จากการค้นตัวบทกฎหมายและคำให้สัมภาษณ์ของเจ้าหน้าที่รัฐที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายภาษีที่ดิน ต้องบอกว่า “การปลูกกล้วยเลี่ยงภาษีที่ดินน่าจะทำได้จริง”

ตัวกฎหมายวางเกณฑ์อย่างไรที่จะถือว่าที่ดินนั้นเป็นที่ดินเกษตรกรรมจริง? ต้องไปดูที่กฎหมายลูกนั่นคือ “ประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่อง หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม” ประกาศเมื่อเดือนพฤษภาคม 2563

ข้อที่ 2 ระบุว่า “การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม ให้หมายถึง การใช้ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ตามความหมายของคำว่า “ประกอบการเกษตร” ในระเบียบคณะกรรมการนโยบายและแผนพัฒนาการเกษตรและสหกรณ์ว่าด้วยการขึ้นทะเบียนเกษตรกร พ.ศ. 2560 และที่แก้ไขเพิ่มเติม โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการบริโภค จำหน่าย หรือใช้งานในฟาร์ม แต่ไม่รวมถึงการทำการประมงและการทอผ้า”

จะเห็นได้ว่ากฎหมายไม่ได้ระบุว่าที่ดินนั้นๆ ต้องทำการเกษตรเป็นอาชีพคือเพื่อ “จำหน่าย” เพียงอย่างเดียว แต่จะใช้เพื่อบริโภคเองก็นับรวมด้วย

กฎหมายตัวนี้ยังมีบัญชีแนบท้ายด้วยว่า การปลูกพืชหรือเลี้ยงสัตว์ต้องมากแค่ไหนจึงจะถือว่าใช้ทำเกษตรจริง เช่น

• กล้วยหอม กล้วยไข่ กล้วยน้ำว้า 200 ต้น/ไร่
• มะม่วง 20 ต้น/ไร่
• มะนาว 50 ต้น/ไร่
• ยางพารา 80 ต้น/ไร่
• ส้มเขียวหวาน 45 ต้น/ไร่
• วัว 7 ตารางเมตรต่อ 1 ตัว
• สัตว์ปีกเลี้ยงปล่อย เช่น เป็ด ไก่ 4 ตารางเมตรต่อ 1 ตัว

(เห็นได้ว่าที่ดินอิมแพ็ค อารีนา ขนาด 50 ไร่ x ปลูกกล้วย 200 ต้นต่อไร่ = สวนกล้วยขนาด 10,000 ต้น ตรงตามกฎหมายกำหนดให้เป็นที่ดินเกษตรกรรม)

อีกทั้งยังมีคำสัมภาษณ์ที่ย้ำความว่าการทำเกษตรในลักษณะนี้จะถูกนับเป็นที่ดินเกษตร ย้อนไปเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ปี 2563 “ชุมพล สุวรรณกิจบริหาร” เลขานุการกรมจาก สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) (ตำแหน่งขณะนั้น) เคยขึ้นตอบคำถามในเวทีสัมมนาวิชาการ “ไขข้อข้องใจภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” โดยตอบคำถามถึงเรื่องการใช้ประโยชน์ที่ดินไว้ว่า

“ดูตามเจตนาการใช้ประโยชน์ เช่น สร้างโรงเรือนเพื่อเลี้ยงไก่ถือเป็นเกษตรกรรม และดูจากการใช้งานจริงบนที่ดิน ไม่ใช่อาชีพของเจ้าของทรัพย์ ดังนั้น หากทรัพย์มีไว้ทำเกษตรกรรมจะถือว่าเป็นที่ดินเกษตรกรรม หากเจ้าของไม่ใช่เกษตรกร ไม่ต้องไปลงทะเบียนเป็นเกษตรกร เพราะกฎหมายไม่ได้ระบุให้ตรวจสอบจุดนี้”

เช่นเดียวกับ “ประสงค์ พูนธเนศ” (อดีต) ปลัดกระทรวงการคลัง ที่ให้สัมภาษณ์สื่อในเดือนมกราคมปี 2563 ว่า “เป็นสิทธิ์ที่เจ้าของที่ดินจะทำได้ เพราะกฎหมายไม่ได้ห้ามไว้ โดยกระทรวงการคลังมองว่า การปลูกมะนาวในที่ดิน เป็นการสร้างมูลค่าให้ที่ดิน ดีกว่าปล่อยให้ทิ้งร้างไว้เฉยๆ” (–อ้างอิง ไทยรัฐออนไลน์)

สรุปได้ว่า มหกรรมการปลูกกล้วยปลูกมะนาวน่าจะยังมีต่อเนื่องเพราะมีช่องให้ทำได้ ความหวังที่ที่ดินรกร้างจะถูกปล่อยมือโดยเร็วเพราะเจ้าของรับภาระภาษีที่ดินไม่ไหวคงจะเป็นเรื่องยาก เพียงแต่อาจทำให้ราคาที่ดินชะลอตัวได้บ้างเท่านั้น

• ถามตอบชัดๆ 12 ข้อข้องใจ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” เตรียมจัดเก็บครั้งแรก สิงหาคม’63
• “ราคาที่ดิน” กรุงเทพฯ ต้นปี’65 เติบโตต่ำ ผลจากเศรษฐกิจชะลอตัว-ภาษีที่ดินเก็บเต็มเม็ด

ทำไมเจ้าของที่ดินจึงตื่นตัวกับการแปลงที่ดินเปล่าเป็นสวนกล้วย?

ย้อนความกันเล็กน้อย ภาษีที่ดินที่พูดถึงกันอยู่นี้มาจากการออกกฎหมาย พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 เพื่อนำมาใช้แทนการเก็บภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือน แต่เดิมภาษีที่ดินจะเริ่มเก็บเต็มจำนวนตั้งแต่ปี 2563 แต่บังเอิญประเทศไทยเผชิญโรคระบาด COVID-19 เสียก่อน จึงมีการผ่อนผันลดภาษีที่ดิน 90% มาสองปี จนถึงปีนี้ 2565 ที่จะมีการเก็บเต็มจำนวน

เนื้อความหลักของกฎหมายคือการแบ่งที่ดินออกเป็น 3 ประเภท คือ ที่ดินเกษตรกรรม, บ้านพักอาศัย และที่ดินอื่นๆ และรกร้างว่างเปล่า แต่ละประเภทจะถูกจัดเก็บภาษีไม่เท่ากัน

โดยประเด็นหลักที่ถูกเพ่งเล็งมาตลอดนับตั้งแต่มีการร่างกฎหมายคือ จุดประสงค์หนึ่งของกฎหมายนี้ต้องการจะลดการกักตุนที่ดินของเศรษฐี เก็บไว้โดยไม่ใช้ทำประโยชน์ กลายเป็นที่ดินรกร้าง ในขณะที่คนไทยทั่วไปอีกมากขาดที่ดินทำกินหรือที่อยู่อาศัย ทำให้การเก็บภาษีที่ดินรกร้างจะสูง เริ่มต้นที่อัตรา 0.3% และปรับเป็นขั้นบันไดตามมูลค่าที่ดิน แถมตีบวกเพิ่มอีก 0.3% ทุกๆ 3 ปีที่ยังเก็บที่ดินไว้เฉยๆ

กรณีตัวอย่าง สมมติว่าเศรษฐี A มีที่ดินมูลค่า 100 ล้านบาท และปล่อยไว้เป็นที่รกร้าง ก็จะถูกเก็บภาษี 350,000 บาทต่อปี

หันไปมองทางภาษีของที่ดินเกษตรกรรม อัตราภาษีเริ่มที่ 0.01% และขึ้นเป็นขั้นบันไดตามมูลค่าที่ดินเช่นกัน แต่ด้วยอัตราที่ต่างกันมาก สมมติว่าที่ดินมูลค่า 100 ล้านบาทนี้ถูกนำไปใช้ทำเกษตรกรรม ค่าภาษีที่ดินจะเหลือแค่ 5,000 บาทต่อปี! หรือต่างกัน 70 เท่า

ส่วนต่างขนาดนี้ทำให้เจ้าของที่ดินต่างปลูกมะนาว ปลูกกล้วยกันถ้วนทั่ว เพราะแม้ว่าจะเสียค่าพันธุ์ไม้ ค่าคนดูแลสวน ก็ดูท่าจะยังคุ้มค่ากว่าการจ่ายในอัตราภาษีที่ดินรกร้าง ทำให้ปรากฏการณ์สวนเกษตรใหม่เกิดขึ้นทั่วประเทศไม่ใช่แค่ที่อิมแพ็ค อารีน่า และเริ่มปลูกอย่างเงียบๆ กันมาตั้งแต่ปี 2563 แล้ว

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดข้อมูลดัชนี “ราคาที่ดิน” ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1/2565 อยู่ที่ 341.0 จุด เพิ่มขึ้น 0.6% QoQ และเพิ่มขึ้น 4.5% YoY

แม้ว่าราคาที่ดินจะยังปรับเพิ่ม แต่ถ้าเทียบกับช่วงก่อนหน้าเกิดโรคระบาด COVID-19 ถือว่า ราคาที่ดินกรุงเทพฯ มีการเติบโตแบบชะลอตัว เพราะค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนโรคระบาด (2558-2562) ราคาที่ดินจะปรับเพิ่มเฉลี่ย 4.1% ต่อไตรมาส และขึ้นเฉลี่ยถึง 14.8% ต่อปี

เมื่อดูกราฟช่วงก่อนและหลังเกิดโรคระบาด จะเห็นว่าราคาที่ดินเคยปรับขึ้นสูงมากในช่วงปี 2561-2562 นี้เอง โดยเคยขึ้นสูงสุดช่วงไตรมาส 4/2561 ที่ขึ้น 32.6% YoY เพราะเป็นช่วงที่มีการประกาศแผนก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายสาย ทั้งสายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรมฯ–มีนบุรี สายสีเหลือง สำโรง–ลาดพร้าว และสายสีชมพู มีนบุรี-แคราย

แต่หลังจากเผชิญโรคระบาดช่วงไตรมาส 2/2563 การเติบโตของราคาที่ดินก็เริ่มชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง จนถึงช่วงไตรมาส 1/2564 การเติบโตของราคาที่ดินลดจนต่ำกว่าเส้นค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนโรคระบาด และเป็นไตรมาส 1/2564 นี้เองที่ราคาที่ดินถึงกับปรับตัว “ลดลง” เป็นครั้งแรก โดยลดลง-2.2% QoQ

• “พันนาลิฟวิ่ง” รื้อแบรนด์ “อยู่เจริญ เอสเตท” ทำตลาด แลนด์ลอร์ดที่ดิน ‘พันไร่’ รอพัฒนา

REIC ประเมินว่า แม้ว่าปี 2565 ประเทศไทยจะเริ่มเข้าสู่ช่วงคลี่คลายจากโรคระบาด แต่เนื่องจากเกิดสงครามรัสเซีย-ยูเครนที่ส่งผลต่อเศรษฐกิจไทย จนกำลังซื้อที่อยู่อาศัยยังไม่ฟื้นตัวมากนัก ผู้ประกอบการจึงชะลอการลงทุนซื้อที่ดินเปล่า

ประกอบกับ การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเคยให้ส่วนลด 90% ในปี 2562-2563 มาถึงปี 2564 เริ่มเก็บเต็ม 100% แล้ว ซึ่งมีผลทำให้ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังในการสต็อกที่ดินรอก่อนเริ่มพัฒนาโครงการ โดยรวมแล้วทำให้ดีมานด์ต่อที่ดินยังไม่สูงดังเก่า

“ตลิ่งชัน-ศาลายา” ราคาที่ดินขึ้นสูงสุด

ค่าเฉลี่ยราคาที่ดินปรับเพิ่มต่ำ แต่บางทำเลก็ยังปรับราคาได้สูง ส่วนใหญ่จะเป็นบริเวณที่มีแผนก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ หรือยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง ดังนี้

อันดับ 1 สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) โครงการที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต ราคาที่ดินปรับขึ้น 8.5% YoY โดยเฉพาะในเขตทวีวัฒนาและตลิ่งชัน

อันดับ 2 สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีความคืบหน้าการก่อสร้างไปแล้วกว่าร้อยละ 90.7 คาดเปิดใช้ภายในปี 2565 ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้น 8.2% YoY เขตหลักสี่และเขตคันนายาว เป็นบริเวณที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุด

อันดับ 3 สายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) โครงการที่เปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2559 ราคาที่ดินปรับขึ้น 6.7% YoY ราคาที่ดินในอำเภอเมืองนนทบุรี และอำเภอบางบัวทอง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

อันดับ 4 สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) โครงการส่วนต่อขยายที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต ราคาที่ดินปรับขึ้น 6.3% YoY โดยราคาที่ดินในเขตหนองแขมและเขตบางแค เป็นบริเวณที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมาก

อันดับ 5 สายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) โครงการส่วนต่อขยายที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต และ สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว โดยราคาที่ดินทั้ง 2 เส้นทาง ราคาที่ดินปรับขึ้นเท่าๆ กันที่ 5.8% YoY โดยพบว่าอำเภอเมืองสมุทรปราการ เป็นบริเวณที่มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมาก

เจนสองตระกูล “รุ่งโรจน์ธนกุล” นำแบรนด์ “อยู่เจริญ” จากรุ่นก่อตั้งกลับมาปัดฝุ่นใหม่ใน 3 โครงการ พัฒนาผ่านบริษัท “พันนาลิฟวิ่ง” ชี้ลูกค้ายังจดจำแบรนด์ได้และมีลอยัลตี้ พร้อมเปิดกรุสมบัติที่ดินของตระกูลมากกว่า 1,000 ไร่ในกรุงเทพฯ หยิบ 3 แปลงเด็ด รามอินทรา – สุขุมวิท 49 – พุทธมณฑลสาย 2 ทยอยนำมาพัฒนา

ยุคกว่า 40 ปีก่อน หนึ่งในแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อในตลาดคือทาวน์เฮาส์ “อยู่เจริญ” ซึ่งก่อตั้งโดย “อุดม รุ่งโรจน์ธนกุล” เริ่มโครงการแรกตั้งแต่ปี 2518 และเลือกพัฒนาในย่านถนนรัชดาภิเษก ทั้งที่สมัยนั้นยังถือเป็นเขตชานเมืองห่างไกล แต่ทุกวันนี้กลายเป็นย่านใจกลางกรุงเทพฯ ไปแล้ว

“ดร.ชนฐนพค์ รุ่งโรจน์ธนกุล” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พันนาลิฟวิ่ง จำกัด รุ่นสองของครอบครัว เล่าย้อนความหลังว่ารุ่นคุณพ่ออุดมคือเจ้าแรกที่พัฒนาโครงการรูปแบบ “ทาวน์เฮาส์” ที่มีที่จอดรถหน้าบ้าน โดยสมัยนั้นยังใช้ระบบเซ้ง 30 ปีอยู่ หลังจากนั้นคุณพ่อสร้างโครงการแบรนด์ “อยู่เจริญ” เรื่อยมาจนถึงปี 2540 ครอบครัวเริ่มเปลี่ยนไปพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์แทน

กระทั่ง ดร.ชนฐนพค์ ตัดสินใจกลับมาฟื้นธุรกิจด้านที่อยู่อาศัยเมื่อปี 2554 แต่เปิดเป็นบริษัทใหม่ในชื่อ บริษัท พันนาลิฟวิ่ง จำกัด เนื่องจากที่ดินและโปรดักส์ที่พัฒนาเป็นโครงการระดับไฮเอนด์ จึงมองว่าไม่เหมาะที่จะใช้ชื่อ “อยู่เจริญ” ซึ่งสมัยก่อนคุณพ่อพัฒนาทาวน์เฮาส์ในราคา 1 ล้านกว่าบาทเท่านั้น

ปัจจุบัน พันนาลิฟวิ่งทยอยพัฒนาโครงการมูลค่าสะสมเกือบ 3,000 ล้านบาท มีโครงการที่เปิดขายอยู่ เช่น บ้านพันนา เอกมัย-รามอินทรา 3, บ้านพันนา ศรีวรา เป็นต้น

“เราก็ทำพันนามาเรื่อยๆ ระหว่างนั้นจะมีลูกค้าที่ลอยัลตี้กับอยู่เจริญก็คอยทักมาตลอดว่า ทำไมไม่มีแบรนด์นี้แล้ว จนบริษัทเราเริ่มมั่นคงก็เลยคิดว่า ถึงเวลาแล้วที่จะต้องนำแบรนด์กลับมาเพื่อให้เกียรติ” ดร.ชนฐนพค์ กล่าว

ดังนั้น ปี 2564-65 บริษัทมีการนำแบรนด์ “อยู่เจริญ” กลับมาใช้ใน 3 โครงการ มูลค่ารวม 2,000 ล้านบาท ได้แก่

1.อยู่เจริญ เรสซิเดนซ์ ทาวน์ อิน ทาวน์ – คอนโดมิเนียม 7 ชั้น 2 อาคาร จำนวน 208 ยูนิต ห้องชุดแบบ 1 ห้องนอนพื้นที่ใช้สอยเริ่มต้น 34.75 ตร.ม. ราคาเริ่ม 3.4 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 40% พร้อมเข้าอยู่ (โครงการนี้รีแบรนด์มาจาก ตรรกะ คอนโด ศรีวรา ซึ่งเริ่มเปิดขายตั้งแต่ปี 2561)

2.บ้านอยู่เจริญ ทาวน์ อิน ทาวน์ – โฮมออฟฟิศ 4.5 ชั้น จำนวน 14 ยูนิต ออกแบบสไตล์โมเดิร์น เจแปนนีส จอดรถได้หลังละ 6 คัน ที่ดินขนาด 40 ตร.ว. ราคาเริ่ม 38 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 2 ยูนิต

3.บ้านอยู่เจริญ อีสต์วิลล์ – โฮมออฟฟิศและบ้านแฝดระดับพรีเมียม ทำเลซอยนาคนิวาส 6 สามารถเดินไปศูนย์การค้าเซ็นทรัล อีสต์วิลล์ได้ ออกแบบสไตล์ตะวันตก จอดรถได้ 6 คัน มีลิฟต์ในตัว เปิดตัวปี 2565 (ยังไม่ประกาศราคา)

บริษัทคาดว่าปี 2564 นี้จะทำยอดขายไม่ต่ำกว่า 820 ล้านบาท จากโครงการอยู่เจริญ เรสซิเดนซ์ ทาวน์ อิน ทาวน์ และบ้านอยู่เจริญ ทาวน์ อิน ทาวน์ ส่วนปี 2565 เตรียมขึ้นโครงการย่านเลียบด่วนรามอินทราอีกไม่ต่ำกว่า 3 โครงการ

• เก็บที่ดินเล็กพัฒนา “บ้านไฮเอนด์กลางเมือง” แผนรับมือปี 2564 ของ “อัลติจูด”

แลนด์ลอร์ดที่ดิน “พันไร่” ในกรุงเทพฯ

นอกจากเป็นผู้พัฒนาอสังหาฯ แล้ว ตระกูลรุ่งโรจน์ธนกุลยังเป็นนักสะสมที่ดินอีกด้วย โดย ดร.ชนฐนพค์ ประเมินว่าทั้งตระกูลน่าจะมีที่ดินรวมกันไม่ต่ำกว่า 1,000 ไร่ในกรุงเทพฯ

ในยุคของคุณพ่ออุดมจะมีการแบ่งโซนสะสมที่ดินกับพี่น้อง เฉพาะตัวคุณพ่อจะเน้นที่ดินย่านลาดพร้าว ดินแดง ประเวศ สายไหม ส่วนพี่น้องอีกสองคนที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาฯ ท่านหนึ่งดูแลที่ดินย่านบางนาและสุขุมวิท อีกท่านจะดูแลย่านถนนวิภาวดี ดอนเมือง ไปถึงปทุมธานี

ทำให้ที่ดินในมือกระจายไปหลายทำเล และจะทยอยมองหาที่ดินของครอบครัวที่เหมาะสมมาพัฒนา สำหรับช่วงปีหน้าคาดว่าจะเปิดกรุที่ดิน 3 แหล่งออกมาพัฒนา คือ ย่านรามอินทรา, แปลงที่ดิน 8 ไร่สุดซอยสุขุมวิท 49 ติดคลองแสนแสบ และที่ดินย่านพุทธมณฑลสาย 2 – บรมราชชนนี

• ปี’63 “ราคาที่ดินกลางเมือง” ทรงตัว แต่ปี’64 ส่งสัญญาณปรับลดบางแปลง เศรษฐียอมปล่อยมือ

นอกจากนี้ บริษัทจะมีกลยุทธ์ใหม่คือการจอยต์เวนเจอร์กับเจ้าของที่ดินรายอื่น เพื่อเพิ่มศักยภาพในการพัฒนาโครงการ โดยเจ้าของที่ดินเหล่านี้มักจะเป็นแลนด์ลอร์ดเช่นกัน มีที่ดินและ ‘มองขาด’ ถึงศักยภาพที่ดินของตนว่าควรพัฒนาโครงการแบบไหนและทำราคาได้เท่าไหร่ แต่ต้องการให้คนที่ทำธุรกิจอยู่แล้วร่วมลงทุนเพื่อลงมือพัฒนา

ดร.ชนฐนพค์ กล่าวว่า อนาคตพันนาลิฟวิ่งจะพัฒนาโครงการใหญ่ขึ้นและหลากหลายมากขึ้น โดยสนใจธุรกิจเชิงพาณิชย์ หรือธุรกิจเฮลธ์แคร์ รวมถึงสนใจบุกต่างจังหวัดด้วย หากธุรกิจเติบโตได้ดี คาดว่าจะเริ่มเตรียมตัวเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยภายใน 3-5 ปี

โจทย์ใหญ่ปีหน้าสำหรับเศรษฐีไทยคือ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ซึ่งมีผลบังคับใช้แล้ว แต่สำหรับปี 2563 รัฐจะเลื่อนรอบเก็บภาษีจากเดือนเมษายนเป็นเดือนสิงหาคม เนื่องจากกฎหมายลูกอีกหลายฉบับยังไม่เสร็จสิ้น แต่แม้จะเลื่อนออกไปสุดท้ายก็ต้องจ่ายแน่ๆ และเป็นการเก็บภาษีรายปีที่ใครมีที่ดิน บ้าน อาคารในกรรมสิทธิ์มากก็จะต้องจ่ายมากตามไปด้วย

กฎหมายภาษีที่ดินนี้จะแบ่งการเก็บภาษีแยกเป็น 1.กลุ่มเกษตรกรรม 2.กลุ่มที่อยู่อาศัย 3.กลุ่มอื่นๆ ที่ไม่ใช่เกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย และ 4.กลุ่มที่ดินว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์

กลุ่มที่ดินเปล่านี่เองที่จะส่งผลกระทบกับแลนด์ลอร์ดเจ้าของที่ดินมากที่สุด เพราะมีการเก็บภาษีตามมูลค่า ต่ำสุดมูลค่าอสังหาฯ 0-50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.3% หรือจ่าย 3,000 บาทต่อที่ดินราคา 1 ล้านบาท และสูงสุดคือมูลค่าอสังหาฯ 5,000 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.7% หรือจ่าย 7,000 บาทต่อที่ดินราคา 1 ล้านบาท สมมติว่าแลนด์ลอร์ดรายหนึ่งมีที่ดินมูลค่า 5,000 ล้านบาทก็จะต้องจ่ายภาษีปีละ 35 ล้านบาท เท่านั้นยังไม่พอ ที่ดินว่างเปล่าทุกราคาถ้ายังไม่ใช้ประโยชน์จะต้องจ่ายภาษีเพิ่ม 0.3% ทุก 3 ปี

ภาษีที่เก็บจากที่ดินเปล่านี้ไม่เคยมีมาก่อน และกลายเป็นข้อกังวลของลูกค้า กสิกรไทย ไพรเวทแบงก์ ทำให้ทีมบริการที่ปรึกษาด้านการบริหารสินทรัพย์ครอบครัว (Wealth Planning) จัดทำโครงการพิเศษ Land Loan Investment ขึ้นมารองรับ

“จิรวัฒน์ สุภรณ์ไพบูลย์” Private Banking Group Head ธนาคารกสิกรไทย แจกแจงถึงบริการ Land Loan เงื่อนไขคือลูกค้าของไพรเวทแบงก์มีสิทธิเสนอแปลงที่ดินที่ต้องการเข้าโครงการ หากได้รับอนุมัติจำนองที่ดินเพื่อรับสินเชื่อเงินกู้ (อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย MOR-4.5% ปัจจุบันอยู่ที่ 2.5%) ลูกค้าจะต้องนำเงินกู้นั้นลงทุนผ่านกองทุนของกสิกรไทย ไพรเวทแบงก์เท่านั้น โดยธนาคารมีกองทุนหลายผลิตภัณฑ์ให้เลือกซึ่งจะได้ผลตอบแทนมากกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อจากการจำนองที่ดิน

“บริการนี้ไม่ใช่การเลี่ยงภาษี ลูกค้ายังต้องจ่ายภาษีที่ดินตามปกติ เพียงแต่มีรายได้จากการลงทุนเพื่อนำไปจ่ายภาษีที่ดิน ดังนั้นลูกค้าส่วนใหญ่ต้องการส่วนต่างระหว่างผลตอบแทนของกองทุนกับดอกเบี้ยสินเชื่ออย่างน้อย 1%” จิรวัฒน์ยืนยัน

แม่ทัพไพรเวทแบงก์กสิกรไทยอธิบายว่า ปัจจุบันลูกค้ากลุ่มนี้ของธนาคารมีที่ดินรวมกันราว 400 แปลง มูลค่ารวม 8 หมื่นล้านบาท มีผู้ที่สนใจร่วมโครงการคิดเป็นมูลค่าที่ดินรวม 1.2 หมื่นล้านบาท ในจำนวนนี้ธนาคารอนุมัติสินเชื่อ Land Loan ไปแล้ว 6 พันล้านบาท

ในขั้นตอนให้คำปรึกษาของธนาคาร จิรวัฒน์บอกว่าลูกค้าบางส่วนสนใจการให้เช่าที่ดินหรือขายที่ดิน แต่ดีลเช่าหรือขายไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะต้องหา “เนื้อคู่” การทำธุรกิจที่ใช่ ดังนั้น ด้วยระยะเวลาที่กระชั้นชิดเข้ามา การเลือกช่องทาง Land Loan จึงเกิดขึ้นมากกว่า

“ภาษีที่ดินทำให้ตลาดตื่นตัวมากตั้งแต่ปีนี้ ยิ่งปีหน้าซึ่งจะเริ่มเก็บภาษีจริง เชื่อว่าจะตื่นตัวกันมากขึ้นอีก” เขาเสริมด้วยว่า กลุ่มลูกค้าที่ได้รับผลกระทบสูงสุด คือ กลุ่มที่มีที่ดินมูลค่าสูงมาก อยู่ในมือ และ กลุ่มที่ได้รับมรดก เป็นที่ดินจำนวนมากจากบรรพบุรุษแต่สภาพคล่องขณะนี้ไม่พร้อมที่จะจ่ายภาษี

สำหรับเป้าหมายปี 2563 จิรวัฒน์กล่าวว่าน่าจะสามารถปล่อยกู้สินเชื่อผ่านโครงการ Land Loan ได้อีก 1 หมื่นล้านบาท วัดจากความตื่นตัวในปัจจุบัน

“ขณะนี้ลูกค้ามีแปลงที่ดินเสนอให้เราช่วยบริหารวันละเฉลี่ย 10 แปลง” จิรวัฒน์กล่าว “ที่ดินมาจากทั่วประเทศ ส่วนใหญ่คือกรุงเทพฯ ภูเก็ต เชียงใหม่ และภาคตะวันออก”