ภาษีที่ดินรกร้างกำลังกลายเป็นแรงกดดันครั้งใหญ่ของคนถือครองที่ดินทั่วประเทศ หลังหลายแปลงเริ่มเข้าสู่อัตราภาษีสูงสุด 0.9% ส่งผลให้เจ้าของที่ดิน ทั้งกลุ่มเศรษฐีดั้งเดิม ทายาทมรดก ไปจนถึงดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ ต้องเร่งทบทวนกลยุทธ์การถือครองที่ดินกันใหม่
แม้หลายคนจะมองว่าเป็นเรื่องใหม่ แต่ความจริงแล้วกระแสนี้เกิดจาก 3 ปัจจัยที่เข้ามาพร้อมกัน จนทำให้ต้นทุนการถือครองที่ดินพุ่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
3 แรงกดดันที่ทำให้ภาษีที่ดินกลายเป็นประเด็นร้อน
1.การสิ้นสุดมาตรการลดภาษี 90% ที่ภาครัฐเคยใช้ช่วยเหลือในช่วงโควิด-19 ทำให้เจ้าของที่ดินต้องกลับมาจ่ายภาษีเต็มอัตรา
2.โครงสร้างกฎหมายภาษีที่ดิน ซึ่งกำหนดให้ที่ดินรกร้างหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์ ถูกปรับเพิ่มภาษีทุก 3 ปี ครั้งละ 0.3% จนแตะเพดานสูงสุด 0.9% (เผอิญมาชน 3 ปีในปีนี้พอดี) ส่งผลให้ที่ดินหลายแปลงที่ปล่อยว่างมานาน เริ่มถูกเรียกเก็บภาษีในอัตราสูงขึ้นเรื่อย ๆ
3.การปรับราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมืองและแนวรถไฟฟ้า ทำให้ฐานภาษีขยับขึ้นตาม ส่งผลให้ต้นทุนการถือครอง (Holding Cost) สูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ภาระภาษีที่พุ่งสูงลิ่วนี้ สร้างแรงบีบคั้นมหาศาลและเปลี่ยนพฤติกรรมของ “แลนด์ลอร์ด” ไทยอย่างมีนัยสำคัญ
‘แลนด์ลอร์ด’ ดิ้นหนีภาษีที่ดิน สู่เทรนด์ขายเงียบ “Off-Market”
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ภาวะภาษีที่ดินในปัจจุบันส่งผลให้เกิดการทยอยนำที่ดินออกมาขายหรือพัฒนาอย่างเห็นได้ชัด จาก 2 กลุ่มใหญ่ ได้แก่
1.กลุ่มนักลงทุนเก่าและผู้รับมรดกดั้งเดิม (บุคคลธรรมดา)
กลุ่มเศรษฐีหรือทายาทที่ถือครองที่ดินมานานกว่า 20 ปี หากเป็นกลุ่มที่ธุรกิจครอบครัวเริ่มชะลอตัวและไม่สามารถแบกรับค่าภาษีในอัตราก้าวหน้าต่อไหว จะตัดสินใจปล่อยขายที่ดินในราคาไม่สูงนักหรือใกล้เคียงราคาตลาดทั่วไป เพราะต้องการแบ่งมรดกและเปลี่ยนทรัพย์สินให้เป็นเงินสดเพื่อลดภาระโดยเร็วที่สุด ต่างจากกลุ่มที่ยังมีฐานะมั่นคงที่จะตั้งราคาสูงและยอมรอในเวลาที่เหมาะสม
2.กลุ่มนิติบุคคลและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ (Developer)
กลุ่มนี้กำลังเผชิญภาวะศึกสองด้าน (Double Squeeze) เนื่องจาก กำลังซื้อในตลาดลดลง ยอดขายคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรชะลอตัว ประกอบกับการขอสินเชื่อโครงการ (Project Loan) ทำได้ยากขึ้น
ดีเวลลอปเปอร์หลายรายจึงเลือก 'ชะลอการเปิดโครงการใหม่' ส่งผลให้ที่ดินสะสม (Land Bank) ที่ซื้อตุนไว้กลายเป็นภาระค่าใช้จ่ายภาษีทันที
การ "ขายที่ดินสะสมออก" จึงเป็นทางออกยอดนิยมเพื่อตัดรายจ่าย ย้ายสินทรัพย์มาเป็นรายได้เพื่อเพิ่มกระแสเงินสดและสภาพคล่องให้บริษัท
ทั้งนี้ ในปัจจุบันเจ้าของที่ดินทำเลทองมักนิยมใช้ “ระบบการขายแบบปิด” (Off-Market) คือ จะไม่มีการปักป้ายประกาศขายหน้าแปลงเพื่อรักษาภาพลักษณ์ แต่จะส่งข้อมูลผ่านนายหน้า (Broker) ที่ไว้ใจเพื่อเสนอขายไปยังกลุ่มทุนโดยตรง
ขณะที่ ภาพรวมราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองหรือแนวรถไฟฟ้ายังคงทรงตัวและไม่ได้ลดฮวบลงครึ่งราคาอย่างที่หลายคนคาดคิด เนื่องจากอยู่ในสภาวะ “ขาดแรงซื้อ” เพราะหากผู้ซื้อรายใหม่รับไม้ต่อในตอนนี้ ก็จำเป็นต้องพัฒนาโครงการทันทีเพื่อหลีกเลี่ยงภาษีรกร้าง ซึ่งสวนทางกับสภาพตลาดคอนโดมิเนียมปัจจุบันที่ยังไม่เอื้ออำนวย
จาก "ปลูกกล้วยลดภาษี" สู่แนวคิด Green Space
พงศ์ ศกุนตนาค กรรมการผู้จัดการใหญ่ แผนกเซ็นทรัล แลนด์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ ของกลุ่มเซ็นทรัล (Central Group) ได้ให้ความเห็นกรณีภาษีที่ดินนี้ว่า ปัจจุบันยังมีช่องโหว่ของกฎหมายภาษีที่ดิน ซึ่งกำลังพยายามใช้บรรทัดฐานเดียวกันเรียกเก็บภาษีทั่วประเทศ ทั้งที่บริบททางเศรษฐกิจในแต่ละพื้นที่แตกต่างกันอย่างมหาศาล
"ราคาที่ดินย่านธุรกิจพุ่งสูงขึ้นทุกปี ทำให้เจ้าของที่ดินต้องแบกรับภาษีสูงตามมูลค่าตลาด แม้รายได้จากการประกอบการจะไม่โตทันค่าภาษี ขณะที่ในต่างจังหวัด หากผังเมืองถูกเปลี่ยนสีเพื่อรอการพัฒนาในอนาคต ภาระภาษีก็กระโดดขึ้นทันที ทั้งที่ศักยภาพพื้นที่จริงยังไม่พร้อมพัฒนา ทำให้อัตราภาษีไม่ได้สะท้อนความเป็นจริงทางเศรษฐกิจ"
นอกจากนี้ ยังได้เสนอแนวทางเชิงรุกต่อภาครัฐในการแก้ปัญหาความไม่ยั่งยืนของเมือง จากกรณีที่เจ้าของที่ดินแห่กัน “ปลูกกล้วยหรือมะนาว” ในที่ดินรกร้างกลางเมืองเพียงเพื่อตบตาและขอลดหย่อนภาษีเกษตรกรรม โดยเสนอให้รัฐปรับเปลี่ยนมาตรการจูงใจใหม่ 2 ประเด็นหลัก
1.ส่งเสริมดัชนีพื้นที่สีเขียว (Green Space Index)
เปลี่ยนเกณฑ์จากการวัดจำนวนต้นไม้เกษตร มาเป็นการวัดคุณภาพและจำนวนการปลูกต้นไม้ใหญ่เพื่อทำ "สวนป่าชุมชน" ที่ช่วยลดความร้อนของเมืองและช่วยดูดซับน้ำลดปัญหาน้ำท่วม โดยรัฐควรให้สิทธิลดภาษีตามเปอร์เซ็นต์พื้นที่สีเขียวที่เจ้าของที่ดินตั้งใจทำเกินกว่ากฎหมายกำหนด
2.บูรณาการระบบคาร์บอนเครดิต (Carbon Credit)
สนับสนุนให้เจ้าของที่ดินสามารถคำนวณปริมาณก๊าซคาร์บอนที่ต้นไม้ใหญ่ในพื้นที่ช่วยดูดซับ เพื่อนำไปซื้อขายเป็น Carbon Credit ให้กับภาคธุรกิจอื่น นับเป็นการสร้างรายได้ชดเชยค่าภาษีและสร้างสิ่งแวดล้อมที่ดีไปพร้อมกัน
สำหรับทิศทางการปรับตัวของ Central Land เอง ปัจจุบันได้เลือกวางแผนรัดกุมผ่านการพัฒนาที่ดินทั้งระยะสั้นและระยะยาวเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพสูงสุด
รวมไปถึงการปล่อยเช่าที่ดินบางแปลง และตัดสินใจ จำหน่ายที่ดินบางส่วนออกไป เพื่อลดภาระภาษีสะสมและปรับสมดุลพอร์ตสินทรัพย์ให้สอดรับกับสภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน