“ศุภาลัย” เริ่มนับหนึ่งการลงทุนใน “ออสเตรเลีย” เมื่อปี 2557 ก่อนจะเติบโตเพิ่มการลงทุนสะสม 12 โครงการ มูลค่ากว่า 5 หมื่นล้านบาท หลังครบรอบหนึ่งทศวรรษ Positioning ชวนไปเจาะลึกหลังม่านการเดินทางของศุภาลัยในแดนจิงโจ้ตั้งแต่วันแรกจนถึงวันนี้ เกิดอะไรขึ้นบ้าง และได้ผลตอบแทนที่ดีตามเป้าหมายหรือไม่
“เมื่อ 10 ปีก่อนคุณประทีป (—ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บมจ.ศุภาลัย) สนใจการลงทุนในต่างประเทศเพื่อกระจายความเสี่ยงจากเมืองไทย ตอนแรกเราให้ความสนใจเมียนมาก่อน ก่อนที่จะได้เจอวาณิชธนากรจาก Gersh Investment ที่เข้ามาแนะนำว่า ‘ไปลงทุนในออสเตรเลียกับเขาไม่ดีกว่าเหรอ?’ ซึ่งปรากฏต่อมาว่านั่นคือการตัดสินใจที่ถูกต้องที่เราเบนเข็มจากเมียนมามาเป็นออสเตรเลีย” ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม Director of Supalai Australia Holdings Pty Ltd กล่าว
วาณิชธนกรผู้นั้นคือ “โจเซฟ เกิร์ช” Executive Chairman ของ Gersh Investment Partners Limited ที่เข้ามาเจรจากับ ดร.ประศาสน์ ด้วยตนเองถึงโรงแรม เดอะ เซนต์ รีจิส กรุงเทพฯ และกลายเป็นที่ปรึกษาการลงทุนคนสำคัญที่ช่วย ‘สร้างดีล’ จับคู่ระหว่างศุภาลัยกับพาร์ทเนอร์นักพัฒนาจัดสรรท้องถิ่นในออสเตรเลีย
“เดือนกันยายน 2556 ทีมงานศุภาลัยเดินทางไปดูทำเลที่ออสเตรเลียเป็นครั้งแรก ก่อนจะเริ่มลงทุนจริงในเดือนตุลาคม 2557” ดร.ประศาสน์เล่าย้อนความหลัง
โจเซฟ เกิร์ชอธิบายความน่าสนใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์ “ออสเตรเลีย” ที่โน้มน้าวให้ศุภาลัยมาลงทุนได้ เป็นเพราะตลาดนี้ปกติซัพพลายที่อยู่อาศัยมักจะไม่เพียงพออยู่เสมอ ดีมานด์สูงกว่าซัพพลายเพราะมีผู้อพยพเข้ามาตั้งถิ่นฐานในออสเตรเลียจำนวนมาก รวมถึงภาคอสังหาฯ ออสซี่เองมีลักษณะที่พึ่งพิงเงินทุนต่างชาติทั้งจากสหรัฐฯ ยุโรป เอเชีย จึงไม่แปลกหากทุนไทยจะเข้าไปบ้าง
“อธิป พีชานนท์” Director of Supalai Australia Holdings Pty Ltd เสริมว่า ความต้องการหลักของบริษัทพัฒนาจัดสรรในออสเตรเลียคือต้องการ ‘เงินทุน’ เพราะการขอกู้สินเชื่อธนาคารออสซี่เพื่อสร้างโครงการ (พรีไฟแนนซ์) ค่อนข้างเข้มงวดมากและดอกเบี้ยสูง ขณะที่กลไกการออกหุ้นกู้ก็เข้มงวดเช่นกัน ทำให้ทางเลือกที่ดีอย่างหนึ่งคือการร่วมทุนกับทุนต่างชาติ เป็นโอกาสให้ “ศุภาลัย” เข้ามาเจรจา
เป้าหมาย IRR 16-18%
ปัจจุบันศุภาลัยร่วมลงทุนกับบริษัทออสเตรเลียรวมทั้งหมด 6 ราย กระจายอยู่ใน 12 โครงการจัดสรร มูลค่าโครงการเฉพาะในส่วนที่ศุภาลัยถือหุ้นมากกว่า 5 หมื่นล้านบาท
โครงการส่วนใหญ่ที่ศุภาลัยลงทุนมักจะเป็นที่อยู่อาศัยระดับกลางบนขึ้นไปจนถึงไฮเอนด์ กระจายไปใน 4 เมืองหลัก และมีทุกรูปแบบทั้งที่ดินจัดสรร ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม (*ชาวออสซี่หากจะซื้อบ้านเดี่ยวมักจะซื้อแปลงที่ดินจัดสรรและเลือกผู้รับเหมามาสร้างบ้านเอง ไม่นิยมบ้านเดี่ยวสำเร็จรูป)
อธิปกล่าวว่า วิธีการลงทุนของศุภาลัยไม่ได้เลือกบริษัทจัดสรรเจ้าใดเป็นพิเศษ แต่จะเลือกพิจารณาเป็นรายโครงการมากกว่า โดยเน้นที่ผลตอบแทนการลงทุน ในช่วงแรกๆ ที่เข้าลงทุนออสเตรเลียระบุต้องการ IRR (อัตราผลตอบแทนภายใน) ไม่ต่ำกว่า 18% ส่วนช่วงนี้ลดเกณฑ์ลงมาเหลือ IRR 16% ขึ้นไป เพราะตลาดอสังหาฯ ออสเตรเลียอยู่ในช่วงผันผวน
หลังลงทุนมา 12 โครงการ พบว่าผลตอบแทนที่ตั้งเป้าไว้ได้ตามเป้าเกือบทุกโครงการ บางโครงการอาจจะมีหย่อนเป้าบ้าง แต่บางโครงการก็ทะลุเป้าเกินคาด ทำให้ถัวเฉลี่ยแล้วประสบความสำเร็จ
เรื่องผลตอบแทนนี้หากเทียบกับอสังหาฯ เมืองไทยแล้ว อธิปมองว่า ผลตอบแทนที่ออสเตรเลียเคยต่ำกว่าไทย แต่ปัจจุบันมาอยู่ในระดับใกล้เคียงกัน เพราะตลาดเมืองไทยก็เริ่มแข่งขันยากมากขึ้น สะท้อนให้เห็นว่าการตัดสินใจกระจายไข่ไปหลายตะกร้าของศุภาลัยเป็นเรื่องที่ถูกต้อง
เลือกพาร์ทเนอร์เหมือนเลือก ‘คู่แต่งงาน’
การลงทุนของศุภาลัยในออสเตรเลียไม่ใช่ว่าราบรื่นมาตั้งแต่ต้น แต่ตลอดทศวรรษคือการเรียนรู้ทั้งตลาดใหม่และคู่พาร์ทเนอร์ที่อธิปบอกว่าเปรียบเหมือนหา ‘คู่แต่งงาน’ ที่ต้องลงตัวและเข้าใจกัน
ยกตัวอย่างโครงการแรกสุดที่ศุภาลัยลงทุนในแดนจิงโจ้คือ “Balmoral Quay” โครงการทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียมชายทะเลระดับไฮเอนด์ที่เมืองจีล่อง รัฐวิคตอเรีย แรกเริ่มเดิมทีศุภาลัยร่วมทุนกับนักลงทุนรายบุคคล แต่หลังจากพัฒนาเฟสแรกเสร็จเรียบร้อย ผู้ร่วมลงทุนออสซี่ไม่พร้อมเดินหน้าเฟสต่อไป จนสุดท้ายศุภาลัยตัดสินใจดึงมาลงทุนต่อเอง 100% ปัจจุบันกำลังจะ Sold Out ในเฟสที่ 4 พร้อมเปิดขายเฟสที่ 5 ในปี 2568
อย่างไรก็ตาม หลังจากนั้นพาร์ทเนอร์ที่ศุภาลัยเลือกล้วนเป็นบริษัทพัฒนาจัดสรรมืออาชีพ เช่น “Stockland” บริษัทจัดสรรรายใหญ่อันดับ 1 ที่จดทะเบียนในตลาดหุ้นออสเตรเลีย “Mirvac” บริษัทพัฒนาจัดสรรอันดับ 2 ของออสเตรเลีย “Satterley Property Group” บริษัทพัฒนาจัดสรรนอกตลาดหุ้นรายใหญ่ รวมไปถึง “ICD Property” บริษัทพัฒนาจัดสรรที่แข็งแกร่งในพื้นที่เมืองเมลเบิร์น
“ข้อดีของพาร์ทเนอร์บริษัทมืออาชีพในออสเตรเลียคือ ส่วนใหญ่ไว้ใจได้และตรงไปตรงมา การชักชวนลงทุนก็จะแสดงผลตอบแทนที่ไม่เกินจริง” อธิปกล่าว
ในทางกลับกัน ฝั่งทุนออสซี่ก็ต้องการความเป็นมืออาชีพจากพาร์ทเนอร์ไทยด้วย โดยโจเซฟ เกิร์ชที่เปรียบเสมือน ‘แม่สื่อ’ ให้คู่พาร์ทเนอร์บอกว่า บริษัทออสเตรเลียปัจจุบันคุ้นเคยกับศุภาลัยมากขึ้น และเห็นว่า “ศุภาลัย” เป็นบริษัทที่ไว้ใจได้ ให้เกียรติซึ่งกันและกันในการทำงาน มีความรู้พื้นฐานด้านตลาดอสังหาฯ ออสเตรเลีย มีความซื่อสัตย์ด้านการรักษาความลับทางการค้า (*เนื่องจากศุภาลัยมีการร่วมทุนพร้อมกันหลายบริษัท) รวมถึงวัฒนธรรมของคนไทยถือว่าเข้ากันได้กับคนออสซี่
ความเข้ากันได้ทำให้การลงทุนมีความต่อเนื่อง โดยล่าสุดศุภาลัยมีการจับมือกับ Stockland Corporation Ltd เพื่อเตรียมจะเข้าเทกโอเวอร์โครงการจัดสรรรวดเดียว 12 โครงการ มูลค่าโครงการในสัดส่วนของศุภาลัยกว่า 1.37 แสนล้านบาท (อ่านข่าวจ่อลงทุนเพิ่ม 12 โครงการของศุภาลัยในออสเตรเลียได้ที่นี่)
โจเซฟกล่าวว่า ถึงแม้ระยะนี้ตลาดอสังหาฯ “ออสเตรเลีย” กำลังอยู่ในช่วงผันผวน เนื่องจากมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายมาแล้ว 13 ครั้งในรอบ 2 ปีครึ่ง จนทำให้ผู้ซื้อเข้าถึงสินเชื่อบ้านยากขึ้น กระทบต่อการขายบ้าน แต่คาดว่าปี 2568 ตลาดอสังหาฯ ออสเตรเลียน่าจะเป็นไปในทางที่ดีขึ้นเพราะทิศทางดอกเบี้ยน่าจะเป็นขาลง ทั้งนี้ เมื่อวันที่ 6 กันยายนที่ผ่านมา ปรากฏข่าวแบงก์พาณิชย์มากกว่าสิบแห่งในออสเตรเลียพร้อมใจกันปรับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านลงแล้ว เพื่อบรรเทาปัญหา ‘กู้ไม่ผ่าน’ ของประชาชน
