ดาริโอ นาร์เดลลา นายกเทศมนตรีเมืองฟลอเรนซ์ เมืองท่องเที่ยวชื่อดังของอิตาลี เปิดเผยว่าเมืองนี้กำลังจะมีกฎหมายท้องถิ่นฉบับใหม่ซึ่งเข้มงวดกว่าร่างกฎหมายระดับประเทศที่กำลังพิจารณากันอยู่

โดยกฎหมายใหม่ของฟลอเรนซ์จะเป็นไปตามแนวคิด “ปกป้องศูนย์กลางทางประวัติศาสตร์” ผ่านการ “แบน” ไม่ให้มีการปล่อยเช่าบ้านระยะสั้น และจะส่งเสริมการปล่อยเช่าบ้านระยะยาวด้วยการลดภาษีการปล่อยเช่าลักษณะนี้

ฟลอเรนซ์มีปัญหาที่คล้ายกับประเทศอื่นๆ ในทวีปยุโรป ด้วยปัจจัยรุมเร้าหลายประการ ด้วยสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ขาดแคลนซัพพลาย แต่มีดีมานด์จากการเช่าระยะสั้นเพื่อการท่องเที่ยวเข้ามา ขณะที่ฐานรายได้ประชากรท้องถิ่นไม่สูงพอ แถมยังเผชิญวิกฤตเงินเฟ้อในช่วงที่ผ่านมา ทำให้กลุ่มประชากรที่มีรายได้ต่ำและกลุ่มนักเรียนนักศึกษาคือกลุ่มคนที่หาที่อยู่อาศัยได้ยากยิ่ง

สำหรับร่างกฎหมายระดับชาติของอิตาลีที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยเช่าระยะสั้น ตามที่สำนักข่าวท้องถิ่นรายงานพบว่า กฎหมายจะบังคับให้เจ้าของที่พักอาศัยที่ปล่อยเช่าระยะสั้นแก่นักท่องเที่ยวต้องลงทะเบียนเพื่อรับรหัสประจำตัว เป็นการจัดระเบียบให้ภาครัฐดูแลและติดตามการปล่อยเช่าได้ดีขึ้น โดยใครที่ฝ่าฝืนกฎข้อนี้จะต้องถูกปรับครั้งละ 5,000 ยูโร

นอกจากนี้ กฎหมายจะเปิดช่องให้เมืองท่องเที่ยวต่างๆ สามารถกำหนดจำนวนคืนเข้าพักขั้นต่ำต่อครั้งได้เองด้วย

Airbnb ยังไม่มีความเห็นตอบโต้โดยตรง แต่มีแถลงการณ์ที่ระบุว่าบริษัทต้องการจะเห็นกฎหมายที่ชัดเจนและเรียบง่ายในอิตาลี

• ‘Airbnb’ เผยเทรนด์ท่องเที่ยวหลัง 2023 เน้น “ปักหลักยาว ไปเป็นครอบครัว ชอบสัมผัสธรรมชาติ”
• ‘สิงคโปร์’ ขึ้นแท่น “ราคาเช่า-ซื้อบ้าน” แพงสุดในเอเชียแปซิฟิก เฉลี่ยหลังละ 42 ล้านบาท!

ไม่ใช่แค่ฟลอเรนซ์เท่านั้นที่เริ่มกีดกันการเช่าระยะสั้น ก่อนหน้านี้ “นิวยอร์ก” ก็ออกกฎหมายฉบับหนึ่งออกมา โดยบังคับให้เจ้าของที่พักระยะสั้นต้องลงทะเบียนกับภาครัฐ เพื่อให้เจ้าหน้าที่รัฐตรวจสอบก่อนว่าที่พักอาศัยถูกต้องตามระเบียบอื่นที่เกี่ยวข้องหรือไม่

รวมถึงยังกำหนดให้เจ้าของที่พักต้องแจ้งผังห้องและรายชื่อผู้พักอาศัยทั้งหมดด้วย และทางแพลตฟอร์มกลาง เช่น Airbnb จะต้องร่วมรับผิดชอบตรวจสอบว่าข้อมูลดังกล่าวถูกต้อง มิฉะนั้นจะมีโทษปรับครั้งละ 1,500 เหรียญสหรัฐ

กฎหมายนี้อนุมัติผ่านไปเมื่อเดือนมกราคม 2023 และจะเริ่มบังคับใช้จริงเดือนกรกฎาคมนี้ แต่ระหว่างนี้มีการต่อต้านทั้งจาก Airbnb เองและกลุ่มผู้ปล่อยเช่าที่พักผ่าน Airbnb ซึ่งระบุว่า กฎหมายนี้ “เหมือนเป็นการแบนไปโดยปริยาย” เพราะทำตามได้ยากมาก ตัวอย่างเช่น การขอขึ้นทะเบียนเป็นผู้ปล่อยเช่าระยะสั้น ปัจจุบันมีเจ้าของที่ผ่านการตรวจสอบแค่ 9 ราย จากผู้ปล่อยเช่ากับ Airbnb ในนิวยอร์ก 38,500 ราย

นับเป็นปีที่ท้าทายของ Airbnb ในเมืองหลายเมืองที่เคยปล่อยเช่าได้อย่างเสรี จะเริ่มมีกฎระเบียบเข้าควบคุมมากขึ้นแล้ว

ที่มา: Reuters, New York Post

ในวิกฤตเป็นโอกาสของบางกลุ่มเสมอ “ชนินทร์ วานิชวงศ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด เปิดเผยถึงสถานการณ์ธุรกิจโรงแรมในเมืองพัทยาช่วงหลังคลายล็อกดาวน์ พบว่า โรงแรมครอสทู พัทยา โอเชียนเฟียร์ เรสซิเดนซ์ และ โรงแรม ครอสทู ไวบ์ พัทยา ซีเฟียร์ ของบริษัท มีผลประกอบการที่ดีขึ้นยิ่งกว่าช่วงก่อนล็อกดาวน์ โดยมีอัตราเข้าพักเฉลี่ย 70-80% เทียบกับช่วงก่อนล็อกดาวน์มีอัตราเข้าพักเฉลี่ย 60%

ที่เป็นเช่นนั้น ชนินทร์มองว่าเป็นเพราะกระแสการท่องเที่ยวในประเทศของคนไทย โดยพัทยาเป็นตัวเลือกอันดับ 1 เพราะใกล้กรุงเทพฯ ขับรถเพียง 2-3 ชั่วโมง และคนไทยปัจจุบันนิยมโรงแรมแบบบูทีค มีเอกลักษณ์ มีมุมสวยๆ และกิจกรรมให้ถ่ายรูป รวมถึงขนาดโรงแรมไม่ใหญ่ จำนวนไม่เกิน 300 ห้อง ทำให้การเข้าพักไม่แออัด ลดความเสี่ยงการติดเชื้อและเป็นส่วนตัวกว่า

ไม่ใช่เฉพาะโรงแรมในกลุ่มฮาบิแทท ชนินทร์กล่าวว่า โรงแรมบูทีคอื่นก็มีผลประกอบการที่ดีเช่นเดียวกัน ขณะที่โรงแรมขนาดใหญ่ เจาะตลาดกรุ๊ปทัวร์ด้วยราคาห้องพักประมาณ 1,000 บาทต่อคืน จะประสบปัญหามากกว่าเพราะขาดกรุ๊ปทัวร์ต่างประเทศ ปัจจุบันยังมีอัตราเข้าพักต่ำ บางโรงแรมลงไปอยู่ที่ 20% เท่านั้น

ครอสทู พัทยา โอเชียนเฟียร์ เรสซิเดนซ์ นั้นเป็นโรงแรมแบบพูลวิลล่าจำนวนเพียง 59 หลัง ราคาเฉลี่ย 7,000 บาทต่อคืนขึ้นไป ส่วนครอสทู ไวบ์ พัทยา ซีเฟียร์ เป็นโรงแรมขนาดเล็ก 65 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 2,500-3,000 บาทต่อคืน

สำหรับปี 2564 แม้จะมีข่าววัคซีนวิจัยสำเร็จและเริ่มใช้แล้วในต่างประเทศ แต่มองว่ากว่าที่ประเทศไทยจะเปิดให้ชาวต่างชาติเข้ามาได้เต็มที่ อย่างเร็วที่สุดคือช่วงครึ่งปีหลัง ดังนั้น จะยังคงเน้นตลาดคนไทยอย่างต่อเนื่อง

สะดุด 2 เดือนกลางปี ก่อนกลับมาเป็นปกติ

ฮาบิแทท กรุ๊ป นั้นเป็นบริษัทอสังหาฯ ที่พัฒนาโครงการเน้นการลงทุนแบบ Lifestyle Investment กล่าวคือ บริษัทพัฒนาโครงการเป็นคอนโดมิเนียมเพื่อขาย แต่จะทำสัญญาเช่าเพื่อนำมาบริหารเป็นโรงแรมทั้งโครงการ โดยให้แพ็กเกจการันตีผลตอบแทน (yield) 6% คงที่ช่วง 3 ปีแรก ส่วนปีที่ 4 เป็นต้นไป แบ่งกำไรตามจริงให้เจ้าของห้องชุด 70% และของบริษัท 30% โดยเจ้าของห้องมีสิทธิเข้าพักในห้องชุดของตน 14 วันต่อปี ขณะนี้มีโครงการที่ใช้โมเดลธุรกิจนี้ในพัทยาสะสม 6 โครงการ

ปัจจุบันมีโครงการที่เปิดบริการเป็นโรงแรมแล้วภายใต้เชนครอสทู 2 แห่ง ขณะที่ปี 2564 จะมีอีก 3 โครงการสร้างเสร็จเปิดใหม่ภายใต้เชนโรงแรมเบสท์ เวสเทิร์นกับโรงแรมวินด์ดัม ส่วนอีก 1 โครงการยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง

ด้วยโมเดลธุรกิจที่การันตียีลด์ให้ลูกค้าช่วง 3 ปีแรก ทำให้บริษัทต้องบริหารความเสี่ยงและทำกำไรให้ได้ โดยชนินทร์กล่าวว่า ปีนี้มีโรคระบาด COVID-19 ทำให้โรงแรมต้องปิดไป 2 เดือนช่วงเมษายน-พฤษภาคม’63 แต่เมื่อเปิดบริการอีกครั้ง จุดเด่นของโรงแรมที่ตรงกับความต้องการคนไทย ประกอบกับการตลาดแบบ Influencer Marketing ช่วยให้มีอัตราเข้าพักสูงยิ่งขึ้น เมื่อเฉลี่ยรวมทั้งปีแล้ว บริษัทยังมีกำไรตามปกติ สามารถจ่ายผลตอบแทนให้ลูกค้าได้

• คอนโดฯ “อินเตอร์คอนฯ หัวหิน” ขายดีสวนกระแส เศรษฐีอัดอั้นไม่ได้เที่ยวต่างประเทศ

ขณะเดียวกัน ฝั่งนักลงทุนแม้จะหดตัวไปช่วงเดือนเมษายน-พฤษภาคม’63 เช่นกัน แต่หลังจากนั้นก็เริ่มกลับมาเป็นปกติ โดยบริษัทเน้นนำเสนอการลงทุนที่ได้กำไรแน่นอน แทนที่การลงทุนในตลาดหุ้นที่ช่วงที่ผ่านมามีความผันผวนสูง
ทำให้ตลอดปี 2563 คาดว่าจะปิดยอดขายได้ที่ 1,800 ล้านบาท เติบโตขึ้นจากปีก่อน 20-30%

รอจังหวะเปิดอีก 2 โครงการพัทยา

จากการบริหารโรงแรมในพัทยาที่สามารถโชว์ผลงานสร้างความเชื่อมั่นให้นักลงทุน ทำให้บริษัทคาดหวังว่าปี 2564 จะได้เปิด 2 โครงการใหม่ในพัทยาที่เลื่อนมาจากปีนี้ โดยจะเป็นคอนโดฯ ไฮไรส์ทั้ง 2 โครงการ ที่ดินแห่งละ 5-10 ไร่ แต่ยังไม่เปิดเผยรายละเอียดทำเลและมูลค่าโครงการ

ในแง่แพ็กเกจการันตียีลด์ ชนินทร์กล่าวว่า จะพิจารณาอีกครั้งว่าจะปรับลดการการันตีสำหรับโครงการใหม่ลงหรือไม่ท่ามกลางสภาวะตลาดท่องเที่ยวที่ยังมีความเสี่ยง

“ทั้งสองแห่งพร้อมแล้ว แต่อาจจะเปิดแบบ soft launch เงียบๆ ก่อน รอจังหวะตลาดที่เหมาะสมแล้วค่อย grand opening ความเป็นไปได้คือน่าจะเป็นช่วงครึ่งปีหลัง” ชนินทร์กล่าว

คอนโดฯ กรุงเทพฯ ยังขายช้า เตรียมฉีกไปทำแนวราบ

สำหรับทำเลกรุงเทพฯ ฮาบิแททก็มีโครงการพัฒนาเช่นกัน แต่ไม่มีแพ็กเกจการันตียีลด์ จะปรับเป็นดีลพาร์ทเนอร์ JALUX จากญี่ปุ่นเข้ามาช่วยบริหารโครงการและจัดหาผู้เช่า ทำให้โครงการยังเน้นลูกค้านักลงทุน แต่จะอยู่อาศัยเองก็ได้เช่นกัน โดยบริษัทพัฒนาโครงการในตลาดกลางบนเป็นหลัก ราคาขายอยู่ในช่วง 5-10 ล้านบาท หรือเฉลี่ยไม่เกิน 2 แสนบาทต่อตร.ม.

• “ชาญอิสสระ” พลิกเกมขายคอนโดฯ “บิ๊กล็อต” อัดโปรฯ ลดสูงสุด 38% แถมรถ Audi

อย่างไรก็ตาม ชนินทร์ฉายภาพว่าตลาดคอนโดฯ ระดับกลางบนในกรุงเทพฯ เคยขึ้นไปพีคสุดคือช่วงปี 2561 ก่อนจะเริ่มผ่อนแรงลงในปี 2562 เมื่อภาครัฐบังคับใช้มาตรการเข้มงวดเกณฑ์ LTV มีผลกับลูกค้าไทย และเศรษฐกิจโลกผันผวนจากสงครามการค้าซึ่งมีผลกับลูกค้าต่างประเทศ มาถึงปี 2563 มีปัญหา COVID-19 ซ้ำเติมทำให้การขายยิ่งช้าลง ยกตัวอย่างโครงการ วาลเด้น ทองหล่อ 8 ของบริษัทซึ่งเปิดตัวปลายปี 2562 จนถึงปัจจุบันยังมียอดขายเพียง 30%

สถานการณ์ที่พลิกผันทำให้ฮาบิแททตัดสินใจขายที่ดินกลางกรุงเทพฯ ที่เก็บไว้ไปแล้ว 2 แปลง ได้แก่ ที่ดินซอยสุขุมวิท 31 เนื้อที่ราว 300 ตร.ว. และที่ดินซอยสุขุมวิท 8 เนื้อที่ราว 1 ไร่ เพื่อเบนเข็มไปลงทุนโครงการแนวราบแทน

“กำลังศึกษาโครงการแนวราบทั้งในพัทยาและกรุงเทพฯ มองว่าในกลุ่มราคา 5-15 ล้านบาทยังขายได้ แต่จะเป็นโครงการรูปแบบไหน เป็นโครงการเพื่อการลงทุนหรือไม่ คิดว่าจะสรุปได้ภายในครึ่งปีแรก 2564” ชนินทร์กล่าว

ส่วนคอนโดฯ กรุงเทพฯ ที่เปิดไปแล้วคงยังไม่เปิดตัวเพิ่มเร็วๆ นี้ เพราะตลาดน่าจะใช้เวลาดูดซับอีก 1-2 ปี น่าจะกลับมาบูมได้อย่างเร็วที่สุดต้องรอปี 2565

CBRE ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ค้นข้อมูลจาก สำนักบริหารแรงงานต่างด้าว อ้างอิงจากจำนวนใบอนุญาตทำงานในไทยพบว่า สัญชาติของ expat ที่มีมากที่สุดในไทยยังคงเป็น “ชาวญี่ปุ่น” มีทั้งหมด 28,560 คน ณ สิ้นไตรมาส 3/63 คิดเป็นสัดส่วน 18%

แต่เทรนด์การเติบโตได้เปลี่ยนแปลงไป โดยนับจากปี 2558 จนถึงไตรมาส 3/63 จำนวนชาวญี่ปุ่นในไทยลดลงไปแล้ว 22% จากที่เคยไปพีคที่สุดในปี 2558 ด้วยจำนวนคน 36,666 คน

สวนทางกับ “ชาวฟิลิปปินส์” และ “ชาวจีน” ที่เข้ามาทำงานในไทยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ปัจจุบันมีชาวฟิลิปปินส์ขอใบอนุญาตทำงานในไทย 18,472 คน เพิ่มขึ้น 38% ในช่วงปี 2558-สิ้นไตรมาส 3/63 และชาวจีนปัจจุบันมีอยู่ 25,811 คน เพิ่มขึ้น 31% คิดตามช่วงเวลาเดียวกัน

“รัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ” หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ CBRE ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า เนื่องจากชาวญี่ปุ่นในไทยส่วนใหญ่จะทำงานเกี่ยวกับภาคการผลิต ส่งออก ค้าปลีก ยานยนต์ ฯลฯ มีการเข้ามาตั้งโรงงานและส่งบุคลากรมาทำงานมานาน จนปัจจุบันสามารถฝึกชาวไทยให้มีประสิทธิภาพทำงานแทนชาวต่างชาติได้แล้ว รวมถึงค่าแรงชาวไทยที่สูงขึ้นจนโรงงานบางส่วนย้ายฐานผลิตไปเวียดนามและกัมพูชา จึงส่งผลให้ชาวญี่ปุ่นเข้ามาทำงานระยะยาวในไทยลดลง

ในทางกลับกัน ชาวจีนเข้ามาทำงานในไทยมากขึ้น เพราะปัญหาสงครามการค้าทำให้บริษัทจีนย้ายฐานผลิตออกนอกประเทศเพื่อเลี่ยงกำแพงภาษีของสหรัฐฯ โดยมีประเทศอาเซียนเป็นหนึ่งในจุดหมายสำคัญ ทำให้ชาวจีนส่วนใหญ่เข้ามาแทนที่ในภาคการผลิต ส่งออก ค้าปลีก และยานยนต์

ส่วนชาวฟิลิปปินส์นั้นส่วนใหญ่จะเข้ามาทำงานภาคการศึกษาของไทย ด้วยเทรนด์โรงเรียนนานาชาติและโรงเรียนสองภาษาที่เป็นกระแสในกรุงเทพฯ และชาวฟิลิปปินส์มีความเชี่ยวชาญภาษาอังกฤษแต่ค่าแรงต่ำกว่าชาวอเมริกัน ยุโรป หรือออสเตรเลีย ทำให้โรงเรียนนิยมจ้างงานชาวฟิลิปปินส์มากขึ้น

คอนโดฯ ปล่อยเช่าต่างชาติเปลี่ยนทำเลที่น่าสนใจ

ข้อมูลเหล่านี้จะมีผลกระทบต่อธุรกิจเกี่ยวเนื่องที่พึ่งพิงลูกค้า expat เพราะคนแต่ละสัญชาติมีพฤติกรรมการบริโภคที่ต่างกัน ในแง่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ CBRE เชี่ยวชาญ มองว่าจะทำให้เกิดผลบวกกับทำเลที่ชาวจีนและชาวฟิลิปปินส์นิยมอยู่อาศัย

• คอนโดฯ กลางเมืองดัมพ์ราคาปล่อยเช่า 30-40% ลูกค้าต่างชาติลดฮวบจากพิษ COVID-19

โดยปัจจุบันชาวจีนนิยมอาศัยอยู่ในย่านพระราม 9-รัชดาภิเษก เนื่องจากเป็นย่านใกล้สถานทูตจีน ทำให้มีแหล่งร้านค้า ร้านอาหารจีนและยังใกล้สถานีรถไฟฟ้าทำให้เดินทางสะดวก

ด้านชาวฟิลิปปินส์จะนิยมอาศัยในย่านอ่อนนุช เนื่องจากค่าเช่าต่ำกว่าพื้นที่สุขุมวิทตอนต้นและตอนกลาง แต่ยังอยู่บนแนวเส้นทาง BTS สายสีเขียวเช่นกัน จึงเดินทางไปทำงานสะดวก ยกตัวอย่างความต่างของราคาเช่าสถานีเอกมัยจะสูงกว่าสถานีพระโขนงถึง 15% แม้ว่าจะห่างกันเพียงสถานีเดียวก็ตาม ทำให้เป็นตัวเลือกที่คุ้มค่ากว่า

ดังนั้น จะเห็นได้ว่าคอนโดฯ ที่ไม่ได้อยู่ใจกลางซีบีดี แต่เป็นส่วนขยายของซีบีดีอย่างพระราม 9-รัชดาและพระโขนง-อ่อนนุชน่าจะได้รับความนิยมสูงขึ้นเรื่อยๆ เป็นปัจจัยให้นักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่าที่พักชาวต่างชาติควรนำไปพิจารณา