อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในประเทศไทย ยังคงเติบโตต่อเนื่อง โดยได้อานิสงส์จากการย้ายฐานการผลิตของนักลงทุนจีน ตามนโยบาย CHINA + 1
ปัจจัยดังกล่าว ผลักดันเงินลงทุน FDI ไหลเข้าสู่อาเซียน โดยเฉพาะไทย เวียดนาม และอินโดนีเซีย ที่มีอัตราการเติบโตเฉลี่ย (CAGR) 8.2% ต่อปี สะท้อนจากข้อมูลปี 2567 ดังนี้
- ไทย มูลค่า FDI อยู่ที่ 24,510 ล้านดอลลาร์สหรัฐ
- เวียดนาม มูลค่า FDI อยู่ที่ 38,226 ล้านดอลลาร์สหรัฐ
- อินโดนีเซีย มูลค่า FDI อยู่ที่ 55,330 ล้านดอลลาร์สหรัฐ
“พีระพัฒน์ ศรีสุคนธ์” กรรมการผู้จัดการ กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ FPT กล่าวว่า ปี 2568 ยอดส่งเสริมการลงทุน (BOI) ในไทยจากบริษัทสัญชาติจีนนิวไฮรอบ 10 ปี สะท้อนจากอัตราการครอบครองพื้นที่ของโรงงานและคลังสินค้า ดังนี้
1.ตลาดโรงงานให้เช่า
- ก่อนโควิด (ปี 2561-2562) ซัพพลายรวม 2.5 ล้านตร.ม. อัตราการเช่า 76-80%
- ช่วงโควิดแพร่ระบาดหนัก (ปี 2563-2564) ซัพพลายรวม 2.7 ล้านตร.ม. อัตราการเช่า 81-82%
- ช่วงหลังโควิด-เทรนด์ย้ายฐานผลิต (ปี 2565-2567) ซัพพลายรวม 2.9 ล้านตร.ม. อัตราเช่า 84-93%
2.ตลาดคลังสินค้าให้เช่า
- ก่อนโควิด (ปี 2561-2562) ซัพพลายรวม 4.1 ล้านตร.ม. อัตราการเช่า 80-83%
- ช่วงโควิดแพร่ระบาดหนัก (ปี 2563-2564) ซัพพลายรวม 4.8 ล้านตร.ม. อัตราการเช่า 87-90%
- ช่วงหลังโควิด-เทรนด์ย้ายฐานผลิต (ปี 2565-2567) ซัพพลายรวม 6.8 ล้านตร.ม. อัตราเช่า 89-90%
“ตลาดโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าเติบโตต่อเนื่อง แม้มีปัจจัยลบจากซัพพลายล้นในบางพื้นที่ และความไม่แน่นอนจากการขึ้นภาษีนำเข้าของทรัมป์ ท่ามกลางเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัว ค่าแรง-ต้นทุนแพง กดดันความสามารถในการแข่งขันกับประเทศเพื่อนบ้าน”
สำหรับ เฟรเซอร์ส ช่วงไตรมาส 1 ปี 2568 มีอัตราเช่าโรงงาน 93% และคลังสินค้า 89% เฉลี่ยทั้ง 2 กลุ่มมีอัตราเช่าราว 91% ทำนิวไฮสูงสุดตั้งแต่มีเฟรเซอร์สประเทศไทย (หลังเทกโอเวอร์กลุ่มไทคอน) จากช่วงสิ้นปี 2567 มีอัตราเช่าเฉลี่ย 87% เท่านั้น
ขณะที่อินโดนีเซียทำคลังสินค้าอย่างเดียวมีอัตราเช่าเต็ม 100% ส่วนเวียดนามโรงงานใหม่คาดเต็ม 100% ปลายปีนี้ จากปัจจุบันอยู่ที่ 85%
ปี 2568 มองว่าโรงงานสำเร็จรูป และ Build to Suit ยังไปได้ดี เพราะมีผู้เล่นน้อย สวนทางกับคลังสินค้าให้เช่าที่มีผู้เล่นหน้าใหม่ อาทิ ดีเวลลอปเปอร์ชิงตลาดมากขึ้น เพื่อเฟ้นหารายได้ประจำ ชดเชยตลาดที่อยู่อาศัยที่กำลังชะลอตัว
เบื้องต้น ปีนี้วางแผนลงทุนเพิ่มราว 3,000 ล้านบาท แบ่งเป็น
- ขยายโรงงานในไทย 2,000 ล้านบาท
- ลงทุนในเวียดนามและอินโดนีเซีย 1,000 ล้านบาท
”ขณะนี้มี 2 ดีล อยู่ระหว่างเจรจาสร้างโรงงานสำเร็จรูปให้ลูกค้า จำนวน 160,000 ตร.ม. เฉลี่ย 80,000 ตร.ม./แห่ง ใช้ที่ดิน 100 ไร่/แห่ง บริเวณรอบพื้นที่ กทม. คาดรับรู้รายได้ในปีถัด ๆ ไป“
ส่วน แผนระยะ 5 ปี มองพัฒนาโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าเพิ่มประมาณ 2.5 ล้านตร.ม. (ปัจจุบันมีที่ดินเปล่า 5 ล้านตร.ม.) เพื่อรองรับความต้องการในอนาคต จาก ณ สิ้นปี 2567 มีพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าภายใต้การบริหารกว่า 3.77 ล้านตร.ม.
ด้านที่ดินที่เหลือ จะนำออกมาขาย โดยช่วง 6 เดือนแรกของปีงบ 2568 ของเฟรเซอร์ส (ต.ค. 67 – เม.ย. 68) ขายที่ดินได้ 300 ไร่ เพิ่มขึ้น 3 เท่าตัว จากช่วงเดียวกันปีก่อนที่ขายที่ดินเปล่าได้ 100 ไร่
โดยมีผู้ซื้อรายใหญ่เป็นนักลงทุนจีน สิงคโปร์ และไต้หวัน ในกลุ่มธุรกิจอิเล็กทรอนิกส์ และดาต้าเซ็นเตอร์ ที่ต้องการสร้างโรงงานในพื้นที่ของตนเองมากกว่าเช่า
“นโยบายขึ้นภาษีของทรัมป์ไม่กระทบ sentiment การลงทุนย้ายฐานการผลิตมากนัก มีลูกค้าจีนเพียง 10% เท่านั้นที่ชะลอการลงทุน เพื่อรอดูสถานการณ์”
ทั้งนี้ ปี 2568 บริษัทฯ ตั้งเป้ารายได้ 4,000 ล้านบาท จากพอร์ตฯ อสังหาอุตสาหกรรมรวม 3.78 ล้านตร.ม. คงอัตราการเช่ามากกว่า 90% ขึ้นไป และส่งมอบพื้นที่ให้ลูกค้าได้กว่า 150,000 ตร.ม.
“หากสถานการณ์การขายที่ดินยังคงเพอร์ฟอร์แมนซ์เท่าเดิม อาจทำรายได้ปี 2568 เกิน 4,000 ล้านบาทได้”
