บริษัท พีเอ็มที พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (PMTP) ในฐานะผู้พัฒนาโครงการ 125 สาทร มีหนังสือชี้แจงถึงสื่อมวลชน ต่อกรณีที่ก่อนหน้านี้ ศาลปกครองกลางมีคำตัดสินให้เพิกถอนการอนุมัติรายงานประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) และถอนใบอนุญาตก่อสร้าง พร้อมสั่งหยุดการก่อสร้าง

โดยคำชี้แจงจากบริษัท PMTP มีดังนี้

กรุงเทพมหานคร, 11 ตุลาคม 2566: จากกรณีคำพิพากษาในคดี เดอะเม็ท คัดค้านการให้ความเห็นชอบรายงานประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) โครงการ 125 สาทร นั้น บริษัท พีเอ็มที พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (PMTP)  ในฐานะผู้พัฒนาโครงการ 125 สาทร ขอชี้แจงว่า บริษัทฯ มิใช่ผู้ถูกฟ้องคดีโดยตรง แต่เป็นผู้ที่ได้รับผลกระทบจากผลแห่งคดี เนื่องจากศาลปกครองกลางมีคำพิพากษาว่า เอกสารการคำนวณตัวเลข พื้นที่อาคารสำหรับคำนวณอัตราส่วนอาคารต่อพื้นที่ที่ดิน (FAR) ของโครงการเดอะ เม็ท ไม่ถูกต้อง

สืบเนื่องจาก PMTP ได้รับเอกสารยืนยันอย่างเป็นทางการจากสำนักการโยธา (สนย.) กรุงเทพมหานคร ซึ่งแสดงพื้นที่อาคารสำหรับคำนวณอัตราส่วนอาคารต่อพื้นที่ที่ดิน ของโครงการเดอะ เม็ท และเชื่อมั่นในความถูกต้องของรายการคำนวณนั้น จึงนำไปใช้ในการจัดทำรายงานศึกษาผลกระทบทางสิ่งแวดล้อมของโครงการ 125 สาทร ตามระเบียบขั้นตอนที่ถูกต้อง และคณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมด้านอาคาร  การจัดสรรที่ดิน และบริหารชุมชน กรุงเทพมหานคร (คชก.) ได้มีมติอนุมัติ EIA ให้กับโครงการ 125 สาทร 

อย่างไรก็ตาม ในเวลาต่อมา ศาลปกครองกลางมีคำพิพากษาว่า พื้นที่อาคารสำหรับคำนวณอัตราส่วนอาคารต่อพื้นที่ที่ดินของโครงการ เดอะเม็ท ไม่ใช่พื้นที่อาคารเดอะ เม็ท ที่ถูกต้อง จึงเป็นเหตุให้ การอนุมัติ EIA โครงการ 125 สาทร รวมถึงใบรับแจ้งการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคาร ได้รับผลกระทบจากคดีนี้

วอนทุกฝ่ายเห็นใจ ยืนยันดำเนินการถูกกฎหมาย

PMTP ขอยืนยันว่า ได้ดำเนินการขออนุญาตก่อสร้างโครงการ 125 สาทร และขออนุมัติ EIA ทุกขั้นตอนตามกฎหมายอย่างถูกต้องทุกประการ รวมทั้งบริษัทฯ ได้มีการตรวจสอบประเด็นทางกฎหมายและได้รับหนังสือราชการยืนยันข้อมูลต่างๆ จากหน่วยงานราชการที่เป็นผู้เชี่ยวชาญซึ่งเป็นผู้รับผิดชอบโดยตรง เป็นผลให้การขออนุญาตต่างๆ ผ่านการพิจารณาและอนุมัติเป็นที่เรียบร้อย

PMTP ยืนยันฐานะการเงินยังปึ๊ก ลูกค้ามั่นใจได้

PMTP ได้อธิบายถึงสถานการณ์ที่เกิดขึ้นให้กับลูกค้าและยินดีรับฟังความคิดเห็นของลูกค้า ซึ่งบริษัทฯ รู้สึกขอบคุณลูกค้าที่เข้าใจและสนับสนุนโครงการอย่างต่อเนื่อง ถึงแม้บริษัทฯ จะอยู่ในฐานะที่เป็นผู้ที่ได้รับผลกระทบ บริษัทฯ ยังคงมีความมุ่งมั่นที่จะทำโครงการให้สำเร็จตามกรอบของกฎหมาย และพยายามหาแนวทางแก้ไขที่เหมาะสมที่สุด

PMTP ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนระหว่าง บริษัท โทรีเซนไทย เอเยนต์ซีส์ จำกัด (มหาชน) (TTA) และ พาร์ทเนอร์ จากญี่ปุ่น คือบริษัท คันเดน เรียลตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (KRD) และ บริษัท โทเร คอนสตรัคชั่น จำกัด (TCC) ในการพัฒนาโครงการ 125 สาทร ให้ความมั่นใจกับลูกค้าว่ายังมีฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง และได้มีการเตรียมแผนสำรองในการดำเนินการก่อสร้างเพื่อให้เกิดผลกระทบกับลูกค้าให้น้อยที่สุด มั่นใจโครงการจะยังคงดำเนินการก่อสร้างจนสำเร็จตามความคาดหมายของผู้พัฒนาโครงการ

นิติบุคคลอาคารชุด เดอะ เม็ท (THE MET) คอนโดมิเนียมหรูบนถนนสาทร ส่งจดหมายแจ้งข่าวประชาสัมพันธ์แก่สื่อมวลชนให้ทราบว่า ขณะนี้ศาลปกครองกลางมีคำสั่งเพิกถอน EIA และการออกใบอนุญาตก่อสร้างโครงการ 125 สาทรเรียบร้อยแล้ว โดยข้อมูลที่ส่งให้กับผู้สื่อข่าวมีดังนี้

“คดีดังกล่าวเป็นการฟ้องคดีโดยเจ้าของร่วมอาคารชุดเดอะ เม็ท (ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินผืนเดียวกัน) โดยนางสาวชิดชนก เลิศอำพรไพศาล ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเดอะ เม็ท กล่าวว่า “เดอะ เม็ท ยื่นฟ้องคดีนี้ต่อหน่วยงานของรัฐหลายหน่วยงานที่มีส่วนเกี่ยวข้องในการให้ความเห็นชอบรายงาน EIA และการออกใบอนุญาตก่อสร้างสำหรับโครงการ 125 สาทร” โดยเดอะ เม็ท ได้กล่าวอ้างว่าเดิมนั้น เพบเบิล เบ ประเทศไทย ผู้พัฒนาโครงการเดอะ เม็ท เป็นเจ้าของที่ดินขนาด 10 ไร่ ซึ่งต่อมาเมื่อปี 2547 เพบเบิล เบ ประเทศไทย ได้แบ่งที่ดินดังกล่าวออกเป็นสองแปลง ได้แก่ ที่ดิน 7 ไร่ สำหรับการก่อสร้างโครงการเดอะ เม็ท และที่ดิน 3 ไร่ ซึ่งเป็นที่ดินที่จะมีการก่อสร้างโครงการ 125 สาทร ปัจจุบันที่ดินดังกล่าวเป็นของ บริษัท พีเอ็มที พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนระหว่าง บริษัท โทรีเซนไทย เอเยนต์ซีส์ จำกัด (มหาชน) และหุ้นส่วนบริษัทญี่ปุ่นสองราย ได้แก่ บริษัท คันเดน เรียลตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (Kanden Realty & Development Company Limited) และ บริษัท โทเร คอนสตรัคชั่น จำกัด (Toray Construction Company Limited)

เนื่องจากที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวได้ใช้ในการขออนุญาตก่อสร้างโครงการเดอะ เม็ท ไปแล้ว ที่ดินทั้ง 10 ไร่ จึงอยู่ภายใต้การใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ในคดีนี้ เดอะ เม็ท ได้กล่าวอ้างว่าแบบอาคารของ 125 สาทร มีขนาดใหญ่เกินกว่าขนาดอาคารที่กฎหมายกำหนด หลังจากหักพื้นที่ดินของเดอะ เม็ท ออกจากพื้นที่ 10 ไร่

คำพิพากษาของศาลปกครองกลางในคดีนี้ซึ่งมีขึ้นภายหลังคำพิพากษาคดีคอนโดหรูหลายแห่ง รวมถึงแอชตัน อโศก แสดงให้เห็นว่าศาลได้ให้น้ำหนักมากขึ้นกับข้อกังวลและการดำเนินคดีของชุมชนแวดล้อมที่มีความเสี่ยงว่าจะถูกโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่บดบังไปเสียหมด

ในคดีนี้ ศาลปกครองกลางได้อาศัยอำนาจตามกฎหมายและมีคำสั่งเพิกถอนการให้ความเห็นชอบรายงาน EIA และใบอนุญาตก่อสร้างของโครงการ 125 สาทร โดยมีผลย้อนหลัง ซึ่งคำพิพากษานี้ น่าจะเป็นอีกหนึ่งแนวทางให้กับหน่วยงานที่รับผิดชอบได้พิจารณาและหากลไกทางกฎหมายที่ปกป้องสิทธิของชุมชนที่อยู่มาก่อนได้ดีกว่านี้เพื่อที่การฟ้องคดีเพื่อขอพึ่งบารมีศาลจะเกิดขึ้นเฉพาะในกรณีข้อยกเว้นมากกว่าที่จะเป็นธรรมเนียมที่ปฏิบัติกันเป็นปกติ”

เปิดขายท่ามกลางความเสี่ยง

สำหรับโครงการ “125 สาทร” เป็นโครงการคอนโดมิเนียมหรู มูลค่ากว่า 8,000 ล้านบาท ออกแบบเป็น 2 ทาวเวอร์ สูง 36 ชั้น รวมห้องชุด 755 ยูนิต เปิดขายราคาเริ่มต้น 5.9 ล้านบาทต่อยูนิต ห้องชุดขนาดเริ่มต้น 28.5 ตารางเมตร

แผนงานของบริษัทร่วมทุนผู้พัฒนาโครงการนี้ เริ่มก่อสร้างโครงการตั้งแต่ปลายปี 2565 และคาดว่าจะเสร็จสิ้นปี 2569 ทำให้ขณะนี้ที่มีข้อพิพาทในศาลปกครอง บริษัทได้เริ่มงานก่อสร้างไปแล้ว

อย่างไรก็ตาม ที่ดินแปลงนี้และคอนโดฯ แห่งนี้นับว่ามีความเสี่ยงมาตั้งแต่ต้น เพราะแต่เดิมที่ดินแปลงใหญ่ 10 ไร่นี้มีผู้พัฒนาโครงการรายเดิมคือ Hotel Properties Limited Group กลุ่มทุนสิงคโปร์ แบ่งแปลงที่ดิน 7 ไร่มาสร้างเป็นคอนโดฯ THE MET สูง 66 ชั้น และเก็บที่ดิน 3 ไร่ หน้ากว้าง 97 เมตร ที่อยู่ด้านหน้าตึก THE MET ไว้ เพื่อจะพัฒนาเป็นโรงแรมตึกเตี้ยที่ไม่บังวิว THE MET ในภายหลัง โดยมีการแจ้งให้ผู้ซื้อห้องชุดรับทราบ

คอนโดฯ THE MET สร้างเสร็จเมื่อปี 2552 แต่หลังจากนั้นเจ้าของเดิมพับแผนที่จะสร้างโรงแรมเพิ่ม และตัดสินใจขายที่ดิน 3 ไร่นั้นออกไป ที่ดินมีการซื้อขายเปลี่ยนมือจนมาถึงมือ บริษัท โทรีเซนไทย เอเยนต์ซีส์ จำกัด (มหาชน) หรือ TTA

หลังจาก TTA และพันธมิตรร่วมทุนมีแผนจะพัฒนาคอนโดฯ และดำเนินการยื่นขออนุมัติ EIA ลูกบ้าน THE MET เริ่มคัดค้านตั้งแต่ชั้นรับฟังความคิดเห็นในการทำรายงาน EIA ทันที โดยจากการสำรวจความเห็นชุมชน 400 คนโดยรอบ มี 60% ที่ไม่เห็นด้วยกับโครงการ 125 สาทร แต่รายงาน EIA ก็ยังได้รับการอนุมัติเมื่อเดือนสิงหาคม 2564

ฝั่ง TTA มองว่าบริษัทได้ปรับแบบให้มีการบังแดด บังลม และวิวทิวทัศน์ให้น้อยที่สุดแล้ว ผ่านการแยกอาคารออกเป็น 2 ทาวเวอร์เพื่อให้มีช่องรับลมตรงกลาง รวมถึงยื่น EIA ผ่านเรียบร้อยแล้ว จึงเริ่มเปิดขายไปตามปกติ แม้ว่าขณะนั้นนิติบุคคลอาคารชุด THE MET จะยื่นฟ้องคดีต่อศาลปกครองกลางแล้วก็ตาม

ข่าวการเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างหรือเพิกถอน EIA โดยศาลปกครองกลางเกิดขึ้นอยู่เป็นระยะๆ โดยคดีที่ดังที่สุดคือ คดีแอชตัน อโศก เนื่องจากคำตัดสินออกมาในช่วงที่คอนโดฯ ก่อสร้างเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว ในขณะที่คดีส่วนใหญ่มักจะตัดสินตั้งแต่ที่โครงการยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง จึงไม่ส่งผลกระทบกับประชาชนหรือผู้ซื้อเป็นจำนวนมาก

“อุษณา มหากิจศิริ” รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท โทรีเซนไทย เอเยนต์ซีส์ จำกัด (มหาชน) หรือ TTA เปิดเผยความร่วมมือกับพันธมิตรเพื่อพัฒนาโครงการ “125 สาทร” คอนโดมิเนียมหรูมูลค่าโครงการกว่า 8,000 ล้านบาท บนเนื้อที่ 3 ไร่ ริมถนนสาทร ติดกับสถานทูตสิงคโปร์ ระยะ 500 เมตรจากสถานี BTS ช่องนนทรี

โดยโครงการเป็นการร่วมทุนกับ บริษัท คันเดน เรียลตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ (KRD) บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในเครือธุรกิจพลังงานรายใหญ่ของญี่ปุ่น และ บริษัท โทเร คอนสตรัคชั่น จำกัด (TCC) บริษัทด้านการก่อสร้างและอสังหาฯ จากญี่ปุ่นเช่นกัน การร่วมทุนครั้งนี้ TTA ถือหุ้น 60% บริษัท KRD ถือหุ้น 30% และ TCC ถือหุ้น 10%

125 สาทร เป็นคอนโดฯ ระดับลักชัวรีบนที่ดินหน้ากว้าง 97 เมตร ออกแบบแบ่งเป็น 2 อาคาร จำนวนห้องชุดรวม 755 ยูนิต ห้องชุดพื้นที่ใช้สอยเริ่มต้น 28.5 ตร.ม. ราคาเฉลี่ย 250,000 บาทต่อตร.ม. เริ่ม 5.9 ล้านบาทต่อยูนิต

อุษณากล่าวว่า ย่านสาทรถือเป็นย่านที่มีดีมานด์สูงแต่มีซัพพลายไม่มาก เนื่องจากเป็นแหล่งออฟฟิศ มีคนทำงานประจำในพื้นที่ทั้งชาวไทยและต่างชาติกว่า 260,000 คน และในอนาคตจะมีเมกะโปรเจ็กต์ในย่านใกล้เคียงเกิดขึ้น เช่น วันแบงค็อก (หัวมุมแยกวิทยุ พระราม 4-สาทร), ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค (หัวมุมแยกพระราม 4-สีลม) ซึ่งจะทำให้ความเจริญยิ่งมากขึ้น และมีความต้องการที่พักอาศัยสูงขึ้น

ขณะที่ราคาของ 125 สาทร บริษัทเชื่อว่าเป็นราคาแข่งขันได้ในคอนโดฯ ระดับเดียวกัน เนื่องจากราคาเริ่มต้นไม่ถึง 6 ล้านบาท ซึ่งหาได้ยากแล้วในย่านนี้

Positioning สำรวจคอนโดฯ ใกล้เคียงที่ยังอยู่ระหว่างขาย เช่น ศุภาลัย ไอคอน สาทร ราคาเริ่มที่ 9 ล้านบาท (ห้องชุดขนาด 42 ตร.ม.) เทตต์ 12 สาทร ราคาเริ่มที่ 9 ล้านบาท (ห้องชุดขนาด 40 ตร.ม.) อนิล สาทร 12 ราคาจะเริ่มที่ 11 ล้านบาท (ห้องชุดขนาด 45 ตร.ม.) เดอะ รีเซิร์ฟ สาทร ราคาเริ่ม 12.9 ล้านบาท (ห้องชุดขนาด 50 ตร.ม.) เห็นได้ว่าการเลือกพัฒนาห้องชุดเริ่มต้นขนาดเล็ก ทำให้คนทำงานออฟฟิศมีโอกาสเอื้อมถึงคอนโดฯ ย่านสาทรได้มากขึ้น

เน้น Expat ญี่ปุ่น-ยุโรป

ภัทร์กร วงศ์สวรรค์ ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กล่าวต่อว่า พื้นที่สำนักงาน 1 ใน 4 ของกรุงเทพฯ อยู่ในย่านสาทร-สีลม ทำให้บริษัทตั้งใจดึงดูดเรียลดีมานด์กลุ่มคนทำงานออฟฟิศ

สำหรับกำลังซื้อต่างชาติจะเน้น Expat ที่เป็นเรียลดีมานด์มากกว่านักลงทุนจากต่างประเทศ คาดหวังว่าจะได้ยอดขายจากต่างชาติราว 20-30% โดยการมีพันธมิตรเป็นบริษัทญี่ปุ่นจะช่วยผลักดันตลาดได้ครึ่งหนึ่ง อีกครึ่งหนึ่งเชื่อว่าจะเป็นกลุ่มยุโรป ทั้งจากออฟฟิศและสถานทูตที่รายล้อมสาทร

• “ไรมอน แลนด์” ภายใต้ยุค “กรณ์ ณรงค์เดช” ขอเป็น Top of Mind อสังหาฯ “ซูเปอร์ลักชัวรี”

โครงการ 125 สาทรจะเริ่มเปิดขายอย่างเป็นทางการ 18-19 มิถุนายนนี้ ภัทร์กรกล่าวว่า บริษัทคาดหวังเป้ายอดขาย 3,000 ล้านบาทภายในสิ้นปี และจะเริ่มการก่อสร้างปลายปี 2565 คาดว่าจะแล้วเสร็จปลายปี 2569

ข้อพิพาทกับ THE MET ยังอยู่ในศาลปกครอง

โครงการ 125 สาทรนั้นยังมีประเด็นที่ต้องจับตา เนื่องจากที่ดินโครงการตั้งอยู่ด้านหน้าคอนโดมิเนียม THE MET คอนโดฯ สูง 66 ชั้น ที่สร้างเสร็จเมื่อปี 2552 พัฒนาโดย Hotel Properties Limited Group กลุ่มทุนสิงคโปร์ แต่เดิมที่ดินด้านหน้าคอนโดฯ มีแผนจะก่อสร้างเป็นโรงแรมและคาดว่าจะพัฒนาให้เป็นตึกเตี้ยที่ไม่บังวิวคอนโดฯ แต่สุดท้ายเจ้าของที่ดินไม่ไปต่อ และมีการซื้อขายเปลี่ยนมือมาสู่กลุ่มมหากิจศิริ

แม้บริษัทจะออกแบบให้ 125 สาทรแยกออกเป็น 2 อาคาร เพื่อให้มีช่องวิว แดด สายลมผ่านตรงกลางได้ แต่ลูกบ้าน THE MET ยังมีความกังวลใจ ทำให้มีการคัดค้านตั้งแต่ในชั้นการรับฟังความคิดเห็นเพื่อจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) แต่สุดท้าย EIA ก็ผ่านการรับรองแล้วตั้งแต่เดือนสิงหาคมปี 2564

อย่างไรก็ตาม ล่าสุดเจ้าของร่วมโครงการ THE MET ได้รวมตัวแต่งตั้งทนายเพื่อยื่นฟ้องคณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมด้านอาคาร การจัดสรรที่ดิน และบริการชุมชน กรุงเทพมหานคร (คชก. กทม.) รวมถึงหน่วยงานรัฐหลายแห่ง โดยยื่นฟ้องต่อศาลปกครองกลางเพื่อให้ตรวจสอบความโปร่งใสในการอนุมัติ EIA

ข้อแย้งของฝั่ง THE MET มองว่า รายงาน EIA ฉบับนี้มีการสำรวจความเห็นชุมชน 400 คนโดยรอบ และมีผู้ตอบแบบสอบถาม 60% ที่ไม่เห็นด้วยกับโครงการ 125 สาทร แต่รายงานกลับได้รับอนุมัติ ทำให้ยื่นฟ้องกับศาลปกครองกลางเพื่อขอตรวจสอบความโปร่งใส ทั้งนี้ ศาลปกครองกลางได้รับคำฟ้องแล้ว (อ้างอิงที่มา: โพสต์ทูเดย์)

ด้านภัทร์กรตอบคำถามผู้สื่อข่าวถึงประเด็นนี้ว่า บริษัทได้ดำเนินการทำรายงาน EIA ตามขั้นตอน และพยายามออกแบบโครงการให้มีผลกระทบลูกบ้าน THE MET ให้น้อยที่สุด เชื่อมั่นว่าจะสามารถก่อสร้างได้ตามปกติเพราะโครงการทำตามกฎหมาย มีการเว้นระยะห่างระหว่างอาคาร มีทางเข้า-ออกที่เป็นกรรมสิทธิ์