พงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร หัวหน้าฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม คุชแมน แอนด์ เวลคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า แม้ในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมจะได้รับผลกระทบระยะสั้นจากปัญหาราคาน้ำมันและความตึงเครียดในตะวันออกกลาง รวมถึงสงครามการค้าจีน-สหรัฐฯ
ทำให้การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่ผ่านการอนุมัติจาก BOI ใน Q1 ปี 2569 ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (ตามสภาวะเศรษฐกิจโลกและการแข่งขันด้านค่าแรงจากประเทศอื่น) แต่ภาพรวมตลาดในประเทศยังคงมีความต้องการสูงและมีเสถียรภาพ สรุปเป็นภาพรวมคร่าว ๆ ได้ดังนี้
เจาะลึกเม็ดเงินลงทุนต่างชาติ ใน Q1 ปี 2569
จากข้อมูลของ BOI พบว่า เม็ดเงินลงทุนต่างชาติกระจุกตัวอยู่ใน 3 ประเทศหลัก (คิดเป็น 79% ของมูลค่าทั้งหมด) โดยเน้นลงทุนในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมและภาคตะวันออก
อันดับ 1 สิงคโปร์ มูลค่า 118,868 ล้านบาท (57%) เน้นโครงการใหญ่อย่าง Data Center และการผลิตแผงวงจรพิมพ์ (Flexible & Multilayer PCB)
อันดับ 2 จีน มูลค่า 24,422 ล้านบาท (12%) เน้นกลุ่ม High Density Interconnect PCB และชิ้นส่วนเครื่องจักรความแม่นยำสูง
อันดับ 3 ญี่ปุ่น มูลค่าประมาณ 20,554 ล้านบาท (10%)
ที่ดินในนิคมอุตฯ ซัพพลายขาดแคลน ดันราคาพุ่ง
สำหรับที่ดินในนิคมฯ เริ่มเหลือขายน้อยมาก เนื่องจากความต้องการสะสมในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยการขยายตัวของนิคมฯ (ซัพพลาย) โตขึ้นเพียง 8% แต่ความต้องการที่ดิน (ดีมานด์) พุ่งสูงถึง 18%
ปัจจัยนี้ผลักดันราคาขายเฉลี่ย อยู่ที่ 8.4 ล้านบาทต่อไร่ ปรับตัวเพิ่มขึ้นราว 7% (YoY)
สำหรับแนวโน้มอนาคต ที่ดินที่มีกำหนดเสร็จภายในปี 2569 - 2570 ประมาณ 20,290 ไร่ คาดว่าอัตราการใช้ประโยชน์จะยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
ทุนจีนเทา กว้านซื้อที่ดินทำนิคมปล่อยเช่า โดนบีบขายที่ดิน
ประเด็นที่น่าจับตา คือ ก่อนหน้านี้มีกลุ่มทุนต่างชาติ โดยเฉพาะทุนจีนเข้ามาซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไรหรือพัฒนาต่อรองรับทุนชาติเดียวกัน อาทิ
-การซื้อที่ดินในนิคมฯ ที่มีอยู่เดิม แต่นำไปใช้ผิดวัตถุประสงค์ เช่น แจ้งเป็นโรงงานทำเครื่องสำอาง แต่ไปทำผิดประเภท เป็นต้น
-การกว้านซื้อที่ดินใน EEC มาพัฒนาเป็นนิคมอุตสาหกรรมของตนเอง และทำโรงงาน/คลังสินค้าปล่อยเช่าคนจีนด้วยกัน
โดยหลังจากที่ภาครัฐเข้ามาตรวจสอบอย่างหนัก ทำให้ทุนจีนที่ทำผิดกฎหมายเหล่านี้ โดนบีบให้ "ขายที่ดินออกมาหลักหลายร้อยไร่" มีตั้งแต่แปลงเล็ก 2-3 ไร่/แห่ง ไปจนถึง 100-200 ไร่/แห่ง ซึ่งเริ่มทยอยขยายตั้งแต่ปลายปี 2568 ที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม ยังคงมีทุนจีนบางส่วน หาช่องโหว่ทางกฎหมาย ดึงนอมินีไทยเข้ามาช่วยถือหุ้น 51%
"จากการปล่อยที่ดินมือสองออกมาจำนวนมาก โดยเฉพาะในฝั่งชลบุรี และระยอง คาดว่าราคาที่ดินย่านนี้จะทรงตัว ไม่หวือหวา/พุ่งสูงเหมือนช่วงพีกในปี 2567-2568 และแนวโน้มจะคงที่ไปอีก 1-2 ปี"
คลังสินค้า-โรงงานสำเร็จรูปให้เช่า ราคาเช่าขยายตัวอีกครั้ง
ในไตรมาส 2 ปี 2569 คลังสินค้าให้เช่า และโรงงานให้เช่า ไม่มีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดเลย ทำให้อัตราการเช่าและราคาค่าเช่าปรับตัวเพิ่มขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไป ตลาดเปลี่ยนผ่านจาก "ตลาดของผู้เช่า" เข้าสู่ "ตลาดของผู้ขาย" มากขึ้น
1.โรงงานสำเร็จรูป (RBFs)
-พื้นที่รวม 3.42 ล้าน ตร.ม.
-อัตราเช่า 89.55% (เพิ่มขึ้นเล็กน้อย)
-ค่าเช่าเฉลี่ย (เทียบแบบ QoQ) อยู่ที่ 196 บาท/ตร.ม./เดือน จากไตรมาสก่อน 194 บาท/ตร.ม./เดือน
2.คลังสินค้าสำเร็จรูป (RBWs)
-พื้นที่รวม 6.05 ล้าน ตร.ม.
-อัตราเช่า 85.28% (เพิ่มขึ้น 1%)
-ค่าเช่าเฉลี่ย (เทียบแบบ QoQ) อยู่ที่ 160 บาท/ตร.ม./เดือน เพิ่มจาก 158 บาท/ตร.ม./เดือน
มุมมองช่วงที่เหลือของปี 2569 คาดว่าตลาดจะเติบโตต่อเนื่องและมีเสถียรภาพ โดยเฉพาะ "โรงงานสำเร็จรูป" ที่จะเกิดการดูดซับพื้นที่ว่างได้อย่างดีเนื่องจากซัพพลายใหม่มีจำกัด ส่งผลให้ค่าเช่าเฉลี่ยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอีก โดยเฉพาะอาคารที่ทันสมัยและตั้งอยู่ในทำเลทอง