ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า  ปี 2569 ตลาดที่อยู่อาศัยเผชิญความท้าทายต่อเนื่อง จากเอฟเฟกต์เศรษฐกิจชะลอตัว ส่งผลใน 2 ด้าน ได้แก่

• อัตราปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์ เรต) สูงขึ้นจากสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ
• คนสนใจซื้อบ้านน้อยลง ด้วยบรรยากาศเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวยต่อการซื้อบ้าน แม้กู้ผ่าน แต่เปลี่ยนใจไม่ซื้อ

การชะลอตัวลงของตลาดที่อยู่อาศัย สะท้อนชัดเจนจาก ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย พื้นที่ กทม. และปริมณฑล ปี 2568 ที่ผ่านมา อยู่ที่ 40,000 ยูนิต/ปี ลดลง 60% เมื่อเทียบกับช่วงปกติที่มียอดโอนฯ เฉลี่ย 100,000 ยูนิต/ปี

โดยถือเป็นยอดโอนฯ ต่ำสุดในรอบ 20 ปี นับตั้งแต่ปี 2549 ที่มียอดโอนฯ ราว 50,000 ยูนิต/ปี

สำหรับปี 2569 เสนาฯ รับมือความผันผวนทางเศรษฐกิจ โดยลดการเปิดตัวใหม่เหลือ 8 โครงการ มูลค่า 10,700 ล้านบาท ตั้งเป้ายอดขาย 14,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 9,300 ล้านบาท

“ปีนี้เปิดตัวน้อยลง เนื่องจาก ยังมีสต็อกพร้อมขายในมือเกือบ 40,000 ล้านบาท คาดใช้เวลาระบายสินค้าราว 3-4 ปี”

พร้อมกันนี้ เสนาฯ หันมาให้ความสำคัญกับการเติบโตบนพื้นฐานความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค ควบคู่กับการขยายพอร์ตฯ รายได้ประจำ (Recurring Income) และการลดหนี้สินต่อทุน (D/E) เหลือ 1.29 เท่า เสริมความมั่นคง ลดความผันผวน และสร้างเสถียรภาพทางการเงินระยะยาว

ลุยต่อ LivNex – RentNex ขยายพอร์ตฯ เช่า 3 พันยูนิต

ช่วงที่ผ่านมา เสนาฯ เผชิญยอดรีเจ็กต์ เรต แตะระดับ 70% เนื่องจาก พอร์ตฯ ใหญ่เป็นบ้าน-คอนโด ราคาไม่เกิน 2-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่แบงก์เข้มงวดในการปล่อยกู้

หนึ่งในกลไกสำคัญที่เสนาฯ นำมาช่วยในช่วงตลาดชะลอตัว คือ

1.LivNex หรือ เช่าออมบ้าน

โดยเปิดให้ผู้อยากซื้อบ้านแต่กู้ไม่ผ่าน มาปรับพอร์ตการเงินภายใน 3 ปี เพื่อให้ยื่นกู้ผ่านในอนาคต

”เราช่วยผู้อยากมีบ้านแต่กู้ไม่ผ่านได้ราว 20-30% จากกลุ่มรีเจ็กต์เรต 70% ปัจจุบันมีผู้เข้าร่วมโครงการ LivNex จำนวน 976 ราย มูลค่า 1,900 ล้านบาท ซึ่งโมเดลนี้ทำ Capital Gain สูงถึง 30%“

2.RentNex เช่าตรงกับเสนา

ตอบโจทย์ผู้อยากเช่าอย่างเดียว ยังไม่สนใจเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้าน/คอนโดใด ๆ โดยมีผู้เข้าร่วมโครงการ 605 ห้อง มีค่าเช่าตั้งแต่ 5,500 – 10,000 บาท/เดือน หรือคิดเป็นยีลด์ 6-8% ต่อปี

สำหรับโซนปล่อยเช่าที่น่าสนใจ เช่น

• ทำเลใกล้สถานศึกษา อาทิ โซนบางพูน-ปทุมธานี ใกล้ ม.กรุงเทพ ม.รังสิต มีค่าเช่าเฉลี่ย 10,000 บาท/เดือน
• ทำเลใกล้แหล่งงาน อาทิ โซนบางกรวย-ไทรน้อย โซนบางนา กม. 29-เทพารักษ์ และโซนนิคมอุตสาหกรรมบางกะดี มีค่าเช่า 6,500 – 7,000 บาท/เดือน

“ปี 2569 เสนาฯ เตรียมขยายพอร์ตฯ เช่า ทั้งเช่าซื้อ (LivNex) และเช่าคอนโดทั่วไป (RentNex) รวม 40 โครงการ ประมาณ 3,000 ยูนิต โดยแบ่งพื้นที่ไม่เกิน 15% ของโครงการคอนโดเพื่อทำพอร์ตฯ เช่า และข้อมูลช่วง 9 เดือนแรกปี 2568 บริษัทฯ มีรายได้จากค่าเช่าแล้ว 180 ล้านบาท”

เปลี่ยนคอนโดบางแห่ง สู่เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์หรู เจาะต่างชาติ

ขณะเดียวกัน เสนาฯ ยังได้กระจายความเสี่ยงทางธุรกิจ รุกตลาด “เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์”

เบื้องต้น ได้นำคอนโด “ปีติ สุขุมวิท 101” เปลี่ยนโมเดลใหม่ เป็น เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ ในชื่อแบรนด์ ชามา (Shama) แทน ภายใต้การบริหารของ “กลุ่มออนิกซ์ ฮอสพิทาลิตี้ กรุ๊ป”

“ในช่วงปีที่ผ่านมา เราอยาก Diversify ตัวเองไปสู่ธุรกิจอื่น ๆ นอกจากธุรกิจขายที่อยู่อาศัย จึงเริ่มนำคอนโดบางแห่งปรับเป็นเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ เจาะกลุ่มชาวต่างชาติ เพิ่งเปิดตัวอย่างเป็นทางการ 3 วัน”

โดยมี ราคาค่าเช่าอยู่ประมาณ 40,000 – 80,000 บาท/เดือน แล้วแต่ขนาดห้อง เช่น ห้องขนาด 45 ตร.ม. ราคาเช่า 40,000-50,000 บาท/เดือน คิดเป็นยีลด์ 6-8% ส่วนใหญ่ผู้เช่าจะเป็นคนญี่ปุ่นที่มาเช่าเอง หรือกลุ่มคอร์ปอเรตเป็นบริษัทจีน

ดาริโอ นาร์เดลลา นายกเทศมนตรีเมืองฟลอเรนซ์ เมืองท่องเที่ยวชื่อดังของอิตาลี เปิดเผยว่าเมืองนี้กำลังจะมีกฎหมายท้องถิ่นฉบับใหม่ซึ่งเข้มงวดกว่าร่างกฎหมายระดับประเทศที่กำลังพิจารณากันอยู่

โดยกฎหมายใหม่ของฟลอเรนซ์จะเป็นไปตามแนวคิด “ปกป้องศูนย์กลางทางประวัติศาสตร์” ผ่านการ “แบน” ไม่ให้มีการปล่อยเช่าบ้านระยะสั้น และจะส่งเสริมการปล่อยเช่าบ้านระยะยาวด้วยการลดภาษีการปล่อยเช่าลักษณะนี้

ฟลอเรนซ์มีปัญหาที่คล้ายกับประเทศอื่นๆ ในทวีปยุโรป ด้วยปัจจัยรุมเร้าหลายประการ ด้วยสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ขาดแคลนซัพพลาย แต่มีดีมานด์จากการเช่าระยะสั้นเพื่อการท่องเที่ยวเข้ามา ขณะที่ฐานรายได้ประชากรท้องถิ่นไม่สูงพอ แถมยังเผชิญวิกฤตเงินเฟ้อในช่วงที่ผ่านมา ทำให้กลุ่มประชากรที่มีรายได้ต่ำและกลุ่มนักเรียนนักศึกษาคือกลุ่มคนที่หาที่อยู่อาศัยได้ยากยิ่ง

สำหรับร่างกฎหมายระดับชาติของอิตาลีที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยเช่าระยะสั้น ตามที่สำนักข่าวท้องถิ่นรายงานพบว่า กฎหมายจะบังคับให้เจ้าของที่พักอาศัยที่ปล่อยเช่าระยะสั้นแก่นักท่องเที่ยวต้องลงทะเบียนเพื่อรับรหัสประจำตัว เป็นการจัดระเบียบให้ภาครัฐดูแลและติดตามการปล่อยเช่าได้ดีขึ้น โดยใครที่ฝ่าฝืนกฎข้อนี้จะต้องถูกปรับครั้งละ 5,000 ยูโร

นอกจากนี้ กฎหมายจะเปิดช่องให้เมืองท่องเที่ยวต่างๆ สามารถกำหนดจำนวนคืนเข้าพักขั้นต่ำต่อครั้งได้เองด้วย

Airbnb ยังไม่มีความเห็นตอบโต้โดยตรง แต่มีแถลงการณ์ที่ระบุว่าบริษัทต้องการจะเห็นกฎหมายที่ชัดเจนและเรียบง่ายในอิตาลี

• ‘Airbnb’ เผยเทรนด์ท่องเที่ยวหลัง 2023 เน้น “ปักหลักยาว ไปเป็นครอบครัว ชอบสัมผัสธรรมชาติ”
• ‘สิงคโปร์’ ขึ้นแท่น “ราคาเช่า-ซื้อบ้าน” แพงสุดในเอเชียแปซิฟิก เฉลี่ยหลังละ 42 ล้านบาท!

ไม่ใช่แค่ฟลอเรนซ์เท่านั้นที่เริ่มกีดกันการเช่าระยะสั้น ก่อนหน้านี้ “นิวยอร์ก” ก็ออกกฎหมายฉบับหนึ่งออกมา โดยบังคับให้เจ้าของที่พักระยะสั้นต้องลงทะเบียนกับภาครัฐ เพื่อให้เจ้าหน้าที่รัฐตรวจสอบก่อนว่าที่พักอาศัยถูกต้องตามระเบียบอื่นที่เกี่ยวข้องหรือไม่

รวมถึงยังกำหนดให้เจ้าของที่พักต้องแจ้งผังห้องและรายชื่อผู้พักอาศัยทั้งหมดด้วย และทางแพลตฟอร์มกลาง เช่น Airbnb จะต้องร่วมรับผิดชอบตรวจสอบว่าข้อมูลดังกล่าวถูกต้อง มิฉะนั้นจะมีโทษปรับครั้งละ 1,500 เหรียญสหรัฐ

กฎหมายนี้อนุมัติผ่านไปเมื่อเดือนมกราคม 2023 และจะเริ่มบังคับใช้จริงเดือนกรกฎาคมนี้ แต่ระหว่างนี้มีการต่อต้านทั้งจาก Airbnb เองและกลุ่มผู้ปล่อยเช่าที่พักผ่าน Airbnb ซึ่งระบุว่า กฎหมายนี้ “เหมือนเป็นการแบนไปโดยปริยาย” เพราะทำตามได้ยากมาก ตัวอย่างเช่น การขอขึ้นทะเบียนเป็นผู้ปล่อยเช่าระยะสั้น ปัจจุบันมีเจ้าของที่ผ่านการตรวจสอบแค่ 9 ราย จากผู้ปล่อยเช่ากับ Airbnb ในนิวยอร์ก 38,500 ราย

นับเป็นปีที่ท้าทายของ Airbnb ในเมืองหลายเมืองที่เคยปล่อยเช่าได้อย่างเสรี จะเริ่มมีกฎระเบียบเข้าควบคุมมากขึ้นแล้ว

ที่มา: Reuters, New York Post

ในวิกฤตเป็นโอกาสของบางกลุ่มเสมอ “ชนินทร์ วานิชวงศ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด เปิดเผยถึงสถานการณ์ธุรกิจโรงแรมในเมืองพัทยาช่วงหลังคลายล็อกดาวน์ พบว่า โรงแรมครอสทู พัทยา โอเชียนเฟียร์ เรสซิเดนซ์ และ โรงแรม ครอสทู ไวบ์ พัทยา ซีเฟียร์ ของบริษัท มีผลประกอบการที่ดีขึ้นยิ่งกว่าช่วงก่อนล็อกดาวน์ โดยมีอัตราเข้าพักเฉลี่ย 70-80% เทียบกับช่วงก่อนล็อกดาวน์มีอัตราเข้าพักเฉลี่ย 60%

ที่เป็นเช่นนั้น ชนินทร์มองว่าเป็นเพราะกระแสการท่องเที่ยวในประเทศของคนไทย โดยพัทยาเป็นตัวเลือกอันดับ 1 เพราะใกล้กรุงเทพฯ ขับรถเพียง 2-3 ชั่วโมง และคนไทยปัจจุบันนิยมโรงแรมแบบบูทีค มีเอกลักษณ์ มีมุมสวยๆ และกิจกรรมให้ถ่ายรูป รวมถึงขนาดโรงแรมไม่ใหญ่ จำนวนไม่เกิน 300 ห้อง ทำให้การเข้าพักไม่แออัด ลดความเสี่ยงการติดเชื้อและเป็นส่วนตัวกว่า

ไม่ใช่เฉพาะโรงแรมในกลุ่มฮาบิแทท ชนินทร์กล่าวว่า โรงแรมบูทีคอื่นก็มีผลประกอบการที่ดีเช่นเดียวกัน ขณะที่โรงแรมขนาดใหญ่ เจาะตลาดกรุ๊ปทัวร์ด้วยราคาห้องพักประมาณ 1,000 บาทต่อคืน จะประสบปัญหามากกว่าเพราะขาดกรุ๊ปทัวร์ต่างประเทศ ปัจจุบันยังมีอัตราเข้าพักต่ำ บางโรงแรมลงไปอยู่ที่ 20% เท่านั้น

ครอสทู พัทยา โอเชียนเฟียร์ เรสซิเดนซ์ นั้นเป็นโรงแรมแบบพูลวิลล่าจำนวนเพียง 59 หลัง ราคาเฉลี่ย 7,000 บาทต่อคืนขึ้นไป ส่วนครอสทู ไวบ์ พัทยา ซีเฟียร์ เป็นโรงแรมขนาดเล็ก 65 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 2,500-3,000 บาทต่อคืน

สำหรับปี 2564 แม้จะมีข่าววัคซีนวิจัยสำเร็จและเริ่มใช้แล้วในต่างประเทศ แต่มองว่ากว่าที่ประเทศไทยจะเปิดให้ชาวต่างชาติเข้ามาได้เต็มที่ อย่างเร็วที่สุดคือช่วงครึ่งปีหลัง ดังนั้น จะยังคงเน้นตลาดคนไทยอย่างต่อเนื่อง

สะดุด 2 เดือนกลางปี ก่อนกลับมาเป็นปกติ

ฮาบิแทท กรุ๊ป นั้นเป็นบริษัทอสังหาฯ ที่พัฒนาโครงการเน้นการลงทุนแบบ Lifestyle Investment กล่าวคือ บริษัทพัฒนาโครงการเป็นคอนโดมิเนียมเพื่อขาย แต่จะทำสัญญาเช่าเพื่อนำมาบริหารเป็นโรงแรมทั้งโครงการ โดยให้แพ็กเกจการันตีผลตอบแทน (yield) 6% คงที่ช่วง 3 ปีแรก ส่วนปีที่ 4 เป็นต้นไป แบ่งกำไรตามจริงให้เจ้าของห้องชุด 70% และของบริษัท 30% โดยเจ้าของห้องมีสิทธิเข้าพักในห้องชุดของตน 14 วันต่อปี ขณะนี้มีโครงการที่ใช้โมเดลธุรกิจนี้ในพัทยาสะสม 6 โครงการ

ปัจจุบันมีโครงการที่เปิดบริการเป็นโรงแรมแล้วภายใต้เชนครอสทู 2 แห่ง ขณะที่ปี 2564 จะมีอีก 3 โครงการสร้างเสร็จเปิดใหม่ภายใต้เชนโรงแรมเบสท์ เวสเทิร์นกับโรงแรมวินด์ดัม ส่วนอีก 1 โครงการยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง

ด้วยโมเดลธุรกิจที่การันตียีลด์ให้ลูกค้าช่วง 3 ปีแรก ทำให้บริษัทต้องบริหารความเสี่ยงและทำกำไรให้ได้ โดยชนินทร์กล่าวว่า ปีนี้มีโรคระบาด COVID-19 ทำให้โรงแรมต้องปิดไป 2 เดือนช่วงเมษายน-พฤษภาคม’63 แต่เมื่อเปิดบริการอีกครั้ง จุดเด่นของโรงแรมที่ตรงกับความต้องการคนไทย ประกอบกับการตลาดแบบ Influencer Marketing ช่วยให้มีอัตราเข้าพักสูงยิ่งขึ้น เมื่อเฉลี่ยรวมทั้งปีแล้ว บริษัทยังมีกำไรตามปกติ สามารถจ่ายผลตอบแทนให้ลูกค้าได้

• คอนโดฯ “อินเตอร์คอนฯ หัวหิน” ขายดีสวนกระแส เศรษฐีอัดอั้นไม่ได้เที่ยวต่างประเทศ

ขณะเดียวกัน ฝั่งนักลงทุนแม้จะหดตัวไปช่วงเดือนเมษายน-พฤษภาคม’63 เช่นกัน แต่หลังจากนั้นก็เริ่มกลับมาเป็นปกติ โดยบริษัทเน้นนำเสนอการลงทุนที่ได้กำไรแน่นอน แทนที่การลงทุนในตลาดหุ้นที่ช่วงที่ผ่านมามีความผันผวนสูง
ทำให้ตลอดปี 2563 คาดว่าจะปิดยอดขายได้ที่ 1,800 ล้านบาท เติบโตขึ้นจากปีก่อน 20-30%

รอจังหวะเปิดอีก 2 โครงการพัทยา

จากการบริหารโรงแรมในพัทยาที่สามารถโชว์ผลงานสร้างความเชื่อมั่นให้นักลงทุน ทำให้บริษัทคาดหวังว่าปี 2564 จะได้เปิด 2 โครงการใหม่ในพัทยาที่เลื่อนมาจากปีนี้ โดยจะเป็นคอนโดฯ ไฮไรส์ทั้ง 2 โครงการ ที่ดินแห่งละ 5-10 ไร่ แต่ยังไม่เปิดเผยรายละเอียดทำเลและมูลค่าโครงการ

ในแง่แพ็กเกจการันตียีลด์ ชนินทร์กล่าวว่า จะพิจารณาอีกครั้งว่าจะปรับลดการการันตีสำหรับโครงการใหม่ลงหรือไม่ท่ามกลางสภาวะตลาดท่องเที่ยวที่ยังมีความเสี่ยง

“ทั้งสองแห่งพร้อมแล้ว แต่อาจจะเปิดแบบ soft launch เงียบๆ ก่อน รอจังหวะตลาดที่เหมาะสมแล้วค่อย grand opening ความเป็นไปได้คือน่าจะเป็นช่วงครึ่งปีหลัง” ชนินทร์กล่าว

คอนโดฯ กรุงเทพฯ ยังขายช้า เตรียมฉีกไปทำแนวราบ

สำหรับทำเลกรุงเทพฯ ฮาบิแททก็มีโครงการพัฒนาเช่นกัน แต่ไม่มีแพ็กเกจการันตียีลด์ จะปรับเป็นดีลพาร์ทเนอร์ JALUX จากญี่ปุ่นเข้ามาช่วยบริหารโครงการและจัดหาผู้เช่า ทำให้โครงการยังเน้นลูกค้านักลงทุน แต่จะอยู่อาศัยเองก็ได้เช่นกัน โดยบริษัทพัฒนาโครงการในตลาดกลางบนเป็นหลัก ราคาขายอยู่ในช่วง 5-10 ล้านบาท หรือเฉลี่ยไม่เกิน 2 แสนบาทต่อตร.ม.

• “ชาญอิสสระ” พลิกเกมขายคอนโดฯ “บิ๊กล็อต” อัดโปรฯ ลดสูงสุด 38% แถมรถ Audi

อย่างไรก็ตาม ชนินทร์ฉายภาพว่าตลาดคอนโดฯ ระดับกลางบนในกรุงเทพฯ เคยขึ้นไปพีคสุดคือช่วงปี 2561 ก่อนจะเริ่มผ่อนแรงลงในปี 2562 เมื่อภาครัฐบังคับใช้มาตรการเข้มงวดเกณฑ์ LTV มีผลกับลูกค้าไทย และเศรษฐกิจโลกผันผวนจากสงครามการค้าซึ่งมีผลกับลูกค้าต่างประเทศ มาถึงปี 2563 มีปัญหา COVID-19 ซ้ำเติมทำให้การขายยิ่งช้าลง ยกตัวอย่างโครงการ วาลเด้น ทองหล่อ 8 ของบริษัทซึ่งเปิดตัวปลายปี 2562 จนถึงปัจจุบันยังมียอดขายเพียง 30%

สถานการณ์ที่พลิกผันทำให้ฮาบิแททตัดสินใจขายที่ดินกลางกรุงเทพฯ ที่เก็บไว้ไปแล้ว 2 แปลง ได้แก่ ที่ดินซอยสุขุมวิท 31 เนื้อที่ราว 300 ตร.ว. และที่ดินซอยสุขุมวิท 8 เนื้อที่ราว 1 ไร่ เพื่อเบนเข็มไปลงทุนโครงการแนวราบแทน

“กำลังศึกษาโครงการแนวราบทั้งในพัทยาและกรุงเทพฯ มองว่าในกลุ่มราคา 5-15 ล้านบาทยังขายได้ แต่จะเป็นโครงการรูปแบบไหน เป็นโครงการเพื่อการลงทุนหรือไม่ คิดว่าจะสรุปได้ภายในครึ่งปีแรก 2564” ชนินทร์กล่าว

ส่วนคอนโดฯ กรุงเทพฯ ที่เปิดไปแล้วคงยังไม่เปิดตัวเพิ่มเร็วๆ นี้ เพราะตลาดน่าจะใช้เวลาดูดซับอีก 1-2 ปี น่าจะกลับมาบูมได้อย่างเร็วที่สุดต้องรอปี 2565

CBRE ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ค้นข้อมูลจาก สำนักบริหารแรงงานต่างด้าว อ้างอิงจากจำนวนใบอนุญาตทำงานในไทยพบว่า สัญชาติของ expat ที่มีมากที่สุดในไทยยังคงเป็น “ชาวญี่ปุ่น” มีทั้งหมด 28,560 คน ณ สิ้นไตรมาส 3/63 คิดเป็นสัดส่วน 18%

แต่เทรนด์การเติบโตได้เปลี่ยนแปลงไป โดยนับจากปี 2558 จนถึงไตรมาส 3/63 จำนวนชาวญี่ปุ่นในไทยลดลงไปแล้ว 22% จากที่เคยไปพีคที่สุดในปี 2558 ด้วยจำนวนคน 36,666 คน

สวนทางกับ “ชาวฟิลิปปินส์” และ “ชาวจีน” ที่เข้ามาทำงานในไทยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ปัจจุบันมีชาวฟิลิปปินส์ขอใบอนุญาตทำงานในไทย 18,472 คน เพิ่มขึ้น 38% ในช่วงปี 2558-สิ้นไตรมาส 3/63 และชาวจีนปัจจุบันมีอยู่ 25,811 คน เพิ่มขึ้น 31% คิดตามช่วงเวลาเดียวกัน

“รัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ” หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ CBRE ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า เนื่องจากชาวญี่ปุ่นในไทยส่วนใหญ่จะทำงานเกี่ยวกับภาคการผลิต ส่งออก ค้าปลีก ยานยนต์ ฯลฯ มีการเข้ามาตั้งโรงงานและส่งบุคลากรมาทำงานมานาน จนปัจจุบันสามารถฝึกชาวไทยให้มีประสิทธิภาพทำงานแทนชาวต่างชาติได้แล้ว รวมถึงค่าแรงชาวไทยที่สูงขึ้นจนโรงงานบางส่วนย้ายฐานผลิตไปเวียดนามและกัมพูชา จึงส่งผลให้ชาวญี่ปุ่นเข้ามาทำงานระยะยาวในไทยลดลง

ในทางกลับกัน ชาวจีนเข้ามาทำงานในไทยมากขึ้น เพราะปัญหาสงครามการค้าทำให้บริษัทจีนย้ายฐานผลิตออกนอกประเทศเพื่อเลี่ยงกำแพงภาษีของสหรัฐฯ โดยมีประเทศอาเซียนเป็นหนึ่งในจุดหมายสำคัญ ทำให้ชาวจีนส่วนใหญ่เข้ามาแทนที่ในภาคการผลิต ส่งออก ค้าปลีก และยานยนต์

ส่วนชาวฟิลิปปินส์นั้นส่วนใหญ่จะเข้ามาทำงานภาคการศึกษาของไทย ด้วยเทรนด์โรงเรียนนานาชาติและโรงเรียนสองภาษาที่เป็นกระแสในกรุงเทพฯ และชาวฟิลิปปินส์มีความเชี่ยวชาญภาษาอังกฤษแต่ค่าแรงต่ำกว่าชาวอเมริกัน ยุโรป หรือออสเตรเลีย ทำให้โรงเรียนนิยมจ้างงานชาวฟิลิปปินส์มากขึ้น

คอนโดฯ ปล่อยเช่าต่างชาติเปลี่ยนทำเลที่น่าสนใจ

ข้อมูลเหล่านี้จะมีผลกระทบต่อธุรกิจเกี่ยวเนื่องที่พึ่งพิงลูกค้า expat เพราะคนแต่ละสัญชาติมีพฤติกรรมการบริโภคที่ต่างกัน ในแง่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ CBRE เชี่ยวชาญ มองว่าจะทำให้เกิดผลบวกกับทำเลที่ชาวจีนและชาวฟิลิปปินส์นิยมอยู่อาศัย

• คอนโดฯ กลางเมืองดัมพ์ราคาปล่อยเช่า 30-40% ลูกค้าต่างชาติลดฮวบจากพิษ COVID-19

โดยปัจจุบันชาวจีนนิยมอาศัยอยู่ในย่านพระราม 9-รัชดาภิเษก เนื่องจากเป็นย่านใกล้สถานทูตจีน ทำให้มีแหล่งร้านค้า ร้านอาหารจีนและยังใกล้สถานีรถไฟฟ้าทำให้เดินทางสะดวก

ด้านชาวฟิลิปปินส์จะนิยมอาศัยในย่านอ่อนนุช เนื่องจากค่าเช่าต่ำกว่าพื้นที่สุขุมวิทตอนต้นและตอนกลาง แต่ยังอยู่บนแนวเส้นทาง BTS สายสีเขียวเช่นกัน จึงเดินทางไปทำงานสะดวก ยกตัวอย่างความต่างของราคาเช่าสถานีเอกมัยจะสูงกว่าสถานีพระโขนงถึง 15% แม้ว่าจะห่างกันเพียงสถานีเดียวก็ตาม ทำให้เป็นตัวเลือกที่คุ้มค่ากว่า

ดังนั้น จะเห็นได้ว่าคอนโดฯ ที่ไม่ได้อยู่ใจกลางซีบีดี แต่เป็นส่วนขยายของซีบีดีอย่างพระราม 9-รัชดาและพระโขนง-อ่อนนุชน่าจะได้รับความนิยมสูงขึ้นเรื่อยๆ เป็นปัจจัยให้นักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่าที่พักชาวต่างชาติควรนำไปพิจารณา