ตลาดที่อยู่อาศัย พื้นที่ กทม. – ปริมณฑล ปี 2568 หดตัวตามคาด จากภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อชะลอตัวลง
หน่วยเปิดตัวใหม่น้อยสุดในรอบ 23 ปี เป็นรองแค่ช่วงต้มยำกุ้ง!
อ้างอิงข้อมูล AREA พบว่า หน่วยเปิดตัวใหม่ที่อยู่อาศัย หดตัวต่อเนื่อง 3 ปีติดต่อกัน ดังนี้
ปี 2568
- หน่วยเปิดตัวใหม่ 41,490 ยูนิต ลดลง 32% (YoY)
- มูลค่าเปิดตัวใหม่ 290,615 ล้านบาท ลดลง 29% (YoY)
ปี 2567
- หน่วยเปิดตัวใหม่ 61,453 ยูนิต ลดลง 39% (YoY)
- มูลค่าเปิดตัวใหม่ 413,773 ล้านบาท ลดลง 26% (YoY)
ปี 2566
- หน่วยเปิดตัวใหม่ 101,536 ยูนิต ลดลง 5% (YoY)
- มูลค่าเปิดตัวใหม่ 559,743 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18% (YoY)
“จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ปีก่อน ถือว่าต่ำสุดในรอบ 23 ปี นับตั้งแต่ปี 2546 ที่มีหน่วยเปิดตัวใหม่ราว 52,305 ยูนิต และต่ำกว่าช่วงโควิดระบาดหนัก ๆ ในปี 2563 – 2564 ที่มีหน่วยเปิดตัว 73,043 ยูนิต และ 60,489 ยูนิต ตามลำดับ”
ทั้งนี้ สถานการณ์เปิดตัวใหม่ปี 2568 ย่ำแย่เป็นรองแค่ช่วง ”วิกฤติต้มยำกุ้ง“ ในราวปี 2540 – 2544 (รวมระยะเวลาผลกระทบต่อเนื่องต่อตลาดอสังหา) ดังนี้
- ปี 2540 เปิดตัวใหม่ 44,353 ยูนิต
- ปี 2541 เปิดตัวใหม่ 3,421 ยูนิต
- ปี 2542 เปิดตัวใหม่ 4,149 ยูนิต
- ปี 2543 เปิดตัวใหม่ 8,748 ยูนิต
- ปี 2543 เปิดตัวใหม่ 14,322 ยูนิต
หน่วยรอขาย 2 แสนหน่วย คาดใช้เวลาระบายสต็อก 4 ปี
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA กล่าวว่า ปัจจุบันมีหน่วยรอขายในมือผู้ประกอบการจำนวน 221,805 หน่วย คาดว่าจะขายได้หมดในเวลา 49.8 เดือน (ประมาณ 4 ปี)
สถานการณ์มีแนวโน้มดีขึ้น เพราะจำนวนหน่วยข้างต้น ลดลงจากเกือบ 240,000 หน่วยเมื่อ 2 ปีก่อน (ปี 2566) แสดงว่าอุปทานถูกดูดซับไปมาก การเปิดตัวโครงการน้อยลง
“การดูดซับอุปทานเดิมมากขึ้น ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยจะกระเตื้องขึ้นได้ในอนาคต”
ผู้ประกอบการแข่งดุ ราคาที่ดิน-บ้านลดลง
ด้านราคาที่อยู่อาศัย เมื่อ 6 เดือนก่อน ราคาขายเฉลี่ยที่ประมาณ 4.612 ล้านบาท และในการสำรวจปัจจุบัน ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยที่ 4.477 ล้านบาท สะท้อนว่า ราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมปรับตัวลดลง ประมาณ -2.9%
โดยอสังหาทุกประเภทมีการปรับตัวลดลงทั้งหมด ดังนี้
- ที่ดินจัดสรร -4.7%
- อาคารพาณิชย์ -4.1%
- อาคารชุด -3.5%
- ทาวน์เฮ้าส์ -2.8%
การปรับตัวลงลงเล็กน้อยครั้งนี้ ตามภาวะตลาด เศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง
หากจำแนกตามระดับราคา พบว่า สินค้าราคาถูกจะหดตัวมากสุด ดังนี้
- ระดับราคาต่ำกว่า 5 แสนบาท ลดลง -5.0%
- ระดับราคามากกว่า 1.001-2.000 ล้านบาท ปรับลดลง -4.0%
- ราคา 5 แสนบาท – 1 ล้านบาท ปรับลดลง -3.5%
การลดลงของระดับราคาในรอบนี้ มีสาเหตุจากการในรอบก่อนหน้าที่ผู้ประกอบการมีการพัฒนาสินค้าระดับราคาแพงออกมาขายอย่างต่อเนื่อง ทำให้มีสินค้าคงค้างเหลือขายในตลาด เกิดการแข่งขันด้านราคา
ผู้ประกอบการจึงมีการปรับระดับราคาลง ควบคู่กับการจัดโปรโมชั่น ส่งเสริมการขายในช่วงปลายปีต้อนรับปีใหม่ 2568
นอกจากนี้ ต้นทุนการผลิตของผู้ประกอบการ เช่น อัตราดอกเบี้ย ราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวตามอัตราเงินเฟ้อ การปรับเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมัน ส่งผลให้ผู้ประกอบการลดราคาไม่ได้มาก ทำให้ราคาเฉลี่ยมีการเปลี่ยนแปลงในทิศทางที่ลดลงเพียงเล็กน้อยเท่านั้น
ประเมินปี 69 ตลาดอสังหาเทิร์นอะราวด์ +5% ส่วน 3 ปีหน้าคงที่-ไม่โต
ดร.โสภณ ให้ความเห็นว่า ปัจจุบันตลาดอสังหายังมีปัจจัยลบอยู่ เช่น
- หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง ทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้
- ต้นทุนธุรกิจปรับตัวเพิ่ม
- ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ
- ความผันผวนของตลาดโลก
- โอกาสอาจเกิดสงครามระหว่างประเทศมีมากขึ้น
ปัจจัยบวกก็ยังมี เช่น
- อาจมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐบาลออกมาอีก
- ภาวะดอกเบี้ยมีทิศทางทรงตัวหรืออาจปรับลดลงบ้าง
- มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว ซึ่งจะช่วยให้อสังหาริมทรัพย์ดีขึ้น
AREA คาดการณ์ว่า ในปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยน่าจะฟื้นตัวขึ้นบ้างประมาณ 5%
แต่ในระยะปานกลาง ในอีก 3 ปีข้างหน้า (ปี 2570-2572) ตลาดก็ยังอาจทรงตัวเพราะเศรษฐกิจไทย ยังคงเติบโตช้านั่นเอง
