IMF ได้ออกคาดการณ์เศรษฐกิจล่าสุดฉบับเดือนเมษายน โดยมองว่าเศรษฐกิจโลกนั้นจะเติบโตเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากคาดการณ์เดิม ซึ่งได้ปัจจัยบวกจากเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกา หรือแม้แต่ประเทศกำลังพัฒนาที่ยังเติบโตแข็งแกร่ง อย่างไรก็ดีก็ได้เตือนถึงเรื่องปัจจัยเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นด้วย

สำหรับเศรษฐกิจโลก IMF ได้คาดการณ์ว่าจะเติบโตอยู่ที่ 3.2% ในปีนี้ ซึ่งดีกว่าคาดการณ์เดิมเมื่อเดือนมกราคมที่ผ่านมา โดยได้ปัจจัยบวกจากการเติบโตเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากกลุ่มประเทศพัฒนาแล้วซึ่งอยูที่ 1.8% ขณะเดียวกันก็ปรับคาดการณ์ของกลุ่มประเทศกำลังพัฒนาเหลือเติบโตแค่ 4.2% ในปีนี้

นอกจากนี้ IMF ยังมองว่าเศรษฐกิจโลกถือว่ามีความยืดหยุ่น แม้ว่าโลกจะอยู่ในสภาวะดอกเบี้ยสูงจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางประเทศต่างๆ นอกจากนี้ชื่นชมว่าธนาคารกลางทั่วโลกได้ต่อสู้กับสภาวะเงินเฟ้อได้ถูกทางแล้ว

IMF ยังคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกาจะเติบโตได้มากถึง 2.7% ในปีนี้ ขณะที่จีนคาดว่าจะเติบโตที่ 4.6% ขณะที่อินเดียคาดว่าจะเติบโตได้ 6.8% ยกเว้นในส่วนของยูโรโซนที่ปรับประมาณการลดลง เนื่องจากราคาพลังงานที่สูงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาได้สร้างผลกระทบต่อเศรษฐกิจยุโรปอย่างมาก

ในส่วนเศรษฐกิจไทยนั้น IMF คาดว่า GDP ของไทยจะเติบโต 2.7% ในปีนี้ และคาดว่าจะเติบโต 2.9% ในปี 2025 ขณะที่เงินเฟ้อของไทยในปีนี้คาดว่าจะอยู่ที่ 0.7%

ทางด้านของความเสี่ยงเศรษฐกิจโลก IMF ยังมองถึงความเสี่ยงจากสภาวะเงินเฟ้อที่ยังสูง แต่ก็ทยอยลดลงจากราคาพลังงานและอาหารลดลง รวมถึง Supply Chain ทั่วโลกกลับมาสู่สภาวะปกติมากขึ้น คาดว่าทั่วโลกนั้นตัวเลขดังกล่าวจะอยู่ที่ 5.9% ในปีนี้ และ 4.5% ในปี 2025

ในเรื่องอื่นๆ นั้น IMF ยังกังวลถึงความเสี่ยงระยะสั้นคือ ต้นทุนการเงินที่สูง การถอนมาตรการสนับสนุนทางเศรษฐกิจทำให้ส่งผลต่อการเติบโตของเศรษฐกิจ ขณะที่ความเสี่ยงระยะกลางนั้น ด้านผลิตภาพ (Productivity) ถือว่าต่ำสุดในรอบหลายสิบปี และยังกังวลถึงเรื่องของความตึงเครียดทางการค้าที่เพิ่มมากขึ้นทั่วโลก

และยังรวมถึงปัญหาด้านอสังหาริมทรัพย์ในจีน การแข่งขันทางด้านเศรษฐกิจระหว่างสหรัฐอเมริกากับจีนที่ส่งผลทำให้เกิดการแบ่งแยกทางเศรษฐกิจระหว่างกัน ซึ่งเพิ่มความเสี่ยงต่อเศรษฐกิจโลก

1. “ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 สำหรับอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท”

การปรับปรุงมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย ปี 2567 โดยลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จากร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 0.01 และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ จากร้อยละ 1 เหลือร้อยละ 0.01 เฉพาะที่จดทะเบียนโอนในคราวเดียวกัน สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ อาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือบ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว หรือห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด โดยมีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา โดยไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน ทั้งนี้ สำหรับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย โดยให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่กฎหมายได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2567

2. “ปลูกสร้างบ้านขอลดหย่อนภาษีได้ ‘ล้านละหมื่น’ รวมไม่เกิน 1 แสนบาท”

มาตรการลดหย่อนกาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้าน กำหนดให้บุคคลธรรมดา (ไม่รวมถึงห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มีใช่นิติบุคคล) หักลดหย่อนค่าจ้างก่อสร้างบ้านให้แก่ผู้รับจ้างซึ่งเป็นผู้ประกอบการจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับการจ่ายค่าจ้างตามสัญญาจ้างตั้งแต่วันนี้ (9 เมษายน 2567) ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 โดยให้หักลดหย่อนภาษีได้ 1 หมื่นบาทต่อทุกจำนวนค่าก่อสร้าง 1 ล้านบาท ตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่รวมกันแล้วไม่เกิน 1 แสนบาท เฉพาะค่าจ้างก่อสร้างบ้านไม่เกิน 1 หลัง ในปีภาษีที่ก่อสร้างบ้านเสร็จตามสัญญาจ้างที่ได้กระทำขึ้นและเริ่มดำเนินการก่อสร้างตั้งแต่วันนี้ (9 เมษายน 2567) ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 และได้เสียอากรแสตมป์โดยวิธีการชำระอากรเป็นตัวเงินผ่านระบบเครือข่ายอินเทอร์เน็ต

3. “โครงการ Happy Home สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท กู้ ธอส. ดอกเบี้ยต่ำ 3% นาน 5 ปี”

โครงการสินเชื่อบ้าน Happy Home วงเงินโครงการ 20,000 ล้านบาท โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) สนับสนุนสินเชื่อให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เพื่อซื้อที่ดินพร้อมอาคาร หรือห้องชุด ปลูกสร้างอาคารหรือซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างอาคาร และเพื่อซื้ออุปกรณ์หรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกี่ยวเนื่องเพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัย อัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 3 ต่อปี เป็นระยะเวลา 5 ปี วงเงินต่อรายสูงสุดไม่เกิน 3,000,000 บาท ระยะเวลากู้สูงสุดไม่เกิน 40 ปี โดยประชาชนที่สนใจเข้าร่วมโครงการสามารถยื่นคำขอกู้กับ ธอส. ได้ตั้งแต่วันนี้ถึงวันที่ 30 ธันวาคม 2568 หรือจนกว่า ธอส. ให้สินเชื่อเต็มตามกรอบวงเงินของโครงการ

4. “โครงการ Happy Life สำหรับบ้านราคา 2.5 ล้านบาทขึ้นไป กู้ ธอส. ดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.98% ช่วง 3 ปีแรก”

โครงการสินเชื่อบ้าน Happy Life วงเงินโครงการ 10,000 ล้านบาท โดย ธอส. สนับสนุนสินเชื่อให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เพื่อซื้อที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ปลูกสร้างอาคารหรือซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างอาคาร เพื่อต่อเติม ขยาย หรือซ่อมแซมอาคาร หรือไถ่ถอนจำนองจากสถาบันการเงินอื่น อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ที่ร้อยละ 2.98 ต่อปี วงเงินต่อรายตั้งแต่ 2,500,000 บาทขึ้นไป โดยประชาชนที่สนใจเข้าร่วมโครงการสามารถยื่นคำขอกู้กับ ธอส. ได้ตั้งแต่วันนี้เป็นต้นไป หรือจนกว่า ธอส. ให้สินเชื่อเต็มตามกรอบวงเงินของโครงการ

5. “บ้าน BOI ขยับเพดานราคาขึ้นเป็น 1.5 ล้านบาท”

การให้การส่งเสริมกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย (โครงการบ้าน BOI) คณะกรรมการสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนให้ออกประกาศที่ ส. 1/2567 ลงวันที่ 15 มีนาคม 2567 ให้สิทธิ์ประโยชน์ทางภาษีแก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลเป็นระยะเวลา 3 ปี ในวงเงินไม่เกินร้อยละ 100 ของเงินลงทุน (ไม่รวมค่าที่ดินและทุนหมุนเวียน) สำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไข เช่น 1) ที่อยู่อาศัยที่ขอรับการส่งเสริม กรณีอาคารชุดต้องมีพื้นที่ใช้สอยไม่น้อยกว่า 24 ตารางเมตร และกรณีบ้านเดี่ยวหรือบ้านแถว ต้องมีพื้นที่ใช้สอยไม่น้อยกว่า 70 ตารางเมตร 2) การก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ขอรับการส่งเสริมต้องจำหน่ายให้บุคคลธรรมดาเท่านั้น โดยก่อสร้างที่อยู่อาศัย (รวมค่าที่ดิน) ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท 3) ต้องมีที่อยู่อาศัยตามเงื่อนไขที่กำหนดไม่น้อยกว่าร้อยละ 80 ของที่อยู่อาศัยทั้งโครงการ 4) มีแผนผังและแบบแปลนที่ได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการ และได้รับการอนุญาตก่อสร้างอาคารตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารหรือกฎหมายที่เกี่ยวข้อง 5) ต้องยื่นขอรับการส่งเสริมภายในวันทำการสุดท้ายของปี 2568 เป็นต้น

ก๊อกสอง…รอมาตรการดึงชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ ไทย

โฆษกกระทรวงการคลังกล่าวเพิ่มเติมว่า มาตรการตังกล่าวข้างต้นช่วยจะช่วยส่งเสริมให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง และช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งห่วงโซ่อุปทานการผลิต (Supply Chain) ส่งเสริมการลงทุนภายในประเทศ อันจะก่อให้เกิดการจ้างงาน การผลิต รวมถึงอาจก่อให้เกิดการถ่ายทอดเทคโนโลยี ซึ่งจะส่งผลดีต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจในภาพรวม

อย่างไรก็ดี นอกเหนือจากมาตรการกระตุ้นผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวแล้ว ยังมีประเด็นการพิจารณาทบทวนหลักเกณฑ์และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ซึ่งมีความสำคัญและเกี่ยวข้องกับวิสัยทัศน์ Thailand Vision ในการยกระดับประเทศไทยสู่ศูนย์กลางเมืองแห่งอุตสาหกรรมระดับโลกที่มีเป้าหมายในการดึงดูดนักลงทุนและผู้มีความเชี่ยวชาญพิเศษที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมแห่งอนาคตให้มาลงทุนในประเทศไทย รวมถึงการปรับกระบวนการทางกฎหมายที่เป็นอุปสรรคในการถือครองทรัพย์สิน ดังนั้น คณะรัฐมนตรีจึงได้มอบหมายหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น กระทรวงยุติธรรม กระทรวงมหาดไทย เป็นต้น ไปดำเนินการพิจารณาศึกษาความเป็นไปได้ในการดำเนินการซึ่งจะได้นำเสนอกลับมาให้คณะรัฐมนตรีพิจารณาอีกครั้งหนึ่ง

เสนาฯ มองขยายเพดาน 7 ล้านกระตุ้นได้ 80% ของตลาด

“ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นว่า มาตรการที่ ครม. มีมติเห็นชอบจะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯ ได้กว้างกว่าเดิมมาก

ยกตัวอย่างเช่น การขยายเพดานลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองได้สูงสุด 7 ล้านบาท จะทำให้ครอบคลุมได้ถึง 80% ของตลาดอสังหาฯ จากเดิมที่เคยมีมาตรการเฉพาะบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทซึ่งครอบคลุมเพียง 40% ของตลาดอสังหาฯ เชื่อว่ามาตรการใหม่ที่ขยายเพดานราคาขึ้นจะช่วยกระตุ้นการระบายสต็อกที่อยู่อาศัยทั้งตลาดได้ดีขึ้น

รวมถึงโครงการสินเชื่อบ้าน Happy Home ของ ธอส. ก็เช่นกัน เมื่อขยับเพดานราคาวงเงินกู้เป็น 3 ล้านบาทจึงครอบคลุมได้ถึง 40% ของตลาด จากเดิมที่โครงการบ้านล้านหลังดอกเบี้ยต่ำของ ธอส. เคยให้กู้เฉพาะบ้านราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทซึ่งคิดเป็นเพียง 10% ของตลาดรวม โครงการนี้จึงช่วยครอบคลุมตลาดได้ดีขึ้นและได้ประโยชน์กับผู้ซื้อกลุ่มใหญ่ที่มักจะซื้อบ้านราคา 2-3 ล้านบาทอยู่แล้ว

ขณะที่โครงการบ้าน BOI ซึ่งเคยกำหนดเพดานราคา 1.2 ล้านบาท ขยับเป็น 1.5 ล้านบาท ทำให้โอกาสเป็นไปได้ที่จะสร้างโครงการในกลุ่มราคา BOI สูงขึ้น สำหรับเสนาฯ เองมีโครงการในมือที่พร้อมจะยื่นขอเป็นโครงการบ้าน BOI อยู่แล้ว 9 โครงการ โดย 3 โครงการอยู่ในเขตกรุงเทพฯ และ 6 โครงการในเขตปริมณฑล

มุมมองเศรษฐกิจโลกนั้น SCB EIC คาดการณ์ว่ามีแนวโน้มเติบโตใกล้เคียงปีก่อนที่ 2.6% ซึ่งมุมมองปรับดีขึ้นจากแรงส่งจากช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2023 และกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่ยังขยายตัวได้ดีในช่วงต้นปีนี้ รวมถึงเศรษฐกิจโลกได้รับแรงสนับสนุนจากการค้าโลกที่มีแนวโน้มปรับดีขึ้นและอัตราเงินเฟ้อโลกที่ชะลอตัวลง แต่ยังมีแรงกดดันจากผลกระทบของภาวะดอกเบี้ยสูง ความขัดแย้งต่างๆ อยู่

นอกจากนี้ SCB EIC ยังมองว่าธนาคารกลางหลายแห่งของประเทศพัฒนาแล้ว จะเริ่มปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง ซึ่งส่งผลดีต่อเศรษฐกิจโลก

สำหรับมุมมองต่อเศรษฐกิจไทย SCB EIC ได้ปรับลดประมาณการเศรษฐกิจปี 2024 เหลือ 2.7% (จากเดิม 3%) แม้ภาพรวมเศรษฐกิจไทยในปีนี้ จะยังมีแนวโน้มฟื้นตัวต่อเนื่องได้ จากแรงขับเคลื่อนของการท่องเที่ยวและภาคบริการรวมถึงเศรษฐกิจด้านอุปสงค์อื่นที่กลับมาขยายตัวเร่งขึ้นในหลายองค์ประกอบ โดยเฉพาะการส่งออกและการลงทุนภาคเอกชนที่มีแนวโน้มดีขึ้น

อย่างไรก็ดี SCB EIC มองว่าแรงส่งภาครัฐจะยังหดตัวต่อเนื่องในไตรมาสแรกจากความล่าช้าของการประกาศใช้ พ.ร.บ. งบประมาณฯ ปี 2567 รวมถึงปัญหาสินค้าคงคลังสะสมสูงจากปีก่อนจะยังไม่สามารถคลี่คลายได้เร็ว ซึ่งสาเหตุหนึ่งมาจากปัญหาเชิงโครงสร้างในภาคการผลิตไทย โดยเฉพาะภาคการส่งออกไทยที่สูญเสียความสามารถในการแข่งขัน จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ภาคอุตสาหกรรมไทยจะยังฟื้นช้าต่อเนื่องมาในปีนี้

สมประวิณ มันประเสริฐ รองผู้จัดการใหญ่ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มงาน Economic Intelligence Center (EIC) และรองผู้จัดการใหญ่ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มงานกลยุทธ์องค์กร ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB) ได้กล่าวถึงสภาวะเศรษฐกิจไทยนั้นเหมือนจะดี และเห็นสัญญาณที่ไม่ดีตั้งแต่ไตรมาส 3 ของปี 2023 ที่ผ่านมา และเขายังกล่าวว่าการเติบโตของเศรษฐกิจไทยนั้นฟื้นตัวช้าในกลุ่มรั้งท้ายของโลก ซึ่งอันดับของไทยอยู่ที่อันดับ 162 ซึ่งแย่ลงกว่าเดิม จากปีก่อนหน้าอยู่ที่อันดับ 155

ขณะเดียวกัน สมประวิณ เชื่อว่า การที่ กนง.จะตัดสินใจปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ไม่ได้มาจากปัจจัยเรื่องเงินเฟ้อเป็นสำคัญ แต่น่าจะมาจากภาวะเศรษฐกิจไทยในระยะยาวที่ยังต้องเผชิญกับปัญหาในเชิงโครงสร้าง ซึ่งเป็นปัญหาที่สะสมมานาน โดยชี้ถึงสาเหตุสำคัญมาจาก

• ผลิตภาพการผลิต (Total Factor Productivity) ซึ่งตัวเลขดังกล่าวของไทยต่ำลงเรื่อย ๆ ส่วนหนึ่งจากปัญหาผลิตภาพแรงงานไทยลดลงและกฎเกณฑ์ภาครัฐจำนวนมากที่เป็นอุปสรรคต่อการทำธุรกิจ
• ปัจจัยทุน (Capital) ปัจจัยดังกล่าวของไทยมีแนวโน้มลดลง ซึ่งจะเห็นได้จากสัดส่วนการลงทุนในประเทศที่ลดลงเหลือประมาณ 24% ของ GDP ในช่วง 2 ทศวรรษหลัง นอกจากนี้ความสามารถในการดึงดูดเม็ดเงินลงทุนต่างชาติ (FDI) ของไทยต่ำลงหากเทียบประเทศในภูมิภาคอาเซียน
• ปัจจัยกำลังแรงงาน (Labor) ซึ่งปัจจัยดังกล่าวมาจากการเข้าสู่สังคมสูงวัยเร็ว

SCB EIC ยังคาดว่าคณะกรรมการนโยบายการเงินของธนาคารแห่งประเทศไทยจะปรับลดอัตราดอกเบี้ยในปีนี้ 2 ครั้งในช่วงครึ่งปีแรกของปี ซึ่งจะทำให้อัตราดอกเบี้ยของไทยจะเหลือแค่ 2% เท่านั้น ซึ่งสมประวิณมองว่าอัตราดอกเบี้ยดังกล่าวสอดคล้องกับผลิตภาพการผลิตของไทย

นอกจากนี้ SCB EIC ยังมองว่าการผลิตสินค้าอุตสาหกรรมของไทยยังผูกโยงกับห่วงโซ่อุปทานเก่าอยู่มาก ขณะเดียวกันการที่เศรษฐกิจไทยเชื่อมโยงกับเศรษฐกิจจีนและห่วงโซ่การผลิตจีนมากท่ามกลางกระแสภูมิรัฐศาสตร์โลกรวมถึงความสามารถของภาคการผลิตไทยในการปรับตัวกับห่วงโซ่การผลิตโลกใหม่และรูปแบบความต้องการสินค้าในตลาดโลกที่เปลี่ยนไปได้ช้าทำให้การเพิ่มขีดความสามารถทางการแข่งขันของภาคส่งออกไทยยังทำได้ค่อนข้างจำกัด สะท้อนจากส่วนแบ่งยอดขายสินค้าส่งออกของไทยในตลาดโลกที่ยังใกล้เดิมมาตลอดทศวรรษ

SCB EIC ยังชี้ว่าไทยยังมีความจำเป็นอย่างเร่งด่วนในการยกระดับขีดความสามารถในการพัฒนาเทคโนโลยี และการบริหารจัดการห่วงโซ่อุปทานให้ยืดหยุ่นมากขึ้น เพื่อให้สามารถเชื่อมโยงและเข้าไปเป็นส่วนหนึ่งของห่วงโซ่อุปทานโลกใหม่ ซึ่งเรื่องดังกล่าวนั้นได้เกิดขึ้นแล้ว

DDproperty จัดทำสำรวจความคิดเห็นผู้บริโภคและเผยแพร่ผ่านรายงาน DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด ครึ่งปีแรกประจำปี 2567 พบว่าความเชื่อมั่นต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภคไทยลดลงทุกด้าน ดังนี้

คนอยาก “ซื้อบ้าน” ลดลงอย่างมีนัยยะ

รายงานชิ้นนี้พบว่า 44% ของผู้บริโภคมีแผน “ซื้อบ้าน” ภายใน 1 ปีข้างหน้า ตัวเลขนี้ถือว่าลดลงอย่างมีนัยยะจากการสำรวจรอบก่อนหน้าช่วงครึ่งปีหลัง 2566 ที่เคยมีสัดส่วน 53% ตัวเลขคนอยากซื้อบ้านที่ลดลงต่ำกว่าครึ่งหนึ่งเป็นภาพสะท้อนว่ากำลังซื้อผู้บริโภคยังไม่ฟื้น และภาวะเศรษฐกิจกระทบมากต่อกลุ่มผู้ซื้อระดับกลางถึงล่างซึ่งมีความเปราะบางทางการเงินสูง

สอดคล้องกับคำตอบของผู้บริโภคในอีกหัวข้อหนึ่งคือ 30% ของผู้บริโภคตอบว่าได้ตัดสินใจเลื่อนแผนซื้อบ้านออกไปก่อน เนื่องจากปัญหาทางการเงิน

เงินเก็บไม่พอ บ้านแพง ดอกเบี้ยสูง

ผู้บริโภคที่เลื่อนแผนซื้อบ้านออกไปหรือไม่มีแผนที่จะซื้อมาจากปัจจัยด้านการเข้าถึงที่อยู่อาศัย ดังนี้

• “ดอกเบี้ยสูง” – ผู้บริโภค 48% มองว่าดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูง และ 29% มองว่าอยู่ในระดับสูงมาก มีเพียง 16% ที่มองว่าดอกเบี้ยอยู่ในระดับเหมาะสม
• “เงินเก็บไม่พอ” – ในกลุ่มผู้บริโภคที่เลือกเช่าแทนการซื้อ 61% ให้เหตุผลว่าเป็นเพราะพวกเขายังไม่มีเงินเก็บพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัย
• “บ้านแพง” – ขณะที่คนที่เลือกเช่าแทนซื้อ 38% มองว่าบ้านมีราคาแพงเกินไป

ปัจจัยเหล่านี้ส่งเสริมให้คนไทยเลือกจะเช่าบ้านเพิ่มขึ้น โดยมี 14% ของผู้ตอบแบบสอบถามที่มองว่าตนจะหาเช่าบ้านใน 1 ปีข้างหน้า เพิ่มจากสัดส่วน 9% เมื่อการสำรวจรอบก่อน

อีกวิธีหนึ่งที่ผู้บริโภคใช้ในการแก้ปัญหาคือ “ลดช่วงราคาที่อยู่อาศัยที่จะซื้อลง” โดยมี 20% ของผู้ถูกสำรวจที่จะใช้แนวทางนี้ เพื่อลดความเสี่ยงในการก่อหนี้ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจซบเซา

• LWS คาดการณ์ “อสังหาฯ” ปี 2567 เปิดใหม่กระเตื้องขึ้น 3-5% ยอดโอนทรงตัวเท่าปีนี้
• “เพอร์เฟค” เปิดเฟสใหม่ “เบลล่า เดล มอนเต้ เขาใหญ่” จับกลุ่มเศรษฐีซื้อบ้านตากอากาศหลังที่ 3

ขอสินเชื่อไม่ผ่านเพราะ “รายได้ไม่มั่นคง”

อุปสรรคคนซื้อบ้านยุคนี้จึงเป็นเรื่องทางการเงินที่รุมเร้า นอกจากจะมีปัญหาจากเศรษฐกิจแล้ว ฝั่งแบงก์เองก็ระมัดระวังสูงในการอนุมัติสินเชื่อบ้าน มีการพิจารณาอย่างเข้มงวดจนทำให้อัตราลูกค้าที่ถูกปฏิเสธให้สินเชื่อสูงถึง 60-65% ของการยื่นขอกู้ทั้งหมด (ข้อมูลโดย LWS)

เหตุที่ลูกค้าขอสินเชื่อบ้านไม่ผ่านนั้น 56% เกิดจากรายได้และอาชีพไม่มั่นคง 38% มีประวัติทางการเงินไม่ดี และ 31% มีเงินดาวน์ไม่พอ

ขณะที่การช่วยเหลือจากภาครัฐผ่านมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ นั้น ผู้บริโภค 58% ต้องการมาตรการลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน 51% ต้องการมาตรการลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านทั้งที่มีอยู่แล้วและที่กู้ใหม่ และ 40% ต้องการมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง

พิมพ์นารา หิรัญกสิ หัวหน้าทีมวิจัยเศรษฐกิจ ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงสภาวะเศรษฐกิจโลกกำลังเข้าสู่สภาวะชะลอตัวตามวัฎจักร หลังจากหลายประเทศได้ใช้นโยบายเศรษฐกิจแบบผ่อนคลาย แล้วมีการปรับดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ขณะที่นโยบายการคลังของรัฐบาลการกระตุ้นเศรษฐกิจก็จะเบาลง

นอกจากนี้ยังมีการชะลอตัวของเศรษฐกิจจีน ความเสี่ยงที่จะเกิดภาวะชะงักงันทางเศรษฐกิจในยุโรป ภาวะภัยแล้งจากปรากฏการณ์เอลนีโญ สงครามรัสเซีย-ยูเครน รวมถึงความตึงเครียดในตะวันออกกลาง รวมถึงการแบ่งขั้วทางเศรษฐกิจซึ่งนำโดยสหรัฐฯ และจีน ส่งผลกระทบต่อห่วงโซ่อุปทานโลกนั้นสร้างแรงกระเพื่อมต่อการค้าและการลงทุนทั่วโลก

เศรษฐกิจสหรัฐฯ วิจัยกรุงศรีคาดว่า GDP จะเติบโต 2.1% โดยมองว่าเศรษฐกิจเติบโตไม่ร้อนแรงเหมือนเดิม แต่การจ้างงาน ค่าแรง ยังดูโอเค และหลังจากนี้เศรษฐกิจของสหรัฐฯ จะเติบโตกลับสู่ระดับปกติ นอกจากนี้ยังคาดว่าธนาคารกลางสหรัฐ (Fed) น่าจะลดดอกเบี้ยช่วงกลางปีเป็นต้นไป

สำหรับเศรษฐกิจจีน วิจัยกรุงศรีมองว่าความเสี่ยงสำคัญคือภาคอสังหาริมทรัพย์ และปัญหาเชิงโครงสร้างทำให้เศรษฐกิจชะลอตัวลง นอกจากนี้จีนยังต้องหาเครื่องยนต์ขับเคลื่อนทางเศรษฐกิจใหม่ๆ แทนการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน คาดว่าในปีนี้เศรษฐกิจจีนโตได้ 4.6%

ในส่วนของเศรษฐกิจในยูโรโซน วิจัยกรุงศรี มองว่ายังทรงๆ แม้ว่าจะรอดจากสภาวะเศรษฐกิจถดถอย แต่ในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ยังมองว่าการเติบโตยังอ่อนแอ ขณะที่ญี่ปุ่นเศรษฐกิจได้รับแรงบวกจากการเปิดประเทศแทบจะ 100% แล้ว แต่มองว่าการเพิ่มค่าแรง อาจทำให้ BoJ ปรับดอกขึ้นได้ แม้ว่าไตรมาส 4 ของปีที่ผ่านมาเศรษฐกิจญี่ปุ่นจะถดถอยก็ตาม

ปัจจัยดังกล่าวทำให้หัวหน้าทีมวิจัยกรุงศรีมองว่าสำหรับเศรษฐกิจโลกนั้นน่าจะเติบโตได้ 3.1% ถือว่าเติบโตต่ำใกล้เคียงกับปีก่อน

เศรษฐกิจอาเซียน

วิจัยกรุงศรีคาดว่า อัตราการเติบโตของเศรษฐกิจในกลุ่มอาเซียน 5 ประเทศรวมกัน (ASEAN 5) จะอยู่ที่ 4.7% เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าที่ขยายตัวประมาณ 4.2%โดยอุปสงค์ภายในประเทศยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ รวมถึงการส่งออกมีแนวโน้มฟื้นตัวเล็กน้อยตามการคลี่คลายของภาวะชะงักงันด้านอุปทาน กำลังซื้อที่กระเตื้องขึ้นจากเงินเฟ้อที่ชะลอตัวลง และแรงกดดันจากสภาวะทางการเงินตึงตัวที่มีแนวโน้มลดลงในช่วงครึ่งหลังของปีนี้

อย่างไรก็ตามความท้าทายต่อเศรษฐกิจภูมิภาคที่สำคัญ ได้แก่ ความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอก อาทิ เศรษฐกิจโลกที่ยังอ่อนแอ ความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ และปรากฏการณ์เอลนีโญ ซึ่งปัจจัยเหล่านี้จะเพิ่มความไม่แน่นอนต่อแนวโน้มการเติบโตของภูมิภาคผ่านช่องทางทั้งภาคการเงินและการค้า

นอกจากนี้ นโยบายการคลังจะทวีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ เพื่อรองรับความท้าทายด้านอุปทานที่มีแนวโน้มเกิดบ่อยขึ้น สำหรับนโยบายการเงิน อัตราดอกเบี้ยนโยบายของสหรัฐฯ ที่อยู่ในระดับสูง และความเสี่ยงเงินเฟ้อจากราคาสินค้าโภคภัณฑ์ที่ผันผวน อาจทำให้ธนาคารกลางในภูมิภาคอาเซียนส่วนใหญ่ยังคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้จนถึงกลางปีนี้

เศรษฐกิจไทย

หัวหน้าทีมของวิจัยกรุงศรีคาดว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2567 จะเติบโตได้ 2.7% เติบโตมากกว่า GDP ของไทยในปี 2566 ซึ่งอยู่ที่ 1.9% สาเหตุสำคัญคือการใช้จ่ายภาครัฐที่กลับมาฟื้นตัวตั้งแต่ไตรมาส 2 ของปี ขณะเดียวกันภาคการส่งออกก็กลับมาฟื้นตัว รวมถึงคาดว่านักท่องเที่ยวชาวต่างชาติจะมาไทยมากถึง 35.6 ล้านคน ส่งผลต่อการบริโภคภาคเอกชน หรือแม้แต่การจ้างงาน

อย่างไรก็ดีการบริโภคภาคเอกชนอาจกระทบจากหนี้ครัวเรือน เนื่องจากภาระครัวเรือนที่ต้องจ่ายยังสูง นอกจากนี้ยังรวมถึงรายได้ภาคเกษตรที่ยังเติบโตไม่มากนัก แม้ว่าราคาพืชผลจะสูงจากสภาวะเอลนีโญก็ตาม

แม้ว่าเศรษฐกิจไทยโดยรวมทยอยฟื้นตัว แต่วิจัยกรุงศรีมองว่าอัตราการเติบโตดังกล่าวยังคงมีแนวโน้มต่ำกว่าระดับ 3% ต่อเนื่องนับตั้งแต่มีการระบาดของโควิด-19 ในส่วนอัตราเงินเฟ้อทั่วไปเฉลี่ยทั้งปีคาดว่าจะยังอยู่ในระดับต่ำต่อเนื่องที่ 1.1% ปัจจัยดังกล่าวเพิ่มโอกาสที่ธนาคารแห่งประเทศไทยจะเริ่มปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงตั้งแต่ช่วงกลางปีเป็นต้นไป เพื่อสนับสนุนให้การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจมีความต่อเนื่อง

สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สภาพัฒน์) ได้รายงานตัวเลขการเติบโตเศรษฐกิจไทยในปี 2566 นั้น GDP ไทยเติบโตได้ 1.9% ซึ่งต่ำกว่าที่คาด และแย่กว่าปี 2565 ที่ผ่านมาที่เศรษฐกิจไทยเติบโต 2.5% ด้วยซ้ำ โดยพระเอกสำคัญคือภาคการท่องเที่ยวของไทยที่ช่วยฉุดภาคการบริโภคและการลงทุนของเอกชนกลับมาอีกครั้ง

ตัวเลขเศรษฐกิจไทยนั้นถือว่าต่ำว่าการสำรวจนักเศรษฐศาสตร์ของ Bloomberg ซึ่งคาดไว้อยู่ที่ 2.6% และต่ำกว่าสำรวจนักเศรษฐศาสตร์ของสำนักข่าว Reuters ที่คาดไว้ 2.5%

อีกปัจจัยที่ทำให้ GDP ไทยเติบโตน้อยคือ ภาคการส่งออกที่อ่อนแอจากสภาวะเศรษฐกิจโลก และเศรษฐกิจจีนชะลอตัว รวมถึงการเบิกจ่ายของรัฐบาลที่ล่าช้า เนื่องจากไม่สามารถที่จะออก พรบ. งบประมาณ ประจำปี 2567 ได้ทันในช่วงกลางปี 2566 เนื่องจากความล่าช้าในการจัดตั้งรัฐบาล ส่งผลทำให้ต้องใช้งบของปี 2566 แทน

สำหรับตัวเลขที่น่าสนใจในปี 2566 นี้

• การบริโภคในประเทศเติบโต 7.1% ได้ปัจจัยจากภาคการท่องเที่ยว
• การส่งออกเติบโต 2.1% (แต่ถ้ามองในรูปแบบสกุลเงินดอลลาร์สหรัฐนั้น -1.7%)
• การลงทุนภาคเอกชนเติบโต 3.2%
• การอุปโภคภาครัฐกลับถดถอยที่ -4.6% จากปัญหาการเบิกจ่ายของรัฐบาล
• อัตราเงินเฟ้อ 1.2%

ขณะที่มุมมองสถาบันการเงินต่างประเทศ J.P. Morgan ได้ออกบทวิเคราะห์โดยมองว่าตัวเลข GDP ที่ออกมานั้นแย่กว่าคาด และได้ปรับคาดการณ์ GDP ไทยในปี 2567 เหลือแค่ 2.3% แต่ยังมองถึงแง่บวกจากการกระจายด้าน Supply Chain แต่มีด้านลบจากโอกาสต่อต้านนโยบายของภาครัฐ และคาดว่าภายในครึ่งปีหลังจะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยรวมกัน 0.5%

ทางด้านของ Citi ได้ออกบทวิเคราะห์โดยยังให้คาดการณ์ GDP ไทยปี 2567 ที่ 3% โดยมองว่าระยะสั้นจะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจออกมาถ้าหากงบประมาณประจำปี 2567 ผ่านสภาออกมา และคาดว่าธนาคารแห่งประเทศไทยจะปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายเหลือ 2% ภายในเดือนมิถุนายน เพื่อรองรับความเสี่ยงด้านลบของเศรษฐกิจไทย

Bank of America มองว่าไทยจะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ย 2 ครั้งในปีนี้ เริ่มในเดือนมิถุนายน และอาจปรับลดได้ก่อนถ้าหากเศรษฐกิจอ่อนแอกว่าคาด

ตัวเลขทางเศรษฐกิจของไทยที่แย่กว่าคาด ยังทำให้สภาพัฒน์ยังปรับลดคาดการณ์ GDP ไทยที่เคยทำไว้ในไตรมาส 3 ที่ผ่านมา เหลือแค่ 2.2-3.2% เท่านั้น และความเสี่ยงสำคัญของเศรษฐกิจไทยในปีนี้คือ สภาวะเอลนีโญ ความขัดแย้งด้านภูมิรัฐศาสตร์ การชะลอตัวของเศรษฐกิจจีน เป็นต้น

Note: อัพเดต 17:53 เพิ่มมุมมองบทวิเคราะห์จากสถาบันการเงินต่างประเทศ

ที่มา – สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ, บทวิเคราะห์จากสถาบันการเงินต่างประเทศ

“ภูมิภัทร พรหมมา” ประธานคณะกรรมการจัด “งานมหกรรมบ้านและคอนโด” ครั้งที่ 45 แถลงความคืบหน้าการจัดงานในครั้งนี้ที่จะมีขึ้นวันที่ 21-24 มีนาคม 2567 ณ ศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ พบว่า ยอดจองบูธภายในงานมีการจองแล้วกว่า 90% และคาดว่าจะปิดยอดเต็มทั้งงานได้ภายในกลางเดือนกุมภาพันธ์นี้

งานครั้งนี้น่าจะมีผู้ประกอบการร่วมออกบูธกว่า 150 บริษัท รวมโครงการอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 1,000 โครงการ และคณะกรรมการฯ ทุ่มงบด้านการตลาดไปกว่า 7 ล้านบาทเพื่อประชาสัมพันธ์ดึงผู้บริโภค โดยปีนี้มีไฮไลต์จับแจกของรางวัลมูลค่ารวมกว่า 1 ล้านบาท รางวัลใหญ่ที่สุดคือ รถยนต์ MG 5C

ภูมิภัทรกล่าวว่า เป้าหมายงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 45 หวังยอดขายภายในงานสูงขึ้นกว่าปีก่อน 10% ซึ่งปีที่แล้วมียอดจองในงานไปกว่า 4,000 ล้านบาท และปีนี้ยังวางเป้าทราฟฟิกเข้างานรวม 4 วันจะอยู่ระหว่าง 50,000-80,000 คน

คณะกรรมการจัดงานยังพบเทรนด์ที่น่าสนใจคือ ปีนี้บูธผู้ประกอบการในงานเป็นกลุ่ม “รายใหญ่” เข้ามาจองบูธถึง 40-50% ของพื้นที่จัด จากปกติรายใหญ่จะเข้ามาประมาณ 30% เท่านั้น

ภูมิภัทรคาดว่า เกิดจากวิธีการทำตลาดของรายใหญ่เปลี่ยนไป ไม่เน้นการจัดอีเวนต์แยกเฉพาะของบริษัท แต่เลือกเข้าร่วมในงานมหกรรมบ้านและคอนโดที่เป็นงานรวมผู้ประกอบการ ซึ่งอาจเกิดจากการทำต้นทุนได้ดีกว่าการจัดอีเวนต์เฉพาะของตนเอง โดยปีนี้ Top 3 ผู้ประกอบการที่จองพื้นที่งานไว้ใหญ่ที่สุด ได้แก่ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี, อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ และ แสนสิริ ตามลำดับ

ยอดจองบูธที่คึกคักขึ้นมีแรงขับเคลื่อนอีกส่วนหนึ่งจากเทรนด์การตลาด ช่วงที่ผ่านมาต้นทุนการตลาดออนไลน์สูงขึ้นมาก ทำให้ผู้ประกอบการเริ่มเปลี่ยนกลับมาใช้งบกับอีเวนต์ออฟไลน์ สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่กลับมาชอบเดินงานอีเวนต์เช่นกัน ภูมิภัทรจึงเชื่อว่ายอดขายปีนี้น่าจะเติบโต

“เศรษฐกิจ K-Shape” ยิ่งแพงยิ่งขายดี

ด้านตลาดอสังหาฯ ปี 2567 จะเป็นอย่างไร “พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองว่า ตลาดอสังหาฯ จะล้อตามกับภาวะเศรษฐกิจ ซึ่งเศรษฐกิจไทยเวลานี้ยังเป็นลักษณะ K-Shape คนระดับบนฟื้นตัวดีและมีกำลังซื้อ แต่คนระดับกลางลงมากำลังซื้อจะยังซบเซา

“เศรษฐกิจเป็น K-Shape จริงๆ ตัวเคขาบนคนรวยยิ่งรวย ท่องเที่ยวดี โรงแรมแน่น จองกันเต็มจนถึงสงกรานต์แล้ว แต่ถ้าไปถามตัวเคขาล่าง พรุ่งนี้แย่ยิ่งกว่าวันนี้” พรนริศกล่าว

นั่นทำให้ปัจจุบันกลุ่มผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 4 ล้านบาทติดปัญหาในการกู้ซื้อบ้าน เพราะธนาคารพาณิชย์เข้มงวดมากในการอนุมัติสินเชื่อให้กลุ่มผู้มีรายได้ไม่สูงมากนัก ตามภาวะเศรษฐกิจที่จะทำให้เกิดปัจจัยเสี่ยงเกิดหนี้เสีย

“ยิ่งถ้าลูกค้าทำงานในบริษัทที่มีปัญหา เช่น ขาดทุนติดกัน 2 ปี ถึงแม้มีประวัติส่วนตัวดีแต่แบงก์ก็ไม่ให้ลูกค้ากู้ เพราะเขาไม่รู้ว่าคุณจะถูกปลดออกเดือนหน้าหรือเปล่า แบงก์เขาดูลึกขนาดนี้แล้ว ทำให้กู้ผ่านยาก” พรนริศกล่าว

ผู้ประกอบการจึงต้องเบนเข็มไปขายสินค้าให้กลุ่ม ‘เคขาบน’ ซึ่งเป็นตลาดที่ขายและโอนง่ายกว่า “ปีนี้ยิ่งแพงยิ่งขายดี” พรนริศกล่าว

หวังมาตรการรัฐช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ บรรเทาภาระ

ด้าน “วสันต์ เคียงศิริ” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เชื่อว่า เศรษฐกิจไทยน่าจะผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว แต่จีดีพีไทยปี 2567 ที่คาดการณ์ขณะนี้ก็ยังถือว่าต่ำกว่าที่ควร (สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยปี 2566 เติบโต 1.8% ส่วนคาดการณ์ปี 2567 น่าจะเติบโต 2.8%)

ทำให้ปีนี้น่าจะต้องมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐออกมาอีก จากปัจจุบันมีเพียงโครงการลดหย่อนภาษี Easy E-Receipt ออกมากระตุ้นการจับจ่ายใช้สอย

“วิธีการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ดีที่สุดตอนนี้ ผมว่าคือการให้คนมีตังค์ออกมาใช้ตังค์ และเป็นนโยบายที่ไม่ต้องใช้งบประมาณมากเลย อาจจะให้ incentive (แรงจูงใจ) สักหน่อยเพื่อให้เขาจับจ่าย” วสันต์กล่าว โดยเสริมว่าหากมีมาตรการเกี่ยวกับภาคอสังหาฯ ก็ยินดี เพราะภาคอสังหาฯ เองมีมูลค่าทางเศรษฐกิจปีละ 8-9 แสนล้านบาท คิดเป็น 6% ของจีดีพีประเทศ และหากรวมกับธุรกิจเกี่ยวเนื่องต่างๆ เช่น วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ จะถือเป็นอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าสูงเป็น 12% ของจีดีพีประเทศ

• สรุปตลาดอสังหาฯ ปี 2566 ปีแห่งการขายที่อยู่อาศัย “ระดับบน” หนีความท้าทายในตลาดกลางล่าง
• ทายาท ‘เจียรวนนท์’ เปิดขายคอนโดฯ ‘อีเดน เอกมัย’ ชูจุดขาย ‘ยูนิตน้อย-ห้องใหญ่เหมือนอยู่บ้าน’

วสันต์เชื่อว่าปี 2567 นี้ภาคอสังหาฯ ก็ถือว่ายังไม่อยู่ในวิกฤตที่สุด เพราะหากจับตลาดลูกค้าที่สามารถเข้าถึงสินเชื่อธนาคารได้ก็จะยังขายได้

“ตอนนี้ยังไม่แย่เท่าปี 2540 นะ เพราะสมัยนั้นแบงก์พาณิชย์หยุดปล่อยสินเชื่อบ้านกันเกือบทั้งตลาดเลย เพราะทุกคนสภาพแย่กันหมด ยุคนี้ถ้าเจอลูกค้าที่ประวัติพร้อม แบงก์ก็ยังพร้อมปล่อยสินเชื่อให้เลย และอยากอัดวงเงินให้มากกว่า 100% ด้วย” วสันต์กล่าวปิดท้าย

Citi ได้ออกบทวิเคราะห์เกี่ยวกับเศรษฐกิจไทยเมื่อวันที่ 2 มกราคมที่ผ่านมา คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2024 นี้เป็นการฟื้นตัวต่อเนื่องจากปี 2023 อย่างค่อยเป็นค่อยไป และคาดว่าในปีนี้ GDP ของเศรษฐกิจไทยจะเติบโต 3.6%

ประเด็นเศรษฐกิจสำคัญๆ ที่ Citi มองไว้ในปีนี้

1. การบริโภคภาคเอกชนคาดว่าจะยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักในปี 2024 โดยได้รับแรงหนุนจากรายได้แรงงานที่เพิ่มขึ้น และมาตรการกระตุ้นทางการคลัง อย่างไรก็ดีหนี้ครัวเรือนของไทยที่อยู่ในระดับสูงยังเป็นความท้าทายในเชิงโครงสร้าง
2. จำนวนนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่เข้ามาในประเทศไทยในปี 2024 ทาง Citi คาดการณ์ว่านักท่องเที่ยวชาวต่างชาติจะเข้ามาไทยในปีนี้มากถึง 35.2 ล้านคน และอาจเพิ่มขึ้นมากกว่านี้ได้ถ้าหากจำนวนนักท่องเที่ยวจีนมีจำนวนเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ยังรวมถึงมาตรการเปิดฟรีวีซ่าให้กับนักท่องเที่ยวอินเดีย ไต้หวัน หรือแม้แต่รัสเซีย
3. การใช้จ่ายงบประมาณของภาครัฐจะฟื้นตัวในปี 2024 นี้ สถาบันการเงินรายดังกล่าวมองว่าการใช้จ่ายภาครัฐจะฟื้นตัวอย่างมากในปีนี้ หลังจากในปี 2023 ที่ผ่านมานั้นค่อนข้างล่าช้า และยังคาดว่าไทยจะใช้นโยบายขาดดุลงบประมาณราวๆ 3% ในช่วง 3-4 ปีข้างหน้า แต่หนี้สาธารณะของไทยยังถือว่าต่ำกว่าเพดานหนี้สาธารณะที่กำหนดไว้ที่ 70% อยู่
4. เม็ดเงินลงทุนจากต่างประเทศ เม็ดเงินการลงทุนจากต่างประเทศโดยเฉพาะอย่างยิ่งการลงทุนในรถยนต์ไฟฟ้า (EV) หรือแม้แต่อุตสาหกรรม Smart Electronics เนื่องจากมีการกระจายในในเรื่องของ Supply Chain เมื่อดูเม็ดเงินจากการขอสนับสนุนด้านการลงทุนจาก BOI

ขณะเดียวกัน Citi ยังมองว่าเศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญกับสภาวะเศรษฐกิจโลกที่ท้าทาย และยังจับตารอถึงการเจรจาข้อตกลงการค้าเสรี (FTA) ที่กระตือรือร้นมากขึ้นของรัฐบาลนี้ ในส่วนภาคการส่งออกไทย Citi คาดว่าจะเติบโตได้มากถึง 6.2% ในปีนี้

Citi ยังมองว่าอัตราเงินเฟ้อทั่วไปของไทยในปี 2024 นี้จะยังอยู่ในกรอบเป้าหมายของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งตัวเลขดังกล่าวคาดว่าจะอยู่ราวๆ 1.7% ในส่วนความเสี่ยงของอัตราเงินเฟ้อจะเพิ่มมากขึ้นนั้นมาจากผลของเอลนีโญ ความผันผวนของราคาสินค้าโภคภัณฑ์ (น้ำมัน ฯลฯ) หรือแม้แต่นโยบายอุดหนุนราคาพลังงานของรัฐบาล

นอกจากนี้ Citi ยังมองว่านโยบายการเงินของธนาคารแห่งประเทศไทยนั้นจะคงอัตราดอกเบี้ยที่ 2.5% ตลอดปี 2024 นี้ ขณะที่คาดการณ์ค่าเงินบาทของไทยในช่วงสิ้นปีนั้นสถาบันการเงินรายดังกล่าวคาดว่าค่าเงินบาทไทยจะอยู่ที่ 36 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐ

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC)  เปิดเผยว่า ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ของประเทศไทยในไตรมาส 3 ปี 2566 ลดลง -13.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY) และลดลง -8.9% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2566

แนวโน้มดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นได้ว่ากราฟเริ่มเป็นขาลงมาตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2565 แต่เห็นการหดตัวที่ชัดเจนในช่วงไตรมาส 2 ปี 2566 เป็นต้นมา

ทั้งนี้ การหดตัวในช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมาเป็นการลดลงทั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน โดยตัวแปรต่างๆ ที่มีผลต่อดัชนีรวมตลาดอสังหาฯ ได้แก่

• การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลง -10.0%
• อัตราดูดซับห้องชุดใหม่ลดลง -3.6%
• อัตราดูดซับบ้านแนวราบใหม่ลดลง -2.0%
• ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนลดลง -9.6%
• ดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการลดลง -2.1 จุด

REIC ประเมินว่าตลาดที่ซึมลงอาจมาจากปัจจัยลบหลายด้าน เช่น

• การยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของ ธปท. ที่กระทบต่อคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นบ้านสัญญาที่ 2 และ 3
• ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่สูงกว่าร้อยละ 90 ของ GDP
• ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ที่ปรับขึ้นมาแล้ว 5 ครั้ง (ม.ค.-ก.ย.2566) หรือเพิ่มขึ้น 125 bps ซึ่งมีผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยให้ลดลงโดยตรง
• เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวช้า โดยจีดีพีไทยในไตรมาส 3 ปี 2566 ขยายตัวเพียง 1.5%

ทั้งหมดล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีรายได้เพิ่มขึ้นน้อย แต่กลับมีภาระค่าใช้จ่ายมากขึ้น จึงทำให้ความสามารถในการซื้อและการผ่อนชำระลดลง กระทบต่อยอดขายที่อยู่อาศัยโดยตรง

• GDP ไทยไตรมาส 3 โตแค่ 1.5% เท่านั้น ได้ภาคการบริโภค ท่องเที่ยว แบกเศรษฐกิจไทยไว้
• ยอดเงินฝากรวมคนไทยลดลงครั้งแรกในรอบ 10 ปี จากเศรษฐกิจฝืด คนแห่ลงทุนทองคำ

REIC คาดว่า ภาพรวมดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ในปี 2566 มีแนวโน้มที่จะปรับตัวลงจากปี 2565 เล็กน้อย โดยจะปรับลงมาอยู่ที่ 89.8 จุด หรือลดลง ประมาณร้อยละ –3.0 สำหรับกรณีฐาน (Base Case) แต่หากมีปัจจัยบวกที่ดีกว่าที่คาดไว้อาจจะมีการปรับเพิ่มมาอยู่ที่ระดับ 98.8 หรือ ขยายตัวได้ถึงร้อยละ 6.7 (Best Case) ในทางตรงข้าม หากมีปัจจัยที่ส่งผลรุนแรงกว่าที่คาดไว้ อาจจะปรับตัวลดมาอยู่ที่ระดับ 80.8 หรือลดลงร้อยละ -12.7 (Worst Case)

กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ได้ออกคาดการณ์เศรษฐกิจโลกฉบับเดือนตุลาคม โดยคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยจะเติบโตเหลือแค่ 2.7% เท่านั้น ตัวเลขดังกล่าวได้ปรับลดลงจากคาดการณ์ในเดือนเมษายน ซึ่งคาดว่า GDP ไทยจะเติบโต 3.4% ในปีนี้ด้วยซ้ำ ขณะที่ในปี 2024 นั้นคาดว่าเศรษฐกิจไทยจะโตได้ 3.2%

รายงานของ IMF ได้ออกมาในช่วงการประชุมของ IMF ที่จัดขึ้นที่เมืองมาร์ราเกช ประเทศโมร็อกโก โดยมองว่าสภาวะเศรษฐกิจโลกในหลายปัจจัยถือว่าดีขึ้นมาก ไม่ว่าจะเป็นเรื่องขององค์การอนามัยโลกไม่ถือว่า Covid-19 เป็นภาวะฉุกเฉินด้านสุขภาพระดับโลกอีกต่อไป

IMF ยังมองว่าด้าน Supply Chain ทั่วโลกมีความยืดหยุ่นมากขึ้น ขณะที่ภาคการธนาคารนั้นมีความคลี่คลายลงหลังเหตุการณ์ SVB ล้มลง รวมถึง UBS ได้ซื้อกิจการของ Credit Suisse

นอกจากนี้ IMF ยังได้ปรับลดคาดการณ์การเติบโตของเศรษฐกิจหลายประเทศลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งจีน ที่ในเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา IMF คาดว่า GDP จีนจะเติบโตมากถึง 5.2% ในปีนี้ ก่อนที่จะปรับลดลงเหลือแค่ 5% และยังปรับคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจจีนในปี 2024 จะโตเหลือแค่ 4.2% เท่านั้น ซึ่งเป็นผลจากภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ลดลง

Pierre-Olivier Gourincha หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ IMF ได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับเศรษฐกิจจีนว่า จีนจะต้องฟื้นฟูความเชื่อมั่น และภาครัฐจะต้องจัดการภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างแข็งขัน แต่เขามองว่าจีนจะต้องจัดการมากกว่านั้น เพราะไม่งั้นแล้วปัญหาอาจลามไปภาคส่วนอื่นๆ ได้

IMF ยังปรับคาดการณ์อัตราเงินเฟ้อทั่วโลกในปี 2023 นี้จะอยู่ที่ 6.9% และในปีหน้าจะลดลงเหลือ 5.8% ซึ่งปรับเพิ่มขึ้นจากคาดการณ์ครั้งก่อน และ IMF ยังเรียกร้องให้ธนาคารกลางคงนโยบายการเงินที่เข้มงวดจนกว่าตัวเลขเงินเฟ้อจะลดลงจริง

หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ IMF ได้กล่าวถึงประเด็นเงินเฟ้อทั่วโลกว่า เงินเฟ้อทั่วโลกยังไปไม่ถึงจุดที่ลดลงต่ำจนไว้วางใจได้ และเขาเองยังมองว่าเศรษฐกิจโลกตอนนี้ถือว่ายังฟื้นตัวแบบช้าๆ และยังมีอุปสรรคในการเติบโต เหมือนกับการเดินกะเผลก

คาดการณ์เศรษฐกิจรายประเทศที่น่าสนใจในรายงานเดือนตุลาคม

• สหรัฐอเมริกาคาดว่า GDP จะโตได้ 2.1%
• Euro zone คาดว่า GDP จะโตได้ 0.7%
• สหราชอาณาจักร คาดว่า GDP จะโตได้แค่ 0.5%
• ญี่ปุ่นคาดว่า GDP จะโตได้ถึง 2.1%
• อินเดียคาดว่า GDP จะโตได้ถึง 5.5%

นอกจากนี้ IMF ยังได้เตือนถึงการแยกส่วนทางเศรษฐกิจ ซึ่งเกิดขึ้นจากปัญหาความขัดแย้งด้านภูมิรัฐศาสตร์ ความขัดแย้งระหว่างสหรัฐกับจีน หรือแม้แต่การบุกยูเครนโดยรัสเซีย

ขณะที่เศรษฐกิจโลกในปีนี้ IMF มองว่าจะเติบโตได้ 3% ก่อนที่จะลดลงในปี 2024 เหลือแค่ 2.9% ซึ่งเติบโตได้ช้าลง รวมถึงปริมาณการค้าโลกในปีนี้จะเติบโตขึ้นเพียงแค่ 0.9% เท่านั้น จากเดิมที่คาดว่าจะเติบโตได้ถึง 2%