บางนาเดือด! ทุนใหม่แห่ปักหมุด “รีเทล” สลัดภาพย่านชานเมือง สู่ฮับ กทม. ฝั่งตะวันออก

“บางนา” กำลังเข้าสู่การแข่งขันรีเทลอีกระลอก เมื่อทำเลที่เคยมีเจ้าตลาดอย่าง Central Bangna และ Mega Bangna ครองพื้นที่มานาน กำลังถูกเติมด้วย "คลื่นทุนใหม่" ที่เข้ามาพัฒนารีเทลใหม่

สะท้อนการเปลี่ยนโครงสร้างของบางนา จากเดิมที่เป็น “ย่านชานเมือง” สู่การเป็น Retail Hub ของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก ที่แต่ละโครงการพยายามสร้าง Positioning ของตัวเองเพื่อแย่งทั้งกำลังซื้อ คนเดิน และเวลาของผู้บริโภค!

จาก “ทางผ่าน” สู่ทำเลทองของรีเทล

ย้อนกลับไป บางนาไม่ได้มีภาพของการเป็นย่านค้าปลีกขนาดใหญ่ตั้งแต่แรก หากแต่เติบโตขึ้นมาพร้อมกับการขยายตัวของกรุงเทพฯ ออกสู่ตะวันออก โดยมีถนนบางนา-ตราด หรือถนนเทพรัตน เป็นแกนหลักเชื่อมกรุงเทพฯ กับสมุทรปราการและพื้นที่ภาคตะวันออก

เมื่อโครงสร้างพื้นฐานพัฒนาต่อเนื่อง ทั้งทางพิเศษบูรพาวิถี รถไฟฟ้า BTS และการเปิดสนามบินสุวรรณภูมิ ทำให้พื้นที่ตามแนวบางนา-ตราดมีความสำคัญมากขึ้น

ขณะเดียวกัน "การขยายตัวของที่อยู่อาศัย" ที่ปัจจุบันบางนามีราว 9 แสนยูนิต ในจำนวนนี้มี 5 พันยูนิตเป็นโครงการระดับลักชัวรี รวมไปถึงมีโรงเรียนนานาชาติท็อปเทียร์ประมาณ 20 แห่ง ปัจจัยเหล่านี้สร้างฐานผู้บริโภคขนาดใหญ่ขึ้นตามมา

สิ่งที่ทำให้บางนาเปลี่ยนสถานะอย่างชัดเจน คือ การเข้ามาของ Retail Destination ขนาดใหญ่ จากเดิมที่คนใช้บางนาเป็นเพียงเส้นทางเดินทางออกจากกรุงเทพฯ วันนี้กลับกลายเป็นพื้นที่ที่ผู้บริโภค “ตั้งใจเดินทางมา” เพื่อกิน ช้อปปิ้ง ทำกิจกรรม และใช้เวลาตลอดทั้งวัน

Central-Mega Bangna สร้างฐาน “Retail Hub” ให้บางนา

หมุดหมายแรก ๆ ของการสร้างบางนาให้เป็นศูนย์กลางการค้าคือ Central Bangna ซึ่งเปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2536 และทำหน้าที่เป็นศูนย์กลางการค้าของพื้นที่ฝั่งตะวันออกมายาวนาน

ก่อนที่ Landscape จะเปลี่ยนอีกครั้งเมื่อ Mega Bangna เข้ามาปักหมุดในปี 2554 พร้อม IKEA Bangna สร้างโมเดล Regional Mall ที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่และเน้นการเป็น Destination

ช่วยยกระดับการแข่งขันค้าปลีกบางนา เพราะไม่ได้ดึงเฉพาะคนที่พักอาศัยอยู่ในพื้นที่ แต่สามารถสร้าง Traffic จากพื้นที่กรุงเทพฯ ตะวันออก สมุทรปราการ และพื้นที่โดยรอบเข้ามาได้

แต่เกมกำลังเปลี่ยน เพราะบางนาไม่ได้มีเพียงเจ้าตลาดเดิมอีกต่อไป โดยมีคลื่นทุนใหญ่และใหม่ทยอยลงสนามกันรัว ๆ

ทุนใหม่รีเทลบุกบางนา-ทุนเก่าพัฒนาพื้นที่เพิ่ม

ทั้งนี้ เจ้าตลาดเก่าอย่าง "เมกาบางนา" โดยกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เดินหน้าเฟส 2 ขยายพื้นที่ "เมกาบางนา เฟส 2" ราว 170,000 ตร.ม. งบลงทุนราว 6,000 ล้านบาท

ควบคู่กับโครงการ "Mega City" พัฒนาที่ดินรอบเมกาบางนาราว 325 ไร่ (ที่ดินถือครองร่วมกับอีเกีย) โดยวางเป้าเป็นโครงการมิกซ์ยูสพื้นที่รวม (GBA) 1.3 ล้านตารางเมตร คาดมีมูลค่า 70,000 ล้านบาท คาดแล้วเสร็จไตรมาส 3 ปี 2571

ขณะที่ "เซ็นทรัลบางนา" ปรับโฉมครั้งใหญ่เป็นโครงการมิกซ์ยูสบนที่ดิน 50 ไร่ พื้นที่รวม 300,000 ตารางเมตร (GBA) ประกอบด้วย Retail, Office และ Residence สำหรับศูนย์การค้าก็มีแบรนด์ใหม่ๆ เข้ามาเติม เช่น SUSHIRO, SOLSOT, YONNY และครั้งแรกกับแบรนด์ ‘NO Brand’ แบบ Stand Alone แห่งแรกในไทยที่ Tops Central Bangna

อีกด้านหนึ่ง มีทุนใหม่ไม่ต่ำกว่า 4 เจ้า เตรียมทำรีเทลเขย่าโซนบางนา อาทิ

1.Bangkok Mall มูลค่า 5,0,000 ล้านบาท ของเดอะมอลล์ กรุ๊ป

หนึ่งในแรงกระเพื่อมใหญ่ที่สุดของตลาดคือ Bangkok Mall ซึ่งตั้งอยู่บริเวณแยกบางนา โครงการถูกพัฒนาในรูปแบบ Mixed-use ขนาดใหญ่ บนพื้นที่กว่า 100 ไร่ และประกอบด้วยพื้นที่ค้าปลีกและพาณิชยกรรม รวมถึง Arena สำนักงาน และที่อยู่อาศัย โดยปัจจุบันมีเป้าหมายเปิดให้บริการในปี 2569-2570

2.MQDC ส่ง Happitat เติม Retail Experience ฝั่งตะวันออก

อีกแรงที่น่าสนใจคือ MQDC ที่เข้ามาพัฒนา Happitat บริเวณทางเข้า The Forestias ซึ่งเปิดตัวเป็น Destination รูปแบบใหม่ที่ไม่ได้วางตัวเป็นศูนย์การค้าแบบดั้งเดิม

โดยมีกำหนดเปิดอย่างเป็นทางการวันที่ 21 สิงหาคม 2569 พร้อมร้านอาหารและคาเฟ่มากกว่า 60 แห่ง รวมถึงแนวคิดการสร้าง Destination ที่เน้นประสบการณ์และ Lifestyle มากกว่าการเป็นพื้นที่ซื้อสินค้าเพียงอย่างเดียว

จุดนี้ทำให้การแข่งขันของ Retail ในบางนา-สมุทรปราการเริ่มแตกออกเป็นหลาย Segment จากเดิมที่มี Department Store และ Regional Mall เป็นแกนหลัก

3.กลุ่มวัธนเวคินเดิมพัน 700 ล้าน เปิด PADDIO

ขณะที่กลุ่มวัธนเวคินเปิดตัว PADDIO บนถนนบางนา-ตราด กม.8 โครงการมีพื้นที่ประมาณ 45 ไร่ ใช้งบลงทุน 700 ล้านบาท และมีพื้นที่เช่ารวมกว่า 10,000 ตารางเมตร วาง Positioning เป็น Neighborhood Hub โดยเตรียมเปิดให้บริการช่วงปลายปี 2569

โมเดลของ PADDIO จะแตกต่างจาก Mega Mall เพราะเน้นการเป็นพื้นที่ที่คนในละแวกสามารถเข้ามาใช้ชีวิตในแต่ละวัน ขณะที่โครงการจัดสรรพื้นที่สีเขียวและพื้นที่เปิดโล่งมากกว่า 40% พร้อมพื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่สำหรับครอบครัว

น่าสนใจตรงที่กลุ่มทุนไม่ได้พยายามสร้าง “Mega Mall อีกแห่ง” แต่เลือกเจาะตลาด Neighborhood Retail ซึ่งสะท้อนว่าตลาดบางนากำลังมี Demand หลายระดับ ตั้งแต่ Regional Destination ไปจนถึง Retail ที่ตอบโจทย์ชีวิตประจำวัน

4.GRANDPARK ขอแชร์ตลาด Lifestyle

โครงการ GRANDPARK BANGNA บนพื้นที่กว่า 25 ไร่ เกิดจากการเห็นช่องว่างด้านไลฟ์สไตล์ของคนยุคใหม่ ซึ่งไม่ได้มองหาแค่คอมมิวนิตีมอลล์แบบเดิมๆ อีกต่อไป แต่กำลังแสวงหาพื้นที่กิจกรรมนอกบ้านที่เติมเต็มชีวิตได้มากกว่า จึงนำมาสู่การรังสรรค์พื้นที่ค้าปลีกแนวคิดใหม่ ภายใต้วิสัยทัศน์ ‘The Social Club of Bangna’

จากการขยายโครงการรีเทลของบางนาในรอบนี้ จึงไม่ใช่แค่จำนวนเงินลงทุน แต่ยังเป็นแม่เหล็กดึงดูดคนในพื้นที่ ตลอดจนคนจากทั่วกรุงเทพฯ และจังหวัดใกล้เคียง และหนุน 'บางนา' สู่ Retail Hub ของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก