ภาพรวมตลาดสำนักงาน (ออฟฟิศ) พื้นที่กรุงเทพฯ ไตรมาส 1 ปี 2569 เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ เมื่อพื้นที่นอกศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD) กลายเป็นแรงขับเคลื่อนหลักแทนย่านใจกลางเมือง (CBD)
ข้อมูลจาก Knight Frank Thailand (ไนท์แฟรงค์) ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า แม้ตลาดออฟฟิศจะฟื้นตัว แต่พฤติกรรมผู้เช่าเปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ โดยองค์กรต่าง ๆ หันไปเน้น ความคุ้มค่าต้นทุน คุณภาพอาคาร และความสะดวกในการเดินทางของพนักงาน มากกว่าการยึดติดกับทำเลใจกลางเมืองเหมือนในอดีต
เปรียบเทียบตัวเลขออฟฟิศนอกเมือง VS ใจกลางเมือง
แม้ปัจจุบันออฟฟิศในโซน CBD จะมีพื้นที่เช่ารวมมากกว่า แต่ตัวเลขการระบายพื้นที่เช่า (อัตราดูดซับพื้นที่ หรือ Net Absorption) และอัตราการเช่า แสดงให้เห็นว่า ดีมานด์ใหม่กำลังไหลออกสู่รอบนอกเมือง ดังนี้
พื้นที่นอกศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD)
-พื้นที่เช่ารวม 2.187 ล้าน ตร.ม. -การดูดซับสุทธิ (ไตรมาส 1) 59,000 ตร.ม. -การดูดซับสุทธิ (สะสมรายปี) 159,000 ตร.ม. -อัตราการครอบครองพื้นที่ (Occ Rate) 80% (ความต้องการแข็งแกร่ง) -ค่าเช่าเฉลี่ย/ตร.ม./เดือน 685 บาท (+0.1% จากไตรมาสก่อน และ +2.5% จากปีก่อน)
พื้นที่ใจกลางเมือง (CBD)
-พื้นที่เช่ารวม 2.88 ล้าน ตร.ม. -การดูดซับสุทธิ (ไตรมาส 1) 11,000 ตร.ม. -การดูดซับสุทธิ (สะสมรายปี) 13,000 ตร.ม. -อัตราการครอบครองพื้นที่ (Occ Rate) 78% (เริ่มเผชิญแรงกดดัน) -ค่าเช่าเฉลี่ย/ตร.ม./เดือน 962 บาท (-0.6% จากไตรมาสก่อน, +0.6% จากปีก่อน)
เจาะลึก 3 ทำเลดาวรุ่งนอกเมือง (Non-CBD)
1. เพชรบุรี-พระราม 9-รัชดา (แชมป์ทำเลร้อนแรงที่สุด)
ศูนย์กลางเติบโตแห่งใหม่ที่มีอัตราครอบครองพื้นที่สูงที่สุดในกรุงเทพฯ
-พื้นที่เช่ารวม 801,000 ตร.ม. -การดูดซับพื้นที่สุทธิ ไตรมาสแรก 34,000 ตร.ม. / รอบปี 54,000 ตร.ม. -อัตราการครอบครองพื้นที่ 83% -ค่าเช่าเฉลี่ย 731 บาท/ตร.ม./เดือน (+0.3% จากปีก่อน)
2. พหลโยธิน-วิภาวดี (โตไล่เลี่ยกัน)
-พื้นที่เช่ารวม 464,000 ตร.ม. -การดูดซับพื้นที่สุทธิ ไตรมาสแรก 20,000 ตร.ม. / รอบปี 44,000 ตร.ม. -อัตราการครอบครองพื้นที่ 74% -ค่าเช่าเฉลี่ย 716 บาท/ตร.ม./เดือน (+4.9% จากปีก่อน)
3. บางนา-ศรีนครินทร์
ทำเลนี้เริ่มมีบทบาทชัดเจน โดยได้อานิสงส์จากการขยายตัวของเศรษฐกิจฝั่งตะวันออกและโครงสร้างพื้นฐานใหม่
-พื้นที่เช่ารวม 313,000 ตร.ม. -การดูดซับพื้นที่สุทธิรอบปี 21,000 ตร.ม. -อัตราการครอบครองพื้นที่ 77% (+5.1% จากปีก่อน) -ค่าเช่าเฉลี่ย 635 บาท/ตร.ม./เดือน (+2.4% จากปีก่อน)
ย่านบางนา-ศรีนครินทร์
เจาะลึก 3 ทำเลใจกลางเมือง (CBD) เผชิญความท้าทายต่อเนื่อง
1. เพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ
แม้จะครองแชมป์ค่าเช่าแพงที่สุด แต่ตัวเลขกลับติดลบ สะท้อนการชะลอตัวค่อนข้างชัดเจน
-ค่าเช่าเฉลี่ย 1,072 บาท/ตร.ม./เดือน (-1.7% จากปีก่อน) -การดูดซับพื้นที่สุทธิ ไตรมาสแรก ติดลบ 5,000 ตร.ม. / รอบปี ติดลบถึง 34,000 ตร.ม. -อัตราการครอบครองพื้นที่ 74% (-1.4% จากปีก่อน)
2. สีลม-สาทร-พระราม 4
รักษาฟอร์มได้ดีท่ามกลางแรงกดดัน ถือเป็นทำเลแข็งแกร่งที่สุดใน CBD
-พื้นที่เช่ารวม 1.396 ล้าน ตร.ม. -การดูดซับพื้นที่สุทธิ ไตรมาสแรก 14,000 ตร.ม. / รอบปี 44,000 ตร.ม. -อัตราการครอบครองพื้นที่ 75% -ค่าเช่าเฉลี่ย 988 บาท/ตร.ม./เดือน (+1.7% จากปีก่อน)
3. นานา-อโศก-พร้อมพงษ์ (อยู่ในภาวะทรงตัว)
-พื้นที่เช่ารวม 514,000 ตร.ม. -อัตราการครอบครองพื้นที่ 79% -การดูดซับพื้นที่สุทธิรอบปี 0 ตร.ม. (ตลาดหยุดนิ่งเพื่อรอปัจจัยกระตุ้นใหม่) -ค่าเช่าเฉลี่ย 908 บาท/ตร.ม./เดือน (-3.9% จากปีก่อน)
ถนนวิทยุ หนึ่งในทำเล CBD ใกล้เพลินจิต-ชิดลม
แนวโน้มในอนาคต
ไนท์แฟรงค์ วิเคราะห์ว่า การเกิดใหม่ของออฟฟิศเกรด A รอบนอกที่มีเทคโนโลยีและสิ่งอำนวยความสะดวกเทียบเท่าในเมือง แต่ค่าเช่าถูกกว่า ทำให้องค์กรคุมต้นทุนได้โดยไม่ต้องลดคุณภาพออฟฟิศ
ประกอบกับบริษัทสมัยใหม่เลือกทำเลจาก "ข้อมูลการเดินทางของพนักงาน" ย่านที่เชื่อมต่อรถไฟฟ้าอย่างพระราม 9 หรือพหลโยธิน จึงฮิตเป็นพิเศษ
ทิศทางในระยะถัดไป ดีมานด์จะหลั่งไหลไป Non-CBD อย่างต่อเนื่อง แม้จะมีตึกใหม่ ๆ ใน CBD ทยอยสร้างเสร็จก็ตาม
ทั้งนี้ อาคารเก่าในย่าน CBD อาจเจองานหนัก จำเป็นต้องรีโนเวตครั้งใหญ่และเพิ่มความยืดหยุ่นของเงื่อนไขการเช่าเพื่อความอยู่รอด
อย่างไรก็ตาม ถือเป็นผลดีต่อผู้เช่า เนื่องจาก เป็นช่วงเวลาที่ ผู้เช่ามีอำนาจต่อรองสูงที่สุด มีตัวเลือกมากมาย และสามารถเข้าถึงออฟฟิศคุณภาพสูงในราคาที่คุ้มค่ากว่าเดิม ทั้งในและนอกเมือง