กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ … ทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจ

แม้ว่าเศรษฐกิจไทยในไตรมาสแรกของปีนี้จะประสบกับภาวะเศรษฐกิจถดถอย โดยจีดีพีหดตัวลงถึง 7.1% YoY เป็นการหดตัวต่อเนื่องจากไตรมาสที่ 4/2551 อย่างไรก็ตามจากสัญญาณที่ดีขึ้นของเครื่องชี้เศรษฐกิจในหลายประเทศของโลก ส่งผลให้เศรษฐกิจไทยในขณะนี้เริ่มปรับตัวดีขึ้นกว่าช่วงก่อนหน้า โดยคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยได้ผ่านพ้นจุดที่เลวร้ายที่สุดมาแล้ว ดังจะเห็นได้จาก อัตราดอกเบี้ยในประเทศได้ผ่านจุดต่ำสุดแล้ว แต่ก็คาดว่าจะอยู่ในระดับที่ค่อนข้างต่ำไปจนถึงช่วงปลายปี ขณะที่อัตราผลตอบแทนพันธบัตรเริ่มทยอยปรับขึ้นไปรอรับการคาดการณ์เงินเฟ้อที่มีแนวโน้มจะสูงขึ้นในระยะถัดไปจากการปรับตัวขึ้นของราคาน้ำมันและราคาสินค้าโภคภัณฑ์อย่างรวดเร็วในตลาดโลก ดังนั้นการลงทุนในบางช่องทางอาจลดความน่าดึงดูดสำหรับนักลงทุน ดังเช่น การลงทุนในตราสารหนี้ระยะยาวที่นักลงทุนอาจได้รับผลกระทบจากการที่ราคาพันธบัตรปรับลดลงไป หรือเงินฝากธนาคารพาณิชย์ที่ขณะนี้อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ และอาจต้องใช้ระยะเวลาสำหรับการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย นอกจากนี้การลงทุนในตลาดหุ้นที่แม้จะปรับตัวขึ้นไปมากแล้วก็ตามแต่ก็ยังคงมีความอ่อนไหวตามภาวะเศรษฐกิจค่อนข้างมาก ดังนั้นการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์น่าจะเป็นทางเลือกที่น่าสนใจในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจเริ่มมองเห็นสัญญาณการฟื้นตัวเช่นนี้

ลักษณะของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ถือได้ว่าเป็นเครื่องมือในการระดมเงินทุนรูปแบบหนึ่งของผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และยังเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน โดยมีความแตกต่างจากกองทุนรวมประเภทอื่นๆ ตรงที่จะเป็นการระดมทุนจากนักลงทุนเพื่อนำไปลงทุนระยะยาวในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือหลักทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ตามที่กฎหมายกำหนด กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ของไทยในปัจจุบันมีอยู่ 4 ประเภท ได้แก่

 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือ กอง 1 เป็นกองทุนรวมที่บลจ.จัดตั้งขึ้นเพื่อนำเงินที่ได้จากการเสนอขายหน่วยลงทุนให้แก่ประชาชนทั่วไป เพื่อไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้ประจำในรูปค่าเช่า เช่น ศูนย์การค้า สนามบิน อาคารสำนักงาน โรงงาน เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ ฯลฯ โดยมีลักษณะเป็นกองทุนปิดซึ่งผู้ลงทุนจะสามารถซื้อหน่วยลงทุนจากกองทุนได้ตอนเปิดเสนอขายหน่วยลงทุนครั้งแรกต่อประชาชนทั่วไป อย่างไรก็ตาม สำนักงาน ก.ล.ต. ได้กำหนดให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ต้องไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อสร้างสภาพคล่องให้กับผู้ลงทุนโดยมีตลาดรองในการซื้อขาย

 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน หรือ กอง 2 (Property Fund for Resolving Financial Institution Problems) เป็นกองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิเรียกร้องที่เกิดจากการประกอบธุรกิจของสถาบันการเงินที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน ซึ่งจะเป็นการระดมเงินทุนในรูปกองทุน เพื่อเข้าไปซื้อหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) มูลค่าไม่น้อยกว่า 75% จัดตั้งได้ไม่เกินวันที่ 27 พฤษภาคม 2542 และโครงการต้องสิ้นสุดไม่เกิน 31 สิงหาคม 2558

 กองทุนรวมเพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน หรือ กอง 3 (Mutual Fund for Resolving Financial Institution Problem Fund) เป็นกองทุนที่จัดตั้งขึ้นเพื่อจำหน่ายหน่วยลงทุนแก่นักลงทุนสถาบัน ซึ่งลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิเรียกร้อง ไม่ว่าจะมีหลักประกันหรือไม่ก็ตาม แต่จะใช้ทรัพย์สินทางการเงิน เช่น หุ้นกู้ เพื่อแก้ไขปัญหาระบบสถาบันการเงิน โดยกำหนดระยะเวลาจัดตั้งและสิ้นสุดโครงการเหมือนกับกองทุน 2

 กอง 4 (Property and Loan Fund) เป็นการรวมกันระหว่างกองทุน 2 และ 3 คือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิเรียกร้อง เป็นกองทุนรวมที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือสิทธิเรียกร้องต่างๆ และยังมีกติกาเหมือนเดิม คือ เสนอขายให้กับนักลงทุนสถาบันและต้องปิดกองในวันที่ 31 สิงหาคม 2558 เช่นกัน

ทั้งนี้ กอง 2 กอง 3 และกอง 4 จัดตั้งขึ้นเพื่อเป็นเครื่องมือในการแก้ไขปัญหาระบบสถาบันการเงิน ในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540 และขายให้กับนักลงทุนสถาบันเท่านั้น ขณะที่กอง 1 เสนอขายให้กับประชาชนทั่วไป ซึ่งอาจไม่มีความเชี่ยวชาญและความรู้ความเข้าใจในการเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เท่ากับนักลงทุนสถาบัน ดังนั้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทยจึงนำเสนอประเด็นสำคัญเกี่ยวกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) เพื่อเป็นแนวทางการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สำหรับนักลงทุนรายย่อย ดังนี้

ผลตอบแทนจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง1)
ผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) มีโอกาสจะได้รับมี 2 รูปแบบ คือ ผลตอบแทนเกิดจากการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ได้แก่ เงินปันผล ซึ่งขึ้นอยู่กับ ค่าเช่าและอัตราการเช่า สถานที่ตั้งและประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนภาวะเศรษฐกิจในขณะนั้น ซึ่งก็จะสะท้อนไปยังมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) เนื่องจาก NAV วัดได้จากมูลค่าของทรัพย์สินทั้งหมดที่กองทุนลงทุนในแต่ละขณะ โดยกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ถูกกำหนดให้จ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิประจำปี ส่วนอีกรูปแบบหนึ่งคือ กำไรจากส่วนเกินทุน (Capital Gain) ที่เกิดจากการซื้อขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ โดยราคาหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (ราคาหลักทรัพย์) ถูกกำหนดจากปริมาณอุปสงค์และอุปทานของการลงทุน และมักจะเคลื่อนไหวไปในทิศทางเดียวกับดัชนีตลาดหลักทรัพย์ เนื่องจากน่าจะได้รับอิทธิพลจากคาดการณ์ของนักลงทุนต่อแนวโน้มเศรษฐกิจ ตลอดจนอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในอนาคต

และเมื่อพิจารณารูปแบบของการลงทุน จะสามารถแบ่งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ได้เป็น 2 ประเภท คือ กองทุนที่เข้าไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบซื้อขาดเพื่อได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ (Free Hold) และกองทุนที่เข้าไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบซื้อสิทธิ์ในการเช่า (Lease Hold) โดยไม่ได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เป็นแต่เพียงผู้มีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ตลอดช่วงอายุสัญญาเช่า

ทั้งนี้ ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ลงทุนในปัจจุบัน แบ่งออกได้ 4 ประเภท ดังนี้

 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในอาคารสำนักงานและที่พักอาศัย มีจำนวนทั้งสิ้น 13 กอง โดยรายได้มาจากการให้เช่าพื้นที่สำนักงานและที่พักอาศัย ทั้งนี้ การลงทุนจะให้ความสำคัญกับรายละเอียดค่าเช่า สัญญาเช่า ตลอดจนอัตราการย้ายเข้า-ออกของผู้เช่า

 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในศูนย์การค้าและโรงภาพยนตร์ มีทั้งหมด 3 กอง ซึ่งรายได้มาจากการให้เช่าพื้นที่ภายในศูนย์การค้าและโรงภาพยนตร์ โดยการลงทุนจะเน้นความสำคัญเกี่ยวกับรายละเอียดในการเช่าพื้นที่ และสัญญาเช่าในแต่ละศูนย์การค้า

 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในโรงแรมและสนามบิน มีจำนวน 5 กอง โดยรายได้มาจากอัตราการเข้าพักของนักท่องเที่ยว ค่าธรรมเนียมในการใช้บริการสนามบิน รวมทั้งการให้เช่าพื้นที่ภายในโรงแรมและสนามบิน ทั้งนี้การลงทุนจะให้ความสำคัญกับภาวะธุรกิจท่องเที่ยวเป็นหลัก

 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในโรงงาน มีจำนวนเพียง 2 กอง ซึ่งมีรายได้จากการให้เช่าโรงงาน โดยการลงทุนจะให้ความสำคัญกับรายละเอียดระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า การต่อเวลาการเช่า ค่าเช่าโรงงาน ตลอดจนกลุ่มลูกค้าที่เช่าโรงงาน

สถานการณ์ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) ในช่วงครึ่งแรกของปี 2552
สำหรับภาพรวมของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ พบว่ามูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) มีมูลค่าทั้งสิ้น 69,856.28 ล้านบาท จากข้อมูลล่าสุด ณ วันที่ 19 มิ.ย.2552 โดยเมื่อพิจารณาเปรียบเทียบอัตราการขยายตัวของ NAV ในช่วง 6 เดือนแรก ตั้งแต่ปี 2549-2552 พบว่ามูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ในช่วงครึ่งแรกของปี 2552 มีอัตราการขยายตัวในทิศทางที่ชะลอลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยขยายตัวเพียง 5.19% เทียบกับ 7.78% ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2551 ซึ่งน่าจะแสดงให้เห็นถึงผลกระทบจากการปรับลดค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อทำการตลาดและดึงดูดผู้เช่าให้เข้ามาใช้บริการในจังหวะที่เศรษฐกิจถดถอยลงอย่างชัดเจน ทั้งนี้เนื่องจากผู้เช่าพยายามลดต้นทุนการใช้จ่ายลง โดยการลดขนาดพื้นที่สำนักงาน ขนาดร้าน หรือปรับลดเกรดอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการเช่าลง นอกจากนี้ในกรณีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจท่องเที่ยว เช่น โรงแรมและสนามบิน ก็ต่างได้รับผลกระทบจากความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศ การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจ รวมทั้งปัญหาการระบาดของโรคไข้หวัดใหญ่สายพันธุ์ใหม่ 2009 ซึ่งก็เป็นอีกสาเหตุที่นักลงทุนส่วนหนึ่งอาจจะไม่มีความมั่นใจในการลงทุนในกองทุนประเภทดังกล่าว

ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาจากค่าเช่าอาคารสำนักงานในเขตกรุงเทพมหานคร พบว่ามีการปรับขึ้นลงตามภาวะเศรษฐกิจในขณะนั้น ดังจะเห็นได้จากในปี 2549-2550 เป็นช่วงที่เศรษฐกิจขยายตัวสูงถึง 5.2% และ 4.9% (GDP Growth) ตามลำดับ นั้น ค่าเช่าสำนักงานก็ปรับเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ซึ่งสอดคล้องกับการขยายตัวอย่างชัดเจนของ NAV กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) แต่ในช่วงที่เศรษฐกิจเริ่มชะลอลงตั้งแต่ปี 2551 เป็นต้นมา ค่าเช่าอาคารสำนักงานก็ทยอยปรับลง ซึ่งส่งผลให้ NAV ของกองทุนฯ ขยายตัวในอัตราที่ชะลอลงเช่นกัน อย่างไรก็ตาม แม้ว่า NAV เติบโตในอัตราที่ชะลอลง (ขยายตัว 5.19% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2552) แต่อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ก็ยังคงสูงกว่าการลงทุนประเภทอื่น อาทิ อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลระยะเวลา 1-5 ปี อยู่ระหว่าง 1.47-3.12% ขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำ 1-2 ปี อยู่ระหว่าง 0.75-1.50%

แนวโน้มของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) …รออานิสงส์จากจังหวะการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ
เนื่องจากหลายประเทศทั่วโลกเริ่มมองเห็นสัญญาณการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจจากเครื่องชี้เศรษฐกิจต่างๆ เริ่มปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้น ส่งผลให้มีการคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยได้ผ่านพ้นจุดที่เลวร้ายที่สุดมาแล้ว ดังนั้นจึงอาจเป็นโอกาสที่ดีสำหรับบลจ.ต่างๆ ในการออกผลิตภัณฑ์การลงทุนใหม่ๆ เพื่อนำเสนอเป็นทางเลือกให้กับนักลงทุน ดังเช่น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ทั้งนี้แม้ว่าจะยังไม่มีการออกเสนอขายกองใหม่ในระยะอันใกล้ แต่ก็จะเป็นไปในลักษณะของการเพิ่มทุน โดยการเข้าไปลงทุนเพิ่มเติมในอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ อาทิ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในศูนย์การค้าและโรงงาน เนื่องจากบลจ. มองว่าในจังหวะที่เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว น่าจะทำให้กำลังซื้อของประชาชนและการลงทุนของภาคอุตสาหกรรมกลับคืนมา ขณะที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในอาคารสำนักงานและที่พักอาศัย อาจยังไม่มีการลงทุนในเพิ่มเติมในอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เนื่องจากอาคารสำนักงานและที่พักอาศัยมีปริมาณอุปทานส่วนเกินค่อนข้างมาก แต่อุปสงค์ยังคงค่อนข้างจำกัด

ทั้งนี้ นอกเหนือจากด้านอุปทานแล้ว คาดว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์น่าจะได้รับแรงหนุนจากด้านอุปสงค์เช่นกัน โดยในแง่ของความต้องการลงทุนนั้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) น่าจะยังได้รับความสนใจจากนักลงทุน เนื่องจากอัตราผลตอบแทนที่ได้จากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) นั้น อยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูงและมีโอกาสที่จะปรับขึ้นในจังหวะที่เศรษฐกิจปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้น โดยกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีแหล่งรายได้หลักจากการเก็บค่าเช่าที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน โรงงาน หรือพื้นที่ร้านค้า คงจะได้รับประโยชน์/โอกาสจากการปรับเพิ่มขึ้นของค่าเช่าในช่วงที่เศรษฐกิจฟื้นตัวแล้ว ขณะเดียวกัน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจท่องเที่ยว ได้แก่ การลงทุนในสนามบินและโรงแรม ก็น่าจะได้รับแรงหนุนจากการเพิ่มขึ้นของอัตราการใช้บริการของนักท่องเที่ยวในจังหวะขาขึ้นของเศรษฐกิจ โดยเฉพาะหากสถานการณ์ไข้หวัดใหญ่สายพันธุ์ใหม่ 2009 สามารถจะควบคุมได้มากขึ้น อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจะเริ่มมองเห็นสัญญาณบวกของเครื่องชี้เศรษฐกิจในประเทศบ้างแล้ว แต่คาดว่าการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ (% YoY) น่าจะเกิดขึ้นในช่วงไตรมาสที่ 4/2552 โดยในปี 2553 เศรษฐกิจไทยคงจะปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้นแต่ก็อาจต่ำกว่าระดับศักยภาพ ดังนั้นอัตราการเข้าใช้บริการอสังหาริมทรัพย์จึงน่าจะดีขึ้นแต่ด้วยลักษณะที่ค่อยเป็นค่อยไป ก่อนที่จะตามมาด้วยการปรับขึ้นค่าเช่าหลังจากที่สถานการณ์ภาคอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวในสภาวะที่มีเสถียรภาพมากขึ้นแล้ว

แม้ว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) จะมีความน่าสนใจในด้านอัตราผลตอบแทนและรายได้ที่มีเข้ามาอย่างสม่ำเสมอจากการเก็บค่าเช่า แต่อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรตระหนักถึงปัจจัยที่อาจมีอิทธิพลต่อการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้

 ความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่อง แม้เทียบกับอสังหาริมทรัพย์พบว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ยังมีภาพคล่องสูงกว่า แต่ถ้าเทียบกับหุ้น หรือพันธบัตร นั้น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีสภาพคล่องต่ำกว่า เพราะนักลงทุนที่เข้ามาลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะเน้นการลงทุนในระยะยาว กอปรกับอสังหาริมทรัพย์และจำนวนผู้ลงทุนในกองทุนประเภทดังกล่าวก็มีค่อนข้างจำกัด ทำให้ราคาหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มักจะน้อยกว่า NAV ต่อหน่วย เพื่อชดเชยความเสี่ยงเนื่องจากการขาดสภาพคล่อง (Liquidity Premium) นอกจากนี้ สภาวะตลาดหุ้นและเศรษฐกิจก็มีผลต่อพฤติกรรมนักลงทุนเช่นกัน โดยในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัวลงอย่างชัดเจน นักลงทุนต่างคาดการณ์ว่าแนวโน้มของอัตราผลตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีโอกาสปรับลดลง ซึ่งอาจมีส่วนส่งผลให้ราคาหน่วยลงทุนขยับลงเช่นกัน ในทางกลับกัน ในจังหวะที่เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว นักลงทุนอาจมีมุมมองในเชิงบวกต่ออัตราผลตอบแทนในอนาคต ซึ่งช่วยหนุนให้ราคาหน่วยลงทุนปรับขึ้นมา ดังนั้น จะพบว่าหากเศรษฐกิจอยู่ในภาวะชะลอตัว ส่วนต่างของราคาหน่วยลงทุนและ NAV ต่อหน่วย จะกว้างขึ้น ขณะที่ ในจังหวะขาขึ้นของเศรษฐกิจ ส่วนต่างระหว่างราคาหน่วยลงทุนและ NAV ต่อหน่วย จะมีลักษณะที่แคบลง

 ความเสี่ยงจากการไม่ได้รับผลตอบแทนตามที่ได้คาดการณ์ไว้ จากการที่ผู้เช่าไม่สามารถชำระค่าเช่าได้ตามสัญญา หรือจำนวนผู้เช่าลดลง อันเนื่องมาจากปัจจัยลบทั้งทางตรงและทางอ้อมจากปัญหาเศรษฐกิจ ความไม่แน่นอนทางการเมือง ตลอดจนการเกิดภัยธรรมชาติและโรคระบาด ซึ่งจะส่งผลต่อรายได้จากการดำเนินงานของกองทุน อันอาจกดดันให้มูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนปรับลดลงไป

ดังนั้น การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ นอกจากจะต้องศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับประเภทกองทุนและประเภทอสังหาริมทรัพย์แล้ว ก็ยังต้องตระหนักถึงความเสี่ยงต่างๆ ดังกล่าว ตลอดจนให้ความสำคัญเกี่ยวกับการคัดเลือก บลจ. ที่มีความเชี่ยวชาญด้วย ขณะที่จังหวะการเข้าซื้อก็อีกปัจจัยที่สำคัญ โดยการเข้าซื้อหน่วยลงทุนในจังหวะที่ดัชนีตลาดหลักทรัพย์ปรับลดลงหรืออยู่ในระดับต่ำ ก็อาจช่วยเพิ่มโอกาสการสร้างผลตอบแทนในภาพรวมที่สูงขึ้น

สรุปโดยรวม กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) เป็นกองทุนรวมที่บลจ.จัดตั้งขึ้นเพื่อนำเงินที่ได้จากการเสนอขายหน่วยลงทุนให้แก่ผู้ลงทุนทั่วไป ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้ประจำในรูปค่าเช่า เช่น ศูนย์การค้า สนามบิน อาคารสำนักงาน โรงงาน เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ โดยผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีโอกาสจะได้รับมี 2 รูปแบบ คือ ผลตอบแทนเกิดจากการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ได้แก่ เงินปันผล ซึ่งขึ้นอยู่กับ ค่าเช่าและอัตราการเช่า สถานที่ตั้งและประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนภาวะเศรษฐกิจในขณะนั้น ส่วนอีกรูปแบบหนึ่งคือ กำไรจากส่วนเกินทุน (Capital Gain) ที่เกิดจากการซื้อขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งจะเคลื่อนไหวไปในทิศทางเดียวกับของดัชนีตลาดหลักทรัพย์ โดยมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2552 มีมูลค่าทั้งสิ้น 69,856.28 ล้านบาท (ณ วันที่ 19 มิ.ย. 2552) หรือคิดเป็นอัตราการขยายตัว 5.19% จากสิ้นปี 2551 ซึ่งเป็นอัตราที่ชะลอลงเมื่อเทียบกับที่ขยายตัว 7.78% ในช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยสาเหตุที่สำคัญมาจากการแข่งขันทางด้านราคา จากการปรับลดค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อดึงดูดผู้เช่า นอกจากนี้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจท่องเที่ยว ก็ยังได้รับผลกระทบที่ชัดเจนจากภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวย ปัญหาความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศ และการระบาดของโรคไข้หวัดใหญ่สายพันธุ์ใหม่ 2009

สำหรับแนวโน้มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในระยะถัดไปนั้น เนื่องจากหลายประเทศทั่วโลกเริ่มมองเห็นสัญญาณการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจจากเครื่องชี้เศรษฐกิจต่างๆ เริ่มปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้น ส่งผลให้มีการคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยได้ผ่านพ้นจุดที่เลวร้ายที่สุดมาแล้ว ดังนั้นบลจ.ต่างๆ เริ่มมองเห็นโอกาสในการออกผลิตภัณฑ์การลงทุนใหม่ๆ เพื่อนำเสนอเป็นทางเลือกให้กับนักลงทุน ดังเช่น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในศูนย์การค้าและโรงงาน ที่แม้ว่าจะยังไม่มีการออกเสนอขายกองใหม่ในระยะอันใกล้ แต่อาจเป็นไปในลักษณะของการเพิ่มทุน โดยการเข้าไปลงทุนเพิ่มเติมในอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ขณะที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในอาคารสำนักงานและที่พักอาศัย น่าจะยังไม่มีการลงทุนในเพิ่มเติมในอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เนื่องจากอาคารสำนักงานและที่พักอาศัยมีปริมาณอุปทานส่วนเกินค่อนข้างมาก แต่อุปสงค์กลับมีอยู่อย่างจำกัด

ทั้งนี้ ในแง่ของความต้องการลงทุนนั้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) น่าจะยังได้รับความสนใจจากนักลงทุน เนื่องจากอัตราผลตอบแทนที่ได้จากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) นั้น อยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูงและมีโอกาสที่จะปรับขึ้นในจังหวะที่เศรษฐกิจปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้น อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจะเริ่มมองเห็นสัญญาณบวกของเครื่องชี้เศรษฐกิจในประเทศบ้างแล้ว แต่คาดว่าการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ (% YoY) น่าจะเกิดขึ้นในช่วงไตรมาสที่ 4/2552 โดยในปี 2553 เศรษฐกิจไทยคงจะปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้นแต่ก็อาจต่ำกว่าระดับศักยภาพ ดังนั้นอัตราการเข้าใช้บริการอสังหาริมทรัพย์จึงน่าจะดีขึ้นแต่ด้วยลักษณะที่ค่อยเป็นค่อยไป ก่อนที่จะตามมาด้วยการปรับขึ้นค่าเช่าหลังจากที่สถานการณ์ภาคอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวในสภาวะที่มีเสถียรภาพมากขึ้นแล้ว

อย่างไรก็ตาม แม้ว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะให้อัตราผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูง รวมทั้งสร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอให้กับนักลงทุน แต่นักลงทุนก็ควรตระหนักถึงปัจจัยที่อาจมีอิทธิพลต่อการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่อง โดยแม้เทียบกับอสังหาริมทรัพย์พบว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ยังมีภาพคล่องสูงกว่า แต่ถ้าเทียบกับหุ้นหรือพันธบัตรนั้น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีสภาพคล่องต่ำกว่า เพราะนักลงทุนที่เข้ามาลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะเน้นการลงทุนในระยะยาว กอปรกับอสังหาริมทรัพย์และจำนวนผู้ลงทุนในกองทุนประเภทดังกล่าวก็มีค่อนข้างจำกัด นอกจากนี้ นักลงทุนควรระมัดระวังความเสี่ยงจากการไม่ได้รับผลตอบแทนตามที่ได้คาดการณ์ไว้ โดยผู้เช่าไม่สามารถชำระค่าเช่าได้ตามสัญญา หรือจำนวนผู้เช่าลดลง อันเนื่องมาปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ ความไม่แน่นอนทางการเมือง ตลอดจนการเกิดภัยธรรมชาติและโรคระบาด ซึ่งอาจกดดันให้ NAV ของกองทุนปรับลดลงไปโดยตรง ดังนั้นการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนักลงทุนจะต้องศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับประเภทกองทุนและประเภทอสังหาริมทรัพย์แล้ว ก็ยังต้องตระหนักถึงความเสี่ยงดังกล่าว ควบคู่กับการให้ความสำคัญเกี่ยวกับการคัดเลือกบลจ.ที่มีความเชี่ยวชาญ ตลอดจนจังหวะเวลาในการเข้าซื้อหน่วยลงทุนด้วย