นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 มีโอกาส แต่ริบหรี่ ด้วยความท้าทายจากภูเขาสูงชัน 3 ลูก ได้แก่
- หนี้ครัวเรือนสูง ที่ทะยานแตะ 90% ต่อ GDP จากปัญหาเรื้อรังตั้งแต่ช่วงโควิด กดดันการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
- ความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลง โดยลูกค้ายังอยากซื้อ แต่ลังเลที่จะโอนกรรมสิทธิ์
- ซัพพลายล้น จากการแข่งขันสูง
รีเจ็กต์ เรต 60-70% ลามกลุ่มบ้านหรู 10 ล้านบาท
จากปัญหาข้างต้น ทำให้อัตราปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย (รีเจ็กต์ เรต) มากถึง 60-70% มีผู้กู้ผ่านเพียง 30-40% เท่านั้น
รีเจ็กต์ เรต ได้ลามมากลุ่มบ้านระดับบนราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปแล้ว โดยจากพอร์ตฯ เอสซี บ้าน 10 ล้านบาท ยอดรีเจ็กต์แตะ 10% และบางช่วงทะยานไปถึง 15-20% ฝั่งลูกค้ามีการลังเลที่จะโอนกรรมสิทธิ์
นายณัฐพงศ์ กล่าวว่า ปัจจัยดังกล่าวสร้างแรงกดดันด้านยอดขายให้ผู้ประกอบการ ขณะที่ตลาดทุนผันผวน จากกรณี Default Bond กระทั่งการเลื่อนชำระหุ้นกู้ กระทบความเชื่อมั่น ทำให้การออกหุ้นกู้ของบริษัทอสังหาเพื่อพัฒนาโครงการทำได้ยาก
ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องเร่งสร้างยอดขายจากสต๊อกบ้านที่มีอยู่ เพื่อใช้ทุนหมุนเวียน รวมถึงเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคต
สต๊อกบวม แนวราบใช้เวลา 4 ปีระบายสินค้า จากเดิม 2 ปี
อย่างไรก็ดี กลุ่มบ้านที่ไปได้ดีสุด คือ บ้านระดับราคา 20 ล้านบาท ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ดีสุด ทว่าก็ยังมีปัญหาโอเวอร์ซัพพลายเช่นเดียวกับ กลุ่มบ้านระดับราคา 10 ล้านบาท ที่ก่อนหน้านี้ขายดี
ผู้ประกอบจึงเทมาพัฒนาเซกเมนต์นี้ ส่งผลให้แนวราบซัพพลายเพิ่มขึ้น 80% สวนทางดีมานด์ที่มีจำกัด
จึงคาดว่า “ต้องใช้เวลาระบายสินค้า 4 ปี” จากช่วงปกติใช้เวลาดูดซับ และระบายสินค้าเพียง 2 ปี เท่านั้น กว่าตลาดอสังหาจะกลับเข้าสู่ภาวะปกติน่าจะใช้เวลา 3 ปี
แต่ยังมีโอกาสจากตลาดต่างประเทศ สะท้อนจากกลุ่มรัสเซีย เมียนมา และไต้หวัน เดิมมีสัดส่วนซื้อคอนโดในไทยเพียง 2% ปัจจุบันขึ้นมาเป็น 20%
ดังนั้น คนต่างชาติพร้อมซื้อแต่ยังขาดโครงสร้างรองรับ โดยเฉพาะในแนวราบ มีเพียงคอนโดที่มีโควตาสำหรับชาวต่างชาติ
“อสังหาปี 2568 – 2569 ก็ยังยาก ท้าทาย แต่มีโอกาส แม้จะริบหรี่ก็ตาม“
