คอนโดฯ ใจกลางเมืองย่านสุขุมวิทตอนต้น สาทร หลังสวน อ่วมหนักจากพิษ COVID-19 ต้องดัมพ์ราคาปล่อยเช่าลง 30-40% หลังจากผู้เช่าหลักทั้ง expat คนทำงานชาวต่างชาติและกลุ่มนักท่องเที่ยวหายไปจากตลาด นักลงทุนส่วนใหญ่เบรกซื้อคอนโดฯ กลางเมือง ขณะที่บางส่วนคว้าโอกาสช้อนซื้อรอราคาดีดกลับ คาดต้องใช้เวลาฟื้นตัวอย่างน้อย 6 เดือนหลังเปิดประเทศกว่าจะกลับเป็นปกติ
ชาวต่างชาติหายจากเมืองไทยไม่ได้กระทบแค่โรงแรม แต่ยังกระทบกลุ่มคอนโดมิเนียมปล่อยเช่าใจกลางกรุงเทพฯ ด้วย Positioning พูดคุยกับ “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นถึงตลาดคอนโดฯ ปล่อยเช่าในย่านกลางเมือง เช่น สุขุมวิทตอนต้น กำลังเผชิญภาวะราคาตกชั่วคราวอย่างน้อย 30-40% ตามราคาตั้ง แต่ราคาหลังเจรจาต่อรองอาจจะลงไปมากกว่านี้อีก
สาเหตุเป็นดังที่ทราบกันดีว่าวิกฤต COVID-19 ทำให้ชาวต่างชาติกลุ่ม expat จำนวนมากกลับประเทศบ้านเกิด
และขาดนักท่องเที่ยวต่างชาติซึ่งมักจะมาเช่าห้องรายวันผ่าน Airbnb โดยที่ชาวต่างชาติเหล่านี้คือกลุ่มเป้าหมายหลักของคอนโดฯ โซนกลางเมือง แถมยังมีกลุ่มโรงแรมที่หันมาทำตลาดเช่ารายเดือนเพิ่มซัพพลายในตลาดอีก ทำให้ปัจจุบันคอนโดฯ ต้องหาทางรอดด้วยการลดราคามาจับตลาดคนไทยแทน
จากการสำรวจประกาศให้เช่าคอนโดฯ ใน DDproperty พบว่า คอนโดฯ ปล่อยเช่าย่านสุขุมวิทตอนต้น สาทร หลังสวน ขณะนี้ส่วนใหญ่ตั้งราคากันตั้งแต่ 450-850 บาทต่อตร.ม. ถ้าเทียบกับข้อมูลจาก พรีโม เซอร์วิส เซอร์ลูชัน บริษัทนายหน้าอสังหาฯ เมื่อปี 2562 คอนโดฯ ย่านสุุขุมวิทตอนต้นทำราคาได้ระหว่าง 700-1,000 บาทต่อตร.ม. หรือถ้าเทียบห้องชุดไทป์เดียวกันในคอนโดฯ แห่งเดียวกัน ยกตัวอย่างห้องชุดพื้นที่ใช้สอย 33 ตร.ม. ในคอนโดฯ แห่งหนึ่งย่านสาทร เคยปล่อยเช่าที่ 20,000 บาทต่อเดือน ขณะนี้ลดเหลือ 16,000 บาทต่อเดือน
อย่างไรก็ตาม บางห้องชุดหรือคอนโดฯ บางแห่งก็ยังตั้งราคา 900-1,000 บาทต่อตร.ม.ได้ในปัจจุบัน สังเกตว่าจะเป็นกลุ่มคอนโดฯ ลักชัวรีที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่ หรืออยู่ในโลเคชันที่ดีมาก ติดรถไฟฟ้า
“พีระพงศ์ จรูญเอก” ซีอีโอ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ให้ความเห็นในทางเดียวกันว่า ตลาดปล่อยเช่าย่านกลางเมืองกำลังประสบปัญหา และดูเหมือนจะขยายวงมาถึงพระโขนง-อ่อนนุชซึ่งระยะหลังเริ่มเป็นถิ่นที่อยู่ของชาวต่างชาติแล้วเช่นกัน ทำให้คอนโดฯ ย่านอ่อนนุชมีการลดราคาเช่าลงมาถึง 10,000 บาทต่อเดือนสำหรับห้อง 1 ห้องนอน เทียบกับปกติถ้าจะหาคอนโดฯ เช่าราคานี้ต้องยอมขยับออกไปถึงอุดมสุข-บางนา-แบริ่ง
รออย่างน้อย 6 เดือนหลังเปิดประเทศ
ด้าน “นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า คอนโดฯ กลางเมืองบางส่วนมีการลดราคาปล่อยเช่าจริง แต่ตอบยากว่าลดลงมากน้อยแค่ไหน เพราะขึ้นอยู่กับเจ้าของห้องชุดแต่ละรายมีความจำเป็นไม่เท่ากัน บางรายที่ถือหลายห้องและลงทุนด้วยเงินกู้ธนาคาร อาจจะต้องยอมลดราคามากกว่าเพื่ออย่างน้อยได้มี “เงินค่าเช่าโปะค่างวดผ่อนบ้าน”
“หลังจากนี้ถ้าเปิดประเทศได้แล้วก็คงไม่กลับมาเป็นปกติทันที เพราะต้องรอให้เศรษฐกิจฟื้นตัว มีการจ้างงาน มีการดึงคนทำงานต่างชาติกลับมาทำงานในประเทศใหม่ มีนักท่องเที่ยวกลับมาท่องเที่ยวเป็นปกติก่อน คิดว่าอย่างน้อยหลังเริ่มเปิดพรมแดน 6 เดือนถึงน่าจะเริ่มเห็นภาพตลาดเช่ากลับไปเป็นปกติ” นลินรัตน์กล่าว
นักลงทุนคอนโดฯ ยิ่งลดลง
สภาวะตลาดแบบนี้ย่อมส่งผลต่อนักลงทุนคอนโดฯ อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ จากเดิมนักลงทุนปล่อยเช่าเริ่มซบเซาลงตั้งแต่ปีก่อนอยู่แล้ว เมื่อเผชิญสถานการณ์นี้ นลินรัตน์มองว่า น่าจะเหลือนักลงทุนเพียง 3 ใน 10 ที่ตัดสินใจซื้อคอนโดฯ ช่วงนี้ โดยเป็นกลุ่มที่รับความเสี่ยงซื้อในภาวะตลาดซบเซาเพราะราคาที่ลดลงมา 10-15% จากช่วงต้นปี ทำให้มีโอกาสดีในการเก็งกำไรอนาคต
ด้านมุมมองนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไตรเตชะกล่าวว่า ช่วงต้นปีนักลงทุนมีอยู่ประมาณ 15% ของผู้ซื้อทั้งหมด แต่ปัจจุบันยิ่งลดลงไปเหลือเพียง 5% เท่านั้น ทำให้บริษัทมีการปรับสินค้ากลางเมืองบางโครงการ คือ ศุภาลัย ไอคอน สาทร ให้มีห้องชุดแบบ 2 ห้องนอนเป็นสัดส่วนมากขึ้นกว่าเดิม เนื่องจากต้องหันมาเน้นผู้ซื้ออยู่เอง ซึ่งกลุ่มลูกค้าไฮเอนด์เช่นนี้ยินดีจ่ายเพิ่มเพื่อให้ได้ห้องชุดขนาดใหญ่ขึ้น จากปกติ 1 ห้องนอนราคาห้องละ 7-8 ล้านบาท ถ้าขยับเป็น 2 ห้องนอนราคาเพิ่มเป็น 10 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ไตรเตชะกล่าวว่า กลุ่มผู้ซื้อลงทุนเป็นกลุ่มที่โยกย้ายการลงทุนเพื่อหาผลตอบแทนสูงสุด ถ้าหากตลาดกลับมาฟื้นตัวก็จะกลับมาซื้อทันที
สำหรับตลาดปล่อยเช่าคอนโดฯ ที่เน้นผู้เช่าคนไทย นลินรัตน์มองว่ามีผลกระทบน้อยกว่า แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจ อาจจะมีการต่อรองราคาค่าเช่า แนะนำเจ้าของห้องชุดอาจยอมลดราคาบ้าง หรือให้สิ่งที่เป็นมูลค่าเพิ่มบางอย่างเพื่อคงค่าเช่าไว้ในระดับเดิมได้ เช่น บริการแม่บ้านฟรีทุกเดือน เฟอร์นิเจอร์ชิ้นใหม่ เพราะนาทีนี้ การดึงลูกค้าเก่าให้ต่อสัญญาให้ได้เป็นสิ่งที่สำคัญที่สุด
