นายเมธา จันทร์แจ่มจรัส ประธานอำนวยการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยรายงานผลวิจัยสรุปภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในครึ่งปีแรก 2551 โดยฝ่ายวิจัยและพัฒนาว่า ล่าสุด บริษัทฯ ได้ทำการวิจัยทั้งในส่วนตลาดแนวราบและแนวสูง โดยตลาดแนวราบนั้นยังมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยในครึ่งปีแรกมีจำนวนยูนิตเสนอขายบ้านเดี่ยวรวม 21,102 ยูนิต จาก 430 โครงการ ซึ่งเป็นยูนิตของโครงการเปิดใหม่ จำนวน 2,136 ยูนิต จาก 38 โครงการ และพื้นที่ทิศเหนือมียูนิตเสนอขายมากที่สุด 7,034 ยูนิตหรือ 35% จากทั้งหมด สำหรับส่วนแบ่งตลาดตามระดับราคาที่ใหญ่ที่สุด อยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท 9,629 ยูนิตหรือ 45% ตามด้วยราคา 5-7 ล้านบาท 4,095 ยูนิตและต่ำกว่า 1 ล้านบาท 4,080 ยูนิต ซึ่งสัดส่วนเท่ากันที่ 19% ส่วนบ้านเดี่ยวระดับบนตั้งแต่ 7 ล้านบาทขึ้นไป ครองส่วนแบ่งที่ 16% โดยที่ระดับราคา 7-10 ล้านบาท 2,231 ยูนิต (11%) ราคา 10-20 ล้านบาท 747 ยูนิต (4%) และราคามากกว่า 20 ล้านบาท 320 ยูนิต (2%) ตามลำดับ จะเห็นได้ว่า การขยายตัวของบ้านเดี่ยวยังคงเน้นระดับกลาง-ล่าง ให้สอดคล้องกับกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่ ทำให้ส่วนแบ่งตลาดบ้านเดี่ยวระดับราคากลาง-ล่าง อยู่ที่ 80% ขึ้นไปของยูนิตเสนอขายทั้งหมด ในทุกๆ รอบสำรวจ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านยังคงเป็นกลุ่มใหญ่ ทั้งนี้ พบว่า ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มมีการขยับราคาขายขึ้น เนื่องจากต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นอีก 10- 15% โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่เคยพัฒนาโครงการในระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทมีสัดส่วนลดลงอย่างเห็นได้ชัด จาก 23% ในครึ่งปีหลัง 2550 เป็น 17%ในรอบนี้ ซึ่งสะท้อนได้อย่างชัดเจนเกี่ยวกับสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบัน โดยคาดว่าโครงการที่เปิดขายในอนาคตจะยังยึดราคา 3-5 ล้านบาทแต่ปรับเปลี่ยนรูปแบบผลิตภัณฑ์ เพื่อสร้างความแตกต่างจากคู่แข่งและสอดคล้องกับต้นทุนราคาวัสดุก่อสร้างมากยิ่งขึ้น
ยอดขายบ้านเดี่ยวขยับเพิ่มขึ้น 3% จากรอบก่อน และทิศตะวันออกมียอดขายสูงสุด
ยอดขายบ้านเดี่ยว ณ ครึ่งปีแรก 2551 อยู่ที่ 7,784 ยูนิตหรือ 37% เพิ่มขึ้น 3% จากครึ่งปีหลัง 2550 และเท่ากันกับครึ่งปีแรก 2550 เนื่องจากการออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ในต้นปีที่ผ่านมา โดยการลดภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าธรรมเนียมต่างๆ เพื่อกระตุ้นกำลังการซื้อ โดยพื้นที่ทิศตะวันออกมียอดขายมากที่สุด 2,455 ยูนิตหรือ 53% เนื่องจากบางโครงการซึ่งตั้งในทำเลที่ด้อยกว่าได้ปรับลดราคาลงอย่างมากและบางโครงการใกล้ปิดการขายจึงตั้งราคาขายราคาเดียวไม่ว่าขนาดบ้านใดก็ตาม เพื่อกระตุ้นยอดขาย อีกทั้งได้รับอิทธิพลเชิงบวกจากการวางเครือข่ายเส้นทางคมนาคมใหม่ เชื่อมโยงจากพื้นที่ชั้นในไปยังพื้นที่ชั้นนอก รวมถึงสนามบินสุวรรณภูมิ ทำให้ความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลดังกล่าวเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ตามด้วยพื้นที่ทิศตะวันตก 1,862 ยูนิตและพื้นที่ทิศตะวันออกเฉียงเหนือ 906 ยูนิตซึ่งมีสัดส่วนเท่ากันที่ 37% และพื้นที่ทิศเหนือ 2,011 ยูนิตและพื้นที่ทิศใต้ 550 ยูนิต ในสัดส่วน 29% เท่ากัน จะเห็นได้ว่า อุปทานในทิศเหนือยังคงมีมากจากปัจจัยบวกของการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงหลังจากได้รับการอนุมัติสร้างเป็นสายต่อไป แต่จำนวนอุปสงค์กลับเพิ่มขึ้นช้ากว่า จึงทำให้ยอดขายยังอยู่ในระดับต่ำ หากวิเคราะห์ด้านอัตราการขายโดยเฉลี่ยในกลุ่มบ้านเดี่ยว พบว่า เฉลี่ยโดยรวมทั้งหมดอยู่ที่ 3.0 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน ซึ่งใกล้เคียงกันกับรอบก่อนๆ คือ จาก 3.2 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการในครึ่งปีแรกและ 3.1 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการในครึ่งปีหลัง 2550 จะเห็นว่าตลาดบ้านเดี่ยวมีอัตราการขายโดยเฉลี่ยเไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก เมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ อย่างไรก็ตามโครงการบ้านเดี่ยวในพื้นที่ทิศตะวันออกสามารถขายได้เร็วที่สุด ซึ่งขายได้ 5.1 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน
หากเปรียบเทียบยอดขายโดยเฉลี่ยตามพื้นที่ในแต่ละรอบสำรวจ พบว่า ยอดขายในแต่ละพื้นที่มีการปรับเพิ่ม-ลด แตกต่างกันไป เช่น ในพื้นที่ทิศเหนือ หลังจากยอดขายในครึ่งปีหลังเพิ่มขึ้นจากครึ่งปีแรก 2550 แล้วกลับลดลงอยู่ที่ 29% ซึ่งเป็นผลโดยตรงจากการความต้องการบ้านของลูกค้ายังคงที่จากรอบครึ่งปีแรก 2550 ส่วนพื้นที่ทิศใต้ ที่มีอัตราการขายลดลงอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากปริมาณความต้องการได้ถูกตอบสนองไปแล้วก่อนหน้านี้ และพื้นที่ทิศตะวันออกเฉียงเหนือมีปริมาณความต้องการคงที่จากรอบเดิม มีเพียงพื้นที่ทิศตะวันออกและทิศตะวันตกที่มียอดขายเพิ่มขึ้นจากการขยายความเจริญของเมืองออกไป โดยการเริ่มดำเนินการรถไฟฟ้าที่คาดว่าจะให้บริการได้ในอนาคตอันใกล้ อาทิ ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายอ่อนนุช-แบริ่งในปี 2553 รถไฟฟ้า Airport Rail Link ในปี 2552 และการอนุมัติการสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) และรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) เป็นต้น
บ้านเดี่ยวระดับกลางยังได้รับการตอบรับที่ดี
ถึงแม้ว่าบ้านเดี่ยวระดับราคา 3-5 ล้านบาทจะมีสัดส่วนเสนอขายมากที่สุด แต่ยอดขายก็สามารถเพิ่มตามได้ โดยมียอดขายแล้วกว่า 41% จากจำนวนทั้งหมด เพราะเป็นราคาที่ลูกค้ายอมรับได้ แม้อยู่ในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว นอกจากนี้สัดส่วนบ้านเดี่ยวระดับดังกล่าวเป็นรองเพียงบ้านเดี่ยวราคา 7-10 ล้านบาทที่มียอดขายที่ 45% ส่วนบ้านเดี่ยวราคา 10-20 ล้านบาท (36%) บ้านเดี่ยวราคา 5-7 ล้านบาท (33%) บ้านเดี่ยวราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท (27%) และบ้านเดี่ยวราคามากกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไป (24%) ตามลำดับ จากปัญหาด้านเศรษฐกิจตั้งแต่ปี 2550 ได้ส่งผลกระทบต่อบ้านเดี่ยวราคาต่ำกว่า 3 ล้านลดลงอย่างมาก เพราะลูกค้ากลุ่มนี้มีอ่อนไหวต่อความผันผวนทางเศรษฐกิจ
แนวโน้มตลาดบ้านเดี่ยวในครึ่งปีหลัง คาดว่าจำนวนยูนิตที่เปิดขายจะใกล้เคียงกับครึ่งปีแรก ซึ่งผู้ประกอบการจะพยายามหาข้อได้เปรียบเพื่อสร้างเป็นจุดขายให้แตกต่างจากคู่แข่ง และมุ่งเน้นการบริหารต้นทุน เป็นสำคัญ เพื่อให้บริษัทสามารถอยู่รอดในสภาวะที่ต้นทุนราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะมียอดขายรวม ไม่ต่ำกว่า 7,700 ยูนิต ซึ่งจะเป็นบ้านในระดับราคา 3-5 ล้านบาทเป็นส่วนใหญ่
ด้านตลาดคอนโดมิเนียม นายเมธา จันทร์แจ่มจรัส กล่าวสรุปรายงานผลวิจัยเพิ่มเติมว่า พื้นที่ตามเส้นรถไฟฟ้า ยังคงมาแรง แม้ยอดขายบางพื้นที่เริ่มชะลอ ทั้งนี้ ตลาดคอนโดมิเนียมช่วงครึ่งปีแรก 2551 ภายใต้การชะลอตัวทางเศรษฐกิจในปัจจุบัน พบว่า มีอุปทานเสนอขายใหม่ จำนวน 25,966 ยูนิต (71 โครงการ) เติบโตขึ้นจากครึ่งปีหลัง 2550 อยู่ถึง 23% (เพิ่มขึ้น 4,772 ยูนิต) หรือเติบโตเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า 53% (9,033 ยูนิต) เน้นการพัฒนาตามเส้นทางรถไฟฟ้า BTS และ MRT เป็นหลัก ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่รัชดาภิเษก พื้นที่ธนบุรี และพื้นที่สุขุมวิทรอบนอก ยอดรวมอุปทานเสนอขายทั้งยูนิตใหม่และยูนิตคงค้างจากของเดิมเฉพาะครึ่งปีแรก 2551 จึงอยู่ที่ 30,570 ยูนิต ลดลงจากครึ่งปีหลัง 2550 เล็กน้อยที่ 1% (ลดลง 453 ยูนิต) มียอดจองแล้วจำนวน 14,710 ยูนิต ลดลงจากครึ่งปีหลัง 2550 ที่ 14% (ลดลง 2,353 ยูนิต) คงเหลือทั้งสิ้น 15,860 ยูนิต เป็นผลจากการที่ผู้ซื้อใช้เวลาตัดสินใจซื้อยาวนานขึ้นเพราะปัญหาด้านเศรษฐกิจ ประกอบกับความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อของธนาคาร และผู้ประกอบการบางรายชะลอการขายเพื่อปรับราคาขายใหม่ยอดขายจึงไม่เติบโต โดยในพื้นที่รัชดาภิเษกมียอดขายสูงสุดอยู่ที่ 4,176 ยูนิต ซึ่งมียอดขายเพิ่มขึ้น 7% จากครึ่งปีหลัง 2550 รองลงมาคือ พื้นที่ธนบุรี อยู่ที่ 3,950 ยูนิต และพื้นที่สุขุมวิท อยู่ที่ 2,151 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยที่ 4% เพื่อดึงดูดกำลังซื้อที่เริ่มชะลอตัวในภาวะเศรษฐกิจผันผวน และบางโครงการชะลอการขายเพื่อปรับราคาใหม่ ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (เพลินจิต-ชิดลม, สีลม-สาทร) และพื้นที่พหลโยธินมีการปรับราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้นสูงสุดเท่ากันที่ 9% อยู่ที่ 112,366 บาทต่อตารางเมตร และ 70,395 บาทต่อตารางเมตร ตามลำดับ รองลงมาคือ พื้นที่สุขุมวิท ราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 4% อยู่ที่ 90,337 บาทต่อตารางเมตร และพื้นที่พระราม 3 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเพียง 2% อยู่ที่ 71,952 บาทต่อตารางเมตร ด้านอัตราการสร้างเสร็จของห้องชุดครึ่งปีแรก 2551 ลดลงที่ 38% (ลดลง 4,867 ยูนิต) เมื่อเทียบกับครึ่งปีหลัง 2550 ณ ปัจจุบัน อยู่ที่ 7,947 ยูนิต (36 โครงการ) เนื่องจากแล้วเสร็จไม่ทันตามกำหนด และต้นทุนค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการบางส่วนต้องชะลอการก่อสร้างออกไป
จากความผันผวนทางเศรษฐกิจและอัตราการขายในปัจจุบัน จึงคาดว่าอัตราปริมาณอุปทานคงค้าง จำนวน 15,860 ยูนิต อาจจะต้องใช้เวลาการดูดซับนานกว่า 6 เดือน ราคาขายเฉลี่ยคาดว่าจะปรับขึ้นจากเดิม 10 -12 % แตกต่างกันตามทำเล และขึ้นกับภาวะเงินเฟ้อในอนาคต ห้องชุด 1 ห้องนอน ขนาด 45-50 ตารางเมตร ยังได้รับความนิยมจากผู้ซื้อในปัจจุบัน แต่มีแนวโน้มที่ผู้ประกอบการจะพัฒนาห้องชุดขนาดเล็กลง แต่คงราคาขายต่อยูนิตสูงใกล้เคียงเดิม อีกประมาณ 1-2 ปี คาดว่ามีจำนวนยูนิตเสนอขายใหม่อีก 23,392 ยูนิต ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่สุขุมวิทรอบนอก รัชดาภิเษก ผู้ประกอบการจะให้ความสนใจกับลูกค้ากลุ่มนักลงทุนมากขึ้น เน้นลูกค้าระดับกลาง – บน เป็นหลัก เพราะได้รับการพิจารณาสินเชื่อจากธนาคารได้ง่ายกว่า หากในอนาคตอัตราเงินเฟ้อยังเพิ่มสูงขึ้น อาจมีส่วนช่วยผลักดันนักลงทุนให้เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นได้
