ตลาดอสังหาฯ ทั้งมือหนึ่งและมือสองเขตหัวหินและชะอำ มีแนวโน้มความต้องการสูงขึ้น

ฝ่ายวิจัยและพัฒนาพลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ทเนอร์ ฟันธงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่หัวหินยังมีความคึกคัก โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง หลังผู้ประกอบการกว่า 10 รายแห่เนรมิตรโครงการใหม่ๆ ป้อนตลาดแบบหลากสไตล์ แต่ก็ยังไม่พอต่อความต้องการของตลาด ส่งผลให้ราคาพุ่งสูงขึ้นรายไตรมาส บริษัท โบรกเกอร์ยิ้มเหตุผู้ซื้อมือหนึ่งโดดแจมการขาย หวังกำไรจากส่วนต่างที่เพิ่มขึ้นกว่า 10-20% โดยเฉลี่ย เหตุเพราะศักยภาพของหัวหินที่ดึงดูดทั้งผู้ซื้อคนไทยและชาวต่างชาติ

นายกันติทัต มลฑา ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ทเนอร์ จำกัด เปิดเผยว่า ทีมวิจัยของพลัส ได้ลงทำการสำรวจตลาดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยรวมของพื้นที่หัวหินและชะอำ พบว่า ความต้องการ ณ ปัจจุบันยังมีมากกว่าจำนวนยูนิตที่เสนอขายในตลาด จึงเป็นเหตุให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งในพื้นที่และบริษัทยักษ์ใหญ่จากกรุงเทพฯ ต่างมุ่งหน้ามาพัฒนาโครงการเพื่อจับความต้องการที่มีอยู่ในเกือบทุกตลาด ตั้งแต่ราคาหลักแสนปลายๆ ถึงระดับเกิน 10 ล้านบาท ซึ่งจากการสำรวจแสดงให้เห็นว่า มีจำนวนโครงการเปิดขายทั้งสิ้น 18 โครงการ จำนวน 1,363 ยูนิต แบ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียม 9 โครงการ 878 ยูนิต(64%) โครงการบ้านเดี่ยว 9 โครงการ 485 ยูนิต (36%) ซึ่งคาดว่าตลาดที่พักอาศัยตลอดตลอดทั้งปี 2549 โดยเฉพาะที่พักอาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในพื้นที่หัวหิน จะมีอัตราเติบโตอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากปริมาณความต้องการในตลาดยังมีอัตราที่เพิ่มขึ้น ขณะที่ปริมาณอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดมีไม่มากนัก ซึ่งส่งผลให้ระดับราคาขายจะปรับสูงขึ้นประมาณ 10-20% นอกจากนี้คาดว่าการพัฒนาโครงการใหม่จะกระจายตัวไปสู่พื้นที่ใกล้เคียงเพิ่มขึ้น เช่น เขาเต่า , เขาตะเกียบ เป็นต้น ส่วนตลาดบ้านเดี่ยว คาดว่าจะทรงตัวเนื่องจากปริมาณยูนิตคงค้างในระบบยังมีอยู่พอสมควร ขณะที่ปริมาณยอดขายจะต่ำกว่าที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม

ภาพรวมตลาดบ้านเดี่ยวในเขตหัวหินและชะอำ
เมื่อพิจารณาถึงตลาดบ้านเดี่ยวในหัวหิน พบว่า จากจำนวนยูนิตที่เปิดขายทั้งสิ้น 485 ยูนิต มีจำนวนที่พักอาศัยประเภทบ้านเดี่ยวกว่า 76% (ประมาณ 369 ยูนิต) กระจายโครงการอยู่ในเขตพื้นที่หัวหิน ที่เหลืออีก 24% (จำนวน 116 ยูนิต) อยู่ในพื้นที่ชะอำ สำหรับรูปแบบโครงการโดยทั่วไปจะมี 2 ลักษณะ กล่าวคือ เป็นโครงการเปิดขายเฉพาะบ้านเดี่ยว และโครงการผสมผสานกับที่พักอาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ซึ่งรูปแบบอย่างหลังมักตั้งอยู่ในบริเวณที่มีพื้นที่ติดชายหาด ซึ่งเป็นจุดขายของที่พักตากอากาศทั่วๆไป อย่างไรก็ตามโครงการใหม่ๆ เริ่มกระจายตัวไปยังพื้นที่ด้านใน (เนินเขา) มากขึ้น เนื่องจากแปลงที่ดินที่ติดชายหาดหัวหินเริ่มลดลง สำหรับกลุ่มลูกค้าที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มุ่งเน้นคือ กลุ่มลูกค้าจากกรุงเทพฯ นิยมบ้านพักตากอากาศชายทะเล รวมถึงกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อปล่อยเช่าให้กับนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติในลักษณะที่พำนักระยะยาว(Long stay) และกลุ่มชาวต่างชาติ เมื่อเปรียบเทียบยอดขายแต่ละพื้นที่ พบว่า พื้นที่หัวหิน มียอดขายคิดเป็น 32 % ของยอดขายทั้งหมด ส่วนพื้นที่ชะอำ มียอดขาย คิดเป็น 59 % ของยอดขายทั้งหมด

สำหรับด้านราคาขาย จากผลการวิจัยพบว่า กลุ่มบ้านเดี่ยวระดับราคา 5-7 ล้านบาท มีจำนวนยูนิตเปิดขายมากที่สุด ทั้งหมด 188 ยูนิต (39%) โดยเป็นโครงการที่มีขนาดแปลงที่ดินอยู่ระหว่าง 129.5-195 ตารางวา และพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 135 -260 ตารางเมตร รองลงมาคือราคามากกว่า 9 ล้านบาท ขนาดแปลงที่ดินอยู่ระหว่าง 61-132 ตารางวา พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 197-413 ตารางเมตร มีจำนวน 122 ยูนิต (31%) และราคาตั้งแต่ 3-5 ล้านบาท พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 94-270 ตารางเมตร มีจำนวน 100 ยูนิต (21%) และน้อยที่สุด คือ ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 110-118 ตารางเมตร จำนวน 27 ยูนิต (6%) ทั้งนี้จะเห็นว่าตลาดบ้านเดี่ยว ณ ปัจจุบัน ระดับราคาขายส่วนใหญ่ อยู่ในช่วง 5-7 ล้านบาท แต่ยังมียูนิตเหลือคงค้าง 61% ส่วนกลุ่มราคาระดับ 3-5 ล้านบาทมีสัดส่วนยูนิตเหลือขายมากที่สุด 73% ในขณะที่กลุ่มบ้านเดี่ยวในระดับราคา 7-9 ล้านบาท มีอัตราส่วนยอดขายสูงที่สุด พิจารณาได้จากยูนิตที่เหลือขายเพียง 23% สะท้อนให้เห็นว่าตลาดกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บน จะเป็นกลุ่มนิยมบ้านพักตากอากาศชายทะเลมากที่สุด

ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในเขตหัวหินและชะอำ
จากการสำรวจโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่หัวหิน-ชะอำ มีโครงการเปิดขาย 9 โครงการ 878 ยูนิต พื้นที่ชะอำยังคงครองส่วนแบ่งการตลาดมากที่สุด 54% รองลงมาคือ พื้นที่หัวหิน 28% และเขาเต่า 18% สำหรับพื้นที่เขาเต่านั้นนับว่าเป็นพื้นที่ใหม่ ซึ่งความน่าสนใจสำหรับการลงทุนพัฒนาที่พักอาศัยในบริเวณนี้ คือ สภาพแวดล้อมที่มีความสงบเงียบ สภาพการสัญจรของนักท่องเที่ยวยังไม่พลุกพล่าน ฝ่ายวิจัยและพัฒนา ประเมินว่าพื้นที่ดังกล่าวจะสามารถพัฒนาโครงการเพื่อรองรับกลุ่มผู้ซื้อที่ชื่นชอบบรรยากาศเงียบสงบได้อีก

ส่วนภาพรวมของยอดขายมีจำนวนทั้งสิ้น 493 ยูนิต เมื่อพิจารณาแยกตามพื้นที่ พบว่า พื้นที่เขาเต่ามีอัตราส่วนยอดขายเฉลี่ยสูงสุด 70 % และมีสัดส่วนเหลือขายเพียง 30% (47 ยูนิต) ส่วนพื้นที่หัวหินมีอัตราส่วนยอดขายในระดับที่ใกล้เคียงกันอยู่ที่ 67% โดยมีสัดส่วนยูนิตเหลือขาย 33% (82 ยูนิต) ขณะที่พื้นที่ชะอำมีสัดส่วนยูนิตคงค้างมากที่สุด 54% (256 ยูนิต) จากจำนวนยอดขายดังกล่าวสะท้อนให้เห็นถึงปริมาณความต้องการยังคงมีต่อเนื่อง แม้ว่าจะมีความผันผวน ทางด้านเศรษฐกิจและการเมืองที่ส่งผลกระทบอยู่บ้าง โดยเฉพาะพื้นที่พัฒนาใหม่ที่ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี ส่วนหนึ่งมาจากการมีคู่แข่งในระบบตลาดน้อย รวมถึงความน่าสนใจของรูปแบบโครงการ และความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ

สำหรับด้านราคาขายโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่หัวหินและชะอำ พบว่า โครงการส่วนใหญ่มีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ในช่วง 50,000-70,000 บาทต่อตารางเมตร มีสัดส่วนยอดขายสูงสุดถึง 77% รองลงมาคือระดับราคาต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร มีสัดส่วนยอดขายคิดเป็น 12 % ของโครงการเปิดขายทั้งหมด และระดับราคา 70,000-90,000 บาท มีสัดส่วนยอดขายคิดเป็น 11 %ของโครงการเปิดขายทั้งหมด และหากพิจารณาด้านยูนิตเหลือขาย พบว่า ในระดับราคาต่ำกว่า 50,000 บาท/ตารางเมตร เหลือเพียง 19% รองลงมาราคาระหว่าง 50,000-70,000 บาทต่อตารางเมตร คิดเป็น 50% ของโครงการเปิดขายทั้งหมด และช่วงราคา 70,000 – 90,000 บาทต่อตารางเมตร คิดเป็น 65% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่างจะมีความต้องการโครงการคอนโดมิเนียมมากที่สุด

ด้านการเปลี่ยนแปลงราคาขายเฉลี่ยนั้น พื้นที่ชะอำปรับขึ้นเฉลี่ยสูงสุด 21% จากเดิม 50,000 บาทต่อตารางเมตร เป็น 58,761 บาทต่อตารางเมตร เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2548 รองลงมาคือ พื้นที่หัวหินมีการปรับราคาขาย 11% จาก 65,000 บาทต่อตารางเมตรเป็น 72,239 บาทต่อตารางเมตร เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2548 ขณะพื้นที่เขาเต่าปรับขึ้นประมาณ 10% จาก 60,000 บาทต่อตารางเมตร เป็น 66,000 บาทต่อตารางเมตร เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2548 อย่างไรก็ตามราคาขายเฉลี่ยสูงสุดยังคงเป็นพื้นที่หัวหิน

“จากผลการวิจัยแสดงให้เห็นว่า ปริมาณความต้องการของผู้บริโภคโดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียมยังคงมีเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ระดับราคาปรับตัวสูงขึ้น 10-20% ผู้บริโภคที่เป็นเจ้าของโครงการที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว มีแนวโน้มที่จะนำบ้านมาปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติมากขึ้น อีกทั้งมีการนำบ้านมาฝากขายมากขึ้น เนื่องจากได้ราคาสูงหากเทียบกับราคาที่ซื้อมาตอนแรก โดย ณ ปัจจุบันราคาขายมีการปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 10-20% ดังนั้นจึงส่งผลให้ตลาดซื้อ ขาย เช่า มีความคึกคักมากขึ้น เห็นได้จากการเปิดตัว Plus Brokerage Hua Hin ตัวแทนซื้อขาย เช่า อสังหาริมทรัพย์ ของพลัสได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี มีลูกค้าที่เดินเข้ามาสอบถามรายละเอียด และทำการซื้อ ขาย เช่า เป็นจำนวนมาก โดยพาะอย่างยิ่งชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย และต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในระยะยาว” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ทเนอร์ กล่าวสรุป