สินเชื่อที่อยู่อาศัยปีกระต่าย: แม้ตลาดไร้ปัจจัยหนุน…แต่อุณหภูมิการแข่งขันยังเข้มข้น

การดำเนินธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยปี 2554 ของสถาบันการเงินยังคงมีความเข้มข้นดังเช่นเคย แม้ว่ากิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยในปีนี้จะชะลอความร้อนแรงลงเมื่อเทียบกับในช่วงที่ตลาดได้รับแรงหนุนจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมา ประกอบกับในเดือนพฤศจิกยน 2553 ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาตรการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value) เพื่อลดความร้อนแรงในธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่ในช่วงที่ผ่านมา ธนาคารพาณิชย์บางแห่งมีการทำแคมเปญการปล่อยสินเชื่อเป็นวงเงินที่สูง เช่น ร้อยละ 100 ของมูลค่าหลักประกัน เพื่อจูงใจลูกค้าให้ใช้บริการสินเชื่อของตน

แต่อย่างไรก็ดี สถาบันการเงินยังคงเดินหน้าขยายฐานลูกค้าใหม่พร้อมกับรักษาส่วนแบ่งการตลาดในธุรกิจของตน โดยเฉพาะเมื่อธนาคารพาณิชย์บางแห่งต่างต้องการเป็นผู้นำตลาดในธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัย ดังนั้น ในปี 2554 นี้ ผู้บริโภคคงจะเห็นแคมเปญสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่จะแข่งกันออกมาของสถาบันการเงิน เพื่อให้ผู้บริโภคเปรียบเทียบและเลือกผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมกับความสามารถในการผ่อนชำระของผู้บริโภค ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้วิเคราะห์แนวโน้มธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยปี 2554 ดังนี้

แนวโน้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยปี 2554 : แม้ธุรกิจจะไร้ปัจจัยหนุน…แต่สถาบันการเงินยังคงเดินหน้าทำการตลาด

แนวโน้มธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยปี 2554 นี้ คาดว่าจะขยายตัวชะลอลงตามภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กิจกรรมการซื้อขายคงจะชะลอตัว แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังอาจได้รับปัจจัยหนุนจากการขยายตัวของรายได้ของผู้บริโภคที่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะส่งผลในเชิงบวกต่ออำนาจซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่อย่างไรก็ดี สำหรับผู้บริโภคโดยทั่วไปแล้วอำนาจซื้อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มถูกกระทบจากปัจจัยลบหลายด้าน เริ่มตั้งแต่ราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้นทำให้ผู้ประกอบการเริ่มมีการปรับขึ้นราคาขายที่อยู่อาศัย ในขณะที่ผู้บริโภคเองก็กำลังเผชิญกับอำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยหดแคบลง ขณะเดียวกันอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ยังคงอยู่ในทิศทางขาขึ้น ซึ่งโดยปกติการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายย่อมส่งผ่านมายังการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ได้ส่งผลต่อผู้บริโภคที่พึ่งพาสินเชื่อสถาบันการเงินในการซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งในด้านกำลังซื้อและความสามารถในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ลดลงเช่นกัน

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า การแข่งขันด้านธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปีนี้จะยังคงมีความเข้มข้น เพราะแม้ว่าจะมีปัจจัยลบที่สำคัญที่อาจส่งผลต่อการตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัยก็ตาม แต่สถาบันการเงินต่างยังคงเดินหน้าสร้างความเติบโตทางธุรกิจ โดยกลยุทธ์การตลาดของธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงเป็นไปในทิศทางเดียวกับธุรกิจอื่นๆที่ต้องปรับตัวให้เข้ากับพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป การทำการตลาดของธุรกิจสินเชื่อจึงกำลังถูกปรับเข้าหาผู้บริโภคมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาวะที่ผู้บริโภคกำลังเผชิญกับปัจจัยลบที่ส่งผลต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง โดยกลยุทธ์การตลาดของสถาบันการเงินในปี 2554 น่าจะประกอบไปด้วย

กลยุทธ์ด้านราคาที่จะออกมากระตุ้นตลาดเป็นระยะๆ โดยเฉพาะจากฝั่งธนาคารพาณิชย์รายใหญ่ แม้ว่าสถาบันการเงินจะพยายามหลีกเลี่ยงการแข่งขันด้านราคาแต่ก็คงจะปฏิเสธไม่ได้ว่าราคายังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภค โดยเฉพาะในภาวะที่ผู้บริโภคคาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยจะปรับตัวสูงขึ้น ความกังวลในเรื่องของภาระรายจ่ายการผ่อนชำระสินเชื่อที่จะเพิ่มขึ้น ผู้บริโภคบางกลุ่มคงจะเริ่มมองหาสถาบันการเงินที่มีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ เพื่อที่จะช่วยแบ่งเบาภาระในการผ่อนชำระสินเชื่อ สำหรับกลยุทธ์ด้านราคาประกอบด้วย การแข่งขันด้านอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เป็นสิ่งแรกที่ผู้ขอสินเชื่อใช้ในการเปรียบเทียบกันระหว่างสถาบันการเงินต่างๆ ก่อนตัดสินใจในการขอสินเชื่อ และการแข่งขันในการลดค่าธรรมเนียมต่างๆในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย เป็นต้น

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ทิศทางการแข่งขันสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปีนี้น่าจะเป็นปีที่การแข่งขันด้านราคามีความเข้มข้นไม่แพ้ในปีที่ผ่านมา โดยในส่วนของค่าธรรมเนียมคงจะมีน้อยลง สำหรับการทำแคมเปญอัตราดอกเบี้ยคงต้องขึ้นอยู่กับต้นทุนการดำเนินธุรกิจของแต่ละสถาบันการเงิน ที่จะนำมากำหนดรูปแบบอัตราดอกเบี้ย โดยกลยุทธ์อัตราดอกเบี้ยที่ผู้บริโภคคงจะเห็น คือ การกำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ที่ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในปัจจุบันเป็นระยะเวลาสั้นๆ เช่น อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้น เช่น 1 ปี หรือ 2 ปี ซึ่งเป็นอัตราที่ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่ขณะนี้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ MLR ของธนาคารพาณิชย์รายใหญ่อยู่ที่ประมาณร้อยละ 6.375 ต่อปี หรืออัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 0 ในช่วง 1-3 เดือนแรก และหลังจากนั้นจะเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว อย่างไรก็ดี การกำหนดกลยุทธ์ในเรื่องระยะเวลาของอัตราดอกเบี้ยคงที่ยังขึ้นอยู่กับทิศทางของอัตราดอกเบี้ยนโยบายในระยะข้างหน้าด้วยเช่นกัน โดยรูปแบบผลิตภัณฑ์ที่ออกมายังคงเน้นที่ความหลากหลายของอัตราดอกเบี้ย เพื่อให้ผู้ขอสินเชื่อมีทางเลือกมากขึ้นและเปรียบเทียบผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับความสามารถในการผ่อนชำระของผู้บริโภคทุกกลุ่ม เพื่อป้องกันไม่ให้ลูกค้าไปใช้บริการสินเชื่อกับสถาบันการเงินอื่น

อย่างไรก็ตาม ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า แม้กลยุทธ์อัตราดอกเบี้ยคงที่ต่ำพิเศษระยะสั้นอาจจะเป็นผลดีต่อผู้ผ่อนชำระสินเชื่อในช่วงระยะเวลา 1-3 ปีแรกของสัญญา เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ถูกจำกัดไว้ในระดับที่ต่ำ แต่ผู้บริโภคควรคำนึงถึงความสามารถในการผ่อนชำระของตนในอนาคตเมื่อเกิดการปรับรูปแบบอัตราดอกเบี้ยเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว หลังจากหมดระยะเวลาของอัตราดอกเบี้ยคงที่ โดยผู้บริโภคควรมีการศึกษาและวางแผนทางการเงินในกรณีที่ต้องผ่อนชำระในรูปแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่อาจจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่

นอกจากกลยุทธ์ด้านราคาที่สถาบันการเงินอาจจะมีการปรับเปลี่ยนผลิตภัณฑ์ เพื่อจูงใจลูกค้าในปีนี้แล้ว สำหรับกลยุทธ์อื่นๆ ที่สถาบันการเงินยังคงดำเนินการอย่างต่อเนื่องในปี 2554 นี้ ได้แก่

การเพิ่มช่องทางการขยายสินเชื่อให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้า โดยเฉพาะการรุกไปยังกลุ่มลูกค้าองค์กร หรือบริษัทที่เป็นลูกค้าของสถาบันการเงิน นอกเหนือจากการขยายช่องทางผ่านทางเว็บไซต์ของสถาบันการเงิน เว็บไซต์ของตัวแทนสถาบันการเงิน พนักงานขายตรง และการออกงาน Money Expo ไปตามจังหวัดต่างๆ แล้ว ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า สถาบันการเงินยังคงจะเดินหน้าขยายฐานลูกค้าไปยังกลุ่มพนักงานของบริษัท หรือองค์ที่เป็นลูกค้าสินเชื่อของตน รวมถึงกลุ่มลูกค้าของบริษัทในเครือให้มากขึ้น โดยการนำเสนอผลิตภัณฑ์พิเศษ ซึ่งการขยายช่องทางการตลาดนี้ จะช่วยประหยัดเวลาในการกลั่นกรองลูกค้าได้ในระดับหนึ่งและสามารถเข้าถึงกลุ่มลลูกค้าได้ง่ายขึ้น ในขณะเดียวกันจะสามารถต่อยอดผลิตภัณฑ์ทางการเงินอื่นๆ ของสถาบันการเงินในระยะข้างหน้าได้เช่นกัน

การพัฒนาคุณภาพและบริการให้เป็นมากกว่าสถาบันการเงิน ทั้งนี้รูปแบบผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ออกมาสู่ตลาดมักจะมีลักษณะผลิตภัณฑ์ที่คล้ายคลึงกัน ซึ่งบางครั้งการตัดสินใจเลือกใช้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคจึงไม่ได้หยุดอยู่ที่ราคาเพียงอย่างเดียว โดยองค์ประกอบอื่นๆ ที่ผู้บริโภคนำมาเป็นส่วนหนึ่งในการตัดสินใจเลือกใช้บริการ อาทิ ความรวดเร็วในการให้บริการ การให้ข้อมูลที่ถูกต้องตรงกับความต้องการ วงเงินอนุมัติที่สูงกว่า เป็นต้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า แนวโน้มการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้สถาบันการเงินยังคงจำเป็นต้องมีการพัฒนาคุณภาพบุคลากรในการให้บริการและแนะนำข้อมูลแก่ลูกค้า เพื่อสร้างความพึงพอใจให้แก่ลูกค้า การให้บริการแก่ลูกค้านั้นครอบคลุมถึง การให้คำแนะนำผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมแก่ความสามารถของลูกค้าแต่ละราย เพื่อให้ลูกค้ารู้สึกว่าตนเองไม่ได้ชำระดอกเบี้ย หรือเสียค่าใช้จ่ายในการขอสินเชื่อสูงกว่าสถาบันการเงินอื่นๆ

การทำตลาดร่วมกับผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ตรงไปยังกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้เร็วขึ้น ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่สถาบันการเงินยังคงทำอย่างต่อเนื่อง เพื่อที่จะสามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้รวดเร็ว โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ในปีนี้สถาบันการเงินและผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ คงจะต้องร่วมมือกันทำกลยุทธ์การตลาดอย่างหนัก โดยเฉพาะในช่วงครึ่งหลังของปี 2554 นี้ ที่คาดว่าจะเป็นจังหวะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และสถาบันการเงินจะมีการออกแคมเปญกระตุ้นตลาดอย่างหนัก เพื่อกระตุ้นให้ผู้บริโภคที่มีความพร้อมทางการเงินเร่งตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ เนื่องจากกรมธนารักษ์จะเริ่มใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ระหว่างปี 2555-2558 ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 ซึ่งราคาประเมินที่ดินใหม่ในบางทำเลปรับสูงขึ้นกว่าร้อยละ 25 เมื่อเทียบกับราคาประเมินที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบในปี 2554 นี้ น่าจะมีมูลค่าประมาณ 2,014,350-2,033,215 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 7.5-8.5 ชะลอลงจากที่ขยายตัวประมาณร้อยละ 9.8 ในปี 2553 (ตัวเลขประมาณการณ์โดยรวมคาดการณ์ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยของบริษัทประกันชีวิต)

สำหรับยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ในปี 2554 ยังคงครองส่วนแบ่งการตลาดที่สูงขึ้น เนื่องจากขณะนี้ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งต่างหันมาให้ความสำคัญในกลุ่มลูกค้ารายย่อยมากขึ้น การแข่งขันระหว่างธนาคารจึงมีค่อนข้างสูง ทำให้ธนาคารต่างระดมแคมเปญการตลาด เพื่อจูงใจให้ลูกค้าใช้ผลิตภัณฑ์ของตนกันอย่างคึกคัก ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ในปี 2554 นี้ น่าจะมีมูลค่าประมาณ 1,180,196-1,196,446 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 8.5-10.0 ชะลอลงจากที่ขยายตัวประมาณร้อยละ 13.7 ในปี 2553

อย่างไรก็ดี ในปี 2554 นี้ คาดว่าสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ คงจะเริ่มกลับมารุกตลาดมากขึ้น ภายหลังจากที่สูญเสียส่วนแบ่งการตลาด อย่างไรก็ดีกลุ่มลูกค้าที่เป็นเป้าหมายทางธุรกิจที่ค่อนข้างแตกต่างกัน โดยสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐจะเน้นไปยังกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงล่าง ซึ่งมูลค่าที่อยู่อาศัยมีระดับราคาที่ไม่สูงมากนัก ทำให้การขยายตัวของมูลค่าสินเชื่อจึงไม่สูงนัก

โดยสรุป ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2554 นี้ แม้ว่าสถาบันการเงินต่างยังคงเดินหน้าทำการตลาดที่เข้มข้นในการกระตุ้นธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยต่างแข่งกันออกผลิตภัณฑ์ใหม่ อัตราดอกเบี้ยที่จูงใจ พร้อมกับรายการส่งเสริมการขาย และเน้นคุณภาพการบริการมากขึ้น เพื่อต้องการเร่งการตัดสินใจของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยและกระตุ้นยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้เป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ก็ตาม แต่ท่ามกลางแนวโน้มเศรษฐกิจยังคงมีความเสี่ยงจากปัจจัยต่างๆ อาทิ ความผันผวนของราคาน้ำมัน แนวโน้มค่าครองชีพ และอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อของผู้บริโภคบางกลุ่มได้ ทำให้สถาบันการเงินยังคงให้ความสำคัญในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อควบคู่กันไปกับการกระตุ้นตลาด

สำหรับการเลือกใช้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคนั้น ภายใต้การแข่งขันที่รุนแรงระหว่างสถาบันการเงินในการขยายฐานลูกค้าสินเชื่อที่อยู่อาศัย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ผู้บริโภคควรจะทำการศึกษาข้อมูลของผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยแต่ละสถาบันการเงิน เพื่อนำมาเปรียบเทียบเพื่อที่จะได้รับประโยชน์สูงสุดจากการแข่งขัน สำหรับประเด็นข้อพิจารณาในการเลือกใช้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัย อาทิ การเลือกรูปแบบอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ เปรียเทียบระเบียบเงื่อนไขของสินเชื่อ เช่น การคิดอัตราดอกเบี้ยผิดนัด หากผู้กู้ผิดนัดชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย สถาบันการเงินจะคิดเบี้ยปรับ หรือที่เรียกว่า อัตราดอกเบี้ยผิดนัดชำระ ซึ่งแต่ละสถาบันการเงินจะคิดอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกันไป รวมถึงประเด็นที่ผู้บริโภคควรคำนึงถึงในการซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อป้องกันปัญหาการขอสินเชื่อไม่ผ่าน หรือความเสี่ยงจากการที่ไม่สามารถโอนอสังหาริมทรัพย์ได้ในภายหลัง เช่น การเลือกที่อยู่อาศัยที่ต้องดูความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ สิ่งแวดล้อมโครงการ คุณภาพมาตรฐานการก่อสร้าง เป็นต้น