แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปีหนู: จับตาปัจจัยลบกระทบการฟื้นตัวของ

ปีหมูที่ผ่านมาภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ดังจะเห็นได้จากการชะลอตัวของโครงการบ้านจัดสรรและบ้านประเภทปลูกสร้างเอง โดยที่อยู่ในอาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2550 มีจำนวน 52,135 หน่วย หดตัวลงร้อยละ 14.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าในปี 2550 ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลจะมีจำนวนประมาณ 66,000 หน่วย หดตัวลงประมาณร้อยละ 5.2 จากปี 2549 (ประมาณ 69,565หน่วย) สาเหตุของการชะลอตัวของธุรกิจที่อยู่อาศัยเป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และอำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยในโครงการแนวราบทำให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ จากการที่อุปทานในตลาดยังคงมีอยู่ ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้ทำการสำรวจถึงทิศทางของตลาดและความต้องการที่อยู่อาศัย ในระหว่างวันที่ 1- 10 ธันวาคม 2550 จำนวนกลุ่มตัวอย่างทั้งสิ้น 615 ชุด และได้ทำการวิเคราะห์ถึงแนวโน้ม ปัจจัยสนับสนุน และความเสี่ยงที่อาจส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551

ประเด็นสำคัญจากการสำรวจแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย พบว่า

ความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2551: บ้านเดี่ยวยังเป็นที่อยู่อาศัยที่คนต้องการเป็นเจ้าของมากที่สุด

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้ทำการสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัยใน 2551 พบว่า รูปแบบที่อยู่อาศัยที่ผู้บริโภคต้องการมากที่สุดยังคงเป็นบ้านเดี่ยว คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 35.6 ของผู้ที่คิดจะซื้อหาที่อยู่อาศัยทั้งหมด (ลดลงจากที่สำรวจในปี 2549 ที่ความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวคิดเป็นร้อยละ 38.3 ของกลุ่มตัวอย่าง) ซึ่งสอดคล้องกับสถาณการณ์ตลาดที่จะเห็นได้ว่ารูปแบบที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลประเภทบ้านเดี่ยวเป็นสัดส่วนที่ใหญ่ในตลาดที่อยู่อาศัย โดยในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2550 มีจำนวน 32,309 หน่วย (สถิติที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จที่เป็นบ้านเดี่ยว ทั้งโครงการจัดสรรและประเภทปลูกสร้างเอง) จากที่อยู่อาศัยรวมทุกประเภท 60,919 หน่วย
อย่างไรก็ตาม สภาวะที่ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคปรับตัวลดลงดังเช่นปัจจุบัน ทำให้การตัดสินใจขั้นสุดท้ายในการซื้อที่อยู่อาศัยอาจไม่ได้ขึ้นอยู่กับความต้องการเพียงด้านเดียว ดังที่เห็นได้จากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทโครงการบ้านจัดสรร โดยเฉพาะตลาดบ้านเดี่ยว ประสบกับภาวะชะลอตัว โดยรูปแบบที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลประเภทบ้านเดี่ยวในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2550 มีจำนวน 32,309 หน่วย หดตัวลงร้อยละ 11.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยมีสาเหตุจากภาวะเศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญกับปัญหาต่างๆ อาทิ ราคาน้ำมัน ภาวะเงินเฟ้อและปัญหาค่าครองชีพ และการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ได้ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย และอำนาจการซื้อของผู้บริโภค ส่งผลให้ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยมีการเปลี่ยนแปลง ผู้ประกอบการมีการปรับตัวทางธุรกิจให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บางกลุ่มได้ปรับวิกฤตให้เป็นโอกาสทางธุรกิจ โดยเฉพาะในช่วงที่ราคาน้ำมันเริ่มสูงขึ้น ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์บางรายได้หันมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ทำเลในย่านธุรกิจใจกลางเมือง และตามเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินพาดผ่าน เนื่องจากผู้บริโภคได้รับผลกระทบจากการปรับขึ้นราคาน้ำมัน ทำให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่ที่มีสถานที่ทำงานในย่านธุรกิจ ต้องการที่จะหาซื้อที่อยู่อาศัยใกล้ที่ทำงานตนเอง สะดวกสบายในการเดินทาง ประหยัดค่าใช้จ่ายและเวลาในการเดินทาง และราคาที่ไม่แพงเกินไป ขณะเดียวกัน อำนาจซื้อที่ลดลงทำให้ผู้บริโภคเองก็ต้องปรับลดความต้องการลงมาให้สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อ เนื่องจากบ้านเดี่ยวเป็นที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาค่อนข้างสูง

โครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมจึงได้รับการตอบรับในตลาดเป็นอย่างดี ซึ่งอาจจะนับได้ว่าเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มียอดขายเติบโตอย่างต่อเนื่องมากกว่าโครงการแนวราบ ประเภทบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ จะเห็นได้จากผลสำรวจพบว่า รูปแบบที่อยู่อาศัยที่ผู้บริโภคต้องการรองลงมา คือ ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 25.7 ของผู้ที่คิดจะซื้อหาที่อยู่อาศัยทั้งหมด (เพิ่มขึ้นจากที่สำรวจในปี 2549 ที่ความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมคิดเป็นร้อยละ 18.3 ของกลุ่มตัวอย่าง) ทั้งนี้เมื่อสอบถามถึงสาเหตุของการเลือกที่จะซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม พบว่า โดยส่วนใหญ่เลือกที่จะซื้อคอนโดมิเนียมเนื่องจากราคาไม่แพง คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 37.2 ของกลุ่มตัวอย่าง รองลงมา คือ เลือกที่จะซื้อคอนโดมิเนียมเนื่องจากอยู่ในเมือง คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 24.7 ของกลุ่มตัวอย่าง ใกล้เคียงกับการที่จะเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเนื่องจากสามารถปล่อยให้เช่าได้ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 23.6 ของกลุ่มตัวอย่าง อย่างไรก็ตามจากผลสำรวจ พบว่า การเลือกที่จะซื้อคอนโดมิเนียมเนื่องจากอยู่ใกล้รถไฟฟ้า มีสัดส่วนคิดเป็นร้อยละ 14.5 ของกลุ่มตัวอย่างเท่านั้น

สำหรับรูปแบบที่อยู่อาศัยที่ผู้บริโภคต้องการในลำดับต่อมา ได้แก่ โครงการที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 20.1 ของผู้ที่คิดจะซื้อหาที่อยู่อาศัยทั้งหมด ในส่วนของโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแฝด คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 13.4 ของผู้ที่คิดจะซื้อหาที่อยู่อาศัยทั้งหมด และสำหรับประเภทอาคารพาณิชย์ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 5.2 ของผู้ที่คิดจะซื้อหาที่อยู่อาศัยทั้งหมด

 ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ของผู้บริโภค…ระดับราคา 1 -2 ล้านบาท
จากแบบสำรวจ พบว่า ระดับราคาเป็นปัจจัยสำคัญอันดับหนึ่งในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้ทำการสำรวจถึงความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ของผู้บริโภค พบว่า ระดับราคาที่อยู่อาศัยที่มีผู้ต้องการมากที่สุด คือ ระดับราคาที่ 1,000,000-2,000,000 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 39.4 สำหรับระดับราคาที่อยู่อาศัยที่มีผู้ต้องการองลงมา คือ บ้านราคาต่ำกว่า 1,000,000 บาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 31 ทั้งนี้ที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียม ซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯและปริมณฑล ถึงแม้ว่ารูปแบบที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวจะเป็นที่ต้องการมากที่สุดก็ตาม แต่ด้วยปัจจัยด้านต้นทุนราคาที่ดินและวัสดุก่อสร้างทำให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท เป็นไปได้ยาก การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว โดยส่วนใหญ่อยู่ที่ระดับราคา 2 ล้านบาท ขึ้นไป สำหรับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคา 2,000,001-3,000,000 บาท มีความต้องการร้อยละ 18.3 ส่วนบ้านที่ระดับราคาสูงกว่า 3,000,000 บาท มีความต้องการคิดเป็นสัดส่วนรวมกันร้อยละ 11.3

ภาวะเศรษฐกิจ…ปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

ทั้งนี้เมื่อถามถึงปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัย พบว่า กลุ่มตัวอย่างได้ให้ความสำคัญแต่ละปัจจัยดังนี้ โดยอันดับแรก คือ ความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจ เป็นสาเหตุที่ผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยได้ให้ความสำคัญและเป็นกังวลอย่างมาก คิดเป็นร้อยละ 26.4 ปัจจัยที่สำคัญรองลงมาที่กลุ่มตัวอย่างได้ให้ความสำคัญ คือ ค่าครองชีพปรับตัวสูงขึ้น คิดเป็นร้อยละ 23.2 นอกจากนี้ปัจจัยสำคัญที่สำคัญรองลงมา คือ ความไม่แน่นอนของรายได้ในอนาคต คิดเป็นร้อยละ 23.1 ความไม่แน่นอนของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้คิดเป็นร้อยละ 16.3 ของกลุ่มตัวอย่าง และภาวะการเมืองในประเทศเป็นปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย คิดเป็นร้อยละ 11 ของกลุ่มตัวอย่าง

แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2551

จากผลสำรวจทิศทางของตลาดและความต้องการที่อยู่อาศัย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย พบว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่การเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกำลังซื้อที่อยู่อาศัยยังคงขึ้นอยู่กับปัจจัยภาวะทางเศรษฐกิจเป็นสำคัญ ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2551 แม้คาดว่าจะมีปัจจัยสนับสนุนต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศ อาทิ รัฐบาลที่จะเข้ามาบริหารประเทศที่คาดว่าน่าจะใช้นโยบายกระตุ้นการเติบโตของเศรษฐกิจ การลงทุนโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ อาทิ การดำเนินการโครงการรถไฟฟ้า และโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญอื่นๆ เพื่อนำไปสู่การการผลักดันภาคการผลิต และการจ้างงาน ซึ่งน่าจะทำให้ภาคเอกชน มีความมั่นใจต่อทิศทางนโยบายและมีผลต่อเนื่องไปสู่การกระตุ้นการลงทุนของภาคเอกชนตามมาด้วย และกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่กระเตื้องขึ้นน่าจะช่วยฟื้นความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเช่นกัน แต่ความเสี่ยงจากปัจจัยทางเศรษฐกิจหลายประการ ยังคงเป็นตัวแปรที่สำคัญที่จะมีผลกระทบต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทิศทางเศรษฐกิจยังคงเป็นปัจจัยที่สำคัญในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวมีแนวโน้มที่จะส่งผลต่อเนื่องทำให้การเพิ่มขึ้นของรายได้ของผู้บริโภคเป็นไปในทิศทางที่ชะลอลงด้วย ทั้งนี้เศรษฐกิจของประเทศยังคงเผชิญกับปัจจัยเสี่ยง อาทิ ความผันผวนของราคาน้ำมัน ภาวะเงินเฟ้อที่จะมีผลต่อภาวะค่าครองชีพและยังจะเป็นตัวแปรที่อาจกดดันให้อัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้น และการแข็งค่าของเงินบาทที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการแข่งขันของสินค้าส่งออก เป็นต้น

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้ประเมินทิศทางการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551 อาจจะขยายตัวประมาณร้อยละ 2.0-5.8 จากที่ชะลอตัวในปี 2550 โดยอยู่ภายใต้เงื่อนไขที่เศรษฐกิจของประเทศเติบโตประมาณร้อยละ 4.0-5.0 ภายใต้ข้อสมมติที่ว่า รัฐบาลผสมที่เข้ามาบริหารประเทศจะมีการผลักดันโครงการลงทุนขนาดใหญ่ เร่งรัดการเบิกจ่ายงบประมาณ ส่งผลให้ภาคเอกชนเริ่มเดินหน้าโครงการลงทุน แต่เศรษฐกิจยังอาจเผชิญปัจจัยลบจากความไม่แน่นอนทางการเมือง และราคาน้ำมันที่อาจยังคงยืนอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะส่งผลให้อัตราเงินเฟ้ออยู่ในระดับที่สูงขึ้น สำหรับจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2551 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จะมีประมาณ 63,400-64,300 หน่วย มีอัตราการเติบโตอยู่ในระหว่าง หดตัวลงร้อยละ 3.9 ถึง ร้อยละ 2.6 จากจำนวน 66,000 หน่วย ในปี 2550 โดยเป็นการหดตัวลงของที่อยู่อาศัยประเภทโครงการบ้านจัดสรรและที่อยู่อาศัยปลูกสร้างเอง โดยสาเหตุที่คาดว่าที่อยู่อาศัยจัดสรรจะยังคงปรับตัวลดลงเนื่องจากยังมีโครงการที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จที่รอขายอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก ทำให้การเปิดโครงการใหม่น่าจะชะลอลงในปีนี้

 ธุรกิจบ้านจัดสรร: อยู่ในภาวะทรงตัว…ปัจจัยลบยังน่าเป็นห่วง

ในช่วงปี 2550 ที่ผ่านมา โครงการบ้านจัดสรรยังคงประสบภาวะการชะลอตัวต่อเนื่อง โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จำนวนที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2550 น่าจะมีประมาณ 26,100 หน่วย หดตัวลงประมาณร้อยละ 12.8 จากปี 2549 ซึ่งจะเป็นการลดลงติดต่อกันเป็นปีที่ 3 อันเป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจไทยที่ยังคงชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง ได้ส่งผลกระทบต่ออำนาจการซื้อของผู้บริโภค นอกจากนี้การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรยังต้องเผชิญกับคู่แข่งทางธุรกิจที่สำคัญอย่างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม ซึ่งลูกค้าบางกลุ่มที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยใกล้ใจกลางเมือง การคมนาคมสะดวก และราคาไม่แพงเกินไป คอนโดมิเนียมจึงกลายเป็นคำตอบที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้ากลุ่มนี้ได้อย่างลงตัว ทั้งนี้ตลาดบ้านจัดสรรในปี 2551 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จำนวนที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2551 จะมีประมาณ 23,900 – 24,800 หน่วย ซึ่งจะเป็นการลดลงติดต่อกันเป็นปีที่ 4 จากที่คาดว่าน่าจะมีจำนวน 26,100 หน่วย ในปี 2550 สาเหตุการชะลอตัวน่าจะมาจาก

– แนวโน้มการพัฒนาโครงการจัดสรรใหม่ น่าจะยังคงเติบโตในอัตราที่ชะลอลง เนื่องจากอุปทานในตลาดยังคงมีอยู่เป็นจำนวนมาก

– การปรับตัวในการดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการ เช่น การพัฒนาโครงการในรูปแบบการเปิดให้จองก่อน (Pre-sales) มากขึ้น หรือไม่ก็เปิดโครงการที่มีขนาดเล็กลง เพื่อดูการตอบรับของตลาด หากประสบความสำเร็จก็จะเปิดเฟสต่อไป

– ความเสี่ยงจากปัจจัยทางเศรษฐกิจหลายประการ ยังคงเป็นตัวแปรที่สำคัญที่จะมีผลกระทบต่อการขยายตัวธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ผู้ประกอบการมีความระมัดระวังมากขึ้นในการขยายโครงการลงทุนใหม่ ขณะที่การปล่อยสินเชื่อโครงการของสถาบันการเงินก็คงจะเป็นไปด้วยความระมัดระวังเช่นกัน

– การแข่งขันจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม ที่ดูดซับกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ที่อยู่ในทำเลพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน การคมนาคมสะดวกสบาย และระดับราคาที่ไม่แพงเกินไป

สำหรับในช่วงครึ่งแรกของปีนี้การแข่งขันในธุรกิจบ้านจัดสรรคงจะมีความรุนแรงขึ้นจากการที่ผู้ประกอบการต้องการเร่งระบายสินค้าที่มีอยู่ สำหรับการเปิดโครงการใหม่น่าจะยังคงเติบโตในอัตราที่ชะลอลง ซึ่งผู้ประกอบการคงยังรอดูทิศทางของเศรษฐกิจ การจัดตั้งรัฐบาลและนโยบายการแก้ปัญหาทางเศรษฐกิจของประเทศ ที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร น่าจะเน้นไปยังทำเล ที่ตั้งของโครงการ การออกแบบที่อยู่อาศัย เพื่อดึงดูดลูกค้า มากกว่าการแข่งขันด้านราคา เนื่องจากหลายโครงการโดยส่วนใหญ่การเปิดตัวจะยังคงเน้นไปยังกลุ่มลูกค้าระดับปานกลาง นอกจากนี้แนวโน้มการปรับขึ้นราคาวัสดุก่อสร้างจะเป็นแรงกดดันต่อต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นตามมาด้วย ทำให้ผู้ประกอบการบางรายจำเป็นต้องมีการปรับตัวเพื่อลดต้นทุนในการก่อสร้าง เช่น การนำเอาวัสดุก่อสร้างสำเร็จรูปเข้ามาใช้ การลดคุณสมบัติของวัสดุตกแต่งให้มีราคาถูกลง และการลดขนาดของตัวบ้าน เป็นต้น

ธุรกิจคอนโดมิเนียม:ปี 2551 ยังคงขยายตัวได้…แต่อาจเสี่ยงต่อภาวะอุปทานล้นตลาด

ในปีที่ผ่านมาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมยังคงเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง เนื่องมาจากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ภาวะเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวลง ประกอบกับผู้บริโภคได้รับผลกระทบจากการปรับขึ้นราคาน้ำมัน ทำให้ผู้ประกอบการบางกลุ่มได้ปรับวิกฤตให้เป็นโอกาสทางธุรกิจ เมื่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้หันมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ทำเลในย่านธุรกิจใจกลางเมือง และตามเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินพาดผ่าน โดยราคาอยู่ที่ประมาณ 1-3 ล้านบาท ซึ่งความร้อนแรงของตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางในพื้นที่เขตเมืองของกรุงเทพฯสะท้อนให้เห็นได้จากการเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จะมีจำนวนที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2551 มีประมาณ 17,000 หน่วย มีอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.3 จากนี้คาดว่าน่าจะมีจำนวน 16,000 หน่วย ในปี 2550 เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการเปิดตัวไปเป็นจำนวนมากในช่วงก่อนหน้าได้ทยอยสร้างเสร็จ

แนวโน้มธุรกิจคอนโดมิเนียมปี 2551 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า การแข่งขันน่าจะทวีความรุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมระดับกลางราคาระหว่าง 1- 3 ล้านบาท ที่ผู้ประกอบการหลายรายยังคงเน้นการเปิดตัวโครงการตามแนวระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนและย่านใจกลางเมืองอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ภาวะเศรษฐกิจไทยในปี 2551 ยังคงมีความเสี่ยง ที่ส่งผลต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค และอาจจะส่งผลต่อตลาดคอนโดมิเนียม ทำให้ต้องมีการเฝ้าระวังหากมีการพัฒนาสินค้าออกมาสู่ตลาดมากกว่าความต้องการที่มีอยู่จริง ถึงแม้ว่าผู้ประกอบการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมจะมีการปรับสินค้าให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดและสภาพเศรษฐกิจ อาทิ การลดขนาดห้องชุด เพื่อคงระดับราคาขายในระดับที่เหมาะสมกับกำลังซื้อของผู้บริโภค แต่เนื่องจากสินค้ายังคงถูกผลิตออกมาสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก ผู้บริโภคสามารถที่จะใช้เวลานานขึ้นในการเลือกและเปรียบเทียบสินค้า ก่อนทำการตัดสินใจ

นอกจากนี้ความชัดเจนของรัฐบาลในการอนุมัติการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง คือ โครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อถึงตลิ่งชัน และโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงบางใหญ่ถึงบางซื่อ ซึ่งขยายไปสู่พื้นที่กรุงเทพฯรอบนอก อาจทำให้โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบน่าจะกลับมาเป็นที่สนใจของตลาดอีกครั้ง เนื่องจากที่อยู่อาศัยรูปแบบบ้านเดี่ยวยังคงเป็นที่ต้องการของผู้บริโภค ทั้งนี้ตลาดที่อยู่อาศัยเป็นตลาดที่มีพลวัตรของการเปลี่ยนแปลงในความต้องการของผู้ซื้อไปตามปัจจัยและช่วงเวลา การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่มีรอบระยะเวลาการก่อสร้างยาวนาน จึงควรให้ความระมัดระวังต่อการเปลี่ยนแปลงของความต้องการของผู้ซื้อในอนาคตด้วย

ธุรกิจรับสร้างบ้าน: ปรับกลยุทธ์…รับต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น

ในปี 2550 ที่ผ่านมาธุรกิจรับสร้างที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันที่ค่อนข้างสูง โดยผู้ประกอบการต่างทำแคมเปญการตลาด โดยเฉพาะการใช้กลยุทธ์ด้านราคา เพื่อกระตุ้นให้ผู้บริโภคตัดสินใจในการสร้างที่อยู่อาศัยเร็วขึ้น แต่เนื่องจากบรรยากาศและความไม่แน่นอนในเศรษฐกิจของประเทศ ทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจปลูกสร้างที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า ที่อยู่อาศัยประเภทปลูกสร้างเองที่สร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในช่วงปี 2551 จะมีจำนวนทั้งสิ้นประมาณ 22,500 หน่วย หดตัวลงร้อยละ 5.9 เมื่อเทียบกับจำนวน 23,900 หน่วยในปี 2550

สำหรับแนวโน้มตลาดธุรกิจรับสร้างบ้านในช่วงปี 2551 น่าจะมีการแข่งขันเพิ่มสูงขึ้นในการรักษาส่วนแบ่งตลาด โดยเฉพาะบริษัทรับสร้างบ้านอาจต้องมีการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาด โดยเฉพาะราคาวัสดุก่อสร้างที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น และเป็นแรงกดดันต่อต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นตามมาด้วย ซึ่งทำให้บริษัทรับสร้างบ้านอาจต้องปรับราคาค่าก่อสร้างขึ้นบ้าง สำหรับบริษัทที่พยายามรักษาราคาค่าก่อสร้างไว้ที่ระดับเดิม จำเป็นต้องมีการปรับตัวเพื่อลดต้นทุนในการก่อสร้างเพื่อให้มีกำไรจากการรับงานได้ เช่นการนำเอาวัสดุก่อสร้างสำเร็จรูปหรือวัสดุก่อสร้างแบบใหม่เข้ามาใช้ สามารถประหยัดต้นทุนขณะที่สามารถรักษาความคงทนและความสวยงามของบ้านที่ปลูกสร้าง ทั้งนี้การปรับขึ้นราคาค่าก่อสร้างที่อยู่อาศัย อาจทำให้ผู้บริโภคมีการปรับลดขนาดบ้านที่จะปลูกสร้าง หรือลดคุณสมบัติของวัสดุและอุปกรณ์ตกแต่ง เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของตน ขณะที่งบประมาณในการปลูกสร้างที่สูงขึ้นอาจส่งผลกระทบต่อผู้บริโภคบางกลุ่มให้ชะลอการตัดสินใจสร้างที่อยู่อาศัย

บทสรุป

แนวโน้มการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้น่าจะชะลอตัว ผู้ประกอบการคงยังรอดูทิศทางของเศรษฐกิจ การจัดตั้งรัฐบาลและนโยบายการแก้ปัญหาทางเศรษฐกิจของประเทศ นอกจากนี้ท่ามกลางความเสี่ยงทางเศรษฐกิจจากปัจจัยความไม่แน่นอนหลายประการในปี 2551 อาทิ ความผันผวนของราคาน้ำมัน ภาวะเงินเฟ้อที่จะมีผลต่อภาวะค่าครองชีพและยังจะเป็นตัวแปรที่อาจกดดันให้อัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้น และการแข็งค่าของเงินบาทที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการแข่งขันของสินค้าส่งออก เป็นต้น ที่อาจจะส่งผลกระทบโดยตรงต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ผู้ประกอบการอาจต้องมีการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ในการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย การหาทำเลใหม่ๆ การทำสินค้าแบบเจาะกลุ่มลูกค้ามากขึ้น (Niche Market) เนื่องจากพฤติกรรมของผู้บริโภคมีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา การผลิตสินค้าสอดคล้องกับสภาวะตลาดในขณะนั้นเป็นสิ่งที่สำคัญ นอกจากนี้การเปิดโครงการให้จองก่อน (Pre-sales) หรือไม่ก็เปิดโครงการที่มีขนาดเล็กลง เพื่อดูการตอบรับของตลาด หากประสบความสำเร็จก็จะเปิดเฟสต่อไป เพื่อช่วยป้องกันการเกิดปัญหาความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์อุปทานในตลาดที่อยู่อาศัย

สำหรับแนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2551 คาดว่า กำลังซื้อต่อที่อยู่อาศัยอาจยังคงไม่ปรับตัวดีขึ้นอย่างรวดเร็วนัก จากการสำรวจทิศทางของตลาดและความต้องการที่อยู่อาศัย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า แนวโน้มการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในปี 2551 ความต้องการที่อยู่อาศัยน่าจะมีแรงซื้อมาจากความต้องการที่อยู่อาศัยพื้นฐานเพื่อการที่อยู่อาศัยจริง ที่เป็นตลาดกลุ่มที่มีกำลังซื้อ มีความจำเป็นในการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงนี้ ซึ่งผู้ซื้อกลุ่มนี้จะเป็นกลุ่มแรกที่จะเข้ามาในตลาดที่อยู่อาศัย สำหรับการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในขณะนี้ได้ปรับเปลี่ยนไปตามสภาวะของตลาด โดยเฉพาะในภาวะที่ตลาดมีการแข่งขันสูง และมีสินค้าออกสู่ตลาดจำนวนมาก ทำให้ผู้บริโภคมีข้อเปรียบเทียบในแต่ละสินค้ามากขึ้น อาทิ ราคา ทำเลที่ตั้งของโครงการ พื้นที่ใช้สอยและ รูปแบบบ้าน คุณภาพของวัสดุที่ใช้ในการตกแต่ง เป็นต้น อย่างไรก็ดีผู้บริโภคควรมีการตรวจสอบในเรื่องของระเบียบสัญญาต่างๆ เช่น รูปแบบของตัวบ้าน คุณภาพของวัสดุที่ใช้ตรงกับที่ระบุไว้ในสัญญา การใช้ประโยชน์พื้นที่ส่วนกลาง เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมาภายหลัง