“ดิฐวัฒน์ อิสสระ” กรรมการ บริษัท ชาญอิสสระ เรสซิเดนซ์ จำกัด เปิดรายละเอียดพูลวิลล่า “The Sky Series” 4 หลังสุดท้ายที่จะเปิดขายในโครงการศรีพันวา ภูเก็ต ตั้งอยู่บนที่ดิน 2 ไร่ หันหน้าฝั่งพระอาทิตย์ตก มูลค่าโครงการรวม 1,000 ล้านบาท

พูลวิลล่าส่วนนี้จะเป็น วิลล่า 3 ชั้น พื้นที่ใช้สอยเริ่มต้น 1,200 ตร.ม. ราคาเริ่ม 250 ล้านบาท ด้านในมี 5 ห้องนอน 7 ห้องน้ำ 2 สระว่ายน้ำ พร้อมลิฟต์ส่วนตัวทุกหลัง และมีฟังก์ชันพิเศษคือ “Sky Deck” บนดาดฟ้า สำหรับนั่งพักผ่อนชมวิวและปาร์ตี้ได้ โดยได้แรงบันดาลใจจาก “Baba Nest” รูฟท็อปบาร์ของโรงแรมศรีพันวาที่ถือเป็นบาร์วิวสวยระดับโลก

ดิฐวัฒน์กล่าวว่า ที่ดินผืนนี้ถือเป็นผืนสุดท้ายในโครงการศรีพันวาที่จะเปิดขายในส่วนที่พักอาศัย ส่วนที่ดินที่เหลืออีกประมาณ 5-7 ไร่จะอยู่ในโซนโรงแรม ซึ่งคาดว่าจะพัฒนาเป็นฟังก์ชันส่วนเวลเนสของโรงแรมต่อไปในอนาคต

วิลล่าหรูภูเก็ตขายดี อัตราขายพุ่งแตะ 85%

ด้านตลาดวิลล่าในภูเก็ต ดิฐวัฒน์ให้ข้อมูลว่าตั้งแต่ปี 2556-2566 ตลาดนี้ถือว่าเป็นเทรนด์ขาขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง แม้จะสะดุดไปบ้างในปี 2562 ซึ่งเริ่มมีการระบาดของโควิด-19 แต่หลังจากนั้นตลาดกลับเป็นขาขึ้นอีก เนื่องจากต่างชาติยังเชื่อมั่นในภูเก็ตซึ่งเป็นเมืองที่มีคนมาเยี่ยมเยือนมากที่สุดเป็นอันดับ 14 ของโลก

เมื่อปี 2565 ตลาดวิลล่าในภูเก็ตมีอัตราการขายแตะ 82% และครึ่งปีแรกปี 2566 เพิ่มขึ้นเป็น 85% โดยขายไปได้ 251 หลัง ถือว่าเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ขายดีมาก 

ทั้งนี้ หากแยกตลาดวิลล่าในภูเก็ตตามระดับราคา กลุ่มราคาที่มีการขายมากที่สุดคือกลุ่มระดับกลางราคา 15-35 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 67% ของตลาด

อย่างไรก็ตาม วิลล่าของ “ศรีพันวา” จัดอยู่ในกลุ่มระดับลักชัวรี ราคา 90 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีซัพพลายน้อย คิดเป็นสัดส่วนการขายเพียง 7%ในตลาด

ดิฐวัฒน์กล่าวต่อว่า ตลาดซูเปอร์วิลล่าขนาด 1,000 ตร.ม.ขึ้นไปในแต่ละปีจะมีการเปิดตัวใหม่ราว 5-10 หลังเท่านั้น และลูกค้ามักจะสนใจวิลล่าที่เป็น Branded Residence เพื่อให้มีเชนโรงแรมบริหารจัดการบำรุงรักษา และสามารถปล่อยเช่ากับโรงแรมเพื่อเป็นรายได้เมื่อเจ้าของไม่ได้เข้าพัก ซึ่งทำให้วิลล่าของศรีพันวาได้เปรียบในจุดนี้

ตลอด 20 ปีที่ศรีพันวาเริ่มเปิดโครงการ มีการขายวิลล่าไปแล้ว 22 หลัง ซึ่งเจ้าของมีกว่า 10 สัญชาติทั่วโลก จึงเชื่อว่าวิลล่า “The Sky Series” 4 หลังสุดท้ายนี้น่าจะได้รับการตอบรับจากต่างชาติเช่นกัน คาดว่าจะปิดการขายได้ 2 หลังภายในปี 2567 และอีก 2 หลังในช่วงที่วิลล่าสร้างเสร็จไตรมาส 4 ปี 2568

“ศรีพันวา” เตรียมขึ้นแปลงใหม่บนเกาะภูเก็ต

หลังจากพัฒนาที่ดินแปลงนี้จนหมดแล้ว ดิฐวัฒน์กล่าวว่าปี 2567 บริษัทจะเริ่มพัฒนาที่ดินแปลงใหม่บนเกาะภูเก็ต ขณะนี้ใกล้จะปิดดีลจัดซื้อที่ดินให้เรียบร้อย

โดยที่ดินแปลงนี้จะอยู่ในทำเลที่แตกต่างจากเดิม เป็นทำเลใกล้เมืองมากขึ้นแต่ยังเห็นวิวทะเลได้ แต่จะยังใช้แบรนด์ “ศรีพันวา” เช่นเดิมเพราะเป็นโครงการมิกซ์ยูสโรงแรมและวิลล่าระดับไฮเอนด์ และเชื่อว่าแบรนด์ศรีพันวามีคุณค่าที่จะพัฒนาขยายโลเคชั่นได้อีก

• คลื่นลูกค้า “รัสเซีย” ซัดตลาดอสังหาฯ “ภูเก็ต” ใหญ่กว่าเมื่อสิบปีก่อน 2-3 เท่าตัว จากการหนี “ภัยสงคราม”
• รู้จัก “มอนท์เอซัวร์” อาณาจักรโครงการไฮเอนด์แห่ง “ภูเก็ต” แหล่งดึงดูดเศรษฐีทั่วโลกลงทุน-พักผ่อน

ขณะที่โครงการ “บาบา บีช คลับ นาใต้ ภูเก็ต” ก็ยังมีที่ดินเหลืออยู่อีกประมาณ 20 ไร่ที่พัฒนาได้ แต่เนื่องจากทำเลหาดนาใต้ซึ่งเป็นโซนที่ข้ามไป จ.พังงา แล้ว ยังต้องรอการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวให้มากกว่านี้ก่อน รวมถึงรอข้อสรุปด้านกฎหมายผังเมืองในพื้นที่ด้วย ทำให้ปีหน้าน่าจะยังไม่ใช่จังหวะการพัฒนาเพิ่มเติม

แผนการพัฒนาของ “ชาญอิสสระ” ปี 2567 จึงต้องจับตาการพัฒนาที่ดินผืนใหม่ในจ.ภูเก็ตที่จะเป็นศรีพันวาทำเลใหม่ และอีกหนึ่งโครงการในกรุงเทพฯ ที่เตรียมจะพัฒนาบ้านเดี่ยวระดับอัลตราลักชัวรี ทำเลวงแหวน–พระราม 9 อีกด้วย

“ดิฐวัฒน์ อิสสระ” ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานสร้างสรรค์สื่อและเทคโนโลยี สารสนเทศ บมจ.ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ เปิดเผยถึงธุรกิจกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าของบริษัท กลุ่มธุรกิจโรงแรม “ศรีพันวา” และ “บาบา บีช” ขณะนี้ฟื้นตัวได้ดี หลังจากช่วงก่อนหน้านี้ต้องปิดให้บริการตามคำสั่งภาครัฐ เพื่อควบคุมการระบาดของโรค COVID-19

แบ่งตามทำเลโรงแรม สำหรับ บาบา บีช คลับ หัวหิน ฟื้นตัวได้ดีที่สุด โดยมีอัตราเข้าพักเฉลี่ย 60-70% คึกคักที่สุดในช่วงวันหยุดเสาร์-อาทิตย์ มีกลุ่มเป้าหมายหลักเป็นกลุ่มครอบครัวที่ต้องการสถานที่พักผ่อนใกล้กรุงเทพฯ และมีจำนวนยูนิตในโครงการน้อยเพื่อไม่ให้แออัด ทำให้บาบา บีช คลับ หัวหินตอบโจทย์ได้ดี

ส่วนโรงแรม ศรีพันวา ภูเก็ต นั้น มีอัตราเข้าพักเฉลี่ย 50-60% เป็นจุดที่ได้อานิสงส์จากแคมเปญ “เราเที่ยวด้วยกัน” ของภาครัฐมาก โดยตั้งแต่เดือนกรกฎาคม-ตุลาคม 2563 มีผู้มาใช้สิทธิ์เราเที่ยวด้วยกันที่โรงแรมศรีพันวา ภูเก็ตสะสม 2,800 คืน คิดเป็นมูลค่ารวม 34 ล้านบาท

สำหรับ บาบา บีช คลับ นาใต้ ซึ่งอยู่ในจังหวัดพังงานั้น เพิ่งเริ่มกลับมาให้บริการเมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2563 จึงยังประเมินไม่ได้ว่ามีอัตราเข้าพักมากน้อยเพียงใด

ดิฐวัฒน์กล่าวต่อว่า ประเด็น ‘ดราม่า’ ทางการเมืองที่เกิดขึ้นก่อนหน้านี้ ไม่เกิดผลกระทบทันทีต่อยอดจองในช่วงเวลาดังกล่าว ยังมีนักท่องเที่ยวเข้าพักตามปกติ

• กรณีศึกษา: #แบนศรีพันวา การเมืองเลือกข้างกระทบแบรนด์หนักหรือแค่ผิวๆ ?

ตรึงราคาลดต่อเนื่องถึงสิ้นปี

อัตราเข้าพักฟื้นตัวแล้ว แต่ราคายังไม่สามารถปรับขึ้นได้ โดยดิฐวัฒน์กล่าวว่า โรงแรมทุกแห่งในเครือขณะนี้มีการลดราคาประมาณ 15% จากปีก่อน (ราคาก่อนใช้โปรโมชันแคมเปญเราเที่ยวด้วยกัน)

ทั้งนี้ ที่ผ่านมาราคาโรงแรมยังเป็นช่วงโลว์ซีซัน ตามปกติโรงแรมจะขึ้นราคาได้ถึง 2-3 เท่าตัวในช่วงไฮซีซันปลายปี โดยเฉพาะช่วงคริสต์มาสจนถึงปีใหม่ แต่มองว่าปีนี้น่าจะขึ้นราคาไม่ได้ ยังคงต้องตรึงราคาในระดับนี้ไว้ต่อไป เพราะต้องการเกาะกลุ่มนักท่องเที่ยวไทยซึ่งตอบรับดีกับราคาปัจจุบัน

ส่วนการเข้ามาของกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติแบบ Long Stay Visa ดิฐวัฒน์ระบุว่า มีการศึกษาแนวทางเช่นกันว่าถ้าหากจะรับนักท่องเที่ยวต่างชาติจะมีข้อปฏิบัติอย่างไร แต่ยังไม่มีนโยบายรับนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าพัก เพราะกังวลว่าจะกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักท่องเที่ยวไทยที่พักอยู่ในขณะนี้

จากสถานการณ์โรงแรมปิดยาว 3 เดือน ช่วงเดือนเมษายน-มิถุนายน 2563 และราคาห้องพักที่ไม่สามารถดันได้สูงเท่าปกติ ทำให้ บริษัท ศรีพันวา แมเนจเมนท์ จำกัด ทำหนังสือขอผ่อนผันชำระค่าเช่าต่อกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา โดยของดเว้นชำระค่าเช่า 2 เดือน คือเดือนเมษายนและพฤษภาคม 2563 และขอเลื่อนการชำระค่าเช่า 4 เดือนคือ เดือนกุมภาพันธ์, มีนาคม, มิถุนายน และกรกฎาคม 2563 ออกไปอีกเป็นเวลา 6 เดือน ซึ่งกองทรัสต์ฯ ได้อนุมัติแล้ว

• “ศรีพันวา” แจ้งตลาดหลักทรัพย์ ขอขยายเวลาจ่ายค่าเช่าเข้า “กองทรัสต์” เหตุไม่มีนักท่องเที่ยว

โรงแรมศรีพันวา ไห่หนานดีเลย์เปิดบริการ

ด้านสถานการณ์ โรงแรมศรีพันวา ไห่หนาน ประเทศจีน ซึ่งศรีพันวาเซ็นสัญญาเป็นที่ปรึกษาการพัฒนา ออกแบบ และให้บริการกับ บริษัท จุนฟา เรียลเอสเตท จำกัด เจ้าของโปรเจกต์ผู้ลงทุน ดิฐวัฒน์อัปเดตว่าขณะนี้โครงการในไห่หนานก็ต้องดีเลย์ออกไปเช่นกัน

เนื่องจากสถานการณ์ COVID-19 ส่งให้รัฐบาลจีนเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบหลายประการ และกระทบกับตัวโครงการ เช่น เพิ่มระยะ set back ของพื้นที่ก่อสร้างจากแนวเขตที่ดิน ปรับสัดส่วนส่วนเรสซิเดนซ์วิลล่าเพื่อขายนักลงทุน
สามารถเปิดขายได้จำนวนหลังน้อยลง โดยคาดว่าเป็นเพราะรัฐบาลจีนต้องการลดความร้อนแรงในการลงทุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ลง

แม้ว่าบริษัทจะไม่ได้ร่วมลงทุน เป็นผู้รับให้คำปรึกษาและเตรียมจะเข้าไปบริหารในฐานะเชนโรงแรม แต่การดีเลย์การก่อสร้างเหล่านี้ทำให้ได้รับผลกระทบเช่นกัน โดยจากเดิมที่โรงแรมจะเปิดบริการปลายปีนี้ อาจต้องเลื่อนก่อนและยังไม่มีกำหนดใหม่

รายได้จากธุรกิจอสังหาฯ ให้เช่า ทั้งโรงแรมและออฟฟิศ ปกติจะคิดเป็นสัดส่วนราว 25% ของรายได้รวมของเครือชาญอิสสระ แต่ปีนี้ดูเหมือนรายได้ส่วนนี้จะต้องรับศึกหนัก แม้จะเห็นสัญญาณฟื้นตัว แต่ก็ยังไม่ดีเท่าที่เคยเป็นมา

ภายในหนังสือแจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์ มีเนื้อหาดังนี้

ตามที่บริษัท ชาญอิสสระ รีท แมเนจเมนท์ จำกัด (“บริษัทฯ” หรือ “ผู้จัดการกองทรัสต”) ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา (“กองทรัสต์”) ได้รับหนังสือจาก บริษัท ศรีพันวา แมเนจเมนท์ จำกัด (“SPM”) โดยขอให้กองทรัสต์พิจารณาให้ความช่วยเหลือแก่ SPM โดยการขยายระยะเวลาการชำระค่าเช่างวดเดือนกุมภาพันธ์ เดือนมีนาคม เดือนมิถุนายน และเดือนกรกฎาคม 2563 จากกำหนดชำระค่าเช่าเดิมของแต่ละงวดไปอีก 6 เดือน และผ่อนผัน (งดเว้น) การชำระค่าเช่างวดเดือนเมษายน และงวดเดือนพฤษภาคม 2563

โดยผู้จัดการกองทรัสต์และทรัสตีได้พิจารณา และเห็นสมควรอนุมัติตามรายละเอียดของการขอขยายระยะเวลาชำระค่าเช่างวดเดือนกุมภาพันธ์ เดือนมีนาคม เดือนมิถุนายน และเดือนกรกฎาคม 2563 รายละเอียดปรากฏตามหนังสือแจ้งข่าว เลขที่ CIRM-027/2563 ลงวันที่ 17 กรกฎาคม 2563

บริษัทฯ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ของ SRIPANWA ขอแจ้งว่าบริษัทฯ ได้รับหนังสือจาก SPM ขอให้กองทรัสต์ พิจารณาให้ความช่วยเหลือแก่ SPM โดยขอให้ขยายระยะเวลาการชำระค่าเช่างวดเดือนสิงหาคมถึงงวดเดือนธันวาคม 2563 จากกำหนดการชำระค่าเช่าเดิมของแต่ละงวดไปอีก 6 เดือน และขอให้ผ่อนผัน (งดเว้น) การชำระค่าเช่าเดือนมิถุนายน 2563 อันสืบเนื่องจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา (“COVID-19”) ในต่างประเทศโดยเฉพาะอย่างยิ่งประเทศที่มีพรมแดนติดกับประเทศไทย ยังคงเกิดขึ้นอย่างรวดเร็วและต่อเนื่อง และไม่มีแนวโน้มว่าจะมีผู้ติดเชื้อลดลงแต่อย่างใด

ทำให้รัฐบาลจำเป็นที่จะต้องออกมาตรการต่างๆ เช่น การขยายระยะเวลาการประกาศสถานการณ์ฉุกเฉินในทุกเขตท้องที่ทั่วราชอาณาจักร ไปจนถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2563, การกำหนดมาตรการคุมเข้มในการพิจารณาออกวีซ่าให้กับชาวต่างชาติที่ประสงค์จะเดินทางเข้า มายังประเทศไทย หรือการกำหนดนโยบายสนับสนุนให้ประชาชนเว้นระยะห่างทางสังคม (Social Distancing) เพื่อลดการติดต่อระหว่างบุคคล เป็นต้น เพื่อควบคุมและป้องกันการแพร่ระบาดของ COVID-19

ซึ่งส่งผลให้อุตสาหกรรมการท่องเที่ยว และอุตสาหกรรมการโรงแรมทั้งหมดในประเทศไทยได้รับผลกระทบเป็นอย่างมาก และทำให้กระทบกับอัตราการเข้าพักโรงแรมของ SPM อย่างมีนัยสำคัญแม้ว่าทาง SPM ได้พยายามทุกวิถีทางเพื่อที่จะประคับประคองสถานการณ์ เช่น การส่งเสริมการขาย เพื่อกระตุ้นการท่องเที่ยวของประชาชนในประเทศไทย การลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นอย่างเต็มที่

แต่การเข้าใช้บริการของนักท่องเที่ยวในประเทศก็ถูกจำกัดอยู่เพียงช่วง เสาร์-อาทิตย์ และวันหยุดนักขัตฤกษ์ เท่านั้น อันเป็นเหตุให้ SPM ไม่มีช่องทางในการหารายได้เพียงพอที่จะนำมาชำระค่าเช่า และส่งผลกระทบโดยตรงต่อผลการดำเนินงานที่จะนำมาชำระค่าเช่าให้แก่กองทรัสต์ได้ตามกำหนดเวลา

อย่างไรก็ตาม ระหว่างการพิจารณาของกองทรัสต์ SPM จะเริ่มชำระค่าเช่างวดเดือนกุมภาพันธ์ 2563 ตามกำหนดระยะเวลาที่ได้รับการอนุมัติจากผู้จัดการกองทรัสต์ และทรัสตีตามรายละเอียดที่ได้กล่าวไว้ข้างต้น

ในการนี้ ผู้จัดการกองทรัสต์และทรัสตีกำลังอยู่ระหว่างการพิจารณารายละเอียดในการขอขยายระยะเวลาการชำระค่าเช่า และการขอผ่อนผัน (งดเว้น) การชำระค่าเช่าดังกล่าว ตามเหตุผลและความจำเป็นดังกล่าวข้างต้น รวมถึงแผนการฟื้นฟูเพื่อมาชำระค่าเช่าให้แก่กองทรัสต์ ภายใต้กรอบของข้อสัญญาที่เกี่ยวข้อง โดยคำนึงถึงการรักษาผลประโยชน์สูงสุดของผู้ถือหน่วยทรัสต์เป็นสำคัญ และบริษัทฯ จะแจ้งผลการพิจารณา และการดำเนินการใดๆ ที่เกี่ยวข้องให้ทราบในโอกาสต่อไปโดยเร็ว

ที่มา SET