อสังหาริมทรัพย์ไทย …ผลจากการแก้ไข พ.ร.บ. ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว

จากการที่คณะรัฐมนตรีได้มีมติรับร่างการแก้ไขปรับปรุง พ.ร.บ. ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 เมื่อเดือนมกราคม ที่ผ่านมา ซึ่งการแก้ไขกฎหมายนี้ มีหลายประเด็นที่อาจส่งผลต่อธุรกรรมในภาคอสังหาริมทรัพย์ เมื่อพิจารณาถึงกฎหมายของประเทศไทยที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ อาจพอสรุปได้ว่ากฎหมายไทยค่อนข้างเอื้ออำนวยให้กับชาวต่างชาติที่เข้ามาดำเนินกิจกรรมอันจะก่อให้เกิดประโยชน์กับการพัฒนาประเทศ โดยมีกฎระเบียบที่อำนวยความสะดวกให้แก่การใช้ประโยชน์อสังหาริมทรัพย์ เพื่อวัตถุประสงค์ดังกล่าว อย่างไรก็ตามกฎหมายไทยยังไม่เปิดกว้างให้แก่ชาวต่างชาติในการประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สำหรับนักลงทุนต่างชาติที่เข้ามาทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือการเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย บ้านพักตากอากาศในประเทศไทยนั้น จำเป็นต้องปฏิบัติตามกฎหมายการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของไทย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 และพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2542 (ฉบับที่3) นอกจากนี้การประกอบธุรกิจที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ยังต้องอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้สรุปประเด็นสำคัญเกี่ยวกับกฎระเบียบของไทยที่มีต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังต่อไปนี้

กฎหมายด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทยนั้นสามารถแบ่งได้เป็น 2 กลุ่ม ได้แก่

? กฎหมายสำหรับชาวต่างชาติที่เข้ามาใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการเข้ามาประกอบกิจกรรมอันเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาประเทศ (Users) ซึ่งกฎหมายไทยค่อนข้างที่จะมีความยืดหยุ่นสำหรับกลุ่มนี้ อาทิ ธุรกิจต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทย ชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน หรือต้องการที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองไทย สำหรับผู้ที่เข้ามาลงทุนประกอบกิจการอันช่วยสร้างรายได้ให้แก่คนในประเทศ เช่น การสร้างงานให้แก่คนในพื้นที่ เป็นการประกอบกิจการที่เพิ่มมูลค่าการส่งออกหรือสนับสนุนการจ้างแรงงานในประเทศ เป็นการประกอบกิจการที่ยังไม่มีในประเทศหรือไม่เพียงพอ มีกรรมวิธีการผลิตที่ทันสมัยหรือเป็นการพัฒนาด้านเทคโนโลยี หากเป็นไปตามหลักเกณฑ์การให้การส่งเสริมการลงทุนของบีโอไอ นิติบุคคลต่างด้าวผู้ได้รับการส่งเสริมสามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อเป็นที่ตั้งสำนักงานหรือที่พักอาศัยได้ โดยที่ตั้งสำนักงานให้ถือกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 5 ไร่ ที่ดินเพื่อที่พักอาศัยของผู้บริหารหรือผู้ชำนาญการให้ได้ไม่เกิน 10 ไร่ ที่ดินที่เป็นที่พักอาศัยของคนงานให้ได้ไม่เกิน 20 ไร่ หรืออาจพิจารณาเป็นกรณีตามความจำเป็น

สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติกฎหมายกำหนดให้คนต่างชาติสามารถซื้อคอนโดมิเนียมได้ โดยที่กฎหมายไม่กำหนดราคาขั้นต่ำในการซื้อห้องชุด เพียงแต่อนุญาตให้คนต่างชาติซื้อห้องชุดได้ไม่เกินอัตราร้อยละ 49 ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุด นอกจากนี้คณะรัฐมนตรียังได้มีมติ เมื่อวันที่ 9 มกราคม 2550 รับหลักการให้แก้ไขเพิ่มเติมหรือปรับปรุงพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2542 โดยเพิ่มเพดานสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์พื้นที่ในอาคารชุดโดยบุคคลหรือนิติบุคคลต่างด้าว จากเดิมกำหนดไว้ไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่ทั้งหมดเป็นไม่เกินร้อยละ 70 สำหรับบางพื้นที่ นอกจากนี้สำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย กฎหมายไทยอนุญาตให้สำหรับบุคคลหรือนิติบุคคลต่างด้าวที่นำเงินเข้ามาลงทุนในประเทศไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท ในธุรกิจประเภทใดประเภทหนึ่ง อาทิ ลงทุนในพันธบัตรรัฐบาล กองทุนรวม หรือการลงทุนโดยตรง สามารถซื้อที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ โดยต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 5 ปี ที่ดินต้องอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรือเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายผังเมืองและอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหาร

? กฎหมายสำหรับผู้ที่เข้ามาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ (Developers) กฎหมายไทยค่อนข้างมีความเข้มงวดต่อชาวต่างชาติที่จะเข้ามาถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศ ทั้งนี้หากนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการเข้ามาซื้อที่ดินในประเทศเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นจำเป็นต้องปฏิบัติตาม พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจคนต่างด้าว พ.ศ. ... และประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 อย่างไรก็ตามในประเด็นการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน โดยคนต่างชาตินั้น กฎหมายทั้ง 2 ฉบับ มีข้อแตกต่างบางประการ เกี่ยวกับเงื่อนไขและนิยาม “คนต่างด้าว” ซึ่งสามารถสรุปได้โดยสังเขป ดังต่อไปนี้

จากนิยามที่แตกต่างกันของกฎหมายทั้งสองฉบับ สามารถแยกได้ 2 กรณี ได้แก่ ประเด็นที่ผิดทันที คือ กรณีที่นิติกรรมที่ดินนั้น ทำไม่ถูกต้องว่าด้วยประมวลกฎหมายที่ดิน ได้แก่ การถือครองที่ดิน โดยนิติบุคคลที่มีสัดส่วนการถือหุ้นโดยคนต่างด้าวเกินร้อยละ 49 ซึ่งแม้ว่าจะต่ำกว่าร้อยละ 50 ตาม พ.ร.บ. ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว แต่ก็ยังละเมิดกฎหมายตามประมวลกฎหมายที่ดิน ที่ดินนั้นก็จะถูกบังคับขายตามประมวลกฎหมายที่ดิน โดยให้จำหน่ายที่ดินนั้นภายในเวลาที่อธิบดีกรมพัฒนาธุรกิจการค้ากำหนด ซึ่งไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าพ้นกำหนดดังกล่าวให้อธิบดีกรมพัฒนาธุรกิจการค้ามีอำนาจจำหน่ายที่ดินเอง และมีความผิดทางอาญาตามประมวลกฎหมายที่ดินด้วย

ส่วนกรณีของ พ.ร.บ. ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว หากบริษัทมีความผิดและยอมรับ กระทรวงพาณิชย์มีการผ่อนผันให้บริษัทหรือนิติบุคคลนั้นปรับตัวตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด ทั้งนี้มาตรา 8 ตามร่างแก้ไขใหม่ ระบุว่า นิติบุคคลซึ่งจดทะเบียนในประเทศไทยที่ไม่เป็นคนต่างด้าวตามคำนิยามของ พ.ร.บ. ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 แต่เปลี่ยนสถานะเป็นคนต่างด้าว ตามคำนิยามที่แก้ไขเพิ่มเติมตาม พ.ร.บ. ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ.... หากประสงค์จะประกอบธุรกิจต่อไป ให้แจ้งต่ออธิบดีเพื่อขอหนังสือรับรอง ภายในกำหนดเวลา 1 ปี นับตั้งแต่วันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ และเมื่อได้หนังสือรับรองแล้ว ให้ประกอบธุรกิจนั้นต่อไปได้ตามเงื่อนไข โดยธุรกิจบัญชีที่ 3 เช่น การทำกิจการบริการทางกฎหมาย การนำเที่ยว เป็นต้น ให้ประกอบธุรกิจนั้นต่อไปได้จนกว่าจะเลิกประกอบธุรกิจ ส่วนธุรกิจตามบัญชี 1 เช่น การค้าที่ดิน การทำกิจการหนังสือพิมพ์ เป็นต้น หรือบัญชี 2 เช่น ธุรกิจที่เกี่ยวกับความปลอดภัยหรือความมั่นคงของประเทศ ธุรกิจที่มีผลกระทบต่อทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เป็นต้น ให้ปรับลดสัดส่วนการออกเสียงให้ไม่เกินภายในเวลา 2 ปี นับแต่วันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ

ในกรณีที่ผู้มีสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลไทยให้ความสนับสนุนหรือร่วมประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว โดยคนต่างด้าวนั้นไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจหรือร่วมประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว โดยแสดงว่าเป็นของตนเอง หรือถือหุ้นแทนคนต่างด้าว ทั้งนี้มาตรา 9 ตามร่างแก้ไขใหม่ ระบุว่า ผู้ใดฝ่าฝืน พ.ร.บ. ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 อยู่ก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ ให้แจ้งการกระทำดังกล่าวต่ออธิบดีกรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ ตามหลักเกณฑ์และวิธีการกำหนดภายใน 90 วัน นับแต่วันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ และแก้ไขหรือปฏิบัติให้ถูกต้อง แล้วแต่กรณีภายในกำหนดเวลา 1 ปี

แต่สำหรับนิติบุคคลต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งมีบทนิยามที่แตกต่างกันในเรื่องของสิทธิออกเสียง กฎหมายอนุญาตให้ถือครองที่ดินได้ตามเงื่อนไขที่มีการกำหนดในประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งหากผู้ประกอบการโครงการอสังหาริมทรัพย์ถูกตรวจสอบ พบว่า เป็นนิติบุคคลต่างด้าวในภายหลัง ที่ดินนั้นก็จะถูกบังคับขายตามประมวลกฎหมายที่ดิน โดยให้จำหน่ายที่ดินนั้นภายในเวลาที่อธิบดีกรมพัฒนาธุรกิจการค้ากำหนด ซึ่งไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าพ้นกำหนดดังกล่าวให้อธิบดีกรมพัฒนาธุรกิจการค้ามีอำนาจจำหน่ายที่ดินเอง และมีความผิดทางอาญาตามประมวลกฎหมายที่ดินด้วย

ทั้งนี้ผลในทางกฎหมายตามร่างแก้ไขพ.ร.บ. ประกอบธุรกิจต่างด้าวฉบับใหม่ ยังไม่มีความชัดเจนว่าในเรื่องของความผิดหากตรวจสอบพบว่า บริษัทหรือนิติบุคคล ที่มีคนไทยหรือนิติบุคคลไทย ให้ความช่วยเหลือหรือสนับสนุนร่วมประกอบธุรกิจต่างด้าว หากมีการปรับโครงสร้างตามระยะเวลาที่กระทรวงพาณิชย์กำหนดแล้วนั้น คำถามที่ตามมาก็ คือ บริษัทหรือนิติบุคคลจะมีความผิดย้อนหลังตามประมวลกฎหมายที่ดินหรือไม่ และที่ดินจะต้องจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนด ซึ่งไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าพ้นกำหนดดังกล่าวให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินเอง ตามประมวลกฎหมายที่ดิน หรือไม่ ซึ่งความไม่ชัดเจนของประเด็นเหล่านี้อาจส่งผลให้นักลงทุนต่างชาติ และผู้ซื้อชาวต่างชาติชะลอการตัดสินใจออกไปเพื่อรอความชัดเจนจนกว่ากฎหมายฉบับใหม่จะมีผลบังคับใช้

การแก้ไขพ.ร.บ. ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542: ผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์

ในช่วง 4 – 5 ปี ที่ผ่านมานั้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง มีการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งจากผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์คนไทย ที่เน้นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย กลุ่มผู้ประกอบการไทยที่มีผู้ร่วมทุนชาวต่างชาติทำธุรกิจพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม โครงการบ้านจัดสรร โรงแรม บ้านพักตากอากาศ ประเภทวิลล่า ทั้งในกรุงเทพมหานครย่านใจกลางเมือง แหล่งธุรกิจ และในจังหวัดที่เป็นสถานที่ท่องเที่ยว ที่ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อรองรับลูกค้าระดับบน ทั้งนี้เงินลงทุนโดยตรงสุทธิจากต่างประเทศในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 11 เดือนแรกของ 2549 มีมูลค่า 52,446 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 15.78 ของเงินลงทุนโดยตรงสุทธิจากต่างประเทศ การที่นักลงทุนชาวต่างชาติให้ความสนใจที่เข้ามาลงทุนในประเทศ เนื่องจากระบบโครงสร้างพื้นฐานที่พร้อมรองรับการลงทุนของต่างชาติ นโยบายการส่งเสริมให้ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศ และเมืองไทยมีสถานที่ท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียงและเป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยวต่างชาติ

ผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

o ผลกระทบต่อนักลงทุนต่างชาติที่ลงทุนในประเทศอยู่แล้ว ทั้งนี้การการแก้ไขกฎหมาย พ.ร.บ. ประกอบธุรกิจคนต่างด้าว ที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน โดยเฉพาะนิยาม “คนต่างด้าว” และประเด็นสิทธิออกเสียง (Voting Right) ทำให้นักลงทุนต่างชาติที่เข้ามาลงทุนทำธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างถูกต้องตามกฎหมายเดิม ต้องเปลี่ยนสถานะเป็นนิติบุคคลต่างด้าว ตาม พ.ร.บ. ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวที่แก้ไขใหม่ จำเป็นต้องปรับโครงสร้างให้ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนด นอกจากนี้ประเด็นที่อาจเป็นปัญหาต่อ ผู้ประกอบการในขณะนี้ คือ ผู้ซื้อเกิดความไม่มั่นใจต่อสถานภาพของโครงการ ชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป ส่งผลกระทบต่อยอดขายของโครงการ และส่งผลต่อสภาพคล่องของโครงการด้วย o ผลกระทบต่อนักลงทุนรายใหม่ที่จะเข้ามาลงทุน นักลงทุนที่จะนำเงินเข้ามาลงทุนในประเทศไทยชะลอการลงทุนออกไป เนื่องจาก พ.ร.บ. ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวที่แก้ไขใหม่ ยังไม่มีข้อสรุปที่ชัดเจน ส่งผลให้นักลงทุนอาจชะลอการลงทุนออกไปจนกว่าจะร่างพระราชบัญญัติฉบับใหม่จะแล้วเสร็จ

o ผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทเซอร์วิสอพารต์เม้นท์ หรือ สำนักงานเช่า ธุรกิจนี้ขึ้นอยู่กับปัจจัยสำคัญ คือ ทิศทางการลงทุนจากต่างประเทศ ซึ่งจะส่งผลให้มีชาวต่างประเทศเข้ามาทำงานในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้น ซึ่งการแก้ไขพ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ.2542 อาจส่งผลต่อแนวโน้มการลงทุนที่จะมีเข้ามาในประเทศในระยะข้างหน้า เนื่องจากนักลงทุนจะมีความกังวลต่อการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายในครั้งนี้

ผลต่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์

ผลกระทบจากการแก้ไขปรับปรุงพระราชบัญญัติประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวนั้น ได้ส่งผลกระทบผู้ซื้อทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ น่าจะชะลอลงเนื่องจากไม่มั่นใจในการถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เพราะเกรงว่าเจ้าของโครงการนั้นอาจจัดอยู่ในนิยาม “คนต่างด้าว” ทำให้ผู้ซื้อต้องมีการตรวจสอบมากขึ้น นอกจากนี้ผู้ซื้อยังเกิดความกังวลถึงสถานะและกรรมสิทธิ์การถือครองที่ดินของบริษัทเจ้าของโครงการ อย่างไรก็ตาม ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เห็นว่า การที่ผู้ซื้อจะทำการตรวจสอบว่าเจ้าของโครงการนั้นจัดอยู่ในนิยาม “คนต่างด้าว” หรือ กรรมสิทธิ์การถือครองที่ดินของเจ้าของโครงการว่าถูกต้องตามประมวลกฎหมายที่ดิน หรือไม่นั้น เป็นเรื่องที่ค่อนข้างยาก ซึ่งหากภาครัฐสามารถที่จะทำการตรวจสอบโครงการอสังหาริมทรัพย์และสามารถที่จะรับรองว่าโครงการนั้นๆไม่จัดอยู่ในนิยาม “คนต่างด้าว” น่าที่จะทำให้ผู้ซื้อเกิดความเชื่อมั่นมากขึ้น นอกจากนี้หากจะให้เกิดความเชื่อมั่นจริงๆแล้ว ยังต้องมีการรับรองด้วยว่าธุรกรรมการซื้อขายที่ดินที่ทำถูกต้องตามกฎหมายตามประมวลกฎหมายที่ดินด้วย เพราะในกรณีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีทั้งกฎหมาย พ.ร.บ. ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว และประมวลกฎหมายที่ดิน ที่ผู้ซื้อต้องทำการตรวจสอบ

อย่างไรก็ตาม การที่ภาครัฐจะสามารถดำเนินการตรวจสอบโครงการอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นได้ ก็ต่อเมื่อ พ.ร.บ.ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ… มีผลบังคับใช้ และการตีความประเด็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องระหว่าประมวลกฎหมายที่ดินและพ.ร.บ.ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว มีความชัดเจนแล้ว ซึ่งเป็นกระบวนการที่ต้องใช้เวลา ทำให้การตรวจสอบต่างๆยังอาจจะไม่สามารถดำเนินการได้ในขณะนี้

ผลต่อผู้ประกอบการไทย

ที่ผ่านมานักลงทุนต่างชาติได้เข้ามาเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับบน โดยเฉพาะตามแหล่งที่เป็นสถานที่ท่องเที่ยวอย่าง ชายฝั่งทะเลที่มีนักท่องเที่ยวเข้ามาท่องเที่ยวเป็นจำนวนมาก ซึ่งตลาดดังกล่าวมีกลุ่มเป้าหมายเป็นชาวต่างชาติผู้มีรายได้สูง การพัฒนาโครงการทั้งในด้านรูปแบบและช่องทางการตลาดต้องอาศัยเครือข่ายธุรกิจในต่างประเทศอย่างเข้มข้น ตลาดระดับนี้จึงมักจะเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการชาวต่างชาติมองเห็นโอกาสในการเข้ามาดำเนินธุรกิจ แต่ภายใต้กฎหมายไทยไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติดำเนินกิจการในลักษณะนี้จึงเกิดพฤติกรรมที่เลี่ยงกฎหมายในลักษณะการให้คนไทยหรือนิติบุคคลไทยเป็นตัวแทนในการช่วยเหลือหรือสนับสนุนคนต่างด้าวหรือถือหุ้นแทนคนต่างด้าวเพื่อให้คนต่างด้าวประกอบธุรกิจได้ อย่างไรก็ตามการแก้ไขพ.ร.บ. ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว และอาจมีการบังคับใช้อย่างเข้มงวดขึ้นนั้น อาจกลับกลายมาเป็นโอกาสของผู้ประกอบการชาวไทยที่สามารถชูจุดขายของโครงการที่เป็นของนิติบุคคลไทย ซึ่งน่าจะสร้างความมั่นใจให้แก่ผู้ซื้อว่าโครงการจะไม่มีปัญหากรรมสิทธิ์ในระยะยาว นอกจากนี้ยังมีโอกาสที่ผู้ประกอบการไทยจะได้รับความสนใจจากนักลงทุนต่างชาติในการเข้ามาขอร่วมเป็นพันธมิตรสำหรับโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายให้กับลูกค้าชาวต่างชาติอีกด้วย เนื่องจากนักลงทุนต่างชาติอาจหันมาใช้วิธีตามแนวทางกฎหมายอนุญาต

บทสรุป

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า การจัดทำร่างกฎหมายฉบับใหม่ของกระทรวงพาณิชย์นั้น ควรมีการพิจารณาอย่างรอบคอบ รวมทั้งควรให้เกิดความชัดเจนโดยเร็ว ทั้งนี้หน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องควรเร่งรัดการตรวจสอบสถานะของบริษัทในประเด็นการเป็นตัวแทนคนต่างด้าว ให้มีความชัดเจนโดยเร็วที่สุด เนื่องจากประเด็นดังกล่าวจะมีผลต่อเนื่องไปถึงผู้บริโภคที่อาจได้รับผลกระทบ หากโครงการมีปัญหาไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ นอกจากนี้ความไม่ชัดเจนอาจมีผลต่อสภาวะตลาดที่ผู้ซื้ออาจชะลอการซื้ออสังหาริมทรัพย์ออกไป หรือไม่กล้าซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้ประกอบการรายที่มีข้อสงสัยถึงสถานะภาพ นอกจากนี้ในกรณีนักลงทุนต่างชาติอาจเริ่มมองหาแหล่งลงทุนใหม่ หรือชาวต่างชาติที่ต้องการเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยอาจเริ่มหันไปสนใจตลาดในประเทศอื่นแทน ถึงแม้ว่าประเทศไทยยังคงเป็นสถานที่ที่นักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจในอสังหาริมทรัพย์อย่างมากก็ตาม ทั้งนี้ภายหลังจากที่ พ.ร.บ. ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. ...มีผลบังคับใช้ และการตีความประเด็นกฎหมายที่เกี่ยวข้องระหว่างประมวลกฎหมายที่ดินและพ.ร.บ.ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว มีความชัดเจนแล้ว ภาครัฐอาจจะสามารถดำเนินการจัดทำแหล่งข้อมูลเพื่อเผยแพร่โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการตรวจสอบทั้งจากกรมที่ดินและจากกระทรวงพาณิชย์ว่าประกอบธุรกิจอย่างถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้แก่ผู้ซื้อทั้งชาวต่างชาติและชาวไทยด้วย อีกทั้งการจัดทำข้อมูลที่ง่ายต่อการเข้าใจด้านกฎหมาย เพื่อให้ผู้ซื้อทั้งชาวต่างชาติและชาวไทยสามารถตรวจสอบได้ง่ายขึ้น ซึ่งความมั่นใจในกฎหมายนั้นเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจ