10 ปี หลังวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทย: ทิศทางตลาดครึ่งหลังปี’50…ปัญหาที่ต้อง

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเริ่มมีกิจกรรมธุรกิจที่ชัดเจนขึ้นเมื่อประมาณปี 2511 โดยมีการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร ประเภทบ้านเดี่ยว จนกระทั่งในปี 2522 ผู้ประกอบการเริ่มพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นและมีการประกาศใช้พระราชบัญญัติอาคารชุดในปี 2522 ทั้งนี้ในช่วงปี 2530-2539 เป็นช่วงที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการขยายตัวในอัตราที่สูง เนื่องมาจากการที่ภาครัฐมีนโยบายสนับสนุนการลงทุนในประเทศ และการให้การสนับสนุนนักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศ การท่องเที่ยว ทำให้เกิดการจ้างงานจำนวนมาก กำลังซื้อของผู้บริโภคเพิ่มสูงขึ้นมาก มีการลงทุนก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก รวมถึงโครงการคอนโดมิเนียม ขณะเดียวกันความต้องการที่ดินเพื่อก่อสร้างโรงงานอุตสาหกรรม โรงแรม ศูนย์การค้า และสิ่งก่อสร้างต่างๆเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว นอกจากนี้ความเชื่อมั่นต่อบรรยากาศการลงทุน โดยเฉพาะการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทำให้เกิดภาวะการซื้อเพื่อเก็งกำไรมากขึ้น ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์

ทั้งนี้ความร้อนแรงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2530-2539 ได้รับการเพ่งเล็งจากทางการเป็นอย่างมาก โดยธนาคารแห่งประเทศไทยได้ส่งสัญญาณเตือนนักเก็งกำไรในที่ดินและสิ่งก่อสร้างอย่างต่อเนื่อง และได้พยายามลดภาวะร้อนแรงดังกล่าว แต่ก็ไม่สามารถหยุดยั้งกระแสตลาดอันเป็นบ่อเกิดของวิกฤตการณ์เศรษฐกิจฟองสบู่ ซึ่งในช่วงปี 2540-2542 (ปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญๆต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อาทิ ค่าเงินบาทอ่อนตัว ปัญหาการขาดสภาพคล่องอย่างรุนแรง และ ปัญหาผู้บริโภคขาดกำลังซื้อ เป็นต้น) นอกจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ปัจจัยสำคัญทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบที่รุนแรง ได้แก่

อุปทานที่มีมากกว่าอุปสงค์ ทั้งนี้การสร้างที่อยู่อาศัยออกมาเป็นจำนวนมากกว่ากำลังซื้อและความต้องการที่แท้จริงต่อปี เป็นปัญหาที่สั่งสมมานานหลายปีในช่วงของเศรษฐกิจยุคฟองสบู่ จนทำให้เกิดปัญหาสินค้าล้นตลาดเกินความต้องการอยู่มาก ปัญหาต่างๆ เหล่านี้ค่อยๆ สะสมพอกพูนขึ้นตามลำดับ ทันทีที่ภาวะเศรษฐกิจของประเทศประสบปัญหา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงประสบกับภาวะการชะงักงัน (ถดถอย) อย่างรุนแรง ทั้งนี้จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลระหว่างปี 2533-2540 ซึ่งจำนวนหน่วยที่สร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2534 เรื่อยมาจนถึงปี 2540 มีจำนวนมากกว่า 100,000 หน่วย/ต่อปี สูงกว่าระดับอุปสงค์ ซึ่งถ้าพิจารณาจากการเพิ่มขึ้นของครัวเรือนในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในแต่ละปีที่น่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 68,000-70,000 หน่วยในขณะนั้น สาเหตุน่าจะมาจากการที่ผู้ประกอบการมีการเร่งพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก

ปัญหาการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงที่เศรษฐกิจของประเทศมีการขยายตัวสูง อำนาจการซื้อของผู้บริโภคสูงขึ้น ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยทั้งเพื่อเป็นการอยู่เอง หรือซื้อเพื่อการเก็งกำไรเพิ่มขึ้น ส่งผลทำให้ราคาที่ดินและราคาที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งดัชนีราคาที่ดินในปี 2535 ได้ขยายตัวสูงถึงร้อยละ 19.4 สำหรับดัชนีราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินขยายตัวสูงถึงร้อยละ 13.5 ซึ่งเป็นผลสืบเนื่องมาจากความร้อนแรงของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มขึ้นในช่วงปี 2530 อย่างไรก็ตามในปี 2542 ดัชนีราคาที่ดินขยายตัวลดลงร้อยละ 11.5 และดัชนีราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินลดลงถึงร้อยละ 9.8

ทั้งนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นขึ้นอีกครั้ง ในปี 2543 การฟื้นตัวนั้นเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไปเนื่องจากภาครัฐได้มีมาตรการต่างๆ เพื่อช่วยเหลือทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ภายหลังจากเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ อาทิ มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน มาตรการการนำดอกเบี้ยเงินกู้มาหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา มาตรการลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับรายรับจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ยังมีการสนับสนุนการจัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ และมาตรการการลดหย่อนดอกเบี้ยที่ลดลงมาต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ จากอัตราดอกเบี้ย MLR ที่เคยอยู่ในระดับสูงถึงร้อยละ 15-18 ในช่วง 2541 และได้มีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลงเรื่อยมาจนอยู่ที่ระดับร้อยละ 5.75-6 ในช่วงปี 2546 ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง ซึ่งจะเห็นได้ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีอัตราการขยายตัวที่สูงในช่วงปี 2545-2547 การก่อสร้างภาคเอกชนในช่วงปี 2545 ขยายตัวสูงถึงร้อยละ 20

อย่างไรก็ตามธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มชะลอลงอีกครั้งในช่วงปี 2548 ซึ่งจะเห็นได้ว่า ซึ่งการก่อสร้างภาคเอกชนในปี 2548 ขยายตัวร้อยละ 6.1 ลดลงจากที่ขยายตัวร้อยละ 14.7 ในปี 2547 แม้ว่าปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงวัฏจักรขาลงรอบนี้นับได้ว่ายังไม่รุนแรงหากเปรียบเทียบกับวิกฤตการณ์ปี 2540 แต่ได้ส่งผลในภาคอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ปี 2548 จนถึงปัจจุบัน ซึ่งสาเหตุมาจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ อันเนื่องมาจากปัจจัยต่างๆ อาทิ การปรับตัวขึ้นของระดับราคาสินค้าอุปโภคและบริโภค และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งได้ส่งผลกระทบต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง

ถึงแม้ว่าในช่วงต้นปี 2550 ที่ผ่านมา เริ่มมีสัญญาณให้เห็นถึงปัจจัยบวก โดยปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่ออำนาจการซื้อของผู้บริโภคเริ่มดีขึ้น เช่น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่สถาบันการเงินมีการปรับลดลงแล้ว แต่ว่าปัจจัยสำคัญที่ยังคงส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อยังคงมีอยู่ ได้แก่ ปัจจัยด้านการเมือง เป็นปัจจัยที่สำคัญที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและความเชื่อมั่นของภาคธุรกิจ ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ส่งผลต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มชะลอตัวลง การชะลอตัวของภาคเศรษฐกิจ ยังอาจสะท้อนถึงรายได้ในอนาคตอีกด้วย ซึ่งส่งผลให้ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น และการแข็งค่าของค่าเงินบาท ทั้งนี้ตั้งแต่ในช่วงปี 2549 ค่าเงินบาทได้แข็งค่าขึ้นอย่างต่อเนื่อง อาจส่งผลกระทบต่อธุรกิจส่งออกที่มีความเกี่ยวเนื่องกับอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ ซึ่งอาจทำให้เกิดผลกระทบต่อภาวะการจ้างงานได้

ทิศทางธุรกิจอสังหาฯ ครึ่งหลังปี 2550: ปัญหาที่พึงระวังที่มีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งหลังของปี 2550 คาดว่าจะยังคงชะลอตัวลงต่อเนื่องจากครึ่งปีแรก เนื่องจากปัจจัยความไม่แน่นอนทางการเมือง และทิศทางเศรษฐกิจ โดยเฉพาะเรื่องค่าเงินบาทที่อาจส่งผลกระทบเกี่ยวเนื่องกับธุรกิจส่งออกในขณะนี้ อาจเป็นปัจจัยที่สร้างความกังวลต่อผู้บริโภคและอาจกระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ถึงแม้ว่าผลของการตัดสินคดียุบพรรคการเมืองจะมีความชัดเจนในระดับหนึ่งแล้ว แต่ผู้บริโภคและผู้ประกอบการยังคงเฝ้าติดตามผลการลงมติในร่างรัฐธรรมนูญ ในวันที่ 19 สิงหาคม 2550 และการเลือกตั้ง ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ยังคงมีผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน ทำให้ผู้ซื้อที่ยังไม่มีความจำเป็นเร่งด่วนอาจยังชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในระยะนี้ ซึ่งแม้ว่ามาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมออกมา แต่การเพิ่มการหักลดหย่อนดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน ไม่ได้เป็นมาตรการที่มีระยะเวลาสิ้นสุด จึงอาจไม่มีผลในการเร่งการตัดสินใจของผู้ซื้อได้ทั่วทุกกลุ่ม

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ในภาวะที่ผู้บริโภคยังคงมีทิศทางชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย อันเนื่องมาจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจ และการเมือง ประเด็นที่ยังคงเป็นที่จับตามองที่อาจก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต ได้แก่
ปัญหาความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน ยังคงเป็นประเด็นที่ต้องเฝ้าระวัง โดยปกติอุปทานส่วนเกินมักจะเริ่มมีการสะสมขึ้นมาจากมุมมองเชิงบวกต่อแนวโน้มตลาด เมื่อเศรษฐกิจของประเทศขยายตัวดี ระดับรายได้เพิ่มสูงขึ้น อำนาจการซื้อเพิ่มขึ้น ส่งผลต่อจิตวิทยาของผู้บริโภคมีความมั่นใจในการใช้จ่ายมากขึ้น ซึ่งรวมไปถึงความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย เมื่อความต้องการเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มีการเร่งการลงทุนโครงการใหม่ๆ

แต่สถานการณ์ในปัจจุบันภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ส่งผลต่อภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงเช่นกัน ซึ่งจะเห็นได้จากข้อมูลสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติระบุว่า ในไตรมาส 1 ปี 2550 การลงทุนในด้านการก่อสร้างภาคเอกชนโดยรวมลดลงร้อยละ 0.7 ลดลงจากที่ขยายตัวร้อยละ 1.8 ใน ไตรมาส 4 ปี 2549 ทั้งนี้การก่อสร้างที่อยู่อาศัยยังคงมีอัตราการเติบโตที่ชะลอลงอย่างมาก โดยขยายตัวเพียงร้อยละ 0.8 เป็นการชะลอตัวอย่างต่อเนื่องจากที่ขยายตัวร้อยละ 2.0 ในไตรมาส 4 ปี 2549 อย่างไรก็ตามในตลาดบางประเภทยังคงมีการเติบโตสูง เนื่องจากปัจจัยเฉพาะของตลาดนี้อย่างตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ใกล้ระบบขนส่งมวลชนอย่างรถไฟฟ้า ซึ่งทำเลเหล่านี้เป็นที่ต้องการของตลาด

อย่างไรก็ดีเนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีผลตอบแทนค่อนข้างสูง จึงมีผู้เล่นใหม่ๆที่สนใจเข้ามาในธุรกิจนี้ โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหม่ที่เป็นเจ้าของที่ดิน หันมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ออกสู่ตลาดมากขึ้น ถึงแม้ว่าในปัจจุบันอุปทานที่ผลิตออกมาโดยภาพรวมยังไม่สูงเกินระดับที่อุปสงค์รวมสามารถดูดซับได้ โดยปริมาณที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จ ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2549 จะอยู่ที่ประมาณ 75,000 หน่วย และ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2550 อาจจะมีประมาณ 74,500-77,500 หน่วย ซึ่งอาจมีการมองว่าเป็นระดับที่ยังไม่สูงเกินกว่าระดับความต้องการที่อยู่อาศัยที่ประเมินว่าอยู่ที่ประมาณ 85,000 – 90,000 หน่วยต่อปี แต่ถ้าพิจารณาถึงที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จรอขายในตลาดเพิ่มขึ้นมามีปริมาณค่อนข้างสูง จากผลสำรวจของบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ณ สิ้นปี 2549 ที่อยู่อาศัยรอขายมีจำนวนประมาณ 92,462 หน่วย ซึ่งใกล้เคียงกับปริมาณความต้องการที่อยู่อาศัยต่อปี นอกจากนี้ในตลาดยังมีบ้านมือสองที่รอขายอยู่จำนวนหนึ่งเช่นเดียวกัน ปริมาณอุปทานคงค้างในขณะนี้จึงนับได้ว่ามีระดับค่อนข้างสูง

ประเด็นที่น่าจับตามองสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ คือ เป็นที่น่าสังเกตว่า กลยุทธ์ทางการตลาดของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในขณะนี้ ต่างมุ่งความสนใจไปที่กลุ่มลูกค้ากลุ่มเดียวกันหมด คือ หันมาเน้นตลาดระดับล่างถึงระดับกลางพร้อมกัน เนื่องจากเห็นว่าความต้องการที่จะซื้อที่อยู่อาศัยระดับนี้มีอยู่สูง โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวโครงการตามแนวระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนและย่านใจกลางเมืองที่มีออกมามากในขณะนี้นั้น ทำให้ต้องมีการเฝ้าระวังหากมีการพัฒนาสินค้าออกมาสู่ตลาดมากกว่าความต้องการที่มีอยู่จริง จากข้อมูลศูนย์อสังหาริมทรัพย์ พบว่า โครงการคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้ามีจำนวน 95 โครงการ ซึ่งมีประมาณ 36,801 หน่วยนั้น โดยจำนวนที่ขายแล้วมีประมาณ 23,441 หน่วย และที่ยังรอขายอยู่อีกประมาณ 13,360 หน่วย นอกจากนี้ โครงการคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวในช่วงครึ่งแรกของปี 2550 มีจำนวนประมาณ 18,647 หน่วย ถึงแม้ว่าเศรษฐกิจไทยจะมีแนวโน้มที่จะปรับตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังปี 2550 ก็ตาม แต่การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมจะมีความเสี่ยงในการบริหารโครงการมากกว่า โครงการแนวราบเพราะแต่ละอาคารผลิตจำนวนยูนิตออกมาเป็นจำนวนมาก และใช้ระยะเวลาการก่อสร้างนานกว่าโครงการแนวราบ

นอกจากนี้การหันมาทำโครงการที่เน้นตลาดระดับล่างถึงปานกลาง ซึ่งสามารถที่จะตอบสนองความต้องการของลูกค้าผู้มีรายได้ปานกลางถึงล่างที่เป็นฐานใหญ่ของตลาด แต่การตัดสินใจที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในขณะนี้ยังคงมีปัจจัยอื่นที่ผู้บริโภคได้ให้ความสำคัญนอกจากระดับราคาที่ถูกลงของที่อยู่อาศัย เนื่องจากกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลางถึงล่างนี้จะเป็นกลุ่มที่ค่อนข้างอ่อนไหวต่อปัจจัยทางเศรษฐกิจกว่ากลุ่มผู้มีรายได้สูง

การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนระยะยาว การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นการลงทุนระยะยาวส่วนใหญ่เป็นการลงทุนให้ได้ผลตอบแทนจากการเช่า หรืออาจเป็นการซื้อเพื่อการเก็งกำไรในอนาคต เนื่องจากมองว่าราคาสินค้ามีแนวโน้มสูงขึ้น ทั้งนี้อุปทานคอนโดมิเนียมในตลาดเช่าที่เพิ่มขึ้นที่จะออกสู่ตลาดมากขึ้นอาจเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อเพื่อลงทุนในระยะต่อไปควรให้ความระวังมากขึ้นต่อภาวะอุปทานในตลาดเช่าที่อาจจะเพิ่มขึ้นเร็วกว่าความต้องการ อย่างไรก็ตามการเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนระยะยาวยังคงมีข้อระวัง

o ราคาที่ดินหรือราคาที่อยู่อาศัยในบางทำเลที่อาจจะสูงเกินกว่าราคาประเมิน ทำให้ผู้ซื้ออาจประสบปัญหาการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินได้ไม่ถึงตามวงเงินที่ต้องการ หรือแม้กระทั่งระยะเวลาของจุดคุ้มทุนอาจจะมีระยะเวลายาวนานกว่าเดิม

o ความเสี่ยงจากมาตรการภาครัฐ อาทิ ความไม่แน่นอนในการดำเนินการก่อสร้างเส้นทางคมนาคม การเปลี่ยนแปลงผังเมือง ที่อาจส่งผลกระทบต่อการขึ้นลงของราคาอสังหาริมทรัพย์

การที่ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวส่งผลต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยภายในประเทศ ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ส่วนหนึ่งหันมาเจาะกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างประเทศ โดยเน้นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับบน เนื่องจากมองว่าตลาดนี้ยังคงมีศักยภาพในการขยายตัวที่สูง ทั้งนี้เป็นผลมาจากนโยบายการส่งเสริมการลงทุนต่างชาติ การจัดตั้งให้ไทยเป็นศูนย์กลางทางการแพทย์ เป็นต้น อย่างไรก็ตามการเข้ามาลงทุนของชาวต่างชาติในประเทศไทยนั้นขึ้นอยู่กับการออกมาตรการต่างๆของภาครัฐที่อาจกระทบความเชื่อมั่นของชาวต่างชาติที่จะเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศ เช่น การแก้ไขพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 ที่ส่งผลให้ชาวต่างชาติที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอาจชะลอการตัดสินใจออกไป เป็นต้น นอกจากนี้การเข้ามาลงทุนของชาวต่างชาติยังขึ้นอยู่กับ เศรษฐกิจโลก นโยบายการลงทุนของบริษัทต่างชาติที่มีการเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา เป็นต้น ซึ่งมีตัวอย่างให้เห็นในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจดังที่ผ่านมา

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ในปัจจุบันภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในช่วงการชะลอตัว ถึงแม้ว่าการชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในครั้งนี้จะไม่รุนแรงเท่ากับที่เกิดขึ้นในช่วงปี 2540 (ซึ่งเป็นช่วงที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบที่รุนแรง หรือที่เรียกว่า เกิดวิกฤตอสังหาริมทรัพย์) แต่ได้ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งขนาดกลางและขนาดเล็กเริ่มประสบปัญหาสภาพคล่อง ซึ่งจะเห็นได้จากหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 1 ปี 2550 มีมูลค่า 54,421 ล้านบาท หรืออยู่ที่ประมาณร้อยละ 16.3 ต่อสินเชื่อในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีสัดส่วนสูงที่สุดในจำนวนธุรกิจทุกประเภท หรือแม้กระทั่งผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายประสบกับปัญหายอดขายที่ชะลอลงในขณะนี้เช่นกัน

อย่างไรก็ตามในภาวะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยรวมขยายตัวในอัตราที่ชะลอลง ประเด็นที่ผู้ประกอบการต้องเฝ้าระวัง ได้แก่ ปัญหาความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน หรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนระยะยาว เป็นต้น ที่อาจจะเกิดขึ้นดังเช่นในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจที่ผ่านมา นอกจากนี้วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในอดีตยังส่งผลกระทบสะท้อนย้อนกลับไปสู่ระบบเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศและความมั่นคงของสถาบันการเงินด้วยเช่นกัน เพราะถึงแม้ว่าผู้ประกอบการจะมีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บนพื้นฐานของข้อมูล โดยการนำข้อมูลเครื่องชี้วัดทางเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น ข้อมูลการสร้างบ้านอยู่อาศัยใหม่ (Housing Start) และจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จ เป็นต้น เพื่อนำมาใช้ในการคาดคะเนแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำให้การลงทุนเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ เช่น การประเมินแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในการลงทุนโครงการใหม่เพิ่มขึ้นหรือควรชะลอโครงการในช่วงเวลาที่เหมาะสม อย่างไรก็ตามในสภาวะความเป็นจริงผู้ประกอบการแต่ละรายต่างมุ่งหวังที่จะขยายหรือได้ประโยชน์จากโอกาสทางธุรกิจ ทำให้ตัดสินใจลงทุนในโครงการใหม่และเต็มใจที่จะรับความเสี่ยงในอนาคต ปรากฏการณ์เช่นนี้อาจเป็นสิ่งที่ไม่เคยเปลี่ยนแปลงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่อย่างน้อยถ้าธุรกิจมีการลงทุนอย่างรอบคอบระมัดระวังไม่ลงทุนเกินตัวปัญหาในธุรกิจคงจะไม่รุนแรงจนนำไปสู่วิกฤตอสังหาริมทรัพย์รอบใหม่อีกครั้ง

บทสรุปและข้อคิดเห็น

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันกำลังประสบกับภาวะชะลอตัว ถึงแม้ว่าปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันหากเปรียบเทียบกับวิกฤตการณ์ปี 2540 นับได้ว่ายังไม่รุนแรงมากนัก แต่ก็ได้ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะเห็นได้จากผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กเริ่มประสบปัญหาสภาพคล่อง เนื่องจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง ได้ส่งผลต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยและการตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัยให้ชะลอออกไป ทำให้ผู้ประกอบการบางรายที่เน้นการสร้างเสร็จก่อนขายต้องรับภาระต้นทุนเนื่องจากไม่สามารถระบายสินค้าได้ ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ชะลอการเปิดโครงการใหม่ออกไป

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า จากวิกฤตการณ์ปี 2540 ที่ส่งผลกระทบรุนแรงต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบตามไปด้วย โดยเฉพาะสถาบันการเงินนั้น ซึ่งบทเรียนในครั้งนั้นทำให้ผู้ประกอบการและสถาบันการเงิน รวมทั้งผู้บริโภคได้มีการปรับตัว ทั้งนี้ผู้ประกอบการได้มีการปรับแผนการดำเนินธุรกิจของตนในช่วงที่ผ่านมา อาทิ ผู้ประกอบการบางรายมีการระดมทุนจากแหล่งเงินทุนอื่นนอกจากการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน อาทิ การออกหุ้นกู้ หรือการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เป็นต้น การปรับสินค้าให้สอดคล้องกับสภาวะของตลาด ทั้งนี้ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการปรับสินค้าให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดและสภาพเศรษฐกิจ อาทิ การเปิดโครงการที่มีขนาดเล็กลง เพื่อดูการตอบรับของตลาด หากประสบความสำเร็จก็จะเปิดเฟสต่อไป มากกว่าใช้กลยุทธ์การสร้างที่อยู่อาศัยเสร็จก่อนเปิดขาย การทำการวิจัยและวิเคราะห์ตลาด ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ให้ความสำคัญกับการวิเคราะห์และการวิจัยตลาดมากขึ้น เพื่อที่จะนำมาพัฒนาสินค้าให้ตรงกับความต้องการของลูกค้า ซึ่งจะช่วยให้สินค้าระบายได้เร็วขึ้น

ในด้านสถาบันการเงิน จากการที่สถาบันการเงินได้รับผลกระทบรุนแรงจากหนี้เสียในภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งสินเชื่อที่ปล่อยให้แก่โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อรายย่อยในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจที่ผ่านมา ทำให้สถาบันการเงินมีการปรับแผนการดำเนินนโยบายในการปล่อยสินเชื่อให้รัดกุมยิ่งขึ้นทั้งในส่วนของผู้ประกอบการและผู้บริโภค นอกจากนี้การเน้นด้านบริการให้คำปรึกษาด้านการเงิน การบริการในการให้ข่าวสารข้อมูลและคำแนะนำในเรื่องของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยนับว่าเป็นองค์ประกอบสำคัญ ซึ่งการให้คำแนะนำแก่ผู้บริโภคก่อนที่จะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ช่วยป้องกันไม่ให้ผู้บริโภคถูกปฏิเสธในการขอสินเชื่อ หรือไม่ได้รับวงเงินสินเชื่อตามที่ต้องการ

สำหรับการปรับตัวของผู้บริโภคนั้น ทั้งนี้วิกฤตเศรษฐกิจที่ผ่านมายังคงเป็นที่จดจำของผู้บริโภค ซึ่งทำให้ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น โดยเฉพาะการซื้อที่อยู่อาศัย เพราะถึงแม้ว่าที่อยู่อาศัยจะมีความจำเป็นในการดำรงชีวิตก็ตาม นอกจากนี้บทเรียนที่สำคัญที่สุด คือ การที่ซื้อที่อยู่อาศัยแล้วไม่ได้ที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้บริโภคนั้นมีการวางแผนที่รอบคอบมากขึ้น อาทิ เลือกซื้อที่อยู่อาศัยโดยดูจากผู้ประกอบการที่มีความน่าเชื่อถือ มีการศึกษาเรื่องราคาที่อยู่อาศัย คุณภาพของสินค้าก่อนตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ผู้บริโภคยังให้ความสำคัญกับการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน โดยเฉพาะในเรื่องของอัตราดอกเบี้ย เนื่องจากการซื้อที่อยู่อาศัยต้องคำนึงถึงสถานภาพทางการเงินในระยะยาวเป็นหลักสำคัญ ซึ่งอำนาจในการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัวก็ได้รับผลกระทบสอดคล้องในทิศทางเดียวกันกับเศรษฐกิจ