เหลืออีกไม่กี่วันก็จะหมดปี 2566 Positioning ขอรวบรวมบทสรุปตลาด “อสังหาฯ” ในปีนี้ เซ็กเมนต์ไหนขายดี และเซ็กเมนต์ไหนที่ยังอาการน่าเป็นห่วง
1.ตลาดขับเคลื่อนด้วยบ้านและคอนโดฯ “ระดับบน”
ปี 2566 ยังคงเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนด้วยที่อยู่อาศัย “ระดับบน” ต่อเนื่องจากช่วงโควิด-19 เพราะถือเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยที่สุด ทำให้ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการระดับบนกันมากขึ้น
จากการวิจัยตลาดของ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) คาดตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปีนี้จะมีการเปิดตัวใหม่หากคิดเป็นจำนวนหน่วยลดลง -5% ถึง -8% เหลือเพียง 106,000 หน่วย แต่กลับมีมูลค่าการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 10-15% เท่ากับ 474,000 ล้านบาท
สะท้อนชัดว่าตลาดหันมาเปิดตัวโครงการระดับบนมากขึ้น ทำให้ปีนี้ราคาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่โดยเฉลี่ยอยู่ที่ “5.2 ล้านบาท” เพิ่มขึ้นจากราคาเฉลี่ยปีก่อนถึง 17.38%
2.เกิดปรากฏการณ์เพนต์เฮาส์ “ตร.ม.ละล้าน” บ้านเดี่ยว “ร้อยล้าน” ผุดเพียบ
หากเจาะไปในตลาดระดับบน กลุ่มตลาดซูเปอร์ลักชัวรีดูคึกคักเป็นพิเศษในปีนี้ เห็นได้จากการปิดการขายห้องชุดคอนโดมิเนียมที่เป็นสถิติใหม่ เช่น “สโคป หลังสวน” ในเครือเอสซี แอสเสท ที่ปิดการขายเพนต์เฮาส์ 4 ยูนิตของตึกได้ด้วยราคาสูงสุด “1 ล้านบาทต่อตร.ม.” โดยใช้เวลาขายเพียง 3 เดือนเท่านั้น
แม้แต่ในตลาดรีเซลก็เช่นกัน ปีนี้แสนสิริประกาศผลงานจากคอนโดฯ “98 Wireless” บนถนนวิทยุ สามารถรีเซลห้องชุดได้ในราคา “1 ล้านบาทต่อตร.ม.” รวมถึง “The Monument Thong Lo” ก็รีเซลห้องชุดสถิติใหม่ในราคา “9 แสนบาทปลายๆ ต่อตร.ม.”
ขณะที่ตลาดบ้านระดับซูเปอร์ลักชัวรีราคาหลังละ “ร้อยล้าน” ขึ้นไปนั้นก็ผุดขึ้นหลายโครงกร โดยส่วนใหญ่จะเป็นโครงการขนาดเล็กมีเพียงไม่กี่หลังเพื่อเน้นความเป็นส่วนตัว ตัวอย่างเช่น “ลาซัวว์ เดอ เอส” ทำเลสุขุมวิท 43 ของสิงห์ เอสเตท ที่ทุบสถิติขายบ้านเดี่ยวราคา “550 ล้านบาท” มีเพียง 2 หลังเท่านั้น
สิงห์ เอสเตทอีกเช่นกันที่เปิดตัว “SMYTH’s Ramintra” บ้านเดี่ยวราคา 120 ล้านบาทที่มีแค่ 4 หลัง บุกโซนกรุงเทพฯ ตะวันออก ส่วนค่ายเอสซี แอสเสทก็บุกโซนตะวันออกเช่นกันด้วย “95E1” (ไนน์ตี้ไฟว์อีสต์วัน) ทำเลโยธินพัฒนา ขายบ้านเดี่ยวราคาเริ่มต้น 100 ล้านบาท และมีเพียง 10 หลัง หากข้ามมาทางกรุงเทพฯ โซนใต้มี “เดอะ คอลเลคชั่น ริเวอร์ฟรอนท์ บาย อัลติจูด” บ้านเดี่ยวริมแม่น้ำเจ้าพระยาย่านราษฎร์บูรณะ ที่เปิดขายเริ่ม 115 ล้านบาท มีแค่ 11 หลัง
ทั้งหมดสะท้อนให้เห็นว่าลูกค้ากลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูงมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยระดับซูเปอร์ลักชัวรี
3.ไม่น่าแปลกใจเพราะตลาดระดับกลางล่าง “ขายยาก”
สถานการณ์ที่ผู้ประกอบการหันไปเน้นตลาดบนมากขึ้นไม่ใช่เรื่องที่น่าแปลกใจ เพราะปีนี้เป็นปีที่ตลาดระดับกลางล่างที่เป็นฐานใหญ่ของตลาด “สร้างยอดขายได้ยากขึ้น”
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC เปิดภาพรวมอุปสงค์ 9 เดือนแรกปี 2566 พบว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมีทั้งหมดกว่า 270,000 หน่วย ลดลง -4.2% แต่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น +1.6% เป็นกว่า 766,000 ล้านบาท
เจาะลึกในสถิตินี้พบว่า การโอนกรรมสิทธิ์กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรก หดตัวตั้งแต่ -5.9% จนถึง -8.8% เลยทีเดียว สวนทางกับตลาดที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 3 ล้านบาทที่ขยายตัวสูง โดยเฉพาะกลุ่มที่ราคามากกว่า 7.5 ล้านบาทถือว่าขายดีมาก
4.อัตราปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 60-65% แบงก์ปล่อยกู้ยาก อัตราดอกเบี้ยพุ่ง
ใช่ว่าคนไทยในกลุ่มกลางถึงล่างไม่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่กำลังทรัพย์และการเข้าถึงสินเชื่อไม่ใช่เรื่องง่ายในปีนี้
LWS รายงานว่าปี 2566 อัตราปฏิเสธสินเชื่อพุ่งขึ้นสูงถึง 60-65% แล้ว ถือว่าเพิ่มขึ้นมากจากปี 2565 ที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะระบุว่าลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่ออยู่ในช่วง 35-55% และกลุ่มที่ “กู้ไม่ผ่าน” หนักที่สุดก็คือกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทนั่นเอง
เมื่อการปฏิเสธสินเชื่อสูงเกินครึ่ง ทำให้การขายทำได้ยากขึ้น แม้มีผู้สนใจซื้อแต่สุดท้ายถ้ากู้ไม่ผ่าน บ้านหรือคอนโดฯ หลังนั้นจะต้องนำมาวนขายใหม่ ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ กลายเป็นสต็อกค้างอยู่ในตลาด
เหตุที่แบงก์เข้มงวดการปล่อยกู้สินเชื่อบ้านเป็นเพราะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง จนทำให้แบงก์ต้องระวังความสามารถในการชำระหนี้ของลูกค้า รวมถึงอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ปรับขึ้นต่อเนื่องในปีนี้จนขึ้นมาถึง 2.5% ก็จะทำให้งวดผ่อนต่อเดือนของลูกค้ายิ่งมากขึ้นไปอีก โอกาสที่จะกู้ไม่ผ่านยิ่งสูงขึ้น
กำลังซื้อของลูกค้าในกลุ่มไม่เกิน 3 ล้านบาทที่แขวนอยู่กับภาวะเศรษฐกิจและหนี้ครัวเรือนเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ เข้าไปแก้ไขได้ยาก จึงเป็นเหตุให้หลายบริษัทหันไปจับตลาดระดับกลางถึงบนที่ลูกค้ามีโอกาสกู้สินเชื่อบ้านผ่านได้มากกว่า ตัวอย่างเช่น “พฤกษา” มีแผนตั้งแต่ช่วงครึ่งปีหลัง 2566 บริษัทหันไปเน้นเปิดโครงการระดับพรีเมียมมากขึ้นเป็น 33% ของพอร์ต จากเดิมมี 22% ของพอร์ต
สำหรับตลาดอสังหาฯ ปี 2567 ยังต้องลุ้นว่าจะเป็นอย่างไร โดยภาพรวมเศรษฐกิจไทยนั้น SCB EIC คาดว่าจะเติบโตได้ 3.0% ดีขึ้นเล็กน้อยจากปีนี้ที่เศรษฐกิจไทยน่าจะโต 2.6% ส่วนอัตราดอกเบี้ยนโยบายนั้นเชื่อว่าจะทรงตัวที่ระดับ 2.5% ไปตลอดปี 2567 น่าจะไม่มีการปรับขึ้นเพิ่มอีก
