ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ศูนย์การค้าใหม่ ได้เปิดตัวเข้าสู่ตลาดจำนวนมาก ทั้ง One Bangkok, Central Park รวมถึงยังมีโครงการใหญ่รอเปิดตัวในอนาคต อาทิ Bangkok Mall
ส่งผลให้ธุรกิจค้าปลีกไทย ปี 2569 กำลังเผชิญภาวะ 'โอเวอร์ซัพพลาย' บีบให้ผู้ประกอบการต้อง "ปรับจุดยืนทางธุรกิจครั้งใหญ่"
ซัพพลายทะลัก 8.5 ล้าน ตร.ม. ทำพิษ ดันอัตราเช่าดิ่งต่ำกว่า 90%
ดร.จริยา ถ้ำตรงกิจกุล หัวหน้าแผนกพื้นที่ค้าปลีกและกลุ่มบริหารธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE) กล่าวว่า พื้นที่ค้าปลีกรวมใน กทม. (ณ สิ้นปี 2568) พุ่งแตะระดับ 8.25 ล้านตารางเมตร และยังมีแผนจะก่อสร้างแล้วเสร็จเพิ่มอีกถึง 300,000 ตารางเมตร ภายในปี 2569 นี้
การหลั่งไหลเข้ามาของพื้นที่ค้าปลีกระลอกใหม่ในขณะที่ตลาดยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ส่งผลให้เกิดภาวะ "พื้นที่เกิดความต้องการของผู้เช่า" (Oversupply) โดยซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่า
-อัตราการเช่าเฉลี่ย (Occupancy Rate) มีความเสี่ยงที่จะลดลงต่ำกว่า 90% เป็นครั้งแรกในรอบหลายปี
-การแข่งขันจะทวีความรุนแรงจนเกิด ภาวะแบ่งขั้วอย่างชัดเจน (Market Polarization) ระหว่างโครงการที่ปรับตัวทันกับโครงการที่ถูกทิ้งไว้ข้างหลัง
-พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว เพิ่มช่องว่างความล้มเหลวกับห้างรูปแบบเก่าที่ไม่สามารถตอบโจทย์ลูกค้าในปัจจุบันได้
ห้างเก่าเสี่ยงตายอย่างช้า ๆ
จากปัจจัยข้างต้น ทำให้เจ้าของพื้นที่ต้องเร่งทำการปรับจุดยืนทางธุรกิจอย่างมีเป้าหมาย (Purposeful Repositioning) มากกว่าแค่การรีโนเวตปรับโฉมภายนอกเพียงอย่างเดียว
ลูกค้ายังมีกำลังซื้อ แต่ 'เหตุผล' ในการเดินห้างเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง ประสบการณ์ด้านอาหาร สันทนาการ สุขภาพ และกิจกรรมชุมชน กลายเป็นแม่เหล็กใหม่แทนที่การช้อปปิ้งแบบเดิม
สำหรับห้างรูปแบบเก่า ความเสี่ยงตอนนี้ไม่ใช่การเจ๊งแบบกะทันหัน แต่คือการสูญเสียความน่าสนใจและค่อย ๆ ตายไปอย่างช้า ๆ (Slow Decline) เพราะผังร้านค้าแบบเดิมตอบโจทย์คนยุคนี้ไม่ได้แล้ว
ฉีกตำราเก่าสัดส่วน Retail-to-F&B 70:30 ใช้ไม่ได้อีกต่อไป
ทั้งนี้ สูตรสำเร็จศูนย์การค้าในอดีตที่เน้นพื้นที่ร้านค้าทั่วไป 70% และร้านอาหาร 30% เริ่มล้มเหลวและไม่ตอบโจทย์ในปัจจุบันแล้ว
โครงการที่ยังคงรักษาอัตราเช่าได้สูงในยุคโอเวอร์ซัพพลาย มีการปรับตัวดังนี้
1.จัดสรรพื้นที่ยืดหยุ่น
ลดพื้นที่ร้านขายของแบบเดิม แล้วเพิ่มสัดส่วนให้พื้นที่สันทนาการ สุขภาพ และพื้นที่กิจกรรมทางสังคม
2.ชุบชีวิตพื้นที่ร้าง
เปลี่ยนดาดฟ้าที่ใช้งานไม่เต็มที่ให้กลายเป็นโซนแฮงก์เอาต์/ร้านอาหาร และเปลี่ยนทางเดินที่เงียบเหงาให้เป็นโซนบิวตี้ สุขภาพ หรือบริการ
3.เน้นแม่เหล็กดึงคน (Traffic Generators)
เติมเต็มด้วยธุรกิจบริการที่จำเป็นต่อชีวิตประจำวัน เช่น สถาบันการศึกษา, คลินิกความงาม และบริการทางการเงิน เพื่อล็อกให้ผู้บริโภคต้องมาใช้บริการอย่างสม่ำเสมอ
พลิกเกมรอดด้วย data และ ESG
นอกจากการปรับโครงสร้างผู้เช่า (Tenant Mix) แล้ว ซีบีอาร์อีระบุว่า ห้างยุคใหม่ต้องบริหารเชิงรุกด้วยการนำเทคโนโลยีและข้อมูล (Data) มามอนิเตอร์ผลประกอบการและความคิดเห็นของลูกค้าแบบ Real-time รวมถึงการนำแนวทาง ESG มาใช้เพื่อหั่นต้นทุนพลังงาน ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายหลักในยุคนี้
"สำหรับเจ้าของพื้นที่ค้าปลีกในตอนนี้ ไม่ใช่ว่า ‘ควรพัฒนาพื้นที่หรือไม่’ แต่คือ ‘จะปรับตัวได้เร็วเพียงใด’ ท่ามกลางภาวะซัพพลายล้นตลาด อัตลักษณ์ที่ชัดเจน ความยืดหยุ่น และความเร็วในการบริหารงาน จะเป็นตัวตัดสินว่าใครจะรอดหรือใครจะร่วงในปี 2569 นี้" ดร.จริยา กล่าวสรุป