ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ยังคงเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่องจากกำลังซื้อที่ชะลอตัวและอัตราการระบายสต๊อกที่ลดลง
ข้อมูลจาก ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ระบุว่า ในไตรมาสที่ 1 มีที่อยู่อาศัยรอขายสะสมทั่วประเทศสูงถึงราว 590,000 หน่วย เพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยการโอนกรรมสิทธิ์เกือบ 2 เท่า!
"ขายบิ๊กล็อต" ทางออกดึงกระแสเงินสดฝ่าวิกฤตอสังหา
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ปัจจุบันผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างเร่งปิดการขายโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนเพื่อสร้างกระแสเงินสดหมุนเวียน ทว่าต้องเจอกับมรสุมรอบด้าน โดยเฉพาะปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงเกินกว่า 50% ควบคู่ไปกับภาวะซัพพลายคอนโดมิเนียมล้นตลาด
กลยุทธ์การจัดโปรโมชั่นลดแลกแจกแถมแบบรายยูนิตเริ่มไม่ทันการณ์ ทำให้ "การขายเหมาบิ๊กล็อต" ไม่ว่าจะเป็นการยกตึกหรือยกชั้น กลายเป็นทางออกยอดนิยมที่ทำกันอย่างต่อเนื่อง ทั้งในกลุ่มโครงการพร้อมโอนและโครงการพรีเซล
กลุ่มผู้ซื้อหลัก คือ บริษัทพันธมิตร หรือเอเจนซีรายใหญ่ (ทั้งแบบเดี่ยวและกลุ่มทุน) ที่มีเครือข่ายลูกค้าต่างชาติ ในทำเลศักยภาพ
ข้อดีของโมเดลนี้ คือ ผู้ประกอบการได้เงินก้อนทันที ช่วยสร้างกระแสเงินสดระยะสั้นได้ดีและเร็วกว่าการออกหุ้นกู้ เพื่อนำไปหมุนเวียนพัฒนาโครงการใหม่
ส่วนข้อจำกัดเป็นการเจรจาที่จบยากและใช้เวลานาน เนื่องจากผู้ประกอบการต้องยอมหั่นราคาและยอมรับอัตรากำไร (Margin) ที่ลดลง ในขณะที่ผู้ซื้อต้องการราคาต่ำที่สุดเพื่อลดความเสี่ยงและนำไปทำกำไรต่อ
อสังหาหั่นราคาขายคอนโด 30% โอกาสทองเอเจนซี ช้อนซื้อของถูกทำกำไรต่อ
สหัชชัย ขวัญชื้น รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายการลงทุนโครงการ บริษัท ฮาริสัน จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาส สำหรับธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ การที่ดีเวลลอปเปอร์ยอมมอบส่วนลดก้อนใหญ่ในการขายยกล็อตเพื่อระบายสต๊อกและเพิ่มสภาพคล่อง ถือเป็นโอกาสสร้างกำไรที่สูงมาก
โดยปกติแล้ว ฮาริสันจะเข้าซื้อห้องชุดในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดปัจจุบันประมาณ 20-30% (และต่ำกว่าราคาช่วงเปิดตัวราว 15%) จากนั้นจะนำมาปล่อยขายต่อในราคาที่ต่ำกว่าราคาของผู้พัฒนาโครงการประมาณ 15% ซึ่งเป็นระดับราคาที่ดึงดูดใจผู้ซื้อได้อย่างดี
สำหรับเงื่อนไขการซื้อบิ๊กล็อต ฮาริสันจะชำระเงินให้กับผู้พัฒนาโครงการเพียง 30% ของราคาซื้อขาย หรือเทียบเท่ากับเงินดาวน์
หากสามารถขายต่อได้สำเร็จ บริษัทจะมีอัตรากำไรประมาณ 15% คิดเป็นผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Return on Equity: ROE) ราว 50%
อย่างไรก็ตาม โมเดลธุรกิจนี้ก็มีความเสี่ยง เนื่องจากโดยทั่วไปบริษัทฯ จะมีระยะเวลาเพียง 6-8 เดือน ในการขายต่อห้องชุด ก่อนที่จะต้องชำระเงินส่วนที่เหลือเพื่อรับโอนกรรมสิทธิ์คอนโดทั้งหมด
ปี 69 อัดงบ 2,000 ล้าน ไล่เก็บคอนโดบิ๊กล็อต
นับตั้งแต่ปี 2563 ฮาริสันใช้งบลงทุนเฉลี่ย 1,000 ล้านบาทต่อปี ในการเข้าซื้อคอนโดแบบยกล็อต รวมมูลค่าการลงทุนไปแล้วกว่า 5,000-6,000 ล้านบาท ครอบคลุม 10 โครงการ
สำหรับปี 2569 นี้ บริษัทได้ตัดสินใจเพิ่มงบลงทุนเป็น 2,000 ล้านบาท เนื่องจากมีผู้พัฒนาโครงการจำนวนมากเสนอขายคอนโดพร้อมโอนแบบบิ๊กล็อต ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและเกณฑ์การปล่อยกู้ที่เข้มงวดขึ้น
โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 บริษัทได้ปิดดีลบิ๊กล็อตไปแล้ว 2 โครงการ มูลค่ารวมเกือบ 1,000 ล้านบาท ได้แก่
1.โครงการ Park 24 พร้อมพงษ์ เข้าซื้อจำนวน 74 ยูนิต มูลค่า 600 ล้านบาท (จากทั้งหมด 1,880 ยูนิต)
2.โครงการ All Seasons Mansion คอนโดระดับลักชัวรีบนถนนวิทยุ จำนวน 9 ยูนิต มูลค่าประมาณ 300 ล้านบาท (อยู่ระหว่างเตรียมเปิดขาย)
นอกจากนี้ บริษัทยังอยู่ระหว่างเจรจาเข้าซื้อคอนโดมิเนียมยกล็อตเพิ่มเติมอีก 2 โครงการในย่านห้วยขวางและพระราม 9 มูลค่ารวมประมาณ 1,000 ล้านบาท คาดว่าจะสามารถปิดดีลได้ภายในครึ่งปีหลัง โดยกำลังเจรจาเงื่อนไขเพื่อขยายเวลาในการทยอยขายให้ยาวนานยิ่งขึ้นเพื่อลดความเสี่ยงด้านเวลา
