ตลอด 20-30 ปีที่ผ่านมา "นนทบุรี" เป็นหนึ่งในจังหวัดดาวเด่นปริมณฑลที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตสูง จากการขยายตัวของเมืองที่ผลักดันให้คนกรุงเทพบางส่วนออกมาซื้อบ้านทำเลนอกเมือง
ย้อนสถิติ 3 ปี อสังหานนทบุรีหดตัว
ทว่าช่วง 3 ปีนี้ (พ.ศ. 2566 - 2568) ตลาดที่อยู่อาศัยนนทบุรี เผชิญการหดตัวต่อเนื่อง จากกำลังซื้อชะลอตัว และปัญหาการกู้ไม่ผ่าน (รีเจ็กต์เรต) จากกลุ่มราคาต่ำ 3 ล้านบาทลงไป ซึ่งเป็นพอร์ตฯ ใหญ่ในนนทบุรี
อ้างอิงศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC พบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยนนทบุรีมีทิศทางปรับตัวลดลงชัดเจน
ปี 2566
-จำนวน 22,179 หน่วย ลดลง -13.37% YoY
-มูลค่า 70,610 ล้านบาท ลดลง -12.83% YoY
ปี 2567
-จำนวน 20,506 หน่วย ลดลง -7.54% YoY
-มูลค่า 62,826 ล้านบาท ลดลง -11.02% YoY
ปี 2568
-จำนวน 17,523 หน่วย ลดลง -14.55% YoY
-มูลค่า 53,939 ล้านบาท ลดลง -14.15% YoY
Q1/69 นนทบุรีมูลค่าโอนฯ เบอร์ 3 ประเทศ เบอร์ 1 ปริมณฑล
อย่างไรก็ดี ปี 2569 ดูเหมือน "อสังหานนทบุรี" เริ่มผงกหัวขึ้นได้บ้าง โดยในไตรมาส 1 ปีนี้ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ กลับมาขยายตัวอีกครั้งในรอบ 3-4 ปี
-Q1/69 หน่วยโอนฯ 3,961 หน่วย เพิ่มขึ้น +15.3% YOY
-Q1/69 มูลค่าโอนฯ 11,718 ล้านบาท เพิ่มขึ้น +10.5% YoY
โดยไตรมาสล่าสุดนี้ นนทบุรี ถือว่ามีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย สูงเป็นอันดับ 3 ของประเทศ รองจาก กทม. กับชลบุรี และกลับขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ปริมณฑลอีกครั้ง
วิเคราะห์ทำไมนนทบุรีถึงกลับมาโต
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ไตรมาส 1 ปี 2569 ยอดโอนกรรมสิทธิ์นนทบุรีเติบโต คาดว่ามาจากเหตุผลดังต่อไปนี้
1. การบูมของ "บ้านมือสอง" ในกลุ่มราคาจับต้องได้ (Affordable Segment)
ข้อมูลจาก REIC พบว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในไตรมาสนี้ เป็น "บ้านมือสอง" สูงถึง 67% (เดิม 65%) ขณะที่บ้านสร้างใหม่มีสัดส่วนเหลือเพียง 33% (เดิม 35%)
ขณะที่ นนทบุรีเป็นจังหวัดที่มีการพัฒนาโครงการจัดสรร (ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโด) สะสมมาอย่างยาวนานกว่า 20-30 ปี ทำให้มี "สต็อกบ้านมือสอง" ในทำเลศักยภาพหนาแน่นมาก
เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัว บีบให้ผู้บริโภคเริ่มปรับพฤติกรรมการซื้อ (Downgrade Budget) ลงมามองหาบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท
แน่นอนว่าบ้านมือ 1 ราคาต่ำ 3 ล้านบาทย่อมได้อานิสงส์ แต่อาจเริ่มหาได้ยากแล้วในตอนนี้ ดังนั้น บ้านมือสอง จึงกลายเป็น "พระเอก" ที่เข้ามาเสียบแทน เพราะได้พื้นที่ใช้สอยมากกว่า ในทำเลที่ตั้งใกล้รถไฟฟ้าหรือทางด่วนมากกว่าในระดับราคาที่เท่ากัน
2. อานิสงส์ "มาตรการรัฐลดค่าโอน-จดจำนอง" และการผ่อนคลาย LTV
รัฐบาลมีการขยายมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท (ครอบคลุมทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง) ประกอบกับการต่ออายุมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) ออกไปอีก 1 ปี
มาตรการเหล่านี้ส่งผลบวกต่อจังหวัดนนทบุรีโดยตรง เนื่องจากโครงสร้างพอร์ตอสังหาฯ ส่วนใหญ่ของนนทบุรีเกาะกลุ่มอยู่ในช่วงราคา 1 - 5 ล้านบาท ซึ่งได้รับประโยชน์เต็มๆ ต่างจากกรุงเทพฯ ที่พอร์ตส่วนใหญ่เริ่มทะลุไปเกิน 7 ล้านบาทแล้ว (ในกลุ่มบ้านแนวราบ)
3. สินเชื่อปล่อยใหม่ฟื้นตัว
สิ่งที่เป็นคอขวดของนนทบุรีในช่วงปี 2566 - 2568 คือ "กู้ไม่ผ่าน (Rejection Rate)" ในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท
แต่ในไตรมาส 1 ปี 2569 นี้ สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศกลับมาขยายตัวเป็นบวกครั้งแรกที่ +11.1% คิดเป็นมูลค่า 121,557 ล้านบาท หลังจากหดตัวยาวนาน 9 ไตรมาสติด นับตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2565
การฟื้นตัวของสินเชื่อเกิดจาก 2 ฝั่งหลักๆ คือ
-ฝั่งสถาบันการเงิน เริ่มหันมาแข่งขันในตลาดรีไฟแนนซ์และการปล่อยกู้กลุ่ม Real Demand มากขึ้น
-ฝั่งผู้บริโภค มีการปรับตัวโดยการเลือกซื้อบ้านราคาถูกลง (เช่น ลดจากสเป็กบ้าน 3.5 ล้าน มาซื้อบ้าน 2.5 ล้าน) ทำให้สัดส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR) ผ่านเกณฑ์ของธนาคารง่ายขึ้น ยอดรีเจกต์ในทำเลนนทบุรีจึงลดลงโดยอัตโนมัติ
4. ความสมบูรณ์ของ Infrastructure ทำให้มีดีมานด์ต่อเนื่อง
ในเชิงศักยภาพของนนทบุรี ไม่ได้ด้อยไปกว่าปริมณฑลอื่น ๆ หรือกระทั่ง กทม. สามารถดึงดูดดีมานด์ได้ดี
โดยมีโครงข่ายคมนาคมดี จากรถไฟฟ้าสายสีม่วง และสายสีชมพู รวมถึงทางด่วนประจิมรัถยา (ศรีรัช-วงแหวนรอบนอก) และมอเตอร์เวย์เปิดใหม่ M81
ขณะเดียวกันยังรายล้อมไปด้วยห้างใหญ่ในทุกย่านที่สำคัญทั่วจังหวัด
-ฝั่งบางใหญ่-บางบัวทอง มี "เซ็นทรัล เวสต์เกต"
-ฝั่งราชพฤกษ์-บางกรวย มี "เซ็นทรัล เวสต์วิลล์"
-ฝั่งรัตนาธิเบศร์-เมืองนนทบุรี มี "เซ็นทรัล นอร์ธวิลล์" (เซ็นทรัล รัตนาธิเบศร์เก่า) เตรียมเปิดเร็ว ๆ นี้
-ฝั่งแจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด มี "เซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ"
-ฝั่งงามวงศ์วาน มี "เดอะมอลล์ ไลฟ์สโตร์ งามวงศ์วาน"