สมรภูมิตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 กำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายครั้งใหญ่ที่สุดในรอบสองทศวรรษ
เมื่อตัวเลขอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลช่วงปี 2568 ดิ่งลงมาอยู่ที่ราว 40,000 ยูนิตต่อปี หรือหดตัวลงถึง 60% จากระดับปกติ ถือเป็นตัวเลขที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2549
ปัจจัยกดดันรอบด้าน ทั้งปัญหาหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง กำลังซื้อเปราะบาง มาตรการคุมเข้มสินเชื่อของสถาบันการเงินที่ดันยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ในกลุ่มเซกเมนต์ล่าง (ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท) พุ่งทะยานตั้งแต่ 30% ไปจนถึงแตะระดับ 70% ในบางดีเวลลอปเปอร์ บวกกับต้นทุนก่อสร้างและพลังงานจากผลกระทบความตึงเครียดในตะวันออกกลางที่เพิ่มขึ้น 5-10%
ทำให้โจทย์ใหญ่ของผู้ประกอบการในวันนี้ไม่ใช่การแข่งกันว่า “ใครมียอดขายสูงที่สุด” แต่กลายเป็นการตั้งรับเพื่อ “รักษาเสถียรภาพและสร้างกระแสเงินสดที่แข็งแกร่งที่สุด” ผ่านการเบนเข็มรุก ธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) โดยเฉพาะ “ตลาดเช่า” อย่างเต็มตัว
ทั้งนี้ ผู้ประกอบการอสังหาฯ แต่ละค่ายต่างงัดกลยุทธ์และโมเดลการปล่อยเช่าที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์พฤติกรรมของผู้บริโภครุ่นใหม่ที่หันมานิยมการเช่ามากกว่าการซื้อ เนื่องจากต้องการความยืดหยุ่นสูง และแก้พฤติกรรมเรียลดีมานด์ที่อยากมีบ้านแต่กู้ไม่ผ่าน ดังนี้
LPN ลุยโมเดล “คอนโดพร้อมผู้เช่า” ดึงเงินหนานักลงทุน
LPN เลือกปรับพอร์ตลดความเสี่ยงห้องว่างด้วยกลยุทธ์ดึงยูนิตเหลือขายเข้าสู่ตลาดเช่าเพื่อสร้างรายได้ระหว่างถือครอง จากนั้นจึงนำมาขายต่อให้กับกลุ่มนักลงทุนกระเป๋าหนักที่ต้องการ “ทรัพย์พร้อมผู้เช่า” เพื่อรับผลตอบแทนทันทีตั้งแต่วันโอนกรรมสิทธิ์
- พอร์ตปัจจุบัน : ปล่อยเช่ากว่า 1,700 ยูนิต
- ผลการดำเนินงาน : อัตราการเช่า (Occupancy Rate) สูงถึง 95% ทำผลตอบแทน (Yield) เฉลี่ย 6-8% ต่อปี
สำหรับปี 2569 ตั้งเป้ารายได้โตไม่ต่ำกว่า 10% พร้อมเปิดตัว 3 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 4,500 ล้านบาท (บ้านเดี่ยวพรีเมียม, คอนโดใกล้มหาวิทยาลัย และคอนโด Aging Society ย่านรามอินทรา)
SENA ขยายพอร์ตเช่า 3,000 ยูนิต ด้วยกลไก “LivNex - RentNex”
จากวิกฤตยอด Reject Rate แตะ 70% ในพอร์ตสินค้าต่ำกว่า 3 ล้านบาท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ (SENA) ได้ส่ง 2 นวัตกรรมทางการเงินเข้ามาบริหารจัดการสต็อกพร้อมขายที่มีในมือเกือบ 40,000 ล้านบาท
1.LivNex (เช่าออมบ้าน) โมเดลสัญญาระยะ 3 ปีเพื่อช่วยดึงกลุ่มกู้ไม่ผ่าน (ซึ่งสามารถช่วยได้ถึง 20-30%) ให้เข้ามาปรับพอร์ตการเงินก่อนยื่นกู้จริง ปัจจุบันมีผู้เข้าร่วมแล้ว 976 ราย มูลค่า 1,900 ล้านบาท (ทำ Capital Gain สูงถึง 30%)
2.RentNex (เช่าตรงกับเสนา) ตอบโจทย์คนอยากเช่าอย่างเดียว ปัจจุบันมี 605 ห้อง ค่าเช่า 5,500 - 10,000 บาท/เดือน (Yield 6-8%) เจาะทำเลเด่น เช่น
- ใกล้สถานศึกษา อาทิ โซนบางพูน-ปทุมธานี ค่าเช่าเฉลี่ย 10,000 บาท/เดือน
- ใกล้แหล่งงาน อาทิ บางกรวย-ไทรน้อย, บางนา, นิคมฯ บางกะดี ค่าเช่า 6,500 - 7,000 บาท/เดือน
ทั้งนี้ ในปี 2569 เตรียมกระจายพอร์ตปล่อยเช่ารวม 40 โครงการ ประมาณ 3,000 ยูนิต (แบ่งสัดส่วนไม่เกิน 15% ของคอนโดแต่ละแห่งมาทำพอร์ตเช่า)
พร้อมรุกตลาดเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์หรู โดยเปลี่ยนคอนโด “ปีติ สุขุมวิท 101” เป็นแบรนด์ “ชามา (Shama)” เจาะกลุ่ม Expat ญี่ปุ่นและจีน ดันค่าเช่าสูงถึง 40,000 - 80,000 บาท/เดือน (Yield 6-8%)
Origin ชู "IP Program" เจาะตลาดพรีเมียม-นิคมอุตสาหกรรม
ออริจิ้น เดินหน้าผ่านโปรแกรมลงทุน (IP Program) บริหารโดย บริษัท แฮมป์ตัน โฮเทล แอนด์ เรสซิเดนซ์ แมเนจเม้นท์ จำกัด หรือ HHR ครอบคลุม 14 โครงการ
โดยจับกลุ่มนักลงทุนที่นิยมซื้อคอนโดระดับราคา 3-5 ล้านบาท รวมถึงกลุ่มที่ซื้อบิ๊กล็อต (Big Lot) ในทำเลระดับพรีเมียมอย่างสุขุมวิท และทองหล่อ ปัจจุบันอัตราการเช่าเฉลี่ย (Occupancy Rate) อยู่ที่ 75-85% มี ยีลด์เฉลี่ย 5-6%
3 ทำเลเช่าโดดเด่น ได้แก่
1.สุขุมวิท ค่าเช่าเฉลี่ย 30,000 บาท/เดือน (Yield 5-6%) และเริ่มเห็นเทรนด์การซื้อบิ๊กล็อตในทำเลนี้ คือ สุขุมวิท 24 และ ทองหล่อ ตั้งแต่ช่วงปี 2568-2569
2.พญาไท ค่าเช่าเฉลี่ย 25,000 บาท/เดือน (Yield 5-6%)
3.ระยอง ค่าเช่าเฉลี่ย 15,000 บาท/เดือน (Yield 6-7%)
ทำเลระยองถือเป็นดาวรุ่งที่มีแนวโน้มราคาค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต จากดีมานด์ภาคอุตสาหกรรมที่เข้ามาเติมอย่างต่อเนื่อง สวนทางกับทำเลกรุงเทพฯ ที่แนวโน้มราคาค่อนข้างคงที่เพราะมีซัพพลายใหม่เกิดขึ้นตลอดเวลา
พฤกษา ส่งแบรนด์ “iPlern” ลุยอะพาร์ตเมนต์บนที่ดินเดิม
พฤกษา โฮลดิ้ง เลือกปรับลดพอร์ตบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทลงอย่างต่อเนื่อง (ปี 2568 เหลือ 30%, ปี 2569 แผนลดเหลือ 25%) เพื่อแก้เกมรีเจ็กต์เรตสูง
พร้อมเพิ่มน้ำหนักธุรกิจสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) เพื่อผลักดันสัดส่วนรายได้ประจำแตะ 20% ภายใน 3 ปี
สำหรับ iPlern (ไอเพลิน) แบรนด์อะพาร์ตเมนต์ให้เช่าในเฟสแรกได้นำแลนด์แบงก์ (ที่ดินเดิม) ที่บริษัทมีอยู่กว่า 13,000 ล้านบาทมาพัฒนา
ปัจจุบันมีโครงการอยู่ย่านลำลูกกา-คลองสอง จำนวน 3 อาคาร อัตราการเช่าเต็ม 100% และเตรียมลุยต่อในทำเลศักยภาพสูงอย่างบ่อวิน จ.ชลบุรี เพิ่มเติม
อะพาร์ตเมนต์ให้เช่าของพฤกษา แบรนด์ "ไอเพลิน"
รักษาเสถียรภาพการเงิน คือหัวใจของปี 2569
การทรานส์ฟอร์มธุรกิจของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในครั้งนี้ สะท้อนให้เห็นว่าในยุคที่ตลาดชะลอตัวและพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปสู่การ "เช่าเพื่ออยู่อาศัย"
การลดสัดส่วนการเปิดโครงการแบบแมส (Mass) และการยื่นมือเข้ามาช่วยบริหารจัดการกระแสเงินสดของลูกค้า และการนำสินทรัพย์ในมือ (ทั้งห้องว่างและที่ดินเดิม) มาแปลงเป็นแหล่งรายได้ประจำ คือทางรอดสำคัญที่ช่วยลดอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) คุมภาระดอกเบี้ย และสร้างความยืดหยุ่นให้องค์กรเติบโตได้อย่างยั่งยืนในระยะยาว