จากการที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ส่งผลกระทบต่ออำนาจการซื้อและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในขณะนี้จำเป็นต้องเพิ่มความระมัดระวังและรอบคอบในการวางแผนการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยส่วนใหญ่แล้วผู้ซื้อจะใช้เงินออมของตนเองส่วนหนึ่งสำหรับเงินดาวน์ก้อนแรกหรือการผ่อนดาวน์ อีกส่วนหนึ่งก็จะเป็นการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ระยะเวลาการผ่อนชำระสินเชื่อขึ้นอยู่กับกำลังความสามารถของผู้ขอสินเชื่อ วงเงินที่ขอ รวมถึงประเภทที่อยู่อาศัย โดยกรณีที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวสถาบันการเงินอาจกำหนดระยะเวลาผ่อนชำระให้ได้ถึง 20 ปี หรือมากกว่านั้น แต่สำหรับที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมมีระยะเวลาการผ่อนชำระสูงสุดไม่เกิน 15 ปี เป็นต้น จะเห็นได้ว่าการซื้อที่อยู่อาศัยนั้น ผู้ซื้อจะมีภาระผูกพันในการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับสถาบันการเงินเป็นระยะเวลานาน ที่ผ่านมาสถาบันการเงินต่างทำแคมเปญ ออกผลิตภัณฑ์ที่หลากหลายเพื่อดึงดูดให้ผู้ที่กำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยตัดสินใจเร็วขึ้น หรือบริการเสริมเพื่อเพิ่มคุณค่าในการบริการให้แก่ลูกค้า ทั้งนี้หนึ่งในผลิตภัณฑ์ที่หลายสถาบันการเงินเสนอให้แก่ลูกค้าควบคู่กับสินเชื่อที่อยู่อาศัย คือ การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย เป็นประกันที่คุ้มครองสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในกรณีที่ผู้เอาประกันเสียชีวิตหรือทุพพลภาพสิ้นเชิงถาวร อย่างไรก็ตามการขยายตัวของธุรกิจประสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2549 ที่ผ่านมา ขยายตัวในอัตราที่ชะลอลง ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้ทำการศึกษาถึงผลดีและผลเสียของการทำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีต่อผู้ทำประกัน สถาบันการเงินและเศรษฐกิจโดยรวม นอกจากนี้ยังศึกษาถึงแนวโน้มและอุปสรรคในการขยายตัวของธุรกิจประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2550
ธุรกิจประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย: ประโยชน์ต่อผู้ทำประกัน
การทำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ การประกันชีวิตสินเชื่อที่อยู่อาศัย เป็นเครื่องมือในการบริหารความเสี่ยงทางการเงินรูปแบบหนึ่ง คือ หากผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย เสียชีวิต หรือ ทุพพลภาพถาวร ระหว่างการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้น บริษัทประกันจะเป็นผู้ชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้แก่สถาบันการเงินแทนทายาท ผู้กู้ร่วมหรือผู้ค้ำประกันสินเชื่อ ซึ่งเป็นกรมธรรม์ประกันชีวิตที่มากับผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยความคุ้มครองดังกล่าวจะต้องได้รับความยินยอมจากลูกค้าก่อน เนื่องจากผู้กู้จะเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายในการทำประกัน ทั้งนี้วัตถุประสงค์หลักของการทำประกันชีวิตที่อยู่อาศัย คือ การสร้างหลักประกันสำหรับอนาคตว่าที่อยู่อาศัยที่ผู้ซื้อได้เก็บออมและผ่อนชำระมาเป็นระยะเวลานานนี้จะเป็นทรัพย์สินของผู้กู้และครอบครัวในอนาคต หากเกิดเหตุการณ์ที่ไม่อาจคาดหมายได้ในอนาคตข้างหน้าก็ตาม และเพิ่มความมั่นคงทางการเงินให้แก่ลูกค้าและครอบครัวจะไม่ต้องมารับภาระในเรื่องของสินเชื่อค้างชำระ ซึ่งจะแตกต่างจากผลิตภัณฑ์ประกันชีวิตในรูปแบบอื่นที่มีการให้ผลตอบแทนคืนมาในรูปของเงินสะสม หรือเป็นการครอบคลุมความเสี่ยงที่แตกต่างกัน
การที่จะทำประกันประเภทนี้ ทางสถาบันการเงินสามารถอนุมัติวงเงินกู้เพิ่มเพื่อนำมาชำระกรมธรรม์ชำระเบี้ยครั้งเดียว (Single Premium) แก่บริษัทประกัน ซึ่งเป็นกลยุทธ์การตลาดที่สร้างความสะดวกให้แก่ผู้ที่ต้องการทำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ไม่ต้องมากังวลในการชำระภายหลัง และเนื่องจากการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นการรับประกันชีวิตแบบกลุ่ม ผู้รับผลประโยชน์อันดับ 1 คือ สถาบันการเงิน ซึ่งจะได้รับชำระยอดคงค้างของสินเชื่อในส่วนที่เหลือ ขณะที่ทายาทจะได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยที่เป็นหลักประกัน และหากมีเงินส่วนเหลือจากที่ชำระสินเชื่อจะเป็นของผู้รับผลประโยชน์ตามที่ระบุไว้ในกรรมธรรม์
ทั้งนี้ผลดีและผลเสียของการทำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย และที่มีต่อสถาบันการเงินผู้ทำประกันสินเชื่อ มีดังต่อไปนี้
ภาวะและแนวโน้มธุรกิจประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยปี 2550: อุปสรรคที่ทำให้ธุรกิจประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย…ชะลอตัว
ธุรกิจประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงปี 2549 ที่ผ่านมา มีอัตราการเติบโตที่ชะลอลง โดยยอดประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยประเภทเบี้ยประกันจ่ายครั้งเดียว (Single Premium) ในปี 2549 มีจำนวนประมาณ 6,631 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 4.8 ชะลอลงจากที่ขยายตัวร้อยละ 42.4 ในปี 2548 สำหรับสาเหตุของการชะลอตัวในธุรกิจประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยน่าจะมาจาก การชะลอตัวตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องมาจากปัจจัยลบต่างๆ ส่งผลกระทบต่ออำนาจการซื้อและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ทำให้ฐานตลาดสำหรับธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยและธุรกิจประสินเชื่อที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงตามไปด้วย การที่สถาบันการเงินมีมาตรการที่ระมัดระวังต่อการอนุมัติสินเชื่อทำให้ธุรกิจประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยชะลอตามไปด้วย ซึ่งจะเห็นได้จากสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั้งระบบในปี 2549 มีมูลค่า 262,638 ล้านบาท ซึ่งลดลงร้อยละ 6 จากปี 2548 ที่มีมูลค่า 279,392 ล้านบาท ทั้งนี้ช่องทางการตลาดของธุรกิจประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่แล้วจะเป็นการเสนอผลิตภัณฑ์ควบคู่ให้แก่ลูกค้าที่เข้ามาขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน ซึ่งเป็นการร่วมมือกับบริษัทประกัน หรือบริษัทในเครือของสถาบันการเงินนั้นๆ
นอกจากนี้แรงกดดันในด้านภาระรายจ่ายทำให้ผู้บริโภคควบคุมและลดภาระรายจ่ายที่ไม่จำเป็น ซึ่งการทำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย เป็นประกันประเภทที่เมื่อลูกค้าผ่อนชำระสินเชื่อแก่สถาบันการเงินเสร็จสิ้น ผู้เอาประกันหรือผู้ขอสินเชื่อจะไม่ได้รับเงินสะสมใดๆ หรือเงินจ่ายคืนแก่ผู้เอาประกัน หรือที่เรียกว่า เบี้ยกินเปล่า ซึ่งถือเป็นต้นทุนอีกด้านสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย
แนวโน้มธุรกิจประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2550 คาดว่าอาจยังมีทิศทางที่ชะลอตัว ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า แนวโน้มการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยประเภทเบี้ยประกันจ่ายครั้งเดียว (Single Premium) ในปี 2550 น่าจะขยายตัวที่ประมาณร้อยละ 3.5-4.5 หรือมีมูลค่าประมาณ 6,865 – 6,930 ล้านบาท จาก 6,631 ล้านบาท หรือ ชะลอลงจากที่ขยายตัว 4.8% ในปี 2549 เนื่องจากคาดว่าสินเชื่อปล่อยใหม่ทั้งระบบในปี 2550 น่าจะอยู่ที่ประมาณ 239,452 ล้านบาท ซึ่งลดลงร้อยละ 8.8 จากปี 2549 ที่มีมูลค่า 262,638 ล้านบาท เนื่องจากยอดขายที่อยู่อาศัยในปีนี้ น่าจะยังคงชะลอลงอย่างต่อเนื่อง โดยปัจจัยที่ยังคงส่งผลต่อการขยายตัวของธุรกิจประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย ได้แก่
? ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่น่าจะยังคงชะลอตัวต่อเนื่องในปี 2550 ถึงแม้ว่าเริ่มมีสัญญาณให้เห็นถึงปัจจัยบวก โดยปัจจัยที่ส่งผลต่ออำนาจการซื้อของผู้บริโภคเริ่มดีขึ้น เช่น อัตราเงินเฟ้อปรับลดลง และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่สถาบันการเงินบางแห่งมีการปรับลดลงแล้ว อย่างไรก็ตามจากทิศทางที่อัตราดอกเบี้ยยังมีแนวโน้มปรับลดลงได้อีกอาจทำให้ผู้บริโภคยังรอจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยลดลงถึงจุดต่ำสุดก่อนที่จะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ด้วยเหตุนี้ คาดว่า ผลของการปรับลดดอกเบี้ยต่อการกระตุ้นที่อยู่อาศัย จึงอาจเริ่มชัดเจนขึ้นก็ต่อเมื่อผ่านช่วงครึ่งปีหลังไปแล้ว แต่ว่าปัจจัยสำคัญที่ยังคงส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อยังคงมีอยู่ คือ ปัจจัยด้านความมั่นคงทางการเมือง และทิศทางภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีแนวโน้มชะลอลง ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลต่อความมั่นคงทางรายได้ในอนาคต ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยส่วนหนึ่งยังคงไม่กล้าตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในขณะนี้
? ความสามารถในการผ่อนชำระ ถึงแม้ว่าเบี้ยประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเป็นเบี้ยประกันที่ต่ำกว่าเมื่อเทียบกับประกันชีวิตทั่วไป ซึ่งผู้ขอสินเชื่ออาจมองว่า การทำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นการเพิ่มภาระรายจ่าย ทั้งนี้ในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะบ้านใหม่นั้น ผู้ซื้อจะต้องมีภาระค่าใช้จ่าย อาทิ ค่าธรรมเนียมประเมินหลักประกัน ค่าธรรมเนียมจัดการสินเชื่อ ค่าประกันอัคคีภัย และค่าอากรต่างๆ ที่ต้องชำระให้แก่ธนาคารพาณิชย์ และในส่วนที่ต้องชำระให้แก่กรมที่ดิน ได้แก่ ค่าจดจำนองที่ดิน คิดร้อยละ 1.00 ค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายให้กรมที่ดิน และค่าธรรมเนียมการโอน คิดร้อยละ 2.00 ของราคาประเมินของทางราชการ เมื่อมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะเปลี่ยนแปลงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินจากผู้ขายไปผู้ซื้อ ซึ่งเป็นค่าธรรมเนียมการโอนที่เสียให้รัฐ ตามอัตราค่าธรรมเนียมท้ายประมวลกฎหมายที่ดิน ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้วิเคราะห์ถึงรายจ่ายค่าธรรมเนียมต่างๆที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องชำระ จากการคำนวณจะเห็นว่าค่าใช้จ่ายในเรื่องค่าธรรมเนียมในการซื้อที่อยู่อาศัยต่างๆนั้น คิดเป็นร้อยละ 4 ของราคาประเมิน หากรวมกับเบี้ยประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย การทำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยจึงอาจเป็นการเพิ่มภาระรายจ่าย โดยเฉพาะในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ผู้บริโภคได้รับแรงกดดันในด้านภาระรายจ่ายจึงทำให้ผู้บริโภคควบคุมและลดภาระรายจ่ายที่ไม่จำเป็น
นอกจากนี้สาเหตุที่ลูกค้าไม่เห็นความจำเป็นในการทำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากลูกค้าบางรายอาจมีการทำประกันชีวิต การประกันสุขภาพ หรือการประกันอุบัติเหตุ อยู่แล้ว หากต้องมาทำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลทำให้มีภาระค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น จึงทำให้การทำประกันชนิดนี้ยังไม่เป็นที่นิยมเท่าที่ควร ถึงแม้ว่าวัตถุประสงค์ของการทำประกันชีวิตจะให้ความคุ้มตรองความเสี่ยงที่แตกต่างกันก็ตาม
? ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นประกันประเภทที่เรียกว่า เบี้ยกินเปล่า คือ เมื่อลูกค้าผ่อนชำระสินเชื่อแก่สถาบันการเงินเสร็จสิ้น ผู้เอาประกันหรือผู้ขอสินเชื่อจะไม่ได้รับเงินสะสมใดๆ หรือเงินจ่ายคืนแก่ผู้เอาประกัน ซึ่งต่างจากการทำประกันชีวิตบางประเภท เมื่อครบกำหนดสัญญาจะได้รับเงินเอาประกันคืน
? ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการปรับสินค้าให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด โดยหันมาผลิตที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง (ประมาณ 1-5 ล้านบาท) เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ทำให้อำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง ถึงแม้ว่าจำนวนรายการของการทำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นก็ตาม แต่เนื่องจากผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขยับฐานลูกค้าไปยังที่อยู่อาศัยในตลาดระดับล่างถึงปานกลาง จึงน่าที่จะเป็นปัจจัยส่งผลทำให้วงเงินคุ้มครองสินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลง และเนื่องจากการที่ราคาสินค้าอยู่ในระดับราคาปานกลาง ทำให้วงเงินสินเชื่อไม่สูงมากนัก ลูกค้าบางกลุ่มจึงไม่เห็นความจำเป็นในการทำสินเชื่อประเภทนี้
? สถาบันการเงินต่างๆ ยังคงมีแนวโน้มที่ระมัดระวังในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มียอดการถูกปฏิเสธเพิ่มขึ้นกว่าร้อยละ 30 จากเดิมที่ประมาณร้อยละ 10 ของผู้ที่ต้องการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อเป็นการควบคุมคุณภาพสินเชื่อของตน และป้องกันหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ที่อาจจะเกิดขึ้นได้ จึงน่าจะเป็นสาเหตุที่จะทำให้ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยขยายตัวชะลอลง เนื่องจากช่องทางการขายผลิตภัณฑ์นี้ส่วนใหญ่จะเป็นการขายลูกค้ารายใหม่ที่มาขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินที่เป็นพันธมิตร
บทสรุปและข้อคิดเห็น
ภาวะตลาดของธุรกิจประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีอัตราการเติบโตที่ชะลอลง เนื่องมาจากการที่ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยฐานลูกค้าของประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นฐานลูกค้าที่เข้ามาขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน ทั้งนี้การเติบโตของธุรกิจประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2550 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ตลาดประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2550 น่าจะขยายตัวที่ประมาณร้อยละ 3.5-4.5 หรือมีมูลค่าประมาณ 6,865 – 6,930 ล้านบาท จาก 6,631 ล้านบาท ในปี 2549 ซึ่งน่าจะสอดคล้องกับการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม คาดว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์น่าจะเริ่มกลับมาในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ โดยยังคงเป็นกลุ่มที่มีความต้องการซื้อที่แท้จริง และเป็นการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป อย่างไรก็ดีจากการที่ทิศทางอัตราดอกเบี้ยยังมีแนวโน้มปรับลดลงได้อีกอาจทำให้ผู้บริโภคยังรอจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยลดลงถึงจุดต่ำสุดก่อนที่จะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่ง คาดว่า ธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐบางแห่งเริ่มมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลงร้อยละ 0.25-0.5 ซึ่งทำให้อัตราเงินกู้ (MLR) ของธนาคารขนาดใหญ่ปรับลดลงมาอยู่ที่ระดับร้อยละ 7 -7.25 ต่อปี ด้วยเหตุนี้น่าจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์รวมถึงธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในส่วนของธุรกิจประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยน่าจะได้รับอานิสงส์จาการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเช่นกัน เนื่องจากลูกค้าส่วนใหญ่เลือกที่จะขอวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มเพื่อนำมาจ่ายค่าเบี้ยประกันที่อยู่อาศัยแบบครั้งเดียว การที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ปรับลดลง ภาระการผ่อนชำระรายเดือนก็จะลดลงตามด้วย (ในกรณีที่คิดอัตราดอกเบี้ยลอยตัว)
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ธุรกิจประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเติบโตในอัตราที่ชะลอตัวลง เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวได้ส่งผลกระทบต่อการดำเนินการของธุรกิจประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในแง่ของการขยายฐานลูกค้าใหม่ เนื่องจากผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย และลดภาระค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นลง อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการจำเป็นที่จะต้องเดินหน้าแข่งขันเพื่อขยายส่วนแบ่งทางการตลาดต่อไป ทั้งนี้ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมีความเห็นว่า แนวโน้มการแข่งขันของธุรกิจประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย คงจะเน้นไปในเรื่องของการขยายฐานลูกค้า โดยการใช้ช่องทางการตลาดในรูปแบบของการจับมือร่วมกับสถาบันการเงิน ซึ่งธนาคารพาณิชย์ไทยรายใหญ่ทำการตลาดร่วมกับบริษัทในเครือของตนเอง ในกรณีธนาคารพาณิชย์ไทยขนาดกลางจะเป็นการจับมือกับร่วมกับบริษัทประกันภัย การทำการตลาดรูปแบบนี้ทำให้บริษัทประกันสามารถเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้ง่ายและสะดวก เนื่องจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของผลิตภัณฑ์นี้จะเป็นลูกค้าใหม่ที่เข้ามาขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับสถาบันการเงิน โดยผ่านทางสาขาของสถาบันการเงิน ซึ่งสถาบันการเงินเองมีความต้องการที่จะให้ลูกค้าทำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อลดความเสี่ยงในระยะยาวของผู้ขอสินเชื่อ อีกทั้งเป็นหลักประกันความเสี่ยงในเรื่องของการปล่อยสินเชื่อ
แม้ว่าผลิตภัณฑ์ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะมีประโยชน์ในหลายด้าน แต่จุดอ่อนของผลิตภัณฑ์ประเภทนี้ในการส่งเสริมการตลาดคือ ภาระค่าใช้จ่าย กล่าวคือ การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยประเภทนี้เป็นประเภทเบี้ยกินเปล่า เมื่อลูกค้าผ่อนชำระสินเชื่อแก่สถาบันการเงินเสร็จสิ้น ผู้เอาประกันหรือผู้ขอสินเชื่อจะไม่ได้รับเงินสะสมใดๆ หรือเงินจ่ายคืนแก่ผู้เอาประกัน อีกทั้งผู้ขอสินเชื่อยังคงมีความเสี่ยงในการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในกรณีที่ถูกเลิกจ้าง หรือธุรกิจส่วนตัวประสบกับสภาพคล่อง จนไม่สามารถที่จะผ่อนชำระสินเชื่อต่อไปได้อีก ผู้ขอสินเชื่อก็จะยังคงต้องรับภาระความเสี่ยงในการสูญเสียที่อยู่อาศัย ซึ่งผู้ขอสินเชื่อบางรายจึงยังคงเลือกที่จะลงทุนทางการเงินประเภทอื่นที่สามารถให้ผลตอบแทนทั้งในระยะสั้นและระยะยาว โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ที่มั่นคงและมีการวางแผนการการทางการเงินในอนาคตที่ดีอยู่แล้ว จึงอาจจะยังไม่ให้ความสำคัญในการที่จะทำประกันประเภทนี้
ทั้งนี้การขยายฐานลูกค้าอาจอาศัยจุดเด่นของประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่เป็นทางเลือกหนึ่งในการบริหารความเสี่ยงของลูกค้า โดยมุ่งเน้นกลุ่มเป้าหมายเฉพาะ เช่นกลุ่มที่ประกอบอาชีพที่มีความเสี่ยงสูง กลุ่มที่มีอายุ 30 ปีขึ้นไป หรือกลุ่มลูกค้าที่มีครอบครัวแล้ว และต้องการสร้างความมั่นคงให้แก่ครอบครัวในอนาคต อย่างไรก็ดีการทำการตลาดประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยค่อนข้างเป็นสิ่งที่ท้าทาย โดยเฉพาะโจทย์สำคัญของบริษัทประกันในการที่จะพยายามสร้างจุดขายและทัศนคติที่ดีให้ผู้ที่เข้ามาขอสินเชื่อเห็นถึงประโยชน์ในการทำประกันชนิดนี้ นอกจากนี้การนำเสนอผลิตภัณฑ์รูปแบบที่หลากหลายขึ้น เพื่อให้สอดคล้องกับคุณสมบัติและความแตกต่างของกลุ่มลูกค้า ก็น่าที่จะดึงดูดให้มีการทำประกันชนิดนี้เพิ่มขึ้น
