สื่อมวลชนได้รับจดหมายชี้แจงจาก บริษัท กมลสุโกศล จำกัด เนื้อความจดหมายชี้แจงเรื่องการซื้อขายที่ดินข้างซอยสมคิดของครอบครัวสุโกศลซึ่งคนส่วนใหญ่รู้จักในชื่อ “ลานมรกต” โดยมีเนื้อหาดังนี้

คำชี้แจง
เรื่อง ที่ดินชิดลมข้างซอยสมคิด

สืบเนื่องจากข่าวการขายที่ดินลานโล่งชิดลมข้างห้างเซ็นทรัลและซอยสมคิด ที่ปรากฏในสื่อต่างๆ ตลอดระยะเวลาหนึ่งเดือนกว่าที่ผ่านมา ปัจจุบันที่ดินแปลงดังกล่าวครอบครองโดยเจ้าของร่วมครอบครัวสุโกศล และยังไม่มีการขายหรือเจรจาขายตามปรากฎในข่าว ครอบครัวสุโกศลไม่มีแผนการขายแต่อย่างใด และมีเพียงแผนการปล่อยเช่าระยะสั้นและระยะยาวเท่านั้น

วันที่ 12 มีนาคม พ.ศ. 2567
ครอบครัวสุโกศล

“ลานมรกต” ที่ดินไข่แดงกลางดงเซ็นทรัล

ที่ดินแปลงดังกล่าวถือเป็นที่ดินทำเลทองใจกลางกรุงเทพฯ มีเนื้อที่ประมาณ 4 ไร่ หัวมุมถนนเพลินจิตตัดกับซอยสมคิด

เมื่อกางแผนที่ดูจะพบว่า ที่ดินลานมรกตตั้งอยู่ติดกับเซ็นทรัล ชิดลม และเกือบติดกับเซ็นทรัล เอ็มบาสซี มีเพียงถนนซอยสมคิดคั่นไว้เท่านั้น

ที่ผ่านมามักจะมีข่าวในแวดวงซื้อขายที่ดินมาตลอดว่าที่ดินแปลงนี้จะมีการขายเปลี่ยนมือ รวมถึงข่าวสะพัดรอบล่าสุด ที่มีรายงานว่า “จิราธิวัฒน์” ตระกูลเจ้าของเครือเซ็นทรัล ติดต่อซื้อที่ดินแปลงนี้ได้แล้วในราคาถึง 4.4 ล้านบาทต่อ ตารางวา ก่อนที่ทางสุโกศลจะออกจดหมายชี้แจงดังกล่าว

หากเครือเซ็นทรัลจะสนใจซื้อที่ดินลานมรกตจริงย่อมไม่ใช่เรื่องที่น่าแปลกใจ เพราะนอกจากเซ็นทรัล ชิดลม และ เซ็นทรัล เอ็มบาสซี ที่เปิดบริการแล้ว เครือเซ็นทรัลร่วมกับฮ่องกงแลนด์ยังปิดดีลซื้อที่ดินสถานทูตอังกฤษเนื้อที่ 23 ไร่ ด้านหลังเซ็นทรัล เอ็มบาสซีไปเมื่อปี 2561 เพื่อนำมาก่อสร้างโครงการส่วนต่อขยายของเซ็นทรัล เอ็มบาสซี ด้วยเหตุนี้ ที่ดินลานมรกตที่อยู่ตรงกลางอาณาจักรเซ็นทรัลจึงน่าจะเป็นที่หมายปองของกลุ่มจิราธิวัฒน์ เพื่อต่อจิ๊กซอว์อาณาจักรให้เป็นผืนเดียว

• “ราคาที่ดิน” Q3/2566 ยังปรับขึ้นแต่ “ชะลอตัว” ทำเล “นครปฐม” มาแรง ราคาขึ้น 62.5% จากปีก่อน
• คอนโดฯ “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” ขายแล้ว 80% ลุ้นปีหน้าราคา “เพนต์เฮาส์” ทำสถิติใหม่ในไทย

สำหรับครอบครัวสุโกศลเจ้าของที่ดินนั้นมีธุรกิจหลากหลายในเครือ เช่น ธุรกิจนำเข้าอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์และวิศวกรรม ธุรกิจโรงแรมเครือสุโกศล รวมถึงมีสมาชิกครอบครัวที่มีชื่อเสียงในแวดวงศิลปะดนตรี เช่น กมลา สุโกศล เจ้าของเพลง Live and Learn, กฤษดา สุโกศล แคลปป์ หรือ ‘น้อย วงพรู’

(ข้อมูลอ้างอิง: นายธนกร วังบุญคงชนะ โฆษกประจำสำนักนายรัฐมนตรี)

Q: ชื่อกฎหมายและหน่วยงานรับผิดชอบ
A: ร่างกฎกระทรวงว่าด้วยการกำหนดหลักเกณฑ์วิธีการและเงื่อนไขการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน โดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงประเทศไทย พ.ศ. …. ตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน (รับผิดชอบจัดทำโดย กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย)

Q: ซื้อได้มากแค่ไหน
A: ไม่เกิน 1 ไร่

Q: เงื่อนไขก่อนจะซื้อที่ดินไทยได้
A: ต้องลงทุนในไทยด้วยเม็ดเงินไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และลงทุนต่อเนื่องไม่ต่ำกว่า 3 ปี ในธุรกิจหรือกิจการที่กำหนด เช่น กองทุนรวม กองรีท พันธบัตร

Q: เงื่อนไขการใช้ที่ดิน
A: ใช้เป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น หากพบว่านำไปใช้ในจุดประสงค์อื่น จะถูกถอนสิทธิ

Q: เหตุผลที่รัฐบาลออกกฎหมายนี้
A: กฎหมายนี้ถือเป็นส่วนพ่วงที่จะช่วยจูงใจให้คนต่างชาติศักยภาพสูงเลือกมาพำนักในไทย หรือ “โครงการ Long-term resident Visa” ทำวีซ่าครั้งเดียวอยู่ได้ 10 ปี ที่จะเริ่มบังคับใช้เดือนกันยายน 2565

กลุ่มเป้าหมายศักยภาพเหล่านี้คือ กลุ่มผู้เกษียณอายุ, กลุ่มอาชีพผู้เชี่ยวชาญพิเศษ และ กลุ่มที่ต้องการทำงานจากไทย ทั้งหมดต้องมีฐานะมั่งคั่ง เป้าหมายเพื่อให้มาจับจ่ายในไทย กระตุ้นเศรษฐกิจระยะยาว

Q: คาดว่าใครที่จะสนใจซื้อที่ดิน
A: จากสถิติปี 2564 ต่างชาติที่นิยมซื้อห้องชุดคอนโดฯ ไทยอยู่แล้ว คือ ชาวจีน 59.4% รัสเซีย 3.7% สหราชอาณาจักร 3.4% สหรัฐฯ 3.4% เยอรมนีและฝรั่งเศส 2.9% เท่ากัน (ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส.)

รู้หรือไม่? มีหลายประเทศในโลกที่อนุญาตให้ “ต่างชาติซื้อที่ดิน” ได้ แต่อาจมีเงื่อนไขต่างๆ ควบคุม เช่น กำหนดพื้นที่ที่ห้ามต่างชาติซื้อ กำหนดขนาดที่ดิน ห้ามต่างชาติถือครองในโครงการจัดสรรเกินสัดส่วน 50% ห้ามซื้อบ้านทิ้งไว้โดยไม่มีการอยู่อาศัยเกิน 6 เดือน เป็นต้น

เมื่อวันที่ 14 ก.ย. 64 คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติอนุมัติโครงการ “วีซ่าระยะยาว” (Long-term Residence Visa) เพื่อดึงชาวต่างชาติ 4 กลุ่มเป้าหมายเข้ามาพำนักในไทย คือ กลุ่มต่างชาติที่มีความมั่งคั่งสูง, กลุ่มผู้เกษียณอายุ, กลุ่มผู้ที่ต้องการทำงานระยะไกลจากประเทศไทย และ กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ (อ่านข้อมูลคุณสมบัติต่างชาติที่เข้าโครงการนี้ได้ คลิก)

จุดประสงค์โครงการคือต้องการดึงชาวต่างชาติเหล่านี้ 1 ล้านคนเข้าไทยภายในระยะ 5 ปี (2565-69) หวังให้พวกเขาอยู่อาศัยในไทยระยะยาว มีการใช้จ่ายในประเทศ กระตุ้นเศรษฐกิจหมุนเวียน

สิทธิพิเศษของต่างชาติที่ได้วีซ่าระยะยาว คือจะได้สิทธิทำงานทันที มีวีซ่าให้ผู้ติดตาม ยกเว้นภาษีหากได้รายได้จากต่างประเทศ และลดเพดานภาษีเหลือไม่เกิน 17% หากรับรายได้ในไทย

ที่สำคัญคือ จะได้สิทธิประโยชน์ด้านการถือครองที่ดินในไทยด้วย แต่ประเด็นนี้ ครม. ยังให้คณะทำงานไปศึกษาเพิ่มเติม จึงยังไม่ชัดเจนว่าจะให้สิทธิอย่างไรบ้าง แต่แนวโน้มจากกระแสข่าวที่ผ่านมา ดูเหมือนว่า ‘อาจจะ’ มีการให้สิทธิ เช่น ถือครองบ้านพร้อมที่ดินได้ ขยับสัดส่วนต่างชาติถือครองห้องชุดจากไม่เกิน 49% เป็นไม่เกิน 70-80% แต่จะตามมาด้วยข้อจำกัดบางประการ เช่น ราคาบ้านพร้อมที่ดินขั้นต่ำที่อนุญาตให้ซื้อ เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม กระแสสังคมเมื่อทราบว่าจะมีการปลดล็อกให้ต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินในไทยได้ ทำให้เกิดความหวั่นวิตกว่าจะทำให้ทุนต่างชาติไหลเข้ามากว้านซื้ออสังหาริมทรัพย์จนคนไทยขาดแคลนที่อยู่อาศัย รวมถึงดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นอาจทำให้ราคาอสังหาฯ สูงขึ้นมากจนคนไทยเข้าถึงยากขึ้นไปอีก

ต่างชาติสนใจบ้านพร้อมที่ดินน้อยกว่าคอนโดฯ

ต่อประเด็นนี้ Positioning คุยกับ “พนม กาญจนเทียมเท่า” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด บริษัทที่ปรึกษาและเอเย่นต์อสังหาฯ มองว่า ขณะนี้หลักเกณฑ์ของรัฐยังไม่ชัดเจน แต่เบื้องต้นเห็นว่าความต้องการของนักลงทุนต่างชาติไม่น่าจะอยู่ในกลุ่มบ้านพร้อมที่ดินมากนัก ปกติต่างชาติจะมีดีมานด์ในกลุ่มคอนโดมิเนียมมากกว่า

เหตุผลเพราะหากเป็นการลงทุน การซื้อคอนโดฯ ในเขตเมืองยังมีค่าเฉลี่ยผลตอบแทนการเช่า (yield) ประมาณ 5% เทียบกับบ้านพร้อมที่ดิน yield อยู่ที่ 2-3% เท่านั้น ทำให้คอนโดฯ น่าสนใจกว่า

หากเป็นการซื้อ “บ้านพร้อมที่ดิน” ชาวต่างชาติมักจะซื้อหรือเช่า 30 ปีเพื่ออยู่เองเนื่องจากมีภรรยาคนไทย หรือต้องการพำนักวัยเกษียณ

อาจมีบ้างที่ลงทุนบ้านพร้อมที่ดินแต่จะกระจุกอยู่ในทำเลแหล่งท่องเที่ยว เป็นบ้านพักตากอากาศแถบพัทยา ภูเก็ต เกาะสมุย หรือเชียงใหม่ พนมยังกล่าวด้วยว่า เชื่อว่าแม้เปิดโครงการวีซ่าระยะยาว ดีมานด์บ้านพักตากอากาศจากต่างชาติก็ไม่น่าจะเกิน 1,000 หลังต่อปี เทียบกับยุค 7-10 ปีก่อนที่กระแสบ้านพักตากอากาศบูมสุดขีดมีการขาย 300-500 หลังต่อปี

สรุปแล้วพนมจึงมองว่าทุนต่างชาติไม่น่าจะหลั่งไหลเข้ามามากในกลุ่มบ้านพร้อมที่ดิน จึงไม่ส่งผลให้ราคาบ้านสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

หลายประเทศอนุญาตให้ซื้อได้

เมื่อถามถึงสถานการณ์ในประเทศอื่น พนมชี้ให้เห็นว่า หลายประเทศในโลกเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ เช่น ญี่ปุ่น ออสเตรเลีย สหรัฐฯ แคนาดา หรือเพื่อนบ้านเรา “มาเลเซีย” ก็มีกฎหมายเปิดช่อง เพียงแต่มีข้อจำกัดเป็นโซนที่อนุญาตให้ซื้อ จากสถานการณ์ในต่างประเทศ หลังเปิดช่องให้ต่างชาติซื้อ ไม่ได้มีทุนต่างชาติหลั่งไหลเข้าไปจนเกิดผลกระทบกับคนท้องถิ่น

อย่างไรก็ตาม เมื่อคนไทยมีความกังวล รัฐอาจจะกำหนดกฎเกณฑ์ต่างชาติซื้อบ้านในไทยเพื่อให้คนไทยคลายความกังวลบ้าง เช่น อนุญาตเฉพาะการซื้อเพื่ออยู่เอง ซื้อได้ไม่เกิน 2 ไร่ กำหนดพื้นที่เป็นรายจังหวัดหรืออำเภอที่อนุญาต เก็บภาษีเกี่ยวกับอสังหาฯ เพิ่มเป็น 2 เท่าของคนไทย เป็นต้น

ไม่แปลกที่คนไทยจะ ‘กังวล’ แต่ไม่ควรตื่นตระหนก

ด้าน “สฤณี อาชวานันทกุล” อาจารย์และนักวิชาการอิสระด้านการเงิน ให้ความเห็นว่า คนไทยมีความชอบธรรมที่จะรู้สึกกังวลกับข่าวที่ออกมา เพราะประเด็น “ที่ดิน” เป็นเรื่องอ่อนไหว จากลักษณะทรัพยากรที่ดินเป็นสิ่งที่มีจำกัด ไม่สามารถผลิตเพิ่มได้ (ยกเว้นถมทะเล) ขณะที่คนไทยเกินกว่า 50% ปัจจุบันไม่มีที่ดินเป็นของตนเอง ข่าวการปลดล็อกให้ต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านพร้อมที่ดินจึงขัดแย้งกับความรู้สึกคนไทยส่วนใหญ่

• เมย์แบงก์ ประเมินเศรษฐกิจชาติอาเซียน ส่งสัญญาณฟื้นตัว ไทยยังติดผลกระทบ ‘ท่องเที่ยว’

ดังนั้น หากกฎหมายอนุญาตให้คนต่างชาติซื้อได้อย่างไม่มีข้อจำกัด กรณีนี้จะเริ่มน่ากังวลใจ แต่จากท่าทีของรัฐที่ระบุว่าโครงการจะมุ่งเน้น “ผู้พำนักอาศัยระยะยาว” ทำให้สฤณีเชื่อว่ารัฐน่าจะเข้าใจการป้องกันการเก็งกำไร คนไทยไม่จำเป็นต้องตื่นตระหนกและมองเปรียบเทียบไปถึงกรณีที่ “สุดขั้ว” อย่างเกาะฮ่องกง เพราะกรณีนั้นเป็นดินแดนเกาะที่มีขนาดเล็ก แต่มีประชากรแออัด ทำให้ปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัยรุนแรงมาก

ในมุมมองของสฤณี เห็นว่ารัฐควรจะมีข้อจำกัดต่างๆ เพื่อป้องกันให้กระทบคนไทยน้อย เช่น จำกัดให้ซื้อเฉพาะอสังหาฯ ระดับไฮเอนด์ซึ่งปกติมีคนไทยจำนวนน้อยที่เข้าถึงได้อยู่แล้ว จำกัดทำเลที่ซื้อได้เพื่อป้องกันไม่ให้รุกล้ำพื้นที่อนุรักษ์ ควรอนุญาตเฉพาะกรณีอยู่อาศัยเองเพื่อป้องกันการเก็งกำไร เป็นต้น โดยเสนอว่าควรศึกษาตัวอย่างจาก “จีน” ซึ่งมีข้อกำหนดที่เคร่งครัดสำหรับชาวต่างชาติที่จะเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาว

‘ต่างชาติซื้อบ้านได้’ อาจไม่ใช่ปัจจัยหลักที่จะดึงดูด

อย่างไรก็ตาม สฤณีตั้งคำถามกลับด้วยว่า โครงการนี้มีเป้าหมายเพื่อดึงต่างชาติให้เข้ามาพำนัก แต่การเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้อาจไม่ใช่ปัจจัยจำเป็นเพื่อดึงดูด

“มีหลายองค์กรที่ศึกษาปัจจัยความน่าอยู่ของเมือง และดัชนีชี้วัดส่วนใหญ่ไม่ใช่เรื่องการถือครองอสังหาฯ แต่เป็นเรื่องคุณภาพชีวิต เช่น สิ่งแวดล้อม บริการขนส่งสาธารณะ คุณภาพโรงเรียนเพื่ออนาคตของลูกๆ สิ่งเหล่านี้ดึงดูดให้คนอยากมาอยู่อาศัยได้มากกว่า” สฤณีกล่าว

การจะดึงชาวต่างชาติเข้ามาอาศัยระยะยาว จึงต้องพัฒนาปัจจัยพื้นฐานที่สำคัญ ไม่ได้มีเฉพาะสิทธิด้านภาษีและการครอบครองที่ดินเท่านั้น!

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC กล่าวถึงนโยบายภาครัฐที่ต้องการจะแก้กฎหมายต่างๆ เพื่อให้คนต่างชาติเข้ามาซื้อหรือเช่าอสังหาฯ ในไทยได้สะดวกขึ้น เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาฯ ของไทย

โดยเบื้องต้นนโยบายที่รัฐกำลังพิจารณา ตามกระแสข่าวที่เกิดขึ้นตั้งแต่เมื่อปลายเดือนมีนาคม 2564 มีดังนี้

1. ปลดล็อกให้ต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดในคอนโดมิเนียมได้ 70-80% จากเดิมซื้อได้ไม่เกิน 49% ของจำนวนห้องชุดทั้งโครงการ
2. ปลดล็อกให้ต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ โดยต้องเป็นบ้านพร้อมที่ดินราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป จากเดิมต่างชาติไม่สามารถซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดินได้เลย
3. ขยายระยะสัญญาเช่าของชาวต่างชาติเป็นสูงสุด 50 ปี และสามารถต่อสัญญาอีกครั้ง 40 ปี จากเดิมเช่าได้สูงสุด 30 ปี (หากต้องการทำสัญญา 90 ปี ต้องต่อสัญญา 2 ครั้ง คือ 30+30+30 ปี)
4. ระยะเวลาผ่อนผันนโยบายข้างต้น ให้เวลา 3-5 ปี เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจช่วงหลังเผชิญโรคระบาด COVID-19 เท่านั้น

ต่อประเด็นนโยบายให้ต่างชาติซื้อบ้านได้ ดร.วิชัย มีข้อเสนอแนะ 3 ข้อ เพื่อให้ประโยชน์ยังตกแก่คนไทยในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต ดังนี้

1. ในกรณีห้องชุดคอนโดฯ ควรกำหนดให้ซื้อได้เกินกว่า 49% เฉพาะห้องชุดระดับราคาเกินกว่า 5 ล้านบาท และกำหนดเฉพาะบางพื้นที่เท่านั้น เพราะคนไทยส่วนใหญ่จะซื้อห้องชุดในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท จึงควรป้องกันไม่ให้ห้องชุดราคาไม่เกิน 5 ล้านถูกซื้อโดยคนต่างชาติมากเกินไป
2. ในกรณีบ้านพร้อมที่ดิน ควรกำหนดให้ต่างชาติซื้อในราคามากกว่า 15 ล้านบาทเท่านั้น เพราะในทำนองเดียวกับคอนโดฯ คือคนไทย 90% ซื้อบ้านในราคาไม่เกิน 15 ล้านบาท ขณะที่ต่างประเทศหลายแห่ง กรรมสิทธิ์ที่ดินเกือบทั้งหมดเป็นของรัฐ หรือราคาที่ดินสูงกว่าไทยมาก หากเปิดโอกาสให้คนต่างชาติซื้อได้เสรี เชื่อว่าคนต่างชาติจะสนใจนโยบายของไทยพอสมควร และอาจมีผลกระทบต่อราคาบ้านโดยรวมในไทยปรับตัวขึ้นเร็ว
3. ควรกำหนดสิทธิในการโหวต (Voting Rights) ของคนต่างชาติในที่ประชุมลูกบ้านโครงการจัดสรรให้ไม่เกิน 49% เพื่อให้การกำหนดกฎเกณฑ์ของโครงการจัดสรรต่างๆ ยังเป็นไปตามหลักบรรทัดฐานสังคม-วัฒนธรรมแบบไทย

ดร.วิชัยยังขยายความเรื่อง “พื้นที่” ที่เหมาะสมในการอนุญาตผ่อนผันให้ต่างชาติ คือควรคำนึงไม่ให้กระทบกับพื้นที่ที่คนไทยยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยของตนเองมาก ดังนั้น บริเวณที่เหมาะสมให้ต่างชาติซื้อบ้านหรือเช่าระยะยาว เช่น สถานที่ท่องเที่ยวในกรุงเทพฯ เชียงใหม่ หรือภูเก็ต เขตนิคมอุตสาหกรรม EEC ภาคตะวันออก เป็นต้น และควรกำหนดราคาควบคู่ไปด้วยดังที่เสนอข้างต้น

• 3 ปีกำลังซื้ออสังหาฯ หด 9 แสนล้าน! คนไทย 75% ชะลอซื้อบ้าน ความสามารถในการซื้อต่ำลง

เปิดข้อมูล “ต่างชาติ” นิยมห้องชุดราคาไม่เกิน 5 ล้าน

REIC ยังเปิดเผยข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในไทย (ปัจจุบันต่างชาติยังซื้อสิทธิ์ขาดในที่ดินไม่ได้ และ REIC ไม่สามารถติดตามข้อมูลที่เลี่ยงกฎหมายโดยการใช้ ‘นอมินี’ ถือครองที่ดินแทนได้) พบว่า คนต่างชาติเกือบ 78% โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกลุ่มราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท จะเห็นได้ว่า ที่ผ่านมาชาวต่างชาติส่วนใหญ่มีดีมานด์อสังหาฯ ในกลุ่มราคาเดียวกับคนไทย

“กลุ่มราคาห้องชุดที่ต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด ปี 2561-63”

• กลุ่มราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท 77.6%
• กลุ่มราคา 10-7.5 ล้านบาท 12.0%
• กลุ่มราคา 5-10 ล้านบาท 4.6%
• กลุ่มราคา 10-15 ล้านบาท 3.3%
• กลุ่มราคามากกว่า 15 ล้านบาท 2.5%

ด้าน “ทำเลที่ต่างชาติสนใจและมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากที่สุด แบ่งตามจำนวนยูนิต ปี 2561-63” มีดังนี้

• กรุงเทพฯ 16,589 ยูนิต สัดส่วน 47.9% ของประเทศ
• ชลบุรี 11,125 ยูนิต สัดส่วน 32.1% ของประเทศ
• เชียงใหม่ 2,256 ยูนิต สัดส่วน 6.5% ของประเทศ
• สมุทรปราการ 2,007 ยูนิต สัดส่วน 5.8% ของประเทศ
• ภูเก็ต 1,368 ยูนิต สัดส่วน 3.9% ของประเทศ

อย่างไรก็ตาม หากวัดตาม “มูลค่า” ตลาดซื้อขายอสังหาฯ ให้ต่างชาติใน จ.ภูเก็ต จะมีมูลค่าสูงกว่าเชียงใหม่และสมุทรปราการ

และถ้าหากเทียบสัดส่วนจำนวนห้องชุดที่ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์เทียบกับการถือครองโดยคนไทย “ชลบุรี” ถือว่ามีสัดส่วนห้องชุดถูกซื้อโดยต่างชาติสูงที่สุดในระยะหลัง

“ในคอนโดฯ 100 ห้องที่โอนกรรมสิทธิ์ มีชาวต่างชาติเป็นผู้ซื้อกี่ห้อง?” (ข้อมูลรวมเฉพาะปี 2561-63)

• กรุงเทพฯ 7.8 ห้อง
• ชลบุรี 30.3 ห้อง
• เชียงใหม่ 18.5 ห้อง
• สมุทรปราการ 6.3 ห้อง
• ภูเก็ต 17.0 ห้อง
• เฉลี่ยทั้งประเทศ 9.0 ห้อง

ขณะที่กลุ่มตลาดหลักชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ ไทยย่อมหนีไม่พ้น “ชาวจีน” โดย REIC ให้ข้อมูลไว้ว่า Top 5 สัญชาติชาวต่างชาติที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดไทยมากที่สุด ปี 2563 ได้แก่

• จีน (ไม่รวมไต้หวัน) 63.4%
• รัสเซีย 4.7%
• ฝรั่งเศส 3.4%
• สหราชอาณาจักร 3.1%
• เยอรมนี 2.5%
• อื่นๆ ได้แก่ สหรัฐฯ ไต้หวัน ญี่ปุ่น สิงคโปร์ ออสเตรเลีย รวม 9.2%

ดร.วิชัยทิ้งท้ายว่า นโยบายเหล่านี้น่าจะช่วยส่งเสริมตลาดอสังหาฯ ไทยได้ แต่คงไม่เกิดขึ้นในทันที มองว่าจะเป็นผลบวกต่อแรงจูงใจในการซื้อของต่างชาติในระยะต่อไปมากกว่า และหนึ่งในปัจจัยที่จะช่วยให้ประสบความสำเร็จคือไทยต้องควบคุมการระบาดของ COVID-19 ได้ เพื่อเร่งเปิดประเทศให้เร็วที่สุด และอสังหาฯ ไทยจะได้รับความสนใจจากต่างชาติอีกครั้ง

บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค หรือ PF รายงานผลประกอบการต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยปี 2563 มีรายได้รวม 12,513 ล้านบาท และขาดทุนสุทธิ -1,045 ล้านบาท ถือเป็นปีอันหนักหน่วงของเพอร์เฟค ซึ่งทำให้บริษัทมีอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E) สูงถึง 2.0 เท่าและจะเป็นโจทย์สำคัญของปี 2564

“ศานิต อรรถญาณสกุล” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค แถลงแผนการดำเนินงานปีนี้ มีเป้าหมายหลัก 2 เรื่อง คือ หนึ่ง การเติบโตอย่างยั่งยืน และ สอง สร้างความมั่นคงทางการเงิน โดยต้องการจะลด D/E ให้เหลือ 1.2 เท่า

ปีนี้เพอร์เฟคจึงมี 3 กลยุทธ์ที่จะใช้เพื่อไปให้ถึงเป้าหมาย ได้แก่

1) ขับเคลื่อนธุรกิจหลักให้มีรายได้เติบโต – กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจะยังลงทุนต่อเนื่องตามความเหมาะสม และยังคงมีการร่วมทุนกับพันธมิตรต่างชาติตามแผนงาน
2) ขายที่ดินและการลงทุน – เตรียมพอร์ตตัดขายทั้งที่ดิน และขายโรงแรมสู่กองรีทเพื่อนำกระแสเงินสดหมุนเวียน
3) ลงทุนในธุรกิจดีมานด์สูง อัตรากำไรสูง – แตกไลน์สู่ธุรกิจ “ถุงมือยาง” ซึ่งบริษัทเซ็นสัญญาร่วมทุนกับ บริษัท วัฒนชัย รับเบอร์เมท จำกัด ไปตั้งแต่ปีก่อน และจะเริ่มรับรู้เป็นกำไรได้ตั้งแต่ปีนี้

ขายที่ดิน-โรงแรม 2 หมื่นล้านลดหนี้

ความท้าทายหลักปีนี้ของเพอร์เฟคคือการลดภาระหนี้ให้ได้ และหากระแสเงินสดมาเติมให้บริษัท ดังนั้น บริษัทจึงต้องตัดขายสินทรัพย์ในหลายรูปแบบ มูลค่ารวม 20,200 ล้านบาท แบ่งตามบริษัทในเครือที่ถือสิทธิสินทรัพย์ ดังนี้

1) พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค – ที่ดินและการลงทุน อาทิ ที่ดินแจ้งวัฒนะ รามอินทรา รามคำแหง มูลค่ารวม 10,200 ล้านบาท
2) แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ฯ – ขายการลงทุนในโรงแรม รอยัล ออคิด เชอราตัน และ ไฮแอท รีเจนซี่ สุขุมวิท ตั้งเป็นกองรีท มูลค่ารวม 8,500 ล้านบาท
3) วี รีเทล – ที่ดินถนนรัชดาภิเษก 2 แปลง มูลค่ารวม 1,500 ล้านบาท ส่วนนี้ศานิตเปิดเผยว่ามีผู้เจรจาแล้ว โดยวางโปรเจ็กต์เป็นอาคารสำนักงาน

ศานิตมองว่า หากการตัดขายที่ดินและการลงทุนเป็นไปตามเป้า น่าจะผลักดันให้บริษัทมีกระแสเงินสดหมุนเวียนได้ถึง 4,000 ล้านบาท

“ถุงมือยาง” ธุรกิจฟื้นกำไร

อีกเป้าหมายหนึ่งของเพอร์เฟคนอกจากการลดหนี้ คือการ ‘เทิร์นอะราวด์’ กลับมาทำกำไรให้ได้ หลังจากปีก่อนขาดทุนไปกว่าพันล้าน

ดังนั้น ปีก่อนเพอร์เฟคจึงตัดสินใจแตกไลน์ครั้งสำคัญ ใช้บริษัทในเครือคือ บมจ.แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ เข้าลงทุนกับ วัฒนชัย รับเบอร์เมท ตั้งโรงงานผลิตถุงมือยางไนไตรล์ ในนาม บริษัท แกรนด์ โกลบอล โกลฟส์ จำกัด (GGG) อัตราส่วนถือหุ้น แกรนด์ แอสเสท 50.5% และวัฒนชัย 49.5%

โรงงานแห่งแรกตั้งอยู่ที่ จ.ฉะเชิงเทรา แบ่งก่อสร้างเป็นสองเฟส ไลน์การผลิตเฟสละ 2,100 ล้านชิ้นต่อปี เฟสแรกคาดจะเริ่มผลิตได้มิถุนายน 2564 และเฟสสองจะเริ่มผลิตกุมภาพันธ์ 2565 กลุ่มลูกค้า 95% ส่งออกไปสหรัฐฯ ยุโรป และญี่ปุ่น อีก 5% จำหน่ายในไทย

• “วิชัย ทองแตง” พา “แกรนด์ แอสเสทฯ” แตกไลน์ร่วมทุนโรงงาน “ถุงมือยาง”

“วิทวัส วิภากุล” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.แกรนด์ แอสเสทฯ คาดการณ์รายได้ปีแรกของ GGG จะทำได้ประมาณ 3,000 ล้านบาท เนื่องจากเดินเครื่องได้ไม่เต็มปี แต่คาดการณ์ปี 2565 จะได้รายได้เต็มเม็ดเต็มหน่วยแตะ 1 หมื่นล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ธุรกิจนี้เป็นการร่วมทุนกันทำให้การรับรู้ทางบัญชีจะได้เป็นผลกำไร โดยศานิตแย้มว่า ธุรกิจถุงมือยางถือว่าอัตรากำไรสุทธิดีมาก เพราะสามารถยื่นขอเข้าเงื่อนไข BOI ได้ อัตรากำไรสุทธิจะขึ้นไปถึง 40% เทียบกับอสังหาฯ เพื่อขายที่ได้กำไร 10%

• ยิ่งมีวัคซีนยิ่งต้องใช้ “ถุงมือยาง” ศรีตรังทุ่ม 4.8 หมื่นล้านเพิ่มกำลังผลิตแย่งตลาดมาเลย์

ศานิตย้ำด้วยว่า การลงทุนนี้ไม่ใช่ชั่วครั้งชั่วคราว และเชื่อว่าถุงมือยางจะเป็นธุรกิจดาวรุ่งระยะยาว แม้ว่าดีมานด์และราคาจะย่อลงมาเล็กน้อยหลังพ้นปี 2565 แต่ก็จะยังมีความน่าสนใจ เพราะโรคระบาดได้เปลี่ยนมาตรฐานการทำงานของหลายธุรกิจ เช่น โรงแรม สายการบิน ซูเปอร์มาร์เก็ต โรงงานผลิตอาหาร จะต้องใช้ถุงมือยางจำนวนมากขึ้นไปอีกนาน

ธุรกิจหลักเน้นขาย “บ้านหรู”

กลับมาที่ธุรกิจหลักของเพอร์เฟคซึ่งยังคงเป็นธุรกิจ “อสังหาฯ” ปีนี้จะกลับมาเปิดโครงการมากขึ้นกว่าปีก่อน แต่ก็ยังเป็นการเดินแผนที่ระมัดระวังตัวสูง

“วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต” กรรมการผู้จัดการ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เปิดแผนปี 2564 เตรียมเปิด 6 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 9,900 ล้านบาท ตั้งเป้ายอดขาย 17,300 ล้านบาท

เหตุที่ไม่เปิดใหม่เยอะหลักหมื่นล้านบาทเหมือนช่วงก่อน COVID-19 เพราะบริษัทยังมีโครงการระหว่างขายอีก 57 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 4 หมื่นล้านบาท จึงยังมีสต็อกเพียงพอ

นอกจากนี้ โครงการที่เปิดใหม่ทั้งหมดเป็น “แนวราบ” ทำให้เป็นปีที่ 3 ของเพอร์เฟคที่ไม่มีการเปิดคอนโดมิเนียมใหม่เลยตั้งแต่ปี 2562 เนื่องจากมองว่าตลาดยังซบเซา

สำหรับไฮไลต์การเปิดตัวของปีนี้จะเป็นบ้านแบรนด์ “Lake Legend” บางนา-สุวรรณภูมิ มูลค่าโครงการ 5,100 ล้านบาท จำนวน 128 ยูนิต ราคาตั้งแต่ 25-100 ล้านบาท เป็นบ้านเดี่ยวหรูโครงการร่วมทุนกับ “ฮ่องกงแลนด์” ดีไซน์พิเศษบ้านแบบ Hillside เล่นระดับบนเนินเขาเหมือนอยู่ในโครงการบ้านพักตากอากาศแถบ จ.ภูเก็ต หรือเกาะสมุย

สัดส่วนยอดขายของปีนี้ก็จะเน้นไปที่กลุ่มบ้านหรูราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป โดยวงศกรณ์ประเมินว่าน่าจะมีสัดส่วน 25-30% ของยอดขายรวม เนื่องจากตลาดนี้เป็นตลาดเดียวที่กำลังซื้อไม่สะเทือนจากเศรษฐกิจ และลูกค้าตัดสินใจง่ายขึ้นในช่วงนี้ เพราะมองว่าผู้ประกอบการลดแลกแจกแถมมาก การซื้อในช่วงนี้จึงได้ดีลที่คุ้มค่า

ลุ้นโรงแรมฟื้น เข้าสู่จุดคุ้มทุน

ธุรกิจของเครือ PF ที่นับได้ว่า “ปาดเหงื่อ” ที่สุดยังคงเป็น “โรงแรม” ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในพอร์ตของแกรนด์ แอสเสทฯ วิทวัสรายงานในส่วนนี้ว่า ปี 2563 โรงแรมทำรายได้เพียง 793 ล้านบาท ซึ่งทำให้มีผลขาดทุน

“ผมไม่เคยเจออะไรที่หนักขนาดนี้มาก่อน อัตราเข้าพักเหลือเลขตัวเดียว ไม่เคยมีมาก่อนตั้งแต่ทำธุรกิจมา” วิทวัสกล่าว

ขณะที่ปี 2564 วิทวัสคาดการณ์ว่าจะดันอัตราเข้าพักกลับไปที่ 50% ได้ และจะทำให้ธุรกิจโรงแรมเข้าสู่จุดคุ้มทุน แต่จะยังไม่มีกำไรในปีนี้ โดยแบ่งภาพสถานการณ์เป็นส่วนโรงแรมในต่างจังหวัดกับในกรุงเทพฯ

โรงแรมในต่างจังหวัดของบริษัท ได้แก่ เชอราตัน หัวหิน ปราณบุรี วิลล่าส์ กับ เชอราตัน หัวหิน รีสอร์ต แอนด์ สปา กลุ่มนี้คาดว่าจะยังได้อานิสงส์นักท่องเที่ยวไทยต่อเนื่องจากปีก่อน เพราะหัวหินเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมมาก อัตราเข้าพักจะเกินกว่า 50%

ขณะที่โรงแรมในกรุงเทพฯ ได้แก่ เดอะ เวสทิน แกรนด์ สุขุมวิท, เชอราตัน รอยัล ออคิด และ ไฮแอท รีเจนซี่ สุขุมวิท กลุ่มนี้อัตราเข้าพักอาจไม่สูงมาก จะได้กลุ่มนักท่องเที่ยวไทยเฉพาะที่ต้องการ Staycation หรือมา Work from Hotel แต่รายได้จะมาจากกลุ่ม Food & Beverage ทำให้ล่าสุดบริษัทดีลได้ร้านอาหารระดับมิชลินคือร้าน “ข้าว” มาลงในไฮแอท รีเจนซี่ สุขุมวิท

และปัจจัยบวกอีกอย่างคืองานฟังก์ชันจัดงานแต่งงานหรืออีเวนต์สัมมนา เริ่มมีการจองกลับมาแล้วในช่วงไตรมาส 2/64 เมื่อการระบาดระลอกสองคลี่คลายลง

สรุปปี 2564 ของ PF เป็นปีแห่งความท้าทายต่อเนื่อง และต้องมุ่งลดภาระหนี้ ทำให้ปีนี้จะไม่มีการลงทุนที่ได้กำไรน้อย รวมถึงไม่มีการสะสมที่ดินเพิ่ม เปิดโต๊ะเจรจาขายอย่างเดียว!