ตลาดที่อยู่อาศัยครึ่งหลังปี 2551: หลากปัจจัยลบ…กระทบการฟื้นตัว

ในช่วงต้นปี 2551 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยต่างคาดหมายว่าตลาดที่อยู่อาศัยน่าจะเริ่มฟื้นตัวในทิศทางที่ดีขึ้นอีกครั้ง หลังจากรัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2551แต่หลังจากนั้นผู้ประกอบการกลับต้องเผชิญกับปัจจัยลบนานัปการ อาทิ ราคาน้ำมันโลกที่ยังคงพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลกระทบต่อต้นทุนการขนส่งและการผลิต ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะราคาเหล็ก ได้ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการพัฒนาที่อยู่อาศัยโครงการคอนโดมิเนียม ต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้นนั้นทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัย ซึ่งจะยิ่งเป็นปัจจัยกดดันอำนาจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคที่กำลังเผชิญกับปัญหาค่าครองชีพที่สูงขึ้นมากอยู่แล้ว อันจะส่งผลกระทบต่อยอดขายที่อยู่อาศัยให้ชะลอลงตามไปด้วย และจากการที่อัตราเงินเฟ้อเร่งสูงขึ้นทำให้ธนาคารพาณิชย์บางแห่งปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ในช่วงเดือนมิถุนายน ที่ผ่านมา ทำให้ต้นทุนการเงินของทั้งผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และผู้ซื้อบ้านที่พึ่งพาสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์มีภาระต้นทุนที่สูงขึ้นตาม นอกจากนี้ปัจจัยความไม่แน่นอนทางการเมือง ที่อาจจะส่งผลต่อทิศทางการดำเนินนโยบายเศรษฐกิจของประเทศ ได้ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคลดลง

สำหรับมาตรการบรรเทาผลกระทบจากภาวะเงินเฟ้อที่คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติในวันที่ 15 กรกฎาคม ที่ผ่านมานั้น แม้ว่าจะส่งผลดีในด้านความเชื่อมั่นได้ในระดับหนึ่ง แต่ก็เป็นมาตรการในลักษณะบรรเทาผลกระทบมากกว่าที่จะส่งผลในการกระตุ้นการใช้จ่ายของครัวเรือน รวมทั้งมิได้ออกแบบมาเพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง จึงทำให้คาดว่าภาคอสังหาริมทรัพย์คงได้รับผลจากมาตรการดังกล่าวค่อนข้างจำกัด ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้วิเคราะห์ถึงสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ และแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งหลังปี 2551 ดังนี้

มรสุมช่วงครึ่งหลังปี 2551: ปัจจัยลบหลากหลาย…ปัจจัยบวกน้อยนิด

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งหลังปี 2551 ยังคงมีปัจจัยบวกบางประการที่อาจกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้บริโภคที่มีความพร้อมทางการเงิน โดยปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญ ได้แก่ มาตรการภาษีเพื่อกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่จะสิ้นสุดในวันที่ 28 มีนาคม 2552 ซึ่งคาดว่าจะเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์มากพอสมควร ประกอบกับแรงกระตุ้นมาจากการแข่งขันเสนอผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินที่ขับเคี่ยวกันอย่างรุนแรง โดยเฉพาะการแข่งขันด้านราคาที่มีความเข้มข้น และแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยที่จะมีการปรับสูงขึ้นตามต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการอาจพลิกวิกฤติต้นทุนเป็นโอกาสในการเสนอจุดขายแก่ลูกค้าในการซื้อบ้านต้นทุนเดิม (ราคาเดิม) ปัจจัยดังกล่าวอาจทำให้ผู้บริโภคที่มีความพร้อมตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัยก่อนที่ราคาจะปรับขึ้นในระยะต่อไป

อย่างไรก็ตามสำหรับผู้บริโภคโดยทั่วไปแล้วอำนาจซื้อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มถูกกระทบจากปัจจัยลบหลายด้าน เริ่มตั้งแต่ราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรุนแรง ต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยราคาวัสดุก่อสร้างได้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะราคาเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็กที่พุ่งสูงขึ้น และมีโอกาสที่ราคาเหล็กจะปรับขึ้นไปได้อีกตามทิศทางราคาวัตถุดิบในตลาดโลก ทำให้ผู้ประกอบการเริ่มมีการปรับขึ้นราคาขายที่อยู่อาศัย ในขณะที่ผู้บริโภคเองก็กำลังเผชิญกับอำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยหดแคบลง เนื่องจากภาระค่าครองชีพที่พุ่งสูงขึ้น โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า อัตราเงินเฟ้อจะสูงเกินร้อยละ 9 ในเดือนกรกฎาคม และอาจส่งผลให้อัตราเงินเฟ้อโดยเฉลี่ยของปี 2551 อาจอยู่ที่ร้อยละ 7.3 การที่อัตราเงินเฟ้อเร่งตัวขึ้น ทำให้เริ่มมีการคาดการณ์ถึงแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่อาจจะมีการปรับขึ้นอีกในระยะข้างหน้า ซึ่งส่งผลกระทบกลับมาสู่การชะลอตัวในยอดขายของโครงการ โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆที่กำลังจะเกิดขึ้นในระยะข้างหน้า

ในขณะที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ราคาน้ำมันที่ผันผวนและยังคงอยู่ที่ระดับสูงรวมทั้ง อัตราเงินเฟ้อปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยหดแคบลงแล้ว ปัจจัยลบต่างๆเหล่านี้ทำให้สถาบันการเงินเพิ่มความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น ทั้งในส่วนของผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการบางราย สำหรับในส่วนของผู้บริโภคที่ในขณะนี้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคปรับสูงขึ้นกว่าร้อยละ 30 ของผู้ที่ขอสินเชื่อ ซึ่งส่งผลกระทบย้อนกลับมาสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์

แนวโน้มการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2551

สำหรับแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในช่วงครึ่งหลังปี 2551 คาดว่าจะยังคงชะลอตัว เนื่องจากสภาวะตลาดยังคงเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงที่มีผลกระทบต่อทั้งด้านกำลังซื้อและการลงทุนโครงการใหม่ๆ ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้ประเมินทิศทางการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551 อาจจะขยายตัวประมาณร้อยละ 0.8 จากที่หดตัวในปี 2550 สำหรับจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2551 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จะมีประมาณ 67,600 หน่วย หดตัวลงร้อยละ 7.2 จากจำนวน 72,808 หน่วย ในปี 2550 โดยเป็นการหดตัวลงของที่อยู่อาศัยประเภทโครงการบ้านจัดสรรและที่อยู่อาศัยปลูกสร้างเอง ในขณะที่จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จประเภทคอนโดมิเนียมยังคงอยู่ในระดับสูง เนื่องจากการเร่งเปิดโครงการในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา

 ธุรกิจบ้านจัดสรร: บ้านเดี่ยวชะลอ…เน้นพัฒนาทาวน์เฮาส์

สำหรับแนวโน้มการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านจัดสรร ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า การเติบโตของตลาดรวมจะชะลอลง โดยจำนวนที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2551 น่าจะมีประมาณ 29,700 หน่วย หดตัวลงประมาณร้อยละ 9.3 จากปี 2550 ซึ่งสาเหตุการชะลอตัวมาจากการดำเนินธุรกิจที่อยู่ภายใต้กฎเกณฑ์และข้อจำกัด ทำให้ผู้ประกอบการมีความระมัดระวังมากขึ้นในการขยายการลงทุนโครงการใหม่ๆ สำหรับการเปิดโครงการจัดสรรใหม่ในระยะข้างหน้าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะเน้นการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์ เนื่องจากกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวแต่ไม่สามารถที่จะซื้อได้ เนื่องจากราคาค่อนข้างสูง และเพื่อสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าห้องชุด นอกจากนี้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ในระดับราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อและในทำเลที่อยู่ใกล้เมือง

 ธุรกิจคอนโดมิเนียมครึ่งหลังปี 2551: วิกฤติต้นทุนพุ่ง

แนวโน้มธุรกิจคอนโดมิเนียมครึ่งหลังปี 2551 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ผู้ประกอบการยังคงมีการเปิดโครงการใหม่ในช่วงที่เหลือของปี แต่เป็นการเปิดตัวในอัตราที่ชะลอตัวจากครึ่งแรกของปี เนื่องจากสถานการณ์การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่ค่อนข้างมีความเสี่ยงที่สูงกว่าโครงการแนวราบ ซึ่งนอกจากความเสี่ยงเรื่องต้นทุนที่อาจจะปรับตัวสูงขึ้น จากราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น (โดยเฉพาะเหล็กซึ่งเป็นส่วนประกอบหลักในการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอีก) แล้ว ผู้ประกอบการอาจจะเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงของตลาด ที่อาจจะส่งผลกระทบต่อยอดขายของโครงการในอนาคต โดยเฉพาะบางโครงการที่มีการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การตลาดจากเดิมที่เปิดให้จองทั้งหมด มาเป็นการเปิดขายโครงการทีละส่วน เพื่อรอดูการตอบรับของตลาด หรือการหันมาใช้กลยุทธ์สร้างเสร็จก่อนขาย เพื่อสามารถที่จะกำหนดราคาขายในภาวะต้นทุนจริงได้ เป็นต้น ทั้งนี้จึงเห็นได้ว่าปัญหาต้นทุนและสภาวะตลาดได้เปลี่ยนแปลงรูปแบบกลยุทธ์ของผู้ประกอบการธุรกิจคอนโดมิเนียมไปค่อนข้างมาก นอกจากนี้โครงสร้างตลาดยังเอื้อให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ครองส่วนแบ่งการตลาดเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากผู้ที่จะแข่งขันได้ต้องเป็นผู้ที่มีความพร้อมด้านเงินทุน การบริหารจัดการด้านต้นทุน และมีความพร้อมด้านการตลาดอย่างแท้จริง

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จะมีจำนวนที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2551 มีประมาณ 16,900 หน่วย มีอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.1 เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการเปิดตัวไปเป็นจำนวนมากในช่วงก่อนหน้าได้ทยอยสร้างเสร็จ

 ธุรกิจรับสร้างบ้าน: ปัจจัยรุมเร้า…ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้น…ผู้รับเหมาทิ้งงาน

ภาพรวมของตลาดบ้านปลูกสร้างเองเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวลง โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า ที่อยู่อาศัยประเภทปลูกสร้างเองที่สร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในช่วงปี 2551 จะมีจำนวนทั้งสิ้นประมาณ 21,000 หน่วย หดตัวลงร้อยละ 16.8 เมื่อเทียบกับจำนวน 25,251 หน่วยในปี 2550 โดยสาเหตุของการชะลอตัว นอกจากปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่ออำนาจซื้อของผู้บริโภคโดยภาพรวมแล้ว ปัญหาผู้รับเหมาที่ละทิ้งงานก็อาจเป็นปัจจัยที่ทำให้ผู้ที่จะปลูกสร้างบ้านต้องพิจารณาเลือกผู้รับเหมาอย่างระมัดระวังมากขึ้น ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีทิศทางปรับตัวสูงขึ้น และนอกจากนี้ผู้บริโภคที่ปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง จะไม่ได้รับประโยชน์จากมาตรการอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ความต้องการบางส่วนหันเหไปสู่ตลาดจัดสรรได้ หรือผู้บริโภคบางส่วนอาจจะชะลอการตัดสินใจออกไปจนกว่าเศรษฐกิจปรับตัวในทิศทางที่ดีขึ้น

 ธุรกิจบ้านมือสอง: แม้มีปัจจัยหนุน…แต่อุปสรรคยังมี

แนวโน้มธุรกิจบ้านมือสองยังคงเป็นที่สนใจของตลาด โดยสินค้าบางประเภท เช่น ทาวน์เฮาส์หรือคอนโดมิเนียมในบางทำเลอาจจะมีความต้องการเพิ่มขึ้น ซึ่งปัจจัยที่ทำให้บ้านมือสองขยายตัวได้ในช่วงที่เหลือของปีนี้ ได้แก่ มาตรการลดหย่อนหรือยกเว้นภาษีและค่าธรรมเนียมซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง นอกจากนี้บ้านมือสองที่ยังคงมีศักยภาพในการแข่งขันกับโครงการที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ที่สำคัญ ได้แก่ ทำเล โดยเฉพาะทำเลที่เป็นที่ต้องการอย่างทำเลใกล้แหล่งธุรกิจ หรือพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในและชั้นกลาง บ้านมือสองในทำเลเหล่านี้ยังเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากราคาของที่อยู่อาศัยที่มีราคาถูกกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกัน ประกอบกับที่ดินว่างเปล่าที่สามารถนำมาปลูกสร้างที่อยู่อาศัยใหม่มีน้อยลง หรือมีราคาสูงมาก อย่างไรก็ตามอุปสรรคที่สำคัญที่มีผลต่อธุรกิจบ้านมือสอง โครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ หรือสร้างเสร็จแล้ว มีการแข่งขันในตลาดที่ค่อนข้างรุนแรง โดยมีการทำกิจกรรมการส่งเสริมการขายในรูปแบบต่างๆ ประกอบด้วย ราคาที่อยู่อาศัยที่ผู้ประกอบการหันมาเน้นตลาดกลางถึงล่าง ทำเลในบางโครงการ เช่น โครงการคอนโดมิเนียมที่เน้นทำโครงการตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นหลัก กิจกรรมส่งเสริมการขายอื่นๆ เช่น การแจกของสมนาคุณต่างๆ และการที่ผู้ประกอบการร่วมทำแคมเปญการตลาดกับสถาบันการเงิน โดยเสนออัตราดอกเบี้ยต่ำพิเศษสำหรับลูกค้าของโครงการอีกด้วย

บทสรุปและข้อคิดเห็น

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่น่าจะไปได้ดีในปีนี้ น่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ซึ่งแรงซื้อของอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม นอกจากจะมาจากความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองของกลุ่มผู้บริโภคบางกลุ่มที่มีความพร้อมด้านการเงินแล้ว กำลังซื้ออีกส่วนหนึ่งยังมาจากการซื้อเพื่อการลงทุนระยะยาว เนื่องจากในภาวะที่เงินเฟ้อสูง ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ในอัตราที่ค่อนข้างต่ำ ทำให้ผู้บริโภคบางกลุ่มหันมาเน้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่า โดยเฉพาะห้องชุดโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลย่านธุรกิจใจกลางเมือง หรือตามแนวที่มีรถไฟฟ้า BTS หรือ รถไฟใต้ดิน พาดผ่าน โดยลักษณะการลงทุนอาจจะเป็นในรูปแบบของการซื้อเพื่อปล่อยให้เช่าทั้งสำหรับกลุ่มลูกค้าคนไทย และกลุ่มลูกค้าต่างประเทศ หรือปล่อยขายเมื่อโครงการสร้างเสร็จในภายหลัง

อย่างไรก็ตาม ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่มีรอบระยะเวลาการก่อสร้างยาวนาน หากต้นทุนการก่อสร้างยังคงพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้ประกอบการบางรายอาจประสบสภาพคล่อง ซึ่งอาจเกิดความเสี่ยงต่อการดำเนินการก่อสร้างโครงการในระยะข้างหน้านั้น อาจทำให้ผู้บริโภคที่ต้องการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมหันมาให้ความสนใจกับโครงการที่สร้างเสร็จมากขึ้น จึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่มีโครงการสร้างเสร็จแล้ว หรือใกล้เสร็จแต่ยังมียูนิตเหลือขายเป็นจำนวนมากนำขึ้นมาเป็นจุดขายให้ผู้บริโภคเร่งตัดสินใจ

นอกจากนี้โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์ น่าจะเป็นที่สนใจของผู้บริโภคในขณะนี้ โดยกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าห้องชุด แต่ไม่สามารถที่จะซื้อที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวได้ เนื่องจากราคาค่อนข้างสูง ที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์จึงน่าจะช่วยตอบโจทย์ของลูกค้าได้ระดับหนึ่ง

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อาจจะประสบกับปัญหาในช่วงที่เหลือของปี น่าจะเป็นตลาดปลูกสร้างบ้านเอง นอกจากปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่ออำนาจซื้อของผู้บริโภคโดยภาพรวมแล้ว ปัญหาผู้รับเหมาที่ละทิ้งงานก็อาจเป็นปัจจัยที่ทำให้ผู้ที่จะปลูกสร้างบ้านต้องพิจารณาเลือกผู้รับเหมาอย่างระมัดระวังมากขึ้น ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีทิศทางปรับตัวสูงขึ้น และนอกจากนี้ผู้บริโภคที่ปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง จะไม่ได้รับประโยชน์จากมาตรการอสังหาริมทรัพย์ ผู้บริโภคบางส่วนอาจจะชะลอการตัดสินใจออกไปจนกว่าเศรษฐกิจปรับตัวในทิศทางที่ดีขึ้น นอกจากนี้โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว โดยเฉพาะในทำเลที่มีการแข่งขันสูง และผู้ประกอบการมีการเปิดโครงการ โดยเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าเดียวกัน ทำให้เกิดการแย่งชิงฐานลูกค้า ทำให้ยอดขายของโครงการไม่เป็นไปตามเป้าที่กำหนด ทำให้ผู้ประกอบการต้องดำเนินกลยุทธ์ส่งเสริมการขาย ซึ่งสะท้อนกลับไปยังต้นทุนการดำเนินธุรกิจที่สูงขึ้น

แม้ว่าผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้ประเมินปัจจัยความเสี่ยงที่เริ่มมีความซับซ้อนมากขึ้น ที่อาจจะมีผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระยะข้างหน้า ได้แก่ วิกฤตต้นทุนการก่อสร้างพุ่งสูงขึ้น ราคาน้ำมันที่มีแนวโน้มยังคงผันผวนและอยู่ในระดับสูง ผู้บริโภคกำลังเผชิญกับปัญหาค่าครองชีพที่สูงขึ้น และความไม่แน่นอนทางการเมือง เป็นต้น แล้วก็ตาม แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องเปิดโครงการใหม่ เพื่อให้เกิดรายได้เข้ามาสู่บริษัทอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ที่จำเป็นต้องรักษาระดับรายได้ และผลกำไรให้อยู่ในระดับที่เป็นที่น่าสนใจของนักลงทุน ทำให้การเปิดโครงการใหม่นั้นผู้ประกอบการต้องเพิ่มความระมัดระวังในการดำเนินธุรกิจมากขึ้น ทั้งนี้การปรับตัวของผู้ประกอบการในสถานการณ์ปัญหาเสี่ยงรุมเร้าเช่นนี้ อาจทำได้หลายแนวทาง อาทิ การปรับการบริหารระบบการก่อสร้างภายใต้การบริหารต้นทุนอย่างเคร่งครัด ผู้ประกอบการอาจจะมีการบริหารการจัดการด้านระยะเวลาการก่อสร้างเข้มงวดมากขึ้น พร้อมกับการควบคุมคุณภาพในการก่อสร้างให้มีมาตรฐาน เพื่อให้งานก่อสร้างเสร็จตามเวลาที่กำหนด การปรับเปลี่ยนรูปแบบของโครงการ เพื่อสร้างจุดขายที่แตกต่างจากคู่แข่ง เช่น โครงการที่อยู่อาศัยที่เน้นไปยังรูปแบบการอยู่อาศัยท่ามกลาง โครงการที่เน้นนวัตกรรมการก่อสร้างในรูปแบบใหม่ เป็นต้น การปรับลดต้นทุน เพื่อรักษาอัตรากำไรด้วยการปรับลดรายการข้อเสนอเพิ่มเติมบางส่วนออกไป หรือการลดขนาดห้องชุด หรือขนาดของตัวบ้านลง แต่ยังคงรักษาคุณภาพมาตรฐานและระดับราคาไม่ให้เปลี่ยนแปลงมากเกินไป เนื่องจากการแข่งขันยังมีอยู่สูง การร่วมมือกับสถาบันการเงิน ในการนำเสนอแคมเปญอัตราดอกเบี้ยพิเศษ เช่น อัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 2 ต่อปี เป็นระยะเวลา 2 ปี การอนุมัติวงเงินกู้ที่สูง เช่น อนุมัติวงเงินเต็มจำนวนของราคาขาย หรือราคาประเมิน และระยะเวลาการอนุมัติสินเชื่อที่รวดเร็ว เช่น ภายในระยะเวลา 1 วัน เป็นต้น