ตลาดคอนโดมิเนียมไทยในไตรมาส 2 ปี 2569 กำลังเผชิญกับภาวะ “กลืนไม่เข้าคายไม่ออก” ด้วยพายุ 3 ลูกใหญ่ถาโถมพร้อมกัน ตั้งแต่กำลังซื้อในประเทศชะลอตัว ความตึงเครียดในตะวันออกกลางที่กดดันค่าน้ำมันและค่าครองชีพให้พุ่งสูง ตลอดจนอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงดีดตัวสูง และไร้มาตรการกระตุ้นใหม่ ๆ จากภาครัฐ
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียม ไตรมาส 2 ปี 2569 หน่วยเปิดตัวใหม่อยู่ที่ 2,332 ยูนิต หดตัวรุนแรง 67% QoQ แต่ถ้าดูภาพรวมครึ่งปีแรก (H1/2569) มีการเปิดตัวสะสม 9,501 ยูนิต โตขึ้นถึง 42% YoY
โดยคาดการณ์ว่าตลอดทั้งปี 2569 ยอดเปิดตัวใหม่อาจพุ่งไปแตะ 17,000 - 20,000 ยูนิต สูงกว่าเป้าเดิมที่ตั้งไว้ เนื่องจากดีเวลลอปเปอร์หลายรายอั้นไม่ไหว ทยอยงัดแผนเปิดตัวสู้ศึกครึ่งปีหลัง
ราคาเฉลี่ยคอนโดแตะ 1.2 แสน/ตร.ม. สูงสุดรอบ 6 ปี
แม้ตลาดจะดูซึม แต่สิ่งสวนทางคือ "ราคาขายเฉลี่ย" ใน Q2/2569 ดีดตัวไปอยู่ที่ 150,420 บาทต่อตารางเมตร พุ่งขึ้นจากไตรมาสก่อนถึง 78.4%
ดันให้ราคาเฉลี่ยคอนโดครึ่งปีแรกแตะ 120,360 บาทต่อตารางเมตร ทุบสถิติสูงสุดใหม่นับตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา
ทำไมราคาถึงแพงขึ้นสวนกระแสเศรษฐกิจ?
-ดีเวลลอปเปอร์หนีปัญหา "กู้ไม่ผ่าน" ของตลาดล่าง หันมาโฟกัสกลุ่มระดับบนแทน
-ยึดทำเลทองเกาะรถไฟฟ้า กว่า 90% ของโครงการเปิดใหม่ในไตรมาสนี้ ปักหมุดบนแนวรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท (นอก CBD) ซึ่งต้นทุนที่ดินดิบพุ่งสูงขึ้นอย่างเลี่ยงไม่ได้
รายใหญ่เน้นสร้างเสร็จพร้อมอยู่ เจาะ Real Demand
สมรภูมินี้กลายเป็นพื้นที่ของ "บิ๊กแบรนด์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ" แบบเบ็ดเสร็จเกือบ 100% โดยมีแบรนด์นอกตลาดหลุดมาเพียง 68 ยูนิตเท่านั้น สะท้อนว่ารายกลาง-รายย่อยเลือกที่จะ "หมอบ" ชะลอแผนเปิดตัวเพื่อรอดูทิศทางลม
กลยุทธ์หลักของพี่ใหญ่ในตลาดตอนนี้คือการเปลี่ยนเกมมาเน้น Ready to Move (สร้างเสร็จพร้อมอยู่)
-เน้นโครงการคอนโดยูนิตน้อย แต่ลักชัวรี (ราคา 180,000 บาท/ตร.ม. ขึ้นไป)
-หันมาจับกลุ่ม Real Demand ที่ซื้อเพื่ออยู่จริงและพร้อมโอน แทนกลุ่มเก็งกำไร
-แก้เกมยอดปฏิเสธสินเชื่อด้วยการ Pre-screen เครดิตลูกค้าล่วงหน้า และอัดแคมเปญ "ผ่อนก่อนอยู่" เพื่อการันตียอดโอน
"จีน" ยอดซื้อแผ่ว เมียนมา-รัสเซีย ยังทดแทนไม่ได้
อีกหนึ่งจุดเปลี่ยนสำคัญคือ "กำลังซื้อต่างชาติ" ใน Q2/2569 แผ่วลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะ "กลุ่มลูกค้าจีน" ที่ดิ่งลงอย่างมาก และยังไม่มีสัญชาติไหนมาทดแทนได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย
-เมียนมา มีเข้ามาเติมแต่ยังเป็นสัดส่วนน้อย
-รัสเซียบูมจัดแค่ในเมืองท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต และ พัทยา แต่ในกรุงเทพฯ ยังไม่มีพลังขับเคลื่อนพอ
-ตะวันออกกลาง ที่เคยเป็นกระแสว่าจะมา ก็ยังไม่เห็นวอลลุ่มการซื้อที่ชัดเจน
สำหรับครึ่งปีหลัง 2569 ตลาดคอนโดไทยยังต้องฝ่ามรสุมรอบด้าน ทั้งต้นทุนที่ดินที่แพงขึ้น กำลังซื้อในประเทศที่ระวังตัว และตลาดต่างชาติที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ เป็นโจทย์หินที่คนทำอสังหาฯ ต้องปรับตัวแบบวันต่อวัน
