ในวิกฤตมีโอกาส! “เสนา” เปิดกลยุทธ์ใหม่ผนึกพันธมิตรฮันคิว ฮันชิน “เทกโอเวอร์” คอนโดฯ ที่ไปต่อไม่ได้ ลดความเสี่ยง ลดระยะเวลาพัฒนาโครงการ ชี้ปีนี้คอนโดฯ มากถึง 70% หยุดการขาย เป็นโอกาสในการซื้อกิจการ เทกโอเวอร์มาแล้ว 3 แห่ง ย่านเจริญนคร รัตนาธิเบศร์ และเตาปูน มีเป้าซื้อต่ออีก 3 แห่ง งบลงทุนรวมมากกว่า 4,000 ล้านบาท
“ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดกลยุทธ์ใหม่ของบริษัทปีนี้ มีการ “เทกโอเวอร์” คอนโดมิเนียมหลายแห่งเพื่อนำมาพัฒนาต่อ โดยยินดีรับซื้อทั้งโครงการที่วางแบบแล้ว ผ่าน EIA แล้ว จนถึงระยะก่อสร้างแล้ว แต่เสนาฯ จะดูความเหมาะสมในการทำราคาขาย เป็นโครงการที่น่าสนใจ สามารถปรับแบบให้เข้ากับ DNA ของเสนาฯ
ขณะนี้บริษัทซื้อกิจการไปแล้ว 3 โครงการ มูลค่าลงทุนกว่า 2,000 ล้านบาท ทั้งหมดจะนำมารีแบรนด์ใหม่ภายใต้แบรนด์ “Flexi” (เฟล็กซี่) เน้นจับกลุ่มคนรุ่นใหม่วัยสร้างตัว มีทำเลที่จะเปิดขาย ดังนี้
1.ธนบุรี-เจริญนคร ราคาเริ่ม 2.19 ล้านบาท พร้อมอยู่ธันวาคม 2564 (เทกโอเวอร์จากโครงการ Hype สาทร-ธนบุรี ของภัทรนันท์ แอสเซท)
2.รัตนาธิเบศร์ ราคาเริ่ม 1.89 ล้านบาท มีห้องฟังก์ชันพิเศษเพดานสูง 3.6 เมตร
3.เตาปูน (ยังไม่เปิดเผยรายละเอียด แต่แบรนด์ Flexi ราคาเริ่มต้นจะไม่เกิน 2.5 ล้านบาท)
ขณะที่ไตรมาส 4 คาดว่าจะสามารถซื้อกิจการได้อีก 3 โครงการ ใช้งบลงทุนอีกประมาณ 2,000 ล้านบาท รวมแล้วทั้งปีใช้งบเทกโอเวอร์กว่า 4,000 ล้านบาท
พันธมิตรญี่ปุ่นสร้างความแข็งแกร่ง
ดร.เกษรากล่าวว่า การเทกโอเวอร์โครงการถือเป็นข้อดีในระยะนี้ เพราะลดความเสี่ยงในการทำงาน เช่น หากเข้าซื้อโครงการที่ผ่าน EIA แล้ว จะไม่ต้องกังวลกับการยื่น EIA ให้ผ่านอีก รวมถึงลดระยะเวลาการรับรู้รายได้ จากเดิมต้องรอหลายปีกว่าที่โครงการจะสร้างเสร็จ
โดยเสนาฯ เข้าซื้อกิจการทั้งหมดด้วย “เงินสด” ซึ่งต้องขอบคุณพันธมิตรญี่ปุ่น “ฮันคิว ฮันชิน” ที่แข็งแกร่งทางการเงินและมีวิสัยทัศน์ตรงกัน เนื่องจากฮันคิวใช้กลยุทธ์ซื้อโครงการอยู่แล้วในญี่ปุ่น รวมถึงพันธมิตรธนาคารที่อนุมัติวงเงินเพิ่มเติมให้ ทั้งนี้ ยืนยันว่ากระแสเงินสดของเสนาฯ ยังมีเพียงพอ และไม่ทำให้อัตราหนี้สินต่อทุนเพิ่มขึ้นมากนัก
ด้านการลดต้นทุนเทียบกับการซื้อที่ดินเปล่า ดร.เกษรากล่าวว่าประเมินในภาพรวมได้ยาก เพราะราคาเข้าซื้อของแต่ละโครงการไม่เท่ากัน แต่ทุกโครงการถือว่าลดต้นทุนได้มากกว่าการพัฒนาตั้งแต่เป็นที่ดินเปล่า
อย่างไรก็ตาม มองว่าการลดต้นทุนไม่ใช่จุดสำคัญ สิ่งสำคัญคือโครงการที่ซื้อมาต้องทำราคาได้ดีที่สุดในย่านนั้นๆ เพื่อจูงใจผู้ซื้อ และทำให้ผู้ซื้อกู้สินเชื่อบ้านผ่าน ท่ามกลางความยากลำบากในการกู้ยุคนี้ที่ทำให้รีเจ็กต์เรตพุ่งไปกว่า 50% แล้ว
ปี’64 คอนโดฯ หยุดขายถึง 70%
โอกาสในการเข้าซื้อของเสนาฯ มีสูงมาก โดยดร.เกษราอ้างอิงข้อมูลจาก AREA พบว่า ณ ครึ่งปีแรกของปี 2564 มีคอนโดมิเนียมหยุดการขายไปถึง 70% ของตลาดรวม ยูนิตส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มราคา 1-3 ล้านบาท
“คนที่ปล่อยขายโครงการ บางทีเขาอาจจะไม่ได้ลำบากเรื่องเงินนะ แต่เขาอาจจะไม่อยากทำต่อแล้ว ไม่อยากอยู่ในธุรกิจนี้แล้วก็ได้” ดร.เกษรากล่าว พร้อมย้ำว่าเสนาฯ ยังเปิดรับซื้อต่อเนื่อง เจ้าของโครงการอื่นๆ ที่สนใจสามารถติดต่อเสนอขายได้
