ปี 2569 อาจยังไม่ใช่ปีทองของ "บ้านแนวราบ" ด้วยเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ทำให้ผู้ประกอบการปรับแผน รับมือตลาดขาลง
แนวราบชะลอตัวต่ออีก 2 ปี คาดปี 71 ฟื้นตัวเท่าช่วงพีกสุด
อาณัติ กิตติกุลเมธี รองกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวราบ เผชิญความท้าทายจากภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ดีอย่างที่คิด ปัญหาหนี้ครัวเรือนระดับสูงกดดันกำลังซื้ออ่อนตัวลง
รวมไปถึง สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อบ้าน ส่งผลต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection) บ้านระดับล่าง ราคาต่ำ 3 ล้านบาท ยังคงสูง แม้ตลาดอสังหา ปี 2569 จะมีปัจจัยบวกจากอัตราดอกเบี้ยต่ำ และการต่อมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองไปอีก 1 ปีก็ตาม
ในภาพรวมคาดว่า 2 ปีนี้ (พ.ศ. 2569-2570) ตลาดบ้านยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง ก่อนจะฟื้นตัวในปีที่ 3 หรือราวปี 2571 ซึ่งคาดว่ายอดขายพอร์ตฯ แนวราบของแสนสิริจะกลับมาฟื้นตัวเท่าช่วงพีกสุดปี 2565 ที่ 33,000 ล้านบาท ที่คนแห่ซื้อบ้านแทนคอนโดในช่วงโควิด
"เศรษฐกิจไม่ดีอย่างที่คิด ทำให้ผู้บริโภคจากเดิมซื้อบ้านใช้เวลาเพียง 1-2 เดือนซื้อเลย ตอนนี้ใช้เวลานานขึ้นในการศึกษาเปรียบเทียบราคา แบรนด์ และความคุ้มค่า"
ครึ่งปีหลัง 2569 ลุยเพิ่ม 12 โครงการใหม่ 1.53 หมื่นล้านบาท ประเดิมทำเลดอนเมือง
ภัคพริ้ง การุญ ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาดโครงการแนวราบ แสนสิริ กล่าวว่า ช่วง 8 เดือนแรกของปี 2569 (มกราคม - สิงหาคม ปี 2569) เปิดตัวโครงการใหม่ไปแล้ว 5 โครงการ เช่น นาราสิริ บรมราชชนนี และเศรษฐสิริ วงแหวน-จตุรโชติ เป็นต้น
ขณะเดียวกัน สามารถกวาดยอดขาย (พรีเซล) แนวราบไปได้แล้ว 15,000 ล้านบาท คิดเป็น 60% ของเป้าหมายปี 2569 และสามารถปิดการขาย (Sold Out) ไปได้ 10 โครงการ มูลค่ารวม 9,500 ล้านบาท
สำหรับแผนงานช่วงครึ่งปีหลัง 2569 แสนสิริเตรียมเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ 12 โครงการ มูลค่ารวม 15,300 ล้านบาท (เปิดตัวแนวราบทั้งปีรวม 17 โครงการ) ตั้งเป้ายอดขายปีนี้อยู่ที่ 25,000 ล้านบาท
โดยมีไฮไลต์สำคัญคือการเปิดตัวโครงการ "เศรษฐสิริ เกรท ดอนเมือง" บ้านเดี่ยวซีรีส์ใหม่ The Real Modern มูลค่าโครงการ 2,500 ล้านบาท จำนวน 129 ยูนิต เปิดพรีเซล 12–13 กันยายน 2569 ทำเลติดรถไฟฟ้าสายสีแดง สถานีดอนเมือง 400 เมตร เริ่ม 15 - 40 ล้านบาท ตรึงราคาเดิมเท่าเมื่อ 3 ปีก่อน เนื่องจากการแข่งขันยังคงสูง
โดยตั้งเป้าทาร์เก็ตลูกค้า แบ่งเป็น 3 กลุ่มใหญ่ ได้แก่
-50% Local หรือ ผู้บริโภคในพื้นที่ดอนเมือง, แพทย์, ผู้บริหาร ตลอดจนผู้ที่ทำงานโซนจตุจักร/พญาไท รวมไปถึงกลุ่มเรียลดีมานด์ผู้ปกครองนักเรียนโรงเรียนนานาชาติทั้ง Harrow และ Brighton College
-30% สายการบิน & สนามบิน ทั้งนักบิน, เจ้าหน้าที่การท่าฯ
-20% เจ้าของกิจการต่างจังหวัด กลุ่มคนต่างจังหวัดหัวเมืองใหญ่ที่เดินทางเข้ากรุงเทพฯ บ่อยครั้ง และอยากมีบ้านหลังที่ 2
"ทำเลดอนเมืองมีการเติบโตราคาประเมินที่ดินเติบโต 11% ต่อปี ส่วน Capital Gain 5–7% และสร้าง Rental Yield สูงถึง 7% จากอัตราค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 120,000 บาท/เดือน สำหรับบ้านขนาด 200 ตร.ม."
เปิดกลยุทธ์บริหารสต๊อก-ต้นทุนดอกเบี้ย พร้อม 4 ทิศทางขับเคลื่อนพอร์ต
อาณัติ กล่าวถึง กลยุทธ์ฟื้นตลาดแนวราบของแสนสิริว่า หัวใจสำคัญอยู่ที่ "การบริหารจัดการสต๊อกและต้นทุนอย่างเข้มงวด"
ทั้งนี้ แสนสิริใช้รูปแบบการพัฒนาและก่อสร้างแบบเฟสต่อเฟสตามดีมานด์จริง (Build-to-Order) เพื่อไม่ให้จมเงินไปกับสินค้าที่ขายไม่ได้ และควบคุมสต๊อกคงค้างให้อยู่ในระดับไม่เกิน 2 เท่าของยอดขาย
ยกตัวอย่าง หากในทำเลนี้ขายได้เดือนละ 4 หลัง จะมีสต๊อกค้างไม่เกิน 8 หลัง ซึ่งปัจจุบันแสนสิริมีสต๊อก (Inventory) แนวราบรวมราว 3,000 ล้านบาท ที่พร้อมระบายออกได้หมดภายในเวลาเพียง 2 เดือน
"การบริหารสต๊อกที่รวดเร็วและไม่สร้างค้างไว้นี้ ช่วยลดภาระต้นทุนดอกเบี้ยก่อสร้างจากปกติ 4% ลงมาได้ถึง 1% และช่วยรักษาอัตรากำไรเฉลี่ย (Profit Margin) ให้อยู่ที่ระดับ 15%"
นอกจากนี้ แสนสิริยังเสริมความแข็งแกร่งผ่าน 4 กลยุทธ์ทางการตลาด ได้แก่
1.ยกระดับ Sansiri Township & Community ขยายคอมมูนิตี้ที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ที่มีมูลค่ารวมกว่า 1 แสนล้านบาท ปัจจุบันมี 18 แห่ง โดยมีขยายเพิ่มในทำเลใหม่ ๆ อาทิ
-โซนราชพฤกษ์ตัดใหม่ "Sansiri New Ratchapruek" พื้นที่ 1,000 ไร่ เปิด 3 โครงการใหม่ เช่น สิริ เพลส และเมเบิล เริ่ม 4.39 ล้านบาท
-โซนกรุงเทพกรีฑา Sansiri Krungthep Kreetha ที่ซื้อที่ดินเพิ่ม 142 ไร่ เปิดตัวโครงการบุราสิริ เวล มูลค่า 6,000 ล้านบาท
-รวมถึงทำเลอื่น ๆ ในไปป์ไลน์เฉลี่ยพื้นที่ไม่ต่ำกว่า 100 ไร่/แห่ง เช่น ทำเลปิ่นเกล้า (จรัญสนิทวงศ์), ทำเลบางนา
2.รุกบ้านเดี่ยวลักก์ชัวรีดีไซน์ใหม่ ใน 3 ทำเลยุทธศาสตร์ ได้แก่ เศรษฐสิริ เกรท ดอนเมือง, เศรษฐสิริ รัตนาธิเบศร์ และบุราสิริ เวลล์ กรุงเทพกรีฑา
3.ขยายสินค้า Affordable ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท เปิดอีก 5 โครงการ บนทำเลรามอินทรา, รามคำแหง และราชพฤกษ์ตัดใหม่ รวมถึงขยายในหัวเมืองใหญ่ต่างจังหวัด เช่น ภูเก็ต และเชียงใหม่ จากช่วง 8 เดือนแรกปีนี้ยอดขายโครงการระดับนี้ยังไม่ตกลง แม้เศรษฐกิจชะลอตัว
4.สร้างระบบนิเวศแห่งการอยู่อาศัยที่สมบูรณ์แบบ เน้นความปลอดภัยด้วย LIV-24 และการดูแลหลังการขาย เพื่อเพิ่มมูลค่าบ้านให้เป็น Legacy Asset ที่มี Resale Value และ Rental Yield เติบโตต่อเนื่อง
