ความต้องการที่อยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯ … แรงซื้อยังคงมีอย่างต่อเนื่อง

นับตั้งแต่ปี 2548 ตลาดที่อยู่อาศัยมีอัตราการเติบโตที่ชะลอลง เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง เพราะปัจจัยลบในช่วงที่ผ่านมาได้ส่งผลต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในขณะนี้จำเป็นต้องเพิ่มความระมัดระวังและรอบคอบในการวางแผนการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น จึงส่งผลต่อการตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัยให้ชะลอออกไป เพื่อรอดูทิศทางของเศรษฐกิจให้ปรับตัวดีขึ้น ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้จัดทำแบบสำรวจ เพื่อศึกษาถึงทิศทางของตลาดและความต้องการที่อยู่อาศัยในช่วงระยะเวลาที่เหลือของปี 2549 – 2551 โดยผู้ตอบแบบสอบถามระบุถึง ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัย โดยเลือกระหว่าง ปี 2549 ปี 2550 และปี 2551 หรือหลังจากนั้น นอกจากนี้ผลการสำรวจยังมีความครอบคลุมถึงความต้องการที่อยู่อาศัยจำแนกตามประเภท อาทิ จำแนกตามระดับราคา รูปแบบความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มลูกค้าประเภทต่างๆ และแหล่งเงินทุนที่นำมาซื้อที่อยู่อาศัย เป็นต้น โดยจัดทำแบบสอบถาม ภายใต้หัวข้อ สำรวจความต้องการที่อยู่อาศัยปี 2549 – 2551 ระหว่างวันที่ 28 กันยายน – 18 ตุลาคม 2549 มีจำนวนกลุ่มตัวอย่างที่สามารถนำมาประมวลผลได้รวมทั้งสิ้น 695 คน โดยทำการสำรวจในเขตกรุงเทพมหานคร โดยมีกลุ่มเป้าหมาย คือ ประชากรในวัยทำงานและมีรายได้จากการทำงาน

ประเด็นสำคัญจากการสำรวจแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย พบว่า

ความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีต่อเนื่องในช่วงที่เหลือของปี 2549 – 2551

จากการสำรวจ พบว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี 2549 -2551 นั้น ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง จากจำนวนผู้ตอบแบบสอบถามทั้งหมด ในจำนวนกลุ่มตัวอย่างที่มีความคิดที่จะซื้อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนร้อยละ 69.7 (ผู้ที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยจากกลุ่มตัวอย่างผู้ที่ไปชมงาน “มหกรรมบ้านและคอนโดฯ ครั้งที่ 15” ในช่วงวันที่ 28 ก.ย.49 วัน -วันที่ 1 ต.ค.49 มีผู้ที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยคิดเป็นร้อยละ 70.1 สำหรับกลุ่มตัวอย่างที่สำรวจตามสถานที่ทั่วไปผู้ที่มีความคิดที่จะซื้อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนร้อยละ 42.1) สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยสามารถแยกได้เป็น ผู้ที่คิดจะซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัยภายในปี 2549 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 10.5 สำหรับผู้ที่คิดจะซื้อหรือสร้างภายในปี 2550 มีสัดส่วนร้อยละ 43.1 และผู้ที่คิดจะซื้อหรือสร้างในปี 2551 หรือหลังจากนั้นมีสัดส่วนร้อยละ 23.9 ทั้งนี้เป็นที่น่าสังเกตว่า ผู้ที่คิดจะซื้อหาที่อยู่อาศัยนั้น ตัดสินใจซื้อที่อยู่อสังหาริมทรัพย์ในปี 2550 มีสัดส่วนค่อนข้างสูง สาเหตุน่าจะมาจากการที่ผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยได้ชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงปี 2549 เนื่องจากเป็นที่ทราบกันดีว่าตั้งแต่ต้นปี 2549 ที่ผ่านมา ภาวะเศรษฐกิจของไทยชะลอตัวเนื่องมาจากปัจจัยลบ อาทิ ราคาน้ำมันที่ปรับตัวคงที่อยู่ระดับสูง อัตราดอกเบี้ยที่มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและปัจจัยด้านการเมือง อย่างไรก็ตามในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2549 ปัจจัยลบต่างๆได้เริ่มคลี่คลายลงบ้างแล้ว ทั้งในเรื่องของราคาน้ำมันที่เริ่มปรับตัวลดลง อัตราดอกเบี้ยที่เริ่มคงที่และมีแนวโน้มที่จะมีการปรับตัวลดลงในปี 2550 และปัจจัยทางการเมืองที่คลี่คลายลง ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคฟื้นคืนมา ทั้งนี้น่าจะเป็นสาเหตุทำให้ผู้ที่ชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงปี 2549 เริ่มกลับมาในปี 2550 อย่างไรก็ตาม ทัศนคติของผู้ที่เลือกที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2550 หรือหลังจากนั้น แทนการซื้อในปีนี้ จากแบบสอบถาม พบว่า สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากสินค้าที่มีอยู่ในตลาดยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อได้อย่างเต็มที่ อาทิ ทำเลของโครงการ รูปแบบที่อยู่อาศัยและ ราคา เป็นต้น

กลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง

จากการสำรวจพบว่า กลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่มีช่วงอายุระหว่าง 25-30 และ 31-40 ปี คิดเป็นร้อยละ 38.9 และ 35.7 เป็นกลุ่มที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมากกว่ากลุ่มอื่น ทั้งนี้กลุ่มตัวอย่างทั้ง 2 กลุ่มนี้ เป็นกลุ่มตัวอย่างที่มีกำลังซื้อ เพราะเป็นวัยทำงาน รวมถึงวัยที่เริ่มมีความมั่นคงทางการงานและคิดจะตั้งครัวเรือนใหม่ ซึ่งความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยสามารถแบ่งได้ตามความต้องการหรือวัตถุประสงค์ในการซื้อที่อยู่อาศัย ได้แก่ ความต้องการซื้อที่อยู่เพื่อขยับขยายจากที่อยู่เดิมมีสัดส่วนร้อยละ 60.6 เนื่องจากสาเหตุหลายประการ อาทิ ต้องการที่จะอยู่ใกล้ที่ทำงานหรือสถานที่ศึกษา หรือต้องการบ้านที่มีขนาดกว้างขึ้นหรือดีขึ้นกว่าเดิม เป็นต้น กลุ่มที่กำลังสร้างครอบครัวมีสัดส่วนร้อยละ 9.3 และกลุ่มที่ยังไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองหรือผู้ที่เช่าที่อยู่อาศัยอยู่ในปัจจุบันมีสัดส่วนร้อยละ 8.5 เป็นต้น นอกจากนี้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะเป็นกลุ่มผู้ที่มีรายได้สูงกว่า 20,000 บาทขึ้นไป

บ้านใหม่ยังคงเป็นที่นิยมของตลาด

จากผลสำรวจ พบว่า กลุ่มตัวอย่างเลือกที่จะซื้อบ้านใหม่สูงถึงร้อยละ 63.8 ผู้ที่สนใจซื้อบ้านมือสองร้อยละ 25.3 และผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้านเองมีร้อยละ 10.9 ทั้งนี้ความต้องการบ้านใหม่จากโครงการทั้งบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียมอยู่ในสัดส่วนที่สูง เนื่องจากคนไทยยังคงมีทัศนคติของและความชอบของใหม่ๆ นอกจากนี้การพัฒนารูปแบบของที่อยู่อาศัยให้เป็นที่น่าสนใจและดึงดูดใจผู้ซื้อ ไม่ว่าจะเป็นการออกแบบบ้านหรืออาคารชุด ที่ออกแบบมาเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ที่ต้องการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่มีความหลากหลายตามพฤติกรรม วิถีชีวิต และความชอบ ซึ่งทำให้ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยมีทางเลือกมากขึ้น อีกทั้งผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยต่างเข้าไปทำโครงการตามเส้นทางที่มีระบบคมนาม อาทิ ทำเลที่มีเส้นทางด่วน ระบบรถไฟฟ้าตัดผ่าน เป็นต้น ซึ่งทำเลนับว่าเป็นปัจจัยที่สำคัญที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยคำนึงถึงด้วย ทำให้ความต้องการบ้านใหม่ยังคงเป็นที่นิยมอย่างมาก

สำหรับกลุ่มผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้านเองนั้น ส่วนใหญ่กว่าร้อยละ 74.3 มีที่ดินเป็นของตนเอง จึงเลือกที่จะปลูกสร้างที่อยู่อาศัยมากกว่าที่จะซื้อจากโครงการจัดสรร อีกทั้งยังสามารถที่จะออกแบบบ้านได้ตามความต้องการ สามารถที่จะควบคุมค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างและคุณภาพของวัสดุที่นำมาใช้ในการก่อสร้างด้วย ในส่วนของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทบ้านมือสองนั้น ทั้งนี้เหตุผลหลัก คือ ราคาของที่อยู่อาศัยที่ไม่แพงเมื่อเทียบกับบ้านใหม่ในทำเลที่ต้องการ ทั้งนี้เมื่อพิจารณากลุ่มอายุ พบว่า ทุกกลุ่มอายุมีผู้สนใจซื้อบ้านใหม่โครงการจัดสรรมากกว่ารูปแบบอื่นๆ แต่เป็นที่น่าสังเกตว่า คนกลุ่มอายุ 31-40 ปี จะมีสัดส่วนผู้ที่สนใจบ้านมือสองมากกว่ากลุ่มอายุอื่น โดยมีสัดส่วนความสนใจบ้านมือสองร้อยละ 40.9 ส่วนใหญ่เป็นผู้ที่มีรายได้อยู่ระหว่าง 10,000-40,000 บาท

ปัจจัยสำคัญในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่สำคัญ…ทำเล ที่ตั้งของโครงการ

จากแบบสำรวจพบว่า ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยนั้น เลือกที่จะซื้อโครงการที่สร้างเสร็จแล้วคิดเป็นร้อยละ 64.4 เลือกที่จะซื้อโครงการที่กำลังสร้างร้อยละ 27 และโครงการที่เปิดตัวใหม่ยังไม่ได้เริ่มสร้างร้อยละ 8.6 ซึ่งการที่กลุ่มตัวอย่างเลือกที่จะซื้อโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว มีสัดส่วนที่สูงกว่ากลุ่มอื่นนั้น อาจเป็นเพราะว่าลูกค้าสามารถที่จะจับต้องสินค้าได้และสามารถที่จะตัดสินใจได้ทันทีว่าสินค้านั้นตรงกับความชอบของตนหรือไม่ อีกทั้งโครงการที่กำลังสร้างหรือโครงการที่เปิดตัวใหม่อาจมีปัญหาในความล่าช้าของโครงการหรือความเสี่ยงอื่นๆในภายหลัง

นอกจากนี้ปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการเลือกที่ซื้อที่อยู่อาศัย คือ ทำเลที่ตั้งของโครงการที่อยู่อาศัยคิดเป็นร้อยละ 21 ทั้งนี้จากการสำรวจ พบว่า ทำเลที่เป็นที่นิยมมากที่สุดจากการสำรวจในครั้งนี้ ได้แก่ กรุงเทพฯตะวันออก เช่น บางนา สุขุมวิท นวมินทร์ และสุวรรณภูมิ เป็นต้น รองลงมา คือ ย่านใจกลางเมือง (สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยย่านใจกลางเมืองนั้น ร้อยละ 69.2 เลือกที่จะซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ซึ่งแน่นอนว่าในปัจจุบันนี้การหาบ้านเดี่ยวย่านใจกลางเมืองหรือใกล้แหล่งธุรกิจนั้นมีระดับราคาที่ค่อนข้างสูง ซึ่งเป็นสาเหตุหนึ่งทำให้ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ดังกล่าวหันมาซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมแทน) ส่วนอันดับรองลงมา ได้แก่ กรุงเทพฯตอนบน เช่น แจ้งวัฒนะ ติวานนท์ ประชาชื่น รังสิต เป็นต้น และ กรุงเทพฯ ตะวันตก ได้แก่ พระราม 5 วงแหวนตัดใหม่ ตลิ่งชัน ฝั่งนนทบุรี เป็นต้น

ปัจจัยสำคัญในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยรองลงมาคือ ราคาของที่อยู่อาศัยคิดเป็นร้อยละ 18.2 ซึ่งนับว่าเป็นปัจจัยที่ผู้เลือกซื้อที่อยู่อาศัยให้ความสำคัญในระดับที่ใกล้เคียงกับทำเลหรือที่ตั้งของโครงการ ทั้งนี้ราคาของที่อยู่อาศัยนั้น ผู้ซื้อจำเป็นต้องเลือกในระดับราคาที่สอดคล้องกับความสามารถหรือกำลังซื้อของตน ทั้งนี้จะเห็นได้จากในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นส่งผลต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยลดลงตามไปด้วย (โดยเฉพาะต่อผู้ที่ต้องการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน) ปัจจัยด้านการเดินทาง คือ ที่ตั้งอยู่ใกล้โครงการรถไฟฟ้าและทางด่วนเป็นปัจจัยที่ผู้เลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้ให้ความสำคัญรองลงมา คิดเป็นร้อยละ 13.9 ทั้งนี้สาเหตุหนึ่งน่าจะมาจากการปรับตัวขึ้นของราคาน้ำมันที่ผ่านมาได้ส่งผลกระทบต่อภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทางเพิ่มขึ้น การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลที่ใกล้ระบบขนส่งมวลชนอย่างรถไฟฟ้าหรือรถไฟใต้ดินและทางด่วนจึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่จะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายและเวลาในการเดินทางได้ระดับหนึ่ง นอกจากนี้ปัจจัยที่ผู้ซื้อได้ให้ความสำคัญรองลงมา ได้แก่ ความน่าเชื่อถือของเจ้าของโครงการร้อยละ 13.2 รูปแบบที่อยู่อาศัยตรงกับความต้องการร้อยละ 11.8 คุณภาพของวัสดุก่อสร้างร้อยละ 8.9

บ้านเดี่ยวในฝัน….ความต้องการสูงสุด

ถึงแม้ว่าในขณะนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมจะมีกระแสการตอบรับในตลาดเป็นอย่างดี ซึ่งอาจจะนับได้ว่าเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มียอดขายเติบโตอย่างต่อเนื่องมากกว่าโครงการแนวราบ อย่างบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ในขณะนี้ อย่างไรก็ตามรูปแบบที่อยู่อาศัยที่ผู้บริโภคต้องการมากที่สุดยังคงเป็นบ้านเดี่ยว คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 38.3 ของผู้ที่คิดจะซื้อหาที่อยู่อาศัยทั้งหมด ทั้งนี้ความต้องการบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มที่มีอายุระหว่าง 31-50 ปี ซึ่งเป็นกลุ่มที่กำลังสร้างครอบครัวและกลุ่มที่ต้องการหาที่อยู่ใหม่ที่มีขนาดใหญ่กว่าเดิมหรือดีกว่าเดิม รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ ร้อยละ 28.5 และคอนโดมิเนียมมีผู้ต้องการร้อยละ 18.3 ทั้งนี้ความต้องการคอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มที่มีอายุ ระหว่าง 25-30 ปี ซึ่งเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีวิถีชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไป มักจะชอบความเป็นอิสระ ความสะดวกสบายในการเดินทางและอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก นอกจากนี้การซื้อคอนโดมิเนียมของกลุ่มผู้มีอายุ 40 ปีขึ้นไปนั้น จะเป็นการซื้อเพื่อปล่อยให้เช่าและเป็นการซื้อเพื่อให้ลูกหลานมากกว่าการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง

อย่างไรก็ตามผู้ตอบแบบสอบถามจำนวนไม่น้อยระบุรูปแบบที่อยู่อาศัยที่อยากจะได้ แต่ระดับรายได้ที่มีอยู่อาจเป็นข้อจำกัดที่ทำให้ไม่สามารถซื้อหาที่อยู่อาศัยประเภทนั้นได้ ทั้งนี้ผู้ที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยที่มีเงินระดับเดือนที่ต่ำกว่า 20,000 บาท มีสัดส่วนร้อยละ 25.4 หรืออีกนัยหนึ่งอาจสรุปได้ว่า จากจำนวนผู้ที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยทั้งหมด มีประมาณ 3 ใน 4 ที่เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพสอดคล้องกับกลุ่มเป้าหมายการตลาดของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่

ความต้องการส่วนใหญ่ยังเป็นการซื้อหาเพื่ออยู่อาศัยเอง

จากการสำรวจพบว่า ในจำนวนผู้ที่คิดจะซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัย ผู้ที่ซื้อหรือสร้างเพื่อการอยู่อาศัยเองมีสัดส่วนถึงร้อยละ 82.3 ซื้อให้ลูกหลานอีกร้อยละ 10.1 ส่วนการซื้อเพื่อลงทุนหรือเก็งกำไรยังมีอยู่เพียงร้อยละ 7.6 (ในส่วนของคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนร้อยละ 53.2) จากผลสำรวจ พบว่า ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดนั้น ยังคงเป็นการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยซึ่งเป็นปัจจัยพื้นฐาน อาทิ การตั้งครัวเรือนใหม่ การต้องการขนาดบ้านที่กว้างขึ้นเนื่องจากกำลังซื้อเพิ่มขึ้น และการเปลี่ยนที่อยู่เพื่อให้ใกล้กับสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ใกล้เส้นทางคมนาคมที่สะดวกสบาย ใกล้ศูนย์การค้าหรือธุรกิจ เป็นต้น ซึ่งสถานการณ์ในตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันและอนาคตจึงยังคงเป็นเช่นนี้อยู่ โดยกลุ่มลูกค้าที่ยังไม่มีความจำเป็นเร่งด่วนก็ยังคงรอดูทิศทางการฟื้นตัวที่ชัดเจนของภาวะเศรษฐกิจ

ที่อยู่อาศัยระดับราคา 1,000,000-3,000,000 บาท ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาด

จากแบบสำรวจ พบว่า ระดับราคาที่อยู่อาศัยที่มีผู้ต้องการมากที่สุด คือ ระดับราคาที่ 1,000,000-2,000,000 บาท และ 2,000,001-3,000,000 บาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 38.1 และร้อยละ 27.2 ตามลำดับ ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาดังกล่าวส่วนใหญ่จะเป็นผู้ที่มีรายได้ระดับ 20,000-50,000 บาทต่อเดือน เป็นส่วนใหญ่ ซึ่งเป็นระดับราคาที่สอดคล้องกับความสารถในการซื้อที่อยู่อาศัย (Housing Affordability) ของลูกค้ากลุ่มนี้ ส่วนบ้านราคา 3,000,001-4,000,000 บาท มีความต้องการร้อยละ 14.7 สำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 1,000,000 บาท มีความต้องการร้อยละ 11.2 และบ้านราคาสูงกว่า 4,000,000 บาท มีความต้องการคิดเป็นสัดส่วนรวมกันร้อยละ 8.9

ทั้งนี้จากตาราง จะเห็นได้ว่า อุปทานของที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 1,000,000 บาท มีมากกว่าอุปสงค์กว่าครึ่ง นอกจากนี้ราคาที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคา 3,000,001 – 4,000,000 บาท มีอุปทานในตลาดอยู่ประมาณร้อยละ 16.7 และราคาที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคามากกว่า 4,000,000 บาท มีอุปทานในตลาดอยู่ประมาณร้อยละ 11.95 ซึ่งมากกว่าอุปสงค์ที่มีอยู่ในขณะนี้ แต่เป็นระดับที่ใกล้เคียงกับระดับอุปสงค์ในตลาดที่ได้จากการสำรวจ อย่างไรก็ตามอุปทานของที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคา ระหว่าง 1,000,000 – 2,000,000 บาท และ 2,000,001 – 3,000,000 บาท ยังคงมีต่ำกว่าระดับอุปสงค์ในตลาด ทั้งนี้ตลาดที่อยู่อาศัยราคาระดับดังกล่าวจึงยังคงมีโอกาสเติบโตได้อีก

สำหรับแหล่งเงินทุนที่จะนำมาเพื่อใช้ซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัย ส่วนใหญ่มาจากเงินออมของตัวเองส่วนหนึ่งและสินเชื่อจากสถาบันการเงินอีกส่วนหนึ่ง คิดเป็นร้อยละ 92.3 ของผู้ที่คิดจะซื้อหาที่อยู่อาศัย (ตอบได้มากกว่า 1 คำตอบ) ส่วนผู้ที่จะซื้อหาที่อยู่อาศัยโดยใช้เงินออมของตัวเองทั้งหมด 100% มีประมาณร้อยละ 7.8 และใช้เงินกู้ยืมจากญาติพี่น้องมีจำนวนร้อยละ 3.2 ของผู้ที่คิดจะซื้อหาที่อยู่อาศัย สำหรับสัดส่วนของผู้ที่คิดจะขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินต่อราคาบ้านนั้น โดยส่วนใหญ่ต้องการขอสินเชื่อเป็นสัดส่วนระหว่าง 80-90% ของราคาที่อยู่อาศัย ร้อยละ 58.2 ของผู้ที่ต้องการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน รองลงมาต้องการขอสินเชื่อเป็นสัดส่วนระหว่าง 70-80% ของราคาที่อยู่อาศัย คิดเป็นร้อยละ 14.1 และต้องการขอสินเชื่อเป็นสัดส่วนระหว่าง 60-70%ของราคาที่อยู่อาศัย คิดเป็นร้อยละ 9.2

ภาวะเศรษฐกิจ…ปัจจัยที่สร้างความกังวลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

สืบเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง จากปัจจัยลบต่างๆ ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ทำให้ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น การเลือกซื้อบ้านในภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัวจึงเป็นสิ่งที่ผู้บริโภคต้องมีการวางแผนให้รอบคอบ ซึ่งรวมถึงฐานะการเงินและรายได้ในอนาคตด้วย ทั้งนี้ความไม่แน่นอนภาวะทางเศรษฐกิจจึงเป็นสาเหตุที่ผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยได้ให้ความสำคัญและเป็นกังวลอย่างมาก คิดเป็นร้อยละ 29.6 ปัจจัยรองลงมา ระดับรายได้ในอนาคตของผู้บริโภคคิดเป็นร้อยละ 27.5 เนื่องจากการซื้อที่อยู่อาศัยนั้นผู้ซื้อส่วนใหญ่ จะขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินเป็นสัดส่วนที่สูงกว่าการใช้เงินออมของตนเองในการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งนั่นหมายถึง ภาระผูกพันนานหลายปี ที่ผู้ขอสินเชื่อต้องรับภาระผ่อนส่งต่อสถาบันการเงินเป็นรายเดือน (ในบางกรณีที่ผู้ขอสินเชื่อเลือกที่จะผ่อนชำระเป็นระยะเวลา 30ปี อย่างไรก็ตามระยะเวลาการผ่อนชำระยังขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของสถาบันการเงินด้วย) นอกจากนี้ความไม่แน่นอนของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้คิดเป็นร้อยละ 22.5 ดังจะเห็นได้จากอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นในช่วง 1 ปี ที่ผ่านมา ส่งผลกระทบต่ออำนาจการซื้อที่ลดลง โดยเฉพาะต่อผู้ที่มีภาระที่ต้องผ่อนจ่ายสินเชื่อบางประเภท ทั้งนี้จากผลสำรวจพบว่า กลุ่มตัวอย่างมีภาระต้องผ่อนสินเชื่อต่างๆ ซึ่งคิดเป็นร้อยละร้อยละ 92.4 ของกลุ่มตัวอย่างทั้งหมด (อาทิ ผ่อนชำระบัตรเครดิต ผ่อนชำระสินเชื่อรถยนต์ และผ่อนชำระที่อยู่อาศัย เป็นต้น) ซึ่งจะเห็นได้ว่าหากอัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้นจะทำให้เงินค่างวดในการผ่อนสินเชื่อเหล่านี้เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะต่อผู้ที่ผ่อนชำระสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว นอกจากนี้ปัจจัยที่สร้างความกังวลต่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ได้แก่ ฐานะความมั่นคงของเจ้าของโครงการคิดเป็นร้อยละ 12.6 และการเวนคืนที่ดินที่อาจจะมีขึ้นในอนาคตคิดเป็นร้อยละ 7.7

บทสรุปและข้อคิดเห็น

จากการสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่การเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกำลังซื้อที่อยู่อาศัยยังคงขึ้นอยู่กับปัจจัยภาวะทางเศรษฐกิจเป็นสำคัญ ถึงแม้ว่าแนวโน้มเศรษฐกิจในปี 2550 จะมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น เนื่องจากปัจจัยลบที่ผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้เริ่มผ่อนคลายลงในทิศทางที่ดีขึ้น อาทิ อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มปรับตัวลดลงในปี 2550 ภาวะเงินเฟ้อที่เริ่มปรับตัวลดลง หรือแม้กระทั่งปัญหาทางการเมืองที่ผ่อนคลายลง อย่างไรก็ตามภาวะเศรษฐกิจยังคงฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ดังนั้นแรงซื้อน่าจะยังคงมาจากความต้องการที่อยู่อาศัยพื้นฐาน ที่เป็นตลาดกลุ่มที่มีกำลังซื้อ มีความจำเป็นต้องซื้อและเป็นการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง ซึ่งผู้ซื้อกลุ่มนี้จะเป็นกลุ่มแรกที่จะเข้ามาในตลาดที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตามหากภาวะเศรษฐกิจปี 2551 มีทิศทางฟื้นตัวดีขึ้นกว่าปี 2550 อาจส่งผลให้ผู้ซื้อกลุ่มอื่นๆเข้ามาสู่ตลาดมากขึ้น เช่น ผู้ที่มีความมั่นใจต่อความมั่นคงทางรายได้ของตนในอนาคตมากขึ้น จากภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวชัดเจน หรือผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

นอกจากนี้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย (Housing Affordability) ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดปริมาณการการซื้อที่อยู่อาศัยทั้งนี้ปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อนอกจากอัตราดอกเบี้ยแล้ว ยังมีราคาที่อยู่อาศัยที่ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยด้วย ซึ่งหากราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นสูงกว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของรายได้ ก็อาจเป็นปัจจัยลบต่อการซื้อที่อยู่อาศัยได้ เนื่องจากกำลังซื้อลดต่ำลงเมื่อเปรียบเทียบกับฐานราคาบ้านที่ต้องการ แม้อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในขณะนี้ก็ตาม ทั้งนี้ราคาที่อยู่อาศัยในปีหน้าอาจมีโอกาสปรับสูงขึ้น เนื่องจากระบบกลไกของตลาดที่มาจากองค์ประกอบต่างๆ ได้แก่ การปรับขึ้นของราคาที่ดิน และราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ซึ่งในช่วงที่ผ่านมาสินค้าวัสดุก่อสร้างเกือบทุกประเภทมีการปรับราคาขึ้น (ยกเว้นผลิตภัณฑ์เหล็ก) เนื่องจากราคาน้ำมันที่เพิ่มสูงขึ้นได้ส่งผลกระทบต่อทั้งต้นทุนการผลิตและขนส่ง ทั้งนี้แนวโน้มราคาวัสดุก่อสร้างอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากต้นทุนการผลิต หากราคาน้ำมันปรับเพิ่มสูงขึ้นในปีหน้า

สำหรับราคาแนวโน้มราคาที่ดินคงจะปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะที่ดินในทำเลดีๆ โดยเฉพาะในทำเลที่มีโครงข่ายระบบคมนาคมขนส่งของภาครัฐ ได้ผลักให้ที่ดินมีราคาเพิ่มสูงขึ้น เช่นที่ผ่านมาราคาที่ดินในเขตบางซื่อที่มีการปรับตัวสูงขึ้นเนื่องจากจะมีโครงการรถไฟฟ้าตัดผ่านในอนาคต อีกประเด็นหนึ่งที่มีผลต่อราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะต่อผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานคร คือ การประกาศใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ ที่มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 17 พฤษภาคม 2549 ที่ผ่านมา ซึ่งมีรายละเอียดของกฎระเบียบบางประเด็นที่ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้นและราคาที่อยู่อาศัยในบางพื้นที่อาจมีการปรับตัวสูงขึ้นด้วย

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า เพื่อพัฒนาระดับคุณภาพชีวิตความเป็นอยู่ของประชาชนอย่างทั่วถึงในระยะยาว รัฐบาลน่าจะมีมาตรการเพื่อเป็นการสนับสนุนให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้ไม่สูงนัก อาทิ การลดหย่อนค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง มาตรการที่ให้นำเงินค่าซื้อบ้านมาหักลดหย่อนภาษีเงินได้ โดยอาจเป็นมาตรการช่วยเหลือสำหรับผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกที่มีรายได้ระดับล่างถึงปานกลางในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย