LWS เปิด 3 ฉากทัศน์ “อสังหา ปี 68” ในวันที่กำลังซื้อหด รีเจกต์เรตสูง 70%

LWS คาดอสังหาปี 68 ชะลอตัว รีเจกต์เรตสูง 70% ปัญหาใหญ่ ซ้ำโครงการบ้านเพื่อคนไทย แย่งกำลังซื้อกลาง-ล่าง ที่มีสัดส่วนถึง 40% ของตลาดรวม

ปี 67 ยอดเปิดตัวลดลงเกือบ 40%

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด (LWS) บริษัทวิจัยอสังหาริมทรัพย์ ในเครือ LPN เปิดเผยว่า ภาคอสังหาฯ ยังอยู่ในช่วงไม่สดใสนัก ปัญหาใหญ่ มาจากสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้รีเจกต์เรตสูง 70% โดยเฉพาะกลุ่มบ้าน-คอนโด ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท

ส่วนผู้ประกอบการก็เปิดตัวโครงการลดลง จาก Project Finance ที่แบงก์กำหนดให้มียอดขาย 30-50% เสียก่อนจึงปล่อยกู้ทำโครงการได้

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด (LWS)
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด (LWS)

ส่งผลให้ปี 2567 เปิดตัวโครงการใหม่ 60,386 หน่วย ลดลง 39.01% (YoY) มูลค่ารวม 407,204 ล้านบาท ลดลง 25.18% (YoY)

และคาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2567 มีแนวโน้มที่จะลดลง ประมาณ 3-5% (YoY) จากที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 อยู่ที่ 705,389 ล้านบาท ลดลง 8% จากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 766,971 ล้านบาท

คาดการณ์ 3 ฉากทัศน์ อสังหาปี 68

ทั้งนี้ LWS คาดแนวโน้มการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2568 ว่ามีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับปี 2567

โดยประเมินความเป็นไปได้ในการเปิดตัวโครงการใหม่ใน 3 ฉากทัศน์ ใช้การคำนึงถึงอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ และ กำลังซื้อ ดังนี้

1.กรณีที่ดีที่สุด (Best Case) คาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโต 2.8-3% ท่องเที่ยวฟื้นเท่าก่อนโควิด ส่งออกโตแม้ถูกกีดกันการค้า และหนี้ครัวเรือนดีขึ้น

การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2568 ประมาณ 62,000-65,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 403,000 – 422,000 ล้านบาท หรือเติบโตประมาณ 3 – 7% เมื่อเทียบกับปี 2567 

คาดว่าจะมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศในปี 2568 ประมาณ 360,000-370,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 1.02-1.03  ล้านล้านบาท หรือเติบโต 1-2% จากปี 2567

โครงการบ้านจัดสรร 

2.กรณีปกติ (Base Case) คาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตประมาณ  2-2.5% ภาคการส่งออกชะลอตัวผลมาตรการกีดกันทางการค้า การลงทุนของภาครัฐล่าช้า ส่วนภาคการท่องเที่ยว การบริโภคภายในประเทศและการลงทุนของภาคเอกชนยังคงขยายตัวต่อเนื่อง

การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ในปี 2568 ประมาณ 56,000 – 61,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 364,000 – 403,000 ล้านบาท ใกล้เคียงกับปี 2567 หรือ เติบโตไม่เกิน 2%

อัตราการโอนกรรมสิทธิ์จะมีแนวโน้มใกล้เคียงกับปี 2567 คือประมาณ 1.012 ล้านล้านบาท 

3.กรณีที่แย่ที่สุด (Worst Case) คาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตน้อยกว่า 2% ภาคการส่งออกชะลอตัว การลงทุนของภาครัฐไม่ตามเป้า การบริโภคภายในประเทศชะลอตัว ภาระหนี้ครัวเรือนสูง อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับเกินกว่า 2% แต่ท่องเที่ยวยังโต

การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2568 ปรับลดลงมาใกล้เคียงกับปี 2567 หรือลดลงไม่น้อยกว่า 5%

ในขณะที่อัตราการโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มที่จะติดลบเมื่อเทียบกับปี 2567 หรือมีมูลค่าน้อยกว่า 1.012 ล้านล้านบาท 

3 ฉากทัศน์อสังหาปี 68 โดย LWS
3 ฉากทัศน์อสังหาปี 68 โดย LWS

บ้านเพื่อคนไทย ดูดซับกำลังซื้อกลาง-ล่าง

ทั้งนี้ โครงการบ้านเพื่อคนไทยของรัฐบาล เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่จะมาดูดซับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในระดับกลาง – ล่าง คิดเป็นสัดส่วนกำลังซื้อไม่น้อยกว่า 40% ของตลาด

ด้วยเงื่อนไขที่ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ และบางทำเลของโครงการบ้านเพื่อคนไทย อยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวกอย่างทำเล ก.ม.11 ที่ใกล้กับแนวรถไฟฟ้า เป็นทำเลที่มีศักยภาพและสามารถดึงดูดกำลังซื้อจากกลุ่มผู้ซื้อระดับกลาง กลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่

จึงส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ จำเป็นต้องทบทวนและปรับแผนธุรกิจให้สอดรับกับกำลังซื้อในตลาด

ขณะที่มาตรการของรัฐ อย่างการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่หมดอายุไปเมื่อวันที่ 31 ธันวาคมที่ผ่านมา ทำให้ต้นทุนในการซื้อที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ถึงแม้บริษัทอสังหาฯ อาจจะยังคงลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองให้กับลูกค้าเอง เพื่อจูงใจให้มีการซื้อและโอนที่อยู่อาศัยก็ตาม แต่ก็ทำให้ต้นทุนในการทำธุรกิจของผู้ประกอบการสูงขึ้น

“ผู้ประกอบการอสังหาฯ จำเป็นที่จะต้องทบทวน และ หามาตรการทางการตลาดที่เหมาะสมให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในปัจจุบัน การชะลอแผนเปิดตัวโครงการใหม่ และเน้นการขายสินค้าคงเหลือที่เป็นต้นทุนเดิม จึงเป็นทางเลือกของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในปี 2568”