คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ได้ให้ความเห็นแก่ผู้ประกอบการ และ นักลงทุนธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ ให้ศึกษาความเปลี่ยนแปลงของกลุ่มลูกค้าหลักอีกทั้งจำนวนอุปทานที่เพิ่มขึ้น
นายปฏิมา จีระแพทย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ในปัจจุบันนักลงทุนให้ความสนใจการลงทุนเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ ภายในปี 2554 มูลค่าเงินลงทุนในธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ประมาณ 27 พันล้านบาท สำหรับ 38 โครงการ โดยมีจำนวนห้องพัก 6,580 ยูนิต เหตุที่นักลงทุนสนใจลงทุนในธุรกิจเซอร์วิสอพาร์เม้นต์ สืบเนื่องมาจากเงินลงทุนที่ไม่สูงนักเมื่อเทียบกับธุรกิจโรงแรม อีกทั้งค่าใช้จ่ายในการบริหารและการดำเนินงานต่ำกว่าธุรกิจโรงแรม
นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้จัดการฝ่ายวิจัย รายงานว่า ปัจจัยหลักของธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์คือการรองรับพนักงานระดับกลางและระดับสูงที่เพิ่งย้ายถิ่นฐานเข้ามาพำนักในกรุงเทพมหานคร เพื่อเริ่มงานในประเทศไทย ชาวต่างชาติดังกล่าวเข้ามาพำนักในเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์เป็นระยะเวลาประมาณ 1-3 เดือน เพื่อใช้เวลาเลือกสรรที่พักถาวร เช่น อพาร์ทเม้นต์ คอนโดมิเนียม หรือ บ้านเดี่ยว ในการพำนักระยะยาว ดังนั้นจำนวนอุปสงค์ของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ในแต่ละปี คือจำนวนชาวต่างชาติที่เพิ่งเข้ามาในกรุงเทพมหานคร หากแต่ มิได้หมายถึงชาวต่างชาติทั้งหมดที่ทำงานในกรุงเทพมหานคร เนื่องจากอัตราดังกล่าวเป็นจำนวนอุปสงค์ของธุรกิจอพาร์ทเม้นต์
อัตราเฉลี่ยในการพำนักในเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์อยู่ที่ ระยะเวลา 3 เดือน หรือ 90 วัน แม้ว่าจะมีชาวต่างชาติจำนวนหนึ่งพำนักในระยะเวลา 1 ปี ขึ้นไปก็ตาม หากแต่ค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3 เดือน
อัตราการเพิ่มขึ้นของอุปทานของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ในปีที่แล้ว เพิ่มขึ้นถึง 17.5% และในปีนี้จะมีอัตราเพิ่มขึ้นถึง 25% ดังนั้นอัตราการเพิ่มขึ้นดังกล่าวย่อมก่อให้เกิดการแข่งขันทางธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ ในปี 2550 จำนวนเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ในกรุงเทพฯ มีจำนวน 10,712 ยูนิต ในขณะที่จำนวน ชาวต่างชาติที่ย้ายเข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ มีประมาณ 7,574 คน ดังนั้นจำนวนห้องพักใน 1 ปีของธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์สูงถึง 3.9 ล้านคืน ในขณะที่อัตราการพักของชาวต่างชาติที่ย้ายเข้ามาทำงานในเมืองไทยในปี 2550 ในอัตราเฉลี่ยที่ 3 เดือน มีจำนวน 681,660 คืน คิดเป็น 17% ของจำนวนคืนของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ในหนึ่งปี ดังนั้นผู้ประกอบการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ต่างกระตือรือร้นในการนำเสนอการให้บริการแก่ลูกค้ากลุ่มบริษัทข้ามชาติรวมถึงนักท่องเที่ยวในรูปแบบการเข้าพักรายวัน รายสัปดาห์ และ รายเดือน ในปัจจุบันอัตราส่วนของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นตต์ในการรับลูกค้าระยะสั้นและระยะยาวอยู่ที่ อัตรา 60-65% ต่อ 35-40%
นางสาวริษิณี ได้ให้ความเห็นเพิ่มเติมว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของชาวต่างชาติที่ย้ายถิ่นฐานเข้ามาในกรุงเทพฯ เติบโตช้ากว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของจำนวนห้องพักของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ ดังนั้นอัตราที่เหลือเป็นอัตราการเข้าพักของลูกค้าระยะสั้นซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของธุรกิจโรงแรม ในปี 2554 จำนวนเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ที่เพิ่มขึ้น อีกทั้งจำนวนเซอร์วิสอพาร์เม้นต์ในปัจจุบัน และอัตราการเพิ่มขึ้นของห้องพักโรงแรม ย่อมก่อให้เกิดการแข่งขันไม่เพียงแต่ระหว่างธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์เท่านั้น หากแต่เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ยังต้องแข่งขันกับธุรกิจโรงแรม ซึ่งเขตสุขุมวิทจะมีการแข่งขันที่รุนแรงเนื่องจากอัตราการเพิ่มขึ้นจำนวนมากทั้งห้องพักโรงแรมและห้องพักเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ที่เพิ่มขึ้นสูงสุด และการแข่งขันจะขยายไปสู่เขตลุมพินี
ในปี 2554 ในเขตสุขุมวิทมีจำนวนห้องพักของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์เพิ่มขึ้น 3,659 ยูนิต ในเขตลุมพินีมีจำนวนห้องพักของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์เพิ่มขึ้น 3,659 ยูนิต และในเขตศูนย์กลางธุรกิจมีจำนวนห้องพักของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์เพิ่มขึ้น 451 ยูนิต ในส่วนบริเวณรอบศูนย์กลางธุรกิจอันได้แก่ ถนนนราธิวาส ราชนครินทร์ ถนนพระราม 3 และ ถนนเจริญกรุง มีจำนวนห้องพักเพิ่มขึ้น 560 ยูนิต อีกทั้งมีจำนวนห้องพัก 1,332 ยูนิต กระจายอยู่นอกเขตดังกล่าว
ปัจจุบัน ผู้ประกอบการธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์จากต่างประเทศ เช่น โอ๊ควูด มาริออท เฟรเซอร์ และ แอสคอท ได้ให้ความสนใจในการเข้ามากขยายสาขาเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ในประเทศไทย แอสคอทเป็นแบรนด์หลัก ซึ่งประกอบด้วย แอสคอท เดอะ เรสซิเด้นท์ ซัมเมอร์ซ็ท และ ซิทาดีนอพาร์ท โฮเต็ล ในปีที่แล้วซิตาดีนได้เข้ามาบริหารโครงการแรกซึ่งตั้งอยู่ที่ซอยสุขุมวิท 16 และในปีนี้ซิทาดีนจะบริหารโครงการอีก 3 แห่ง ในเขตสุขุมวิท ในขณะที่โอ๊ควูดบริหารโครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ในกรุงเทพ ฯ 2 แห่ง กล่าวคือ โอ๊ควูดซิตี้เรสซิเด้น และ โอ๊ควูดสุขุมวิท 24 เรสซิเด้นท์ ในปี 2552 โอ๊ควูดจะเข้าบริหารอีก 2 โครงการในกรุงเทพมหานคร กล่าวคือ ในบริเวณสุขุมวิทซอย 55 และ บริเวณใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ อย่างไรก็ดี ประเทศไทยมีผู้ประกอบการรายใหญ่ของธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ คือ เซ็นเตอร์พอยต์ ซึ่งปัจจุบันมีถึง 8 โครงการ ด้วยจำนวนห้องพักรวม 1,807 ยูนิต และในอนาคตอันใกล้จะเปิดให้บริการอีก 1 แห่ง ซึ่งตั้งอยู่บริเวณปากซอยสุขุมวิท 19 และมีจำนวนห้องพักมากที่สุดถึง 600 ยูนิต
นายปฏิมาได้สรุปว่าเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ที่ประสบความสำเร็จในอนาคตเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ที่มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าหลักของธุรกิจ กล่าวคือ ลูกค้าระยะยาวซึ่งมีอัตราการพำนักตั้งแต่ 1 เดือนขึ้นไป เนื่องจากคุณภาพของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของลูกค้าดังกล่าว หากเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ที่มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าระยะสั้น จะได้รับผลกระทบอย่างหนักจากสงครามราคาของธุรกิจโรงแรม ในสถานการณ์การแข่งขันอันรุนแรงของธุรกิจโรงแรม ย่อมก่อให้เกิดการตัดราคาระหว่างโรงแรมด้วยกัน ส่วนเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์จะถูกทุบราคาลงต่ำจากสงครามราคาระหว่างธุรกิจโรงแรม นายปฏิมายังให้ขอเสนอแนะกับนักลงทุนด้วยว่าควรหลีกเลี่ยงการลงทุนในธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ในเขตสุขุมวิท ซึ่หากลองเดินไปบนถนนสุขุมวิทจะสามารถสังเกตได้ว่าทุกมุมจะมีโครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ตั้งอยู่
