ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเผชิญแรงกดดันรอบด้าน ตั้งแต่ กำลังซื้อชะลอตัว หนี้ครัวเรือนสูง และสถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้ปี 2569 ยังคงเป็น “ปีทองแห่งการเช่า”
ในวันที่ ‘ตลาดอสังหาริมทรัพย์’ ปี 2569 ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ โดยเฉพาะเซกเมนต์กลาง-ล่าง ที่เผชิญแรงกดดันจาก หนี้ครัวเรือนสูงและความเข้มงวดปล่อยสินเชื่อบ้าน
สิ่งที่น่าสนใจสำหรับดีเวลลอปเปอร์ยุคนี้ ไม่ใช่แค่ “ใครทำยอดขายได้สูง” แต่คือ “ใครบริหารกระแสเงินสดได้ดีกว่า”
โมเดล “ขายคอนโดพร้อมผู้เช่า” เป็นเครื่องมือสร้างรายได้ระหว่างทาง
ดารณี ฉัตรพิริยะพันธ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เปิดเผย ‘Positioning’ ว่า LPN เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาฯ ตั้งแต่ช่วงก่อนเกิดโควิด และเพื่อลดการพึ่งพารายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว จึงได้ขยายโมเดล “ขายคอนโดพร้อมผู้เช่า” เพื่อลดความเสี่ยงจากสต็อกคงเหลือและเสริมกระแสเงินสดระยะยาว
กลยุทธ์หลัก คือ การแบ่งพอร์ตฯ คอนโด นำยูนิตที่ยังไม่ปิดการขายบางส่วนเข้าสู่ตลาดเช่า เพื่อสร้างรายได้ระหว่างถือครอง จากนั้นจึงจับคู่ขายให้กับนักลงทุนในรูปแบบ “มีผู้เช่าแล้ว” ช่วยลดความเสี่ยงห้องว่าง และทำให้นักลงทุนสามารถทำรายได้ได้ทันทีตั้งแต่วันโอนกรรมสิทธิ์
ตลาดปล่อยเช่าคอนโด ได้อานิสงส์จากดีมานด์การเช่าเพิ่มขึ้น จากข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ และพฤติกรรมผู้บริโภครุ่นใหม่ที่เปลี่ยนที่ทำงานบ่อย หรือชอบการเช่ามากกว่า เพราะต้องการความยืดหยุ่น
โดยปัจจุบัน LPN มีห้องชุดในพอร์ตฯ ปล่อยเช่ากว่า 1,700 ยูนิต โดยมีอัตราการเช่า (Occupancy Rate) สูงถึง 95% และสร้างผลตอบแทน (Yield) ให้กับนักลงทุนเฉลี่ย 6–8% ต่อปี
แนวทางดังกล่าว ช่วยให้บริษัทสามารถสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) จากการปล่อยเช่า และช่วยทำให้มีกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอมากขึ้น เสริมความแข็งแกร่งด้านสภาพคล่องทางการเงิน ช่วยลดความผันผวนของธุรกิจได้จริง โดยเฉพาะในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจทำให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยยากขึ้น
“เราเชื่อว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระยะต่อไป ไม่ได้แข่งขันกันแค่ยอดขาย แต่ต้องสามารถสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ และตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง ซึ่งเป็นแนวทางที่ LPN ยึดถือมาอย่างต่อเนื่อง”
ปี 69 โฟกัสนักลงทุนเงินหนา
ในปี 2569 บริษัทให้น้ำหนักกับกลุ่มนักลงทุนมากขึ้น โดยเฉพาะผู้ที่มีสภาพคล่องและต้องการลงทุนระยะยาว ท่ามกลางความผันผวนของตลาดทุน
โดย LPN พบ อินไซต์นักลงทุนจำนวนมาก ให้ความสำคัญกับทรัพย์ที่มีผู้เช่าอยู่แล้ว มากกว่าการซื้อห้องเปล่าแล้วรอหาผู้เช่าเอง เนื่องจาก สามารถคาดการณ์ผลตอบแทนได้ชัดเจนและลดความเสี่ยงด้านรายได้
โดยเฉพาะในตลาดที่ดีมานด์การเช่ายังคงเติบโตจากกลุ่มคนทำงานเมืองใหญ่ และชาวต่างชาติที่มองหาการอยู่อาศัยระยะยาวในประเทศไทย
“ปัจจุบัน เรากำลังขยายพอร์ตฯ กลุ่มเช่าเพิ่มเติม พร้อมต่อยอดธุรกิจด้วยรีโนเวตทรัพย์สินเดิม เช่น เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ออฟฟิศ และโฮมออฟฟิศ เพื่อสร้างรายได้ประจำ พร้อมทั้งเปิดรับพันธมิตรทั้งไทยและต่างชาติ ทั้งรูปแบบ Joint Venture และ Strategic Partner”
เรียลดีมานด์ยังมี แต่ติดข้อจำกัดขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย
สำหรับกลุ่มลูกค้าอยู่อาศัยจริง (เรียลดีมานด์) โดยเฉพาะตลาดระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นฐานลูกค้าหลักของบริษัท ยังมีความต้องการซื้ออยู่
อย่างไรก็ตาม ข้อจำกัดด้านภาระหนี้ครัวเรือนส่งผลให้การอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย มีความเข้มงวดมากขึ้น
ขณะที่ ปัจจุบันอัตราปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของบริษัทอยู่ที่ประมาณ 20 – 30% ซึ่งถือว่าไม่สูงเมื่อเทียบกับภาพรวมตลาด
โดยบริษัทให้ความสำคัญกับการดูแลลูกค้าในช่วง 1-3 ปีแรกของการผ่อนชำระ ซึ่งเป็นช่วงที่มีภาระทางการเงินสูงที่สุด
ประเมินตลาดอสังหาปี 69 เน้น “เสถียรภาพ”
ทั้งนี้ บริษัทประเมินว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ยังอยู่ในภาวะชะลอตัวต่อเนื่องจากปีก่อน
ปัจจัยกดดันหลัก ได้แก่
- ระดับหนี้ครัวเรือนสูง กระทบกำลังซื้อผู้บริโภค จำนวนมากเผชิญปัญหากู้บ้านไม่ผ่าน
- ความเข้มงวดของการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำ 3 ล้านบาท
- ต้นทุนก่อสร้างที่ยังไม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
- ปัญหาค่าเงินบาทแข็งค่า
อย่างไรก็ตาม หากมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเพิ่มเติมหลังการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ อาจช่วยสร้างความชัดเจนต่อทิศทางดอกเบี้ยและภาษีที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์
“ปีนี้เป็น ‘ปีแห่งการรักษาเสถียรภาพและสร้างความยืดหยุ่น’ โดยผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่อง การควบคุมอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) และการจัดการภาระหนี้อย่างรัดกุม ซึ่งที่ผ่านมา LPN ได้ชำระคืนหุ้นกู้จำนวน 682 ล้านบาทครบตามกำหนด”
ปี 69 จ่อเปิดตัว 3 โครงการ 4.5 พันล้านบาท เจาะนักศึกษา-สูงวัย ตั้งเป้าโต 10%
สำหรับแผนธุรกิจปี 2569 เตรียมเปิดโครงการใหม่ 3 โครงการ มูลค่ารวม 4,500 ล้านบาท ประกอบด้วย
1.โครงการบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียมเริ่มเปิดตัวในไตรมาสที่ 1 ปี 2569
2.โครงการคอนโดมิเนียมใกล้มหาวิทยาลัยตอบโจทย์กลุ่มนักศึกษาโดยเฉพาะ คาดว่าจะเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2569
3.โครงการคอนโดมิเนียมย่านรามอินทรา ออกแบบมาเพื่อรองรับสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society)
ปี 2569 บริษัทตั้งเป้ารายได้เติบโตไม่ต่ำกว่า 10% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY) ควบคู่กับการเพิ่มสัดส่วนรายได้ประจำ การเปิดโครงการใหม่ให้เหมาะสมกับสถานการณ์ และเสริมความแข็งแรงองค์กรในนะยะกลาง-ยาว
นอกจากนี้ ได้เตรียมงบประมาณ 1,000 -2,000 ล้านบาท สำหรับจัดซื้อที่ดินในทำเลศักยภาพในกรุงเทพฯ
