ในอดีตช่วงอสังหาริมทรัพย์ฮอต ๆ เราอาจจะเคยเห็นการซื้อที่ดินราคาวาละ 1-3 ล้านบาท ในแปลงทำเลทองของกรุงเทพ
แต่ตอนนี้ที่ตลาดเข้าสู่ช่วงขาลง ได้กลายเป็นปัจจัยกดดันราคาที่ดิน โดยเฉพาะช่วงเสียภาษีที่ดินแบบเต็มอัตรา ขณะที่ดีมานด์ซบเซาลง จากการแตะเบรกพัฒนาโครงการของดีเวลลอปเปอร์
ปิดดีลซื้อที่ดินต่ำกว่าราคาเสนอขายสูงสุด 50%
ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงในปัจจุบัน ทำให้สมรภูมิการแข่งขันเปลี่ยนไป จากอดีตที่มีผู้เล่นจำนวนมากแย่งชิงที่ดินกันดุเดือด เวลานี้เหลือเพียงบิ๊กแบรนด์ประมาณ 4 รายใหญ่เท่านั้นที่ยังคงเดินหน้าซื้อที่ดินอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ เริ่มปรับฐานลดลงมาเพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดที่แท้จริง
"สำหรับศุภาลัย หากจะเลือกซื้อที่ดินแปลงใหม่เพื่อนำมาพัฒนาโครงการ เงื่อนไขสำคัญคือราคาต้องปรับลดลงมาอย่างน้อย 10-20% หากไม่มีเราเลือกที่จะไม่ซื้อ เพราะในฝั่งของการขายเอง ตอนนี้บริษัทฯ ก็จำเป็นต้องปรับลดราคาที่อยู่อาศัยลงต่ำกว่าราคาที่ต้องการเล็กน้อยเช่นกันเพื่อให้สอดรับกับกำลังซื้อ"
ทั้งนี้ ดีลที่ดินที่ศุภาลัยสามารถปิดได้สำเร็จในระยะหลัง มักมีระดับราคาต่ำกว่าราคาตลาดเฉลี่ยราว 15-20%
โดยในบางทำเล สามารถซื้อขายได้ในราคาที่ต่ำกว่าราคาเสนอขาย (Asking Price) ของเจ้าของที่ดินสูงสุดถึง 50% เนื่องจาก ตามโครงสร้างเดิม แลนด์ลอร์ดมักจะตั้งราคาเผื่อต่อรองไว้สูงกว่าราคาตลาดอยู่แล้วประมาณ 30% และบวกค่าดำเนินการของนายหน้า (Broker) อีกราว 3%
ช่องว่างราคาที่ดินผู้ซื้อ-ผู้ขายขยายตัว
วรัตถ์ สิริศักดานุกูล ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายตลาดทุนและการลงทุน คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ในอดีตราคาที่ดินในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) พุ่งทะยานเพราะดีเวลลอปเปอร์แข่งกันกว้านซื้อทำคอนโดมิเนียม ช่วงปี 2560-2561 โดยเฉพาะในที่ดินแนวรถไฟฟ้า
แต่ "จุดพีก" นั้นได้จบลงไปแล้วตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ประมาณปี 2563 และจนถึงปัจจุบันมูลค่าที่ดินก็ยังไม่ฟื้นตัวกลับไปเท่าเดิม เนื่องจากตลาดต้องเจอมรสุมเศรษฐกิจ 3 ต่อ ได้แก่
-กำลังซื้อหดตัว
-หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง
-อัตราการรีเจ็กต์เรตจากแบงก์น่ากังวล
ปัจจัยลบเหล่านี้ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ไม่สามารถแบกรับต้นทุนที่ดินราคาแพงได้อีกต่อไป และจำเป็นต้องต่อรองราคาลงเพื่อความอยู่รอด
ยกตัวอย่าง ทำเลติดถนนใหญ่ช่วง BTS บางจาก ถึง BTS อุดมสุข
-ฝั่งเจ้าของที่ดิน (Asking Price) ตั้งราคาขายสูงถึง 900,000 - 1,000,000 บาท/ตร.ว.
-ฝั่งดีเวลลอปเปอร์ (Offer Price) ยื่นข้อเสนอซื้อจริง 500,000 - 600,000 บาท/ตร.ว.
-ราคาซื้อขายจริงในช่วงก่อนโควิด อยู่ที่ 600,000 - 750,000 บาท/ตร.ว.
"ราคาที่ดินไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นอีกต่อไปแล้ว จากหลายปัจจัยทั้งการปรับผังที่ดินใหม่ อาจต้องมีระยะร่นเข้า ทำให้ราคาที่ดินโซนนั้น ๆ ตกได้ แต่เจ้าของที่ดินบางรายอาจยึดติดในราคาจุดพีกสุดนั้น ๆ อยู่จึงไม่ปล่อยขาย"
ส่วนเจ้าของที่ดินบางรายที่อาจจะอยากขายวันนี้ มีแนวโน้มสูงมากที่จะต้องยอมตัดใจ "ขาดทุนกำไร" และขายในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าที่ควรจะเป็น
แนะเจ้าของที่ดิน "ปล่อยเช่าระยะยาว" แทน
เมื่อตลาดกลายเป็นของผู้ซื้ออย่างสมบูรณ์ (Buyer's Market) "วรัตถ์" ได้แนะนำให้เจ้าของที่ดินปรับเปลี่ยนแนวคิด จากการ "ขายขาด" มาเป็น "การปล่อยเช่าระยะยาว 10 - 30 ปี" ซึ่งถือเป็นทางรอดที่คุ้มค่ากว่าด้วยเหตุผล 3 ข้อหลัก ดังนี้
1.ไม่ต้องหั่นราคาสินทรัพย์ในภาวะตลาดขาลง
2.สร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ มั่นคง โดยที่กรรมสิทธิ์ที่ดินทำเลทองยังเป็นของเรา 100%
3.ช่วยลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จากเดิมที่ต้องจ่ายอ่วมในฐานะ "ที่ดินรกร้างว่างเปล่า"
"ในภาวะที่ตลาดอสังหาฯ ยังชะลอตัวแบบนี้ การเปลี่ยนที่ดินเป็นสัญญาเช่าระยะยาว คือกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่ตอบโจทย์ เจ็บตัวน้อยที่สุด และยั่งยืนที่สุด"