LWS คาดอสังหาปี 68 ชะลอตัว รีเจกต์เรตสูง 70% ปัญหาใหญ่ ซ้ำโครงการบ้านเพื่อคนไทย แย่งกำลังซื้อกลาง-ล่าง ที่มีสัดส่วนถึง 40% ของตลาดรวม
ปี 67 ยอดเปิดตัวลดลงเกือบ 40%
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด (LWS) บริษัทวิจัยอสังหาริมทรัพย์ ในเครือ LPN เปิดเผยว่า ภาคอสังหาฯ ยังอยู่ในช่วงไม่สดใสนัก ปัญหาใหญ่ มาจากสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้รีเจกต์เรตสูง 70% โดยเฉพาะกลุ่มบ้าน-คอนโด ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท
ส่วนผู้ประกอบการก็เปิดตัวโครงการลดลง จาก Project Finance ที่แบงก์กำหนดให้มียอดขาย 30-50% เสียก่อนจึงปล่อยกู้ทำโครงการได้
![นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด (LWS)](https://positioningmag.com/wp-content/uploads/2025/01/IMG_6960.jpeg)
ส่งผลให้ปี 2567 เปิดตัวโครงการใหม่ 60,386 หน่วย ลดลง 39.01% (YoY) มูลค่ารวม 407,204 ล้านบาท ลดลง 25.18% (YoY)
และคาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2567 มีแนวโน้มที่จะลดลง ประมาณ 3-5% (YoY) จากที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 อยู่ที่ 705,389 ล้านบาท ลดลง 8% จากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 766,971 ล้านบาท
คาดการณ์ 3 ฉากทัศน์ อสังหาปี 68
ทั้งนี้ LWS คาดแนวโน้มการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2568 ว่ามีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับปี 2567
โดยประเมินความเป็นไปได้ในการเปิดตัวโครงการใหม่ใน 3 ฉากทัศน์ ใช้การคำนึงถึงอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ และ กำลังซื้อ ดังนี้
1.กรณีที่ดีที่สุด (Best Case) คาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโต 2.8-3% ท่องเที่ยวฟื้นเท่าก่อนโควิด ส่งออกโตแม้ถูกกีดกันการค้า และหนี้ครัวเรือนดีขึ้น
การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2568 ประมาณ 62,000-65,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 403,000 – 422,000 ล้านบาท หรือเติบโตประมาณ 3 – 7% เมื่อเทียบกับปี 2567
คาดว่าจะมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศในปี 2568 ประมาณ 360,000-370,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 1.02-1.03 ล้านล้านบาท หรือเติบโต 1-2% จากปี 2567
2.กรณีปกติ (Base Case) คาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตประมาณ 2-2.5% ภาคการส่งออกชะลอตัวผลมาตรการกีดกันทางการค้า การลงทุนของภาครัฐล่าช้า ส่วนภาคการท่องเที่ยว การบริโภคภายในประเทศและการลงทุนของภาคเอกชนยังคงขยายตัวต่อเนื่อง
การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ในปี 2568 ประมาณ 56,000 – 61,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 364,000 – 403,000 ล้านบาท ใกล้เคียงกับปี 2567 หรือ เติบโตไม่เกิน 2%
อัตราการโอนกรรมสิทธิ์จะมีแนวโน้มใกล้เคียงกับปี 2567 คือประมาณ 1.012 ล้านล้านบาท
3.กรณีที่แย่ที่สุด (Worst Case) คาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตน้อยกว่า 2% ภาคการส่งออกชะลอตัว การลงทุนของภาครัฐไม่ตามเป้า การบริโภคภายในประเทศชะลอตัว ภาระหนี้ครัวเรือนสูง อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับเกินกว่า 2% แต่ท่องเที่ยวยังโต
การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2568 ปรับลดลงมาใกล้เคียงกับปี 2567 หรือลดลงไม่น้อยกว่า 5%
ในขณะที่อัตราการโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มที่จะติดลบเมื่อเทียบกับปี 2567 หรือมีมูลค่าน้อยกว่า 1.012 ล้านล้านบาท
![3 ฉากทัศน์อสังหาปี 68 โดย LWS](https://positioningmag.com/wp-content/uploads/2025/01/IMG_6969.jpeg)
บ้านเพื่อคนไทย ดูดซับกำลังซื้อกลาง-ล่าง
ทั้งนี้ โครงการบ้านเพื่อคนไทยของรัฐบาล เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่จะมาดูดซับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในระดับกลาง – ล่าง คิดเป็นสัดส่วนกำลังซื้อไม่น้อยกว่า 40% ของตลาด
ด้วยเงื่อนไขที่ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ และบางทำเลของโครงการบ้านเพื่อคนไทย อยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวกอย่างทำเล ก.ม.11 ที่ใกล้กับแนวรถไฟฟ้า เป็นทำเลที่มีศักยภาพและสามารถดึงดูดกำลังซื้อจากกลุ่มผู้ซื้อระดับกลาง กลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่
จึงส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ จำเป็นต้องทบทวนและปรับแผนธุรกิจให้สอดรับกับกำลังซื้อในตลาด
ขณะที่มาตรการของรัฐ อย่างการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่หมดอายุไปเมื่อวันที่ 31 ธันวาคมที่ผ่านมา ทำให้ต้นทุนในการซื้อที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ถึงแม้บริษัทอสังหาฯ อาจจะยังคงลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองให้กับลูกค้าเอง เพื่อจูงใจให้มีการซื้อและโอนที่อยู่อาศัยก็ตาม แต่ก็ทำให้ต้นทุนในการทำธุรกิจของผู้ประกอบการสูงขึ้น
“ผู้ประกอบการอสังหาฯ จำเป็นที่จะต้องทบทวน และ หามาตรการทางการตลาดที่เหมาะสมให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในปัจจุบัน การชะลอแผนเปิดตัวโครงการใหม่ และเน้นการขายสินค้าคงเหลือที่เป็นต้นทุนเดิม จึงเป็นทางเลือกของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในปี 2568”