ตลาดคอนโดมิเนียมไทย ปี 2569 ส่อแววซบเซาต่อเนื่อง ผู้ประกอบการแห่ปรับกลยุทธ์หนีตลาดบนที่กำลังซื้อตัน มุ่งเป้าตลาดคอนโดราคาประหยัดนอกเมืองแทน พร้อมพึ่งพิงตลาดต่างชาติผ่านโมเดล “Longstay Visa” หวังระบายสต็อกท่ามกลางภาวะดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือนพุ่ง
ปี 69 คาดคอนโดเปิดใหม่ไม่เกิน 1.5-1.8 หมื่นหน่วย
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ตลาดคอนโดมิเนียม กทม. ไตรมาสที่ 1 ปี 2569 มีจำนวนเปิดขายใหม่รวม 7,170 ยูนิต ซึ่งแม้จะเป็นตัวเลขที่สูงกว่าไตรมาสก่อนหน้า แต่ไม่สะท้อนการฟื้นตัวอย่างแท้จริง เพราะหลัก ๆ มาจากการเปิดตัวโครงการขนาดใหญ่ไม่กี่โครงการ
โดยคาดการณ์ว่าทั้งปี 2569 จะมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดรวม 15,000 – 18,000 ยูนิต ใกล้เคียงกับสถิติปีที่ผ่านมา
ปัจจัยสำคัญ มาจากปัญหาภูมิรัฐศาสตร์จากสงครามระหว่างอิสราเอล สหรัฐฯ และอิหร่าน ที่ฉุดความเชื่อมั่นผู้บริโภค รวมไปถึงราคาน้ำมันที่พุ่งสูง ดันให้ค่าครองชีพเพิ่มขึ้น
ส่งผลให้คนไทยตัดสินใจเลื่อนการซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูงออกไปอย่างไม่มีกำหนด แม้ภาครัฐจะพยายามกระตุ้นผ่านมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์สำหรับบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาท และการผ่อนปรน LTV แล้วก็ตาม
อสังหาหนีตายเข้าตลาด ‘คอนโดราคาประหยัด’
แรงกดดันดังกล่าวส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวขนานใหญ่ โดยเน้นเปิดโครงการในระดับราคาที่เข้าถึงได้ (Affordable Segment) มากขึ้น
-ราคาขายเฉลี่ย ดิ่งลงมาอยู่ที่ 84,500 บาทต่อตารางเมตร (ลดลงถึง 55% จากไตรมาสก่อน)
-ทำเล เน้นพื้นที่นอกเมืองชั้นใน โดยมีหลายโครงการชูจุดขายราคาต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร
“ปีนี้ผู้ประกอบการไม่เน้นคอนโด ถ้าจะลงมาทำคอนโดต้องมั่นใจจริง ๆ และส่วนมากมีแต่รายใหญ่ที่ยังเดินหน้า แนวโน้มเช่นนี้น่าจะเป็นไปอีกหลายปี”
รีเจ็กต์เรตคงระดับ 60% แบงก์เข้มพิจารณาลดเสี่ยงหนี้เสีย
ปัญหาที่ร้ายแรงที่สุดในขณะนี้คือ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงถึง 50 – 60%
สถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่ออย่างหนัก เนื่องจาก กังวลปัญหาหนี้เสีย ทำให้ผู้ซื้อที่มีความต้องการจริง (Real Demand) ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้
“แบงก์ยกระดับความเข้มงวด ตรวจสอบประวัติการเงินเชิงลึกตั้งแต่สถานะความมั่นคงของบริษัทที่ผู้กู้ทำงาน ไปจนถึงการนับรวม ‘วงเงินบัตรเครดิต’ เป็นภาระหนี้ แม้จะยังไม่ได้รูดใช้จริงก็ตาม เช่น หากผู้กู้มีวงเงินบัตรฯ 1 ล้านบาท แบงก์อาจนำยอดนี้ไปหักลบออกจากวงเงินกู้บ้าน ทำให้กู้ได้ไม่เต็มจำนวน หรืออาจกู้ไม้ผ่านไปเลยก็ได้”
ทางรอดใหม่ เจาะกลุ่มต่างชาติพ่วงวีซ่าระยะยาว
ท่ามกลางกำลังซื้อในประเทศที่อ่อนแอ ผู้ประกอบการรายใหญ่เริ่มหันไปจับมือกับ บริษัท ไทยจัดการลองสเตย์ จำกัด เพื่อนำเสนอแพ็กเกจ “Longstay Visa” สำหรับชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโด ราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป
โดยเน้นเมืองท่องเที่ยวหลัก เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ และพัทยา เพื่อดึงดูดกลุ่ม Digital Nomad และผู้เกษียณอายุที่ต้องการพำนักในไทยระยะยาวเพื่อหลบเลี่ยงความขัดแย้งในภูมิภาคของตนเอง
ประเมินวัสดุก่อสร้างขึ้นราคา อาจกระทบกำไรกลุ่มอสังหา 2.5-6%
ส่วนประเด็นเงินเฟ้อที่เกิดขึ้นจากการปรับเพิ่มของราคาน้ำมันอาจจะมีผลต่อราคาขายคอนโดมิเนียมหรือบ้านไม่มากแบบที่หลาย ๆ คนกังวล เพราะวัสดุก่อสร้างคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 25 – 30% ของมูลค่าโครงการ
กรณีราคาวัสดุก่อสร้างปรับเพิ่มประมาณ 10 – 20% อาจจะมีผลต่อต้นทุนในการก่อสร้างประมาณ 2.5 – 6% หรือกำไรของผู้ประกอบการอาจจะลดลงเล็กน้อย (2.5 – 6%)
ซึ่งผู้ประกอบการยังสามารถรับมือหรือมีวิธีในการบริหารจัดการในเรื่องของกำไรที่ลดลงนี้ได้อยู่ แต่ถ้าในระยะยาววัสดุก่อสร้างปรับเพิ่มมากกว่านี้ก็อาจจะมีผลต่อการปรับราคาขายในอนาคตแน่นอน
