“โนเบิล” แจงที่ดินคอนโดฯ 3 โครงการบนถนน “รัชดาฯ” ได้รับอนุญาตถูกต้อง-ไม่มีคดีติดตัว

หลังศาลปกครองสูงสุดออกคำตัดสินคดี “แอชตัน อโศก” ยังผลให้อสังหาฯ หลายค่ายต้องออกโรงชี้แจงลักษณะโครงการของตนเองบ้างเพื่อให้ความสบายใจต่อลูกค้า โดยล่าสุด “โนเบิล” ซึ่งมีคอนโดฯ 3 แห่งบนถนน “รัชดาฯ” ที่ใช้ทางเข้าออกผ่านที่ดินของ รฟม. จัดแถลงข่าวชี้แจงถึงการเปิดทางเข้าออกที่ดินทุกผืนเนื่องมาจากเป็นที่ดินตาบอด ไม่มีการย้ายหรือขยายถนนให้ผิดไปจากเดิม และทั้ง 3 โครงการไม่มีการฟ้องร้องคดีใดๆ ติดตัว

“ธงชัย บุศราพันธ์” รองประธานกรรมการ และประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) นำทีมชี้แจงต่อสื่อมวลชน เพื่อประชาสัมพันธ์ข้อมูล คลายข้อสงสัยของลูกค้าและลูกบ้านต่อการใช้ที่ดินของโครงการ 3 แห่งในเครือซึ่งเกี่ยวพันกับที่ดินของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ได้แก่ โครงการนิว โนเบิล รัชดา-ลาดพร้าว, โครงการโนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา 1 และ โครงการโนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา 2 ดังนี้

นิว โนเบิล รัชดา–ลาดพร้าว

สำหรับโครงการนิว โนเบิล รัชดา-ลาดพร้าว เป็นคอนโดมิเนียมสูง 34 ชั้น บริเวณ​สถานี MRT ลาดพร้าว ซึ่งโครงการนี้ยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง คาดจะก่อสร้างเสร็จปี 2567 และปัจจุบันมีลูกค้าจองซื้อแล้ว 80% ของโครงการ คิดเป็นมูลค่าประมาณ 1,600 ล้านบาท

ธงชัยแจกแจงประวัติของที่ดินโดยไล่ไทม์ไลน์ความเปลี่ยนแปลงของที่ดิน ดังนี้

พ.ศ. 2495 – ที่ดินแปลงเดิมมีทางเข้าออกติดกับถนนลาดพร้าว ฝั่งตะวันออกของที่ดินติดที่ดินการรถไฟ

พ.ศ. 2544 – รฟม. เวนคืนที่ดินแปลงนี้ฝั่งที่ติดกับถนนลาดพร้าว ทำให้ที่ดินเกิดเป็นที่ดินตาบอด ไม่มีทางเข้าออกถนน

พ.ศ. 2547 – รฟม. ก่อสร้างอาคารจอดแล้วจรสถานีลาดพร้าวบนที่ดินที่เวนคืนมา และมีการทำทางเข้าออกของอาคารดังกล่าวออกทางถนนรัชดาภิเษก

พ.ศ. 2557 – เจ้าของที่ดิน ณ ขณะนั้นขอเปิดทางภาระจำยอมเพื่อเข้าออกที่ดินตาบอด และขอเชื่อมใช้ทางเข้าออกของอาคารจอดแล้วจรสถานีลาดพร้าวซึ่งมีอยู่แล้ว เพื่อให้ที่ดินผืนนี้สามารถเข้าออกทางถนนรัชดาภิเษกได้ โดย รฟม. มีการเก็บค่าตอบแทนการผ่านถนนอาคารจอดแล้วจรโดยเรียกเก็บครั้งเดียว และเจ้าของที่ดินเดิมชำระครบแล้ว

ที่ดินแปลงนี้ได้ใบอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของ รฟม. เป็นทางผ่าน เลขที่ รฟม. 012/0099 ลงวันที่ 20 มกราคม 2557 อ้างอิงการอนุญาตตาม “ประกาศการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย เรื่องกำหนดประเภทการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ที่ดินของ รฟม. เป็นทางผ่าน” ประกาศ ณ วันที่ 26 กันยายน 2556 ซึ่งที่ดินแปลงนี้ถือว่าเข้าเกณฑ์ข้อ 9.1(1) ในประกาศฉบับนี้ กล่าวคือ การเวนคืนของ รฟม. ทำให้ที่ดินนี้มีสภาพตาบอด จึงต้องให้ผ่านที่ดิน รฟม. เป็นทางเข้าออกได้

พ.ศ. 2560 – โนเบิลฯ ติดต่อซื้อที่ดินแปลงนี้ และมีการพัฒนาโครงการนิว โนเบิล รัชดา-ลาดพร้าวในเวลาต่อมา โดยไม่มีการเปลี่ยนแปลงทางเข้าออกที่เจ้าของเดิมได้ขออนุญาตไว้ทั้งในแง่ขนาดถนนและตำแหน่งถนน

ถนนบนที่ดินภาระจำยอมของโครงการมีขนาดความกว้าง 12.5 เมตร และไปเชื่อมต่อกับถนนทางเข้าออกอาคารจอดแล้วจรของ รฟม. ซึ่งมีความกว้าง 13.0-21.5 เมตร (แต่ละช่วงถนนมีความกว้างไม่เท่ากัน) เพื่อออกสู่ถนนรัชดาภิเษก

โนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา 1 และ 2

สองโครงการนี้เป็นคอนโดฯ 2 แปลงที่อยู่ติดกัน บริเวณสถานี MRT ศูนย์วัฒนธรรมฯ ซึ่งขายห้องชุดหมดแล้วทุกยูนิต ลูกบ้านมีการโอนกรรมสิทธิ์ย้ายเข้าอยู่อาศัยแล้ว 4 ปี

ลักษณะที่ดินเดิมมีทางเข้าออกที่ติดกับถนนรัชดาภิเษก โดย รฟม. เข้าเวนคืนที่ดินในปี 2543 ฝั่งติดถนนรัชดาภิเษกเพื่อทำอาคารจอดแล้วจรและแนวก่อสร้างรถไฟฟ้าใต้ดิน (หลังก่อสร้างรถไฟฟ้าเสร็จ แนวก่อสร้างนี้ถูก รฟม. พัฒนาเป็นที่จอดรถเช่นกัน) ทำให้ที่ดินเดิมขาดออกเป็น 2 แปลง แบ่งเป็นแปลงใหญ่ด้านในที่ไม่ติดกับถนนรัชดาภิเษกเกิดเป็นที่ดินตาบอด และเหลือที่ดินลักษณะชายธงสามเหลี่ยมผืนเล็กที่ยังติดกับถนนรัชดาภิเษก

เจ้าของที่ดินเดิมจึงดำเนินการขอภาระจำยอมให้กับที่ดินแปลงใหญ่ด้านในที่กลายเป็นที่ดินตาบอดได้ใช้ทางเข้าออกผ่านที่ดินของ รฟม. และไปเชื่อมกับที่ดินชายธงที่ยังเหลือเพื่อเป็นทางออกถนนรัชดาภิเษกได้ดังเดิม ปัจจุบันจะเห็นว่าทางเข้าออกโครงการโนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา 1 และ 2 จะเข้าผ่านทางซอยรัชดาภิเษก 6 และเป็นทางเดียวกับทางเข้าที่จอดรถ รฟม. สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ

“โนเบิล” ขอย้ำไม่มีคดีฟ้องร้อง – กรณี “แอชตัน อโศก” กระทบการหาที่ดิน

ธงชัยกล่าวย้ำว่า ทั้ง 3 โครงการไม่มีคดีฟ้องร้องใดๆ หรือการร้องเรียนจากหน่วยงานใดทั้งสิ้น อย่างไรก็ตาม เนื่องจากลูกค้า/ลูกบ้านมีความกังวลจากกรณีแอชตัน อโศก จึงมีการติดต่อขอข้อมูลจากโนเบิลมาประมาณ 30 ราย ทำให้บริษัทมีการทำหนังสือเอกสารชี้แจง และจัดแถลงข่าวเพื่อให้ข้อมูลต่อสาธารณะ

ปัจจุบันที่ดินของบริษัทที่มีความเกี่ยวข้องกับการเวนคืนที่ดินโดย รฟม. มีเพียง 3 โครงการนี้ ในแลนด์แบงก์ปัจจุบันไม่มีที่ดินรอการพัฒนาอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับ รฟม. ส่วนการหาซื้อที่ดินในอนาคต คาดว่าจะต้องระมัดระวังสูงขึ้นเนื่องจากการตีความกฎหมายที่ไม่ชัดเจนที่เกิดขึ้น

“เราคงต้องระวังกับการซื้อที่ดินมากขึ้น ต้องตรวจสอบให้ชัดเจนว่าที่ดินนี้ถูกเวนคืนจนเป็นที่ดินตาบอดและต้องขอภาระจำยอมจริงไหม ไม่มีการขอแก้ไขใดๆ จริงไหม เพราะอ้างอิงกรณีแอชตัน อโศกจะเห็นได้ชัดเจนมากว่าถ้าที่ดินมีการขอแก้ไขทางเพื่อประโยชน์ของเอกชน จะเกิดข้อขัดแย้งทันที และเราต้องดูต่อเนื่องว่า รฟม. หรือ กทม. จะมีการเปลี่ยนเกณฑ์อะไรต่อไปไหมในภายหน้า ซึ่งผู้ประกอบการทุกรายน่าจะมองคล้ายๆ กัน” ธงชัยกล่าว

ข้อสังเกตความแตกต่าง “ขอขยายถนน-เปลี่ยนย้ายจุดเข้าออก”

จากคดีแอชตัน อโศก มาถึงกรณี 3 โครงการของโนเบิลที่ไม่เป็นคดี เราจะเห็นได้ว่ามีความแตกต่างที่สำคัญคือ “การขยายและเปลี่ยนจุดที่เป็นถนนภาระจำยอม”

เนื่องจากที่ดินที่ตั้งโครงการแอชตัน อโศกแต่เดิมนั้น หลังจากถูกเวนคืนจนเป็นที่ดินตาบอด รฟม. จึงอนุญาตให้ทางเข้าออกเป็นถนนภาระจำยอม แต่ถนนดังกล่าวนี้มีความกว้างเพียง 6.4 เมตร และเดิมถนนภาระจำยอมจะอยู่ติดกับปล่องระบายอากาศของรถไฟฟ้าใต้ดิน

ต่อมา บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด ผู้พัฒนาโครงการ ได้ร้องขอใช้ประโยชน์ที่ดิน รฟม. ทำถนนความกว้าง 6.6 เมตร เพื่อรวมกับถนนภาระจำยอมเดิมให้ได้ถนนที่มีความกว้างมากขึ้นเป็น 13.0 เมตร และขอย้ายจุดตัดถนนทางเข้าออกไปชิดกับฝั่งสยามสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์แทน เมื่อมีความกว้างของถนนเข้าออกดังนี้แล้ว จะทำให้เข้าเกณฑ์ที่ดินที่สามารถก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้

ขณะที่โครงการ 3 แห่งของโนเบิลจะเป็นการใช้ถนนภาระจำยอมตามเดิมที่เจ้าของที่ดินรายเดิมเคยขออนุญาตกับ รฟม. ไว้ ไม่มีการเปลี่ยนตำแหน่งถนน และไม่มีการขอขยายถนนให้กว้างมากขึ้น

นี่จึงเป็นชนวนสำคัญในการฟ้องร้องและตัดสิน นั่นคือศาลปกครองมองว่า รฟม. มีการให้โครงการแอชตัน อโศกใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มเติมเป็นถนนกว้าง 6.6 เมตรที่นอกเหนือจากภาระจำยอมสำหรับที่ดินตาบอด ถือว่าผิดหลักเกณฑ์วัตถุประสงค์ในการเวนคืน และไม่ใช่ส่วนที่ถือว่า ‘ต้อง’ ให้ผ่านเข้าออกแต่อย่างใด

อย่างไรก็ตาม เมื่อผลตัดสินออกมาในช่วงที่โครงการก่อสร้างเสร็จไปแล้ว และมีลูกบ้านกว่า 600 ครอบครัวที่อาศัยอยู่ในโครงการ ห้องชุดหลายยูนิตมีการผ่อนสินเชื่อบ้านกับธนาคาร จึงเป็นคำถามสำคัญว่าจากนี้ลูกบ้านทั้งหมดจะมีชะตาชีวิตอย่างไรต่อไป