บมจ.อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท มีจุดเริ่มต้นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จากการพัฒนา “สนามกอล์ฟอีสเทอร์น สตาร์” ใน อ.บ้านฉาง จ.ระยอง เมื่อ 30 ปีก่อน แน่นอนว่าต้องมีการเก็บแลนด์แบงก์รอบสนามกอล์ฟ และทยอยพัฒนาเป็นโครงการที่พักอาศัยที่ใช้จุดขายเรื่องสนามกอล์ฟเป็นหัวใจ

มาถึงปี 2566 “ไพโรจน์ วัฒนวโรดม” กรรมการผู้จัดการคนใหม่ของอีสเทอร์น สตาร์ ชี้ให้เห็นว่าโครงสร้างพื้นฐานของระยองวันนี้ทำให้ตลาดอสังหาฯ จ.ระยอง เติบโตต่อเนื่อง

โดยไพโรจน์ชูข้อมูลว่าเมื่อ 10 ปีก่อน ขนาดอสังหาฯ ระยองอยู่ที่ปีละ 12,000 ล้านบาท แต่ล่าสุดปี 2566 คาดว่าขนาดจะขึ้นมาแตะ 25,000 ล้านบาท หรือโตขึ้นมามากกว่าเท่าตัวในรอบสิบปี

ปัจจัยหลักมาจากการเติบโตของเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ตามด้วยการขยายมอเตอร์เวย์ช่วงพัทยา-มาบตาพุด เปิดใช้เมื่อปี 2563 ทำให้การสัญจรสะดวกขึ้น

รวมถึงขณะนี้ภาครัฐมีแผนการพัฒนายกระดับสนามบินอู่ตะเภาขึ้นเป็นสนามบินนานาชาติเชิงพาณิชย์ เป็นเมืองการบินภาคตะวันออก และจะมีการเชื่อมรถไฟความเร็วสูง 3 สนามบินมาถึงอู่ตะเภา

ทั้งหมดทำให้การเจริญเติบโตเพิ่มมากขึ้นใน จ.ระยอง และเป็นโอกาสของอีสเทอร์น สตาร์ที่มีแลนด์แบงก์เก็บไว้มานาน

บ้านเดี่ยว 5-10 ล้านบาทใน “ระยอง” ขายดี ขายคล่อง

ไพโรจน์กล่าวต่อว่า ความเจริญจาก EEC ทำให้เกิดแหล่งงานในระยอง ปัจจุบันดีมานด์ที่อยู่อาศัยจึงมาจากกลุ่มพนักงานในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ซึ่งส่วนใหญ่ทำงานในบรรษัทขนาดใหญ่และมีความมั่นคงสูง เช่น ปตท. ไออาร์พีซี เอสซีจี อินโดรามา เป็นต้น

ด้วยโครงสร้างพื้นฐานอื่นที่รองรับมากขึ้นในระยอง ไม่ว่าจะเป็นโรงเรียนชั้นนำ โรงพยาบาล ศูนย์การค้า ทำให้พนักงานจำนวนมากตัดสินใจเปลี่ยนมาลงหลักปักฐานทั้งครอบครัวที่ระยอง มากกว่าจะเดินทางไปกลับทุกเสาร์-อาทิตย์

ความต้องการจึงเปลี่ยนมาเป็นการซื้อ “บ้านเดี่ยว” โดยอีสเทอร์น สตาร์ พบว่า กลุ่มราคาที่ขายดีที่สุดคือกลุ่ม 5-10 ล้านบาท สอดคล้องกับรายได้พนักงานที่อยู่ในช่วง 70,000-300,000 บาทต่อเดือน และ 70% ของผู้ซื้อโครงการของอีสเทอร์น สตาร์เป็นคนกรุงเทพฯ แต่ได้ตำแหน่งงานในระยอง จึงตัดสินใจย้ายถิ่นที่อยู่

ลูกค้าที่ซื้อบ้านในกลุ่มราคา 5-10 ล้านบาทยังมีอัตราถูกปฏิเสธให้สินเชื่อจากธนาคาร (reject rate) ต่ำมากเพียง 5-10% เมื่อเทียบกับตลาดที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทที่มักถูกปฏิเสธสินเชื่อถึง 30% ทำให้การขายในกลุ่มบ้านเดี่ยวระดับกลางทำได้คล่องตัวกว่า เป็นประโยชน์กับบริษัทผู้พัฒนามากกว่าด้วย

แลนด์แบงก์ “บ้านฉาง” พร้อมรับดีมานด์

กลับมาที่ความพร้อมของ “อีสเทอร์น สตาร์” ปัจจุบันมีแลนด์แบงก์เก่ารวมทั้งที่พัฒนาแล้วและรอการพัฒนา 1,000 ไร่ แบ่งเป็นที่ดินในเขตบ้านฉางบริเวณรอบสนามบินอู่ตะเภาและบนถนนบูรพาพัฒน์ (ถนนเชื่อมเข้าสู่ อ.เมืองระยอง) 500 ไร่ และที่ดินนอกเขตบ้านฉางอีก 500 ไร่ รวมทั้งหมดไพโรจน์คาดว่าจะพัฒนาโครงการได้คิดเป็นมูลค่ารวม 3,000 ล้านบาท

ปัจจุบันอีสเทอร์น สตาร์ยังมีโครงการระหว่างขายใน จ.ระยอง ทั้งหมด 4 โครงการ ได้แก่

1. บ้านเดี่ยว แกรนด์เวลาน่า อู่ตะเภา-บ้านฉาง ราคา 8.0 – 12.0 ล้านบาท รวม 81 ยูนิต ยอดขาย 80%
2. บ้านเดี่ยว เวลาน่า อะโมด้า อู่ตะเภา-บ้านฉาง ราคา 5.0 – 8.0 ล้านบาท รวม 104 ยูนิต ยอดขาย 96%
3. บ้านเดี่ยว บรีซ ชาเล่ต์ บูรพาพัฒน์-สุขุมวิท ราคา 3.6 – 4.5 ล้านบาท รวม 134 ยูนิต ยอดขาย 80%
4. บ้านแฝด-บ้านเดี่ยว เธร่า พรีม่า บูรพาพัฒน์-สุขุมวิท ราคา ราคา 2.6 – 3.0 ล้านบาท รวม 196 ยูนิต ยอดขาย 75%

จากการศึกษาดีมานด์ใน จ.ระยอง ดังกล่าวข้างต้น และการเก็บดาต้าโปรดักส์ที่ขายดีของบริษัท ทำให้ปี 2567 อีสเทอร์น สตาร์เตรียมเปิดขายโครงการใหม่ในทำเลรอบสนามกอล์ฟอีสเทอร์น สตาร์ กับโครงการ “เวลาน่า ไฮด์ อู่ตะเภา–บ้านฉาง” มูลค่าโครงการ 780 ล้านบาท บ้านเดี่ยวขนาดที่ดิน 50-90 ตารางวา จำนวนรวม 128 ยูนิต ราคาขาย 5.5-9.0 ล้านบาท

รวมถึงจะมีการปรับบ้าน ‘New Series’ ในโครงการเธร่า พรีม่า บูรพาพัฒน์-สุขุมวิท ให้ใหญ่ขึ้นและทันสมัยขึ้น เพื่อมาจับตลาดในกลุ่มมากกว่า 3 ล้านบาท หลีกเลี่ยงการเกาะตลาดกลุ่มต่ำกว่า 3 ล้านบาทซึ่ง ‘ขายยาก’ โอกาสที่ลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารจะสูงกว่ามาก

• เปิดวิสัยทัศน์ MD ใหม่ “อีสเทอร์น สตาร์” ภารกิจสำคัญปั้นพอร์ต “แนวราบ” อุดช่องว่างรายได้
• รู้จักกองรีท WHAIR โอกาสลงทุน “โรงงาน-คลังสินค้า” ในนิคมฯของ WHA Group ธีมการเติบโตควบคู่ไปกับเขต EEC

ส่วนโอกาสที่อีสเทอร์น สตาร์จะขยับไปสู่โปรดักส์อื่น ไพโรจน์ระบุว่าขณะนี้ยังมุ่งเน้นที่ “บ้านเดี่ยว” ก่อน แต่ที่ดินที่เก็บไว้สำหรับโอกาสในการพัฒนาคอนโดมิเนียมในอนาคตก็มี เช่น ที่ดิน 50 ไร่ด้านข้างโรบินสัน ไลฟ์สไตล์ บ้านฉาง, ที่ดิน 7 ไร่ ตรงข้ามโลตัส บ้านฉาง เพียงแต่ต้องรอจังหวะเหมาะสม

ขณะที่ทำเลอื่นนั้นบริษัทมีความสนใจอย่างแน่นอน ขณะนี้กำลังมองหาที่ดินใหม่ในเขต อ.เมืองระยอง และ อ.นิคมพัฒนา ซึ่งเป็นอีกสองทำเลที่มีดีมานด์สูงใน จ.ระยอง เช่นกัน

2020 ปีแห่งการเริ่ม 5G

ในปีที่ผ่านมา เอไอเอสใช้เงินลงทุนประมาณ 30,000-35,000 ล้านบาทในการลงทุน 5G และ 4G โดยตลอด 1 ปี เอไอเอสก็สามารถให้บริการ 5G ได้ครอบคลุมครบ 77 จังหวัดในส่วนของหัวเมืองใหญ่ โดยปีที่แล้วเอไอเอสให้บริการ 5G บนคลื่นความถี่ 700 MHz และ 2600 MHz ซึ่งเน้นเจาะกลุ่มคอนซูมเมอร์

“เชื่อว่าภายใน 2 ปี สัญญาณ 5G จะครอบคลุมทุกพื้นที่มากขึ้น เพราะที่เรายังไม่ได้ขยายให้ครอบคลุมเหมือน 4G เป็นเพราะอุปกรณ์ที่รองรับ 5G ยังไม่ได้นำมาใช้ในวงกว้าง ซึ่งปีที่แล้วเปิดอย่างเป็นทางการสำหรับแมส แต่ปีนี้จะเป็นอุตสาหกรรม” สมชัย เลิศสุทธิวงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอดวานซ์ อินโฟร์ เซอร์วิส จำกัด (มหาชน) หรือ เอไอเอส กล่าว

ล่าสุด เอไอเอส ได้ชำระค่าคลื่นความถี่ย่าน 26 GHz เป็นจำนวนเงิน 5.719 พันล้านบาทเป็นที่เรียบร้อย ทำให้ปัจจุบันเอไอเอสมีคลื่นความถี่ 5G ได้แก่ คลื่น 700 MHz, 2600 MHz และ 26 GHz รวมคลื่นความถี่ในการให้บริการทั้งหมดที่ 1420 MHz

2021 ปีแห่งการลุยภาคอุตสาหกรรม

สำหรับคลื่นความถี่ย่าน 26 GHz ซึ่งคลื่นย่านความถี่สูง มีแบนด์วิธ 1200 MHz ด้วยคุณสมบัติของคลื่น 26 GHz ถือได้ว่าตอบโจทย์การดำเนินงานของภาค ‘อุตสาหกรรม’ เป็นอย่างยิ่ง เพราะย่านความถี่สูงและมีปริมาณแบนด์วิธมากที่สุด ทำให้สามารถรองรับการใช้งานได้มหาศาล สามารถลงเครือข่ายได้อย่างเฉพาะเจาะจงในพื้นที่ของแต่ละโรงงาน ทำให้ไม่ต้องกังวลเรื่องการกวนกันของคลื่นสัญญาณไม่เหมือนคลื่นที่ให้บริการกับคอนซูมเมอร์

ซึ่งหลังจากที่ชำระค่าคลื่น 26 Ghz เอไอเอสก็เดินหน้าให้บริการ 5G ในภาคอุตสาหกรรมทันที หลังจากที่ปีที่แล้วได้เป็นพาร์ตเนอร์กับผู้นำอุตสาหกรรมระดับประเทศ อย่างสหพัฒนาอินเตอร์โฮลดิ้ง ในการร่วมทุนตั้งบริษัท สห แอดวานซ์ เน็ทเวอร์ค พัฒนาด้าน ICT Infrastructure และเทคโนโลยี 5G, อมตะ คอร์ปอเรชัน ร่วมพัฒนาเมืองอัจฉริยะ (Smart City), สวนอุตสาหกรรมบางกะดี พัฒนาสวนอุตสาหกรรมอัจฉริยะ, สวนอุตสาหกรรมโรจนะ ในการยกระดับภาคการผลิต และ ปตท. ส่งเสริมการใช้เทคโนโลยี 5G สร้างนวัตกรรม Unmanned ภายในพื้นที่วังจันทร์วัลเลย์ จ.ระยอง

ล่าสุด ได้ร่วมกับ เอส เอ็น ซี ฟอร์เมอร์ (SNC) ผู้ผลิตกลุ่มชิ้นส่วนยานยนต์ และเครื่องใช้ไฟฟ้าชั้นนำของประเทศในพื้นที่ EEC นำเทคโนโลยี 5G มาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพด้านการผลิตภายในโรงงาน

“5G เป็นนวัตกรรมที่สร้างมาเพื่ออุตสาหกรรมโดยเฉพาะ ไม่ว่าจะความเร็ว ความหน่วงต่ำ ทำให้มีความแม่นยำ เพราะแต่ละโรงงานมีเครื่องจักรมีความต้องการไม่เหมือนกัน การออกแบบให้ตรงตามความต้องการจึงเป็นเรื่องสำคัญมาก”

นำ 5G เสริมแกร่งอุตสาหกรรม

สมชาย งามกิจเจริญลาภ รองประธานกรรมการบริหารเอสเอ็นซี กล่าวว่า ปัจจุบันได้นำ 5G มาประยุกต์ใช้ใน 3 ส่วนหลัก ได้แก่ 1.5G เอจีวี เป็นการใช้ 5G ควบคุม และสั่งการรถเอจีวี (Automated Guided Vehicles) ที่ใช้สำหรับการขนส่งชิ้นส่วนที่เกี่ยวข้องกับสายการผลิตภายในโรงงาน และระหว่างโรงงาน เพื่อให้การขนส่งชิ้นส่วนเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ ทำให้การผลิตมีประสิทธิภาพ เพิ่มผลผลิตให้โรงงาน

2.5G Smart Robot เป็นการใช้ 5G ควบคุม สั่งการในส่วนของแขนกลหุ่นยนต์ (Robot) ที่ใช้งานในส่วนสายการผลิตที่เกี่ยวข้อง โดยเทคโนโลยี 5G จะนำมาช่วยลดความผิดพลาดที่เกิดจากคน (Human error) และช่วยสร้างความปลอดภัย, ลดการเกิดอุบัติเหตุที่อาจจะเกิดขึ้นกับคนได้ และ 3.5G Active Dashboard การประยุกต์ใช้งาน 5G ในการเชื่อมต่อระหว่างเซิร์ฟเวอร์ และแมชชีน เพื่อให้สามารถ Monitoring สายการผลิตต่างๆ นำไปสู่การปรับปรุงกระบวนการผลิตให้มีประสิทธิภาพ ซึ่งทำให้โรงงานเป็น Smart Factory อย่างแท้จริง

5G ช่วยสร้างความได้เปรียบ

ดร.สมชัย ไทยสงวนวรกุล ประธาน EEC Industrial Forum ระบุว่า การนำ 5G มายกระดับให้อุตสาหกรรมไทยเป็น Industry 4.0 จะช่วยดึงดูดนักลงทุนได้อย่างมาก เพราะไทยจะมีความพร้อมในด้านโลจิสติกส์ ดังนั้น หากมีความพร้อมทางด้านเทคโนโลยีที่ช่วยลดต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพการทำงาน ก็จะช่วยดึงดูดนักลงทุนให้มาลงทุนในไทย ก่อนที่จะหันไปหาเพื่อนบ้านอย่างเวียดนามหรือประเทศอินเดียแทน

ทุกด้านของเทคโนโลยีที่ทันสมัย ทำให้การผลิตมีประสิทธิผลทั้งคุณภาพและระยะเวลา และยังได้เปรียบในเรื่องของต้นทุน ผลที่ได้คือ GDP จะเพิ่มขึ้นถึง 50% ตามมาด้วยการขยายตัวของอุตสาหกรรมและระบบขนส่ง โดยเชื่อว่าการเปลี่ยนแปลงจะเห็นชัดภายใน 3 ปี

“การใช้หุ่นช่วยให้ได้เวลาทำงานเพิ่ม 10-20% ประสิทธิภาพในการทำงานดีขึ้น 5-10% เพราะไม่มี Human Error ไม่ต้องพัก สามารถงานซ้ำ งานอันตรายจะช่วยได้มาก และความได้เปรียบของ 5G ทำให้ต้นทุนถูกลงเพิ่มคุณภาพ นักลงทุนไม่ย้ายไปไหน”

ดึงโตคิวร่วมทุน

เครือสหพัฒน์ ผนึกกลุ่ม “โตคิว” เตรียมลงทุนเพิ่ม 800 ล้านบาท เปิดตัวโครงการ HarmoniQ 2 โครงการบ้านพักที่อยู่อาศัยในศรีราชา ร่วมกับโตคิว ต่อยอดโครงการแรกที่ประสบความสำเร็จอย่างล้นหลาม ตอบรับดีมานด์ลูกค้าชาวญี่ปุ่นที่มาอาศัยอยู่ในประเทศไทย โดยโครงการทั้งหมดมูลค่ารวมกว่า 1,700 ล้านบาท ประกอบด้วย บ้านที่อยู่อาศัย

กลุ่มโตคิว เป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในญี่ปุ่น มีประสบการณ์ยาวนานกว่า 98 ปี ทั้งในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม การก่อสร้างขนาดใหญ่ ระบบขนส่งมวลชนทั้งรถบัส และรถไฟ โดยหลักทรัพย์ของกลุ่มโตคิว (Tokyu Corporation) ซื้อขายอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ญี่ปุ่น มีมูลค่าตลาดประมาณ 230,000 ล้านบาท

วิชัย กุลสมภพ กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท สหพัฒนาอินเตอร์โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า

“แม้ว่าเศรษฐกิจจะชะลอตัวในปีนี้ ซึ่งนับเป็นวิบากกรรมทั่วโลก แต่เราเชื่อมั่นในโครงสร้างเศรษฐกิจไทยที่ยังมีศักยภาพและความแข็งแกร่ง โดยเฉพาะเขตเศรษฐกิจพิเศษ EEC ที่มีศักยภาพเติบโตต่อเนื่อง ทั้งนี้เราคาดการณ์ว่าภาคอสังหาฯ ไทยจะรีบาวน์กลับมาอีกครั้ง ดังนั้น เครือสหพัฒน์ จึงเตรียมแผนขยายการลงทุน เดินหน้าโครงการต่างๆ ซึ่งจะเป็นการเตรียมความพร้อมรองรับกิจกรรมทางเศรษฐกิจให้ฟื้นตัว”

จับกลุ่มครอบครัวญี่ปุ่น

โปรเจกต์ HarmoniQ 2 เป็นการขยายการลงทุนเพิ่มเติมอีกกว่า 800 ล้านบาท เพื่อเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยให้กับชาวญี่ปุ่น บนพื้นที่กว่ารวมกว่า 50 ไร่ในอำเภอ ศรีราชาจังหวัด ชลบุรี โดยคาดว่าจะเปิดให้ชมห้องตัวอย่างได้ในเดือนเมษายน ปี 2564

โครงการนี้จะเป็นบ้านสำหรับครอบครัวชาวญี่ปุ่นอย่างแท้จริง ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีความเหมาะสม สะดวกสบาย โดยคำนึงถึงการใช้ชีวิตของชาวญี่ปุ่นที่ต้องปรับสภาพแวดล้อมจากญี่ปุ่นมาอยู่ที่ศรีราชา

• การออกแบบพื้นที่ใช้สอย : รวบรวมความรู้ด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นเข้าด้วยกัน โดย Tokyu Corporation ซึ่งมีความรู้ในด้านการวางผังเมือง และพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศญี่ปุ่น โดดเด่นด้วยบรรยากาศผ่อนคลายสำหรับครอบครัว ให้ความสำคัญกับการปรับตัวของผู้อยู่อาศัย

• ครบครัน สะดวกสบาย ใส่ใจคุณภาพชีวิต : สำหรับโครงการนี้นอกเหนือจากการเพิ่มเติมบ้านพักอีกกว่า 140 หลัง โครงการยังมีการขยายส่วนต่อทั้งส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกใหม่ๆ อาทิ สนามเทนนิส, สนามบาสเกตบอล, พื้นที่ทำกิจกรรมเอาต์ดอร์ เป็นต้น รวมถึงขยาย Club House ที่ตอบโจทย์ทุกกิจกรรมด้วยคาเฟ่, โรงยิม, ห้องสมุด, ห้องสำหรับเด็ก, ห้องเก็บเสียง, ห้องประชุม และสตูดิโอบัลเลต์

• สภาพแวดล้อมใกล้เคียง : มีโรงเรียนสำหรับชาวญี่ปุ่นอยู่ตั้งอยู่ฝั่งตรงข้ามของโครงการ ด้วยความใส่ใจในการศึกษาและความปลอดภัยในการเดินทางไปโรงเรียน ตัวโครงการยังอยู่ติดกับโรงเรียนญี่ปุ่นศรีราชา และโรงเรียนอนุบาล Oisca ซึ่งอยู่ติดกับตัวโครงการจนเด็กๆ สามารถเดินไปโรงเรียนได้โดยไม่ต้องก้าวออกนอกเขตหมู่บ้าน นอกจากนี้ ยังมีสถานพยาบาล แหล่งพักผ่อนหย่อนใจ รวมถึง ใกล้เคียง Community Mall J-Park Nihonmura Sriracha และรักษาความปลอดภัยโดย Secom บริษัท Security อันดับหนึ่งจากญี่ปุ่นอีกด้วย

การขยายการลงทุนของโครงการอสังหาฯ ใน “ศรีราชา” เป็นการตอกย้ำศักยภาพของอำเภอนี้ในชลบุรีว่าเป็น “เมืองหลวงแห่งอุตสาหกรรม” ที่น่าจับตามองในเขตเศรษฐกิจพิเศษ EEC เฉพาะที่ศรีราชาขณะนี้มีนิคมอุตสาหกรรมกว่า 10 แห่ง และจำนวนโรงงาน มีโรงงานทั้งสิ้นกว่า 1,300 แห่ง

โดยญี่ปุ่นเป็นชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทยมายาวนานโดยเฉพาะในพื้นที่ศรีราชา ซึ่งในปัจจุบันมีชาวญี่ปุ่นพักอาศัยอยู่กว่า 10,000 คน และมีสมาคมธุรกิจญี่ปุ่นอยู่กว่า 20 แห่ง ดังนั้น EEC จึงเป็นทำเลศักยภาพอีกแห่งหนึ่งสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในไทย ที่จะสามารถตอบรับดีมานด์ชาวต่างชาติและชาวไทยได้

เป็นเวลากว่า 30 ปีเลยทีเดียว ที่ประเทศไทยมีแผนการพัฒนาพื้นที่ EEC (Eastern Economic Corridor) หรือพื้นที่ฝั่งตะวันออก 3 จังหวัด ได้แก่ ชลบุรี, ระยอง และ ฉะเชิงเทรา เพื่อดึงดูดนักลงทุนจากชาติต่าง ๆ มาลงที่ไทย เพราะ EEC เป็นหนึ่งจุดยุทธศาสตร์ทางเศรษฐกิจ เนื่องจากเป็นแหล่งรวมของระบบนิคมอุตสาหกรรม สามารถเชื่อมต่อระหว่างประเทศไม่ว่าจะเป็น จีน อินเดีย เกาหลี และญี่ปุ่น

อย่างไรก็ตาม หนึ่งในสิ่งที่สำคัญไม่แพ้การพัฒนานิคมอุตสาหกรรมก็คือ โครงการสนามบินอู่ตะเภา ซึ่งถือเป็นหนึ่งในโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญของเขต EEC ที่เปรียบเสมือนประตูสู่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก

โดย พลเรือโท กฤชพล เรียงเล็กจำนงค์ ผู้อำนวยการการท่าอากาศยานอู่ตะเภา ได้อธิบายว่า รัฐบาลมีภารกิจในการยกระดับสนามบินอู่ตะเภาเป็น สนามบินนานาชาติเชิงพาณิชย์หลักแห่งที่ 3 ของกรุงเทพฯ เพราะไม่ใช่แค่เปรียบเสมือนประตูสู่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก แต่ยังเป็นศูนย์กลางของ มหานครการบินภาคตะวันออก อีกทั้งสามารถต่อยอดเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมท่องเที่ยว และ Logistics & Aviation ได้อีกด้วย แต่การจะไปถึงจุดนั้น หนึ่งองค์ประกอบที่ขาดไม่ได้ก็คือ ‘เทคโนโลยี’

ปัจจุบัน สนามบินอู่ตะเภา มีพื้นที่ใช้สอยกว่า 6,500 ไร่ มีอาคารพักผู้โดยสารจำนวน 2 อาคาร สามารถรองรับนักเดินทางได้ปีละ 3 ล้านคน มีสายการบินเข้าออก 17 สายการบิน ทั้งนี้ สนามบินอู่ตะเภากำลังก่อสร้างอาคารผู้โดยสาร หลังที่ 3 เมื่อแล้วเสร็จในปี 2598 จะมีขนาดพื้นที่กว่า 450,000 ตารางเมตร สามารถรองรับผู้โดยสารได้มากกว่า 60 ล้านคนต่อปี โดยภายในอาคารมีแผนติดตั้งระบบอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่ทันสมัย

เบื้องต้น สนามบินอู่ตะเภาได้ประกาศความร่วมมือกับ ‘เอไอเอส’ (AIS) ตั้งแต่ปี 2561 ในการร่วมมือกันศึกษาและพัฒนาระบบแอปพลิเคชันและโซลูชันสำหรับสนามบิน และได้ขยายความร่วมมือจนถึงปี 2565 พร้อมกับนำ ‘5G’ เข้ามาใช้อย่างเต็มรูปแบบ ทั้ง Indoor และ Outdoor ซึ่งถือว่าสนามบินอู่ตะเภากลายเป็น สนามบินแรกที่ใช้ 5G อย่างเต็มรูปแบบ

สำหรับบริการที่นำไปเสริมศักยภาพสนามบินอู่ตะเภา ประกอบด้วย

1.Smart Video Analytics Solution ระบบบริหารจัดการอาคารผู้โดยสารด้วยเทคโนโลยีระบบวิเคราะห์และประมวลผลภาพวิดีโออัจฉริยะ โดยประยุกต์ใช้เป็นระบบตรวจจับและรับรู้ใบหน้าบุคคลและสิ่งของ (Face and Object Recognition) เพื่อเพิ่มระดับความปลอดภัย เช่น กรณีบุคคลหรือวัตถุต้องสงสัย หรือแจ้งเตือนกรณีมีวัตถุถูกวางทิ้งไว้เป็นเวลานานผิดปกติ

2.แอปพลิเคชัน Thailand Smart Airport สำหรับอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้โดยสาร ด้วยข้อมูลด้านการบินและสนามบินในแอปเดียว อาทิ สถานะตารางการบิน การแจ้งเตือนการเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับไฟล์ทเดินทาง แผนที่บอกทางภายในสนามบิน และรายละเอียดจุดบริการต่าง ๆ ด้วยเทคโนโลยี Augmented Reality (AR)

3.เทคโนโลยี Thermal Scan ที่จะช่วยตรวจวัดอุณหภูมินักท่องเที่ยว และเชื่อมต่อสู่ระบบบริหารจัดการด้านความปลอดภัยของสนามบิน

4.หุ่นยนต์ ROBOT FOR CARE (ROC) หุ่นยนต์อัจฉริยะ ซึ่งพัฒนาโดยทีมวิจัย AIS Robotic Lab ที่ช่วยคัดกรอง ตรวจวัดอุณหภูมิ ดูแลสุขอนามัยนักท่องเที่ยวที่ใช้บริการสนามบินได้อย่างรวดเร็ว มีความแม่นยำสูง ลดการสัมผัสใกล้ชิด และป้องกันการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19

5.ติดตั้งเครือข่าย 5G ที่มีความรวดเร็วและมีความเสถียรสูง เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการให้บริการผู้โดยสารและประชาชนภายในสนามบิน ตลอดจนรองรับโซลูชันการให้บริการใหม่ ๆ ที่จะช่วยเพิ่มขีดความสามารถทางการแข่งขัน

6.บริการ Wifi 6 มาตรฐาน WiFi ยุคใหม่ที่มีความเร็วสูงกว่าปกติ 40% พร้อมรองรับการใช้งานมือถือและดีไวซ์ได้จำนวนมาก

แน่นอนว่าเทคโนโลยีที่นำมาใช้ยังเป็นแค่ ‘จุดเริ่มต้น’ โดยเอไอเอสและสนามบินอู่ตะเภาได้จัดตั้งทีมพัฒนาเทคโนโลยีที่ทำงานกันอย่างใกล้ชิด โดยกำลังศึกษาถึง Use Case ใหม่ ๆ เพื่อดูว่าสามารถนำ 5G มาปรับใช้ในภาคส่วนอื่น ๆ ของสนามบินได้อีกบ้าง ไม่ว่าจะเป็น ระบบการ Check-in อัตโนมัติ, ระบบขนส่งผู้โดยสารอัตโนมัติ หรือในส่วนการขนส่งสินค้าและศูนย์กระจายสินค้า, ศูนย์ขนส่งภาคพื้นดินที่ให้การเดินทางในรูปแบบต่างๆ เช่น รถไฟความเร็วสูง รถบัส แท็กซี่ รวมถึงในส่วนของ ร้านค้าและภัตตาคาร โรงแรม ก็สามารถนำเทคโนโลยี 5G มาประยุกต์ใช้ได้เช่นกัน

“เราเชื่อมั่นว่านวัตกรรมต่าง ๆ ที่พัฒนาร่วมกัน จะช่วยเสริมความแข็งแกร่งให้สนามบินอู่ตะเภาเป็นมหานครการบินแห่งภูมิภาคอาเซียน ที่จะช่วยดึงดูดนักลงทุน และความเจริญต่าง ๆ เข้ามาในพื้นที่ EEC มากยิ่งขึ้น อันจะเป็นการกระตุ้นการท่องเที่ยวและเศรษฐกิจให้กลับมาคึกคักและขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยให้กลับมาแข็งแกร่งได้อย่างยั่งยืน”

ชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการรองผู้จัดการใหญ่ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงสถานการณ์บริษัทช่วงหลังการระบาดของโรค COVID-19 ว่ากลับมาฟื้นตัวแล้วในเดือนพฤษภาคม โดยเริ่มเห็นยอดขายกลับมาเมื่อรัฐบาลคลายล็อกดาวน์ ทำให้ผู้บริโภคออกมาใช้ชีวิตนอกบ้านมากขึ้น เข้ามาเยี่ยมชมโครงการและเลือกซื้อบ้าน

โดยปี 2563 ลลิลมีการเปิดตัวโครงการไปแล้ว 5 โครงการ มูลค่ารวม 3,600 ล้านบาท จากเป้าที่ตั้งไว้ว่าจะเปิดใหม่ 9-11 โครงการ มูลค่ารวม 5,000-5,500 ล้านบาท และสร้างยอดขาย 5 เดือนแรกที่ 3,000 ล้านบาท คิดเป็น 48% ของเป้าหมายยอดขาย 6,200 ล้านบาทในปีนี้ (อ่านแผนธุรกิจปี 2563 ของลลิลได้ที่นี่)

แม้ว่าผลการดำเนินงานจะออกมาดี แต่ชูรัชฏ์ชี้ว่า สถานการณ์ COVID-19 ทำให้ลูกค้าลดลงมากเป็นเวลา 1 เดือน แล้วกลับมาพุ่งขึ้นในเดือนพฤษภาคมแทน ซึ่งอาจจะเป็นเพราะดีมานด์สะสมในช่วงที่มีการล็อกดาวน์ก็ได้ ดังนั้น จะขอรอดูสถานการณ์ต่ออีก 1 เดือนว่าเป็นอย่างไร ก่อนจะเปิดโครงการใหม่ต่อไป

สถานการณ์ธุรกิจของลลิลคล้ายคลึงกับอีกหลายบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ต่างพบว่ายอดขายดีขึ้นมากในช่วงเดือนพฤษภาคม ทำให้มีความหวังว่าธุรกิจปีนี้อาจไม่แย่อย่างที่คาด

EEC ยังน่าห่วง เลื่อนเปิดใหม่ 3-6 เดือน

อย่างไรก็ตาม ในแผนงานของปีนี้ ลลิลมีโครงการ 1-2 แห่งที่จะเปิดตัวในต่างจังหวัดแถบพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) แต่เมื่อเกิดโรคระบาด ทำให้เขต EEC เป็นพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก เนื่องจากเป็นเขตที่พึ่งพิงอุตสาหกรรมส่งออกและการท่องเที่ยว ดังนั้น บริษัทจะติดตามสถานการณ์อย่างน้อย 3-6 เดือนข้างหน้าก่อนตัดสินใจเปิดโครงการใหม่

“ผมคิดว่าโซน EEC หนักกว่ากรุงเทพฯ เพราะเป็นโซนที่หวังพึ่งอุตสาหกรรม ที่ผ่านมาเราจะเห็นการย้ายฐานการผลิต หรือหลายๆ บริษัทมีการหยุดผลิต อีกส่วนหนึ่งคือธุรกิจบริการ เพราะภาคตะวันออกโดยเฉพาะเมืองพัทยาเป็นแหล่งท่องเที่ยว แต่ 5 เดือนแรกมีนักท่องเที่ยวเข้ามา 6 ล้านคนเท่านั้น สนามบินก็ยังไม่เปิดทำการ ทำให้กำลังซื้อโซนนี้อ่อนแอลง” ชูรัชฏ์กล่าว

“ช่วง 3-6 เดือนนี้เราจะมอนิเตอร์กันไปก่อนว่าเศรษฐกิจพื้นที่ EEC ดีขึ้นหรือยัง เรายังไม่ทิ้งทำเลนี้ แต่คงไม่บุกลุยเหมือน 2-3 ปีที่แล้ว”

• REIC คาดตลาดอสังหาฯ 3 จังหวัด EEC ปี 2563 หดตัวกว่า 60% บริษัทชะลอเปิดใหม่

เขาประเมินด้วยว่าการฟื้นตัวอาจจะค่อนข้างยาก ยกตัวอย่างธุรกิจท่องเที่ยวที่แม้ว่ากระแสไทยเที่ยวไทยจะเริ่มกลับมา แต่คงยังไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นธุรกิจให้ดีดังเดิม และกลุ่มนักท่องเที่ยวหลักคือชาวจีน มีแนวโน้มว่าจะเที่ยวในประเทศจีนก่อน ตามแนวทางที่รัฐบาลจีนวางไว้

สรุปภาพรวมอีก 7 เดือนของลลิลหลัง COVID-19 ยังคงเดินด้วยความระมัดระวัง เน้นทำการตลาดแบบเจาะกลุ่มและระบบลูกค้าบอกต่อ เพื่อให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุดในงบประมาณที่ใช้ รวมถึงหวังว่าเมืองไทยจะไม่เกิดการระบาดซ้ำ เพื่อให้ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตคนกลับมาเป็นปกติให้ต่อเนื่องมากที่สุด

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) จัดช่วงเสวนาตอนท้ายการเสนอรายงานวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออก 3 จังหวัด โดยมี “มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี “เปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย” นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง และ “วัชระ ปิ่นเจริญ” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา เข้าร่วมให้ข้อมูล

ย้อนความถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ ภาคตะวันออกซึ่งคึกคักขึ้นในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จากโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) เป็นปัจจัยบวก มาถึงช่วงครึ่งปีหลัง 2562 ทาง REIC ประเมินสภาวะตลาดในชลบุรีค่อนข้างชะลอตัว ทั้งในแง่ซัพพลายใหม่และยอดขาย ตรงข้ามกับระยองซึ่งตลาดบูมขึ้นมาก มีทั้งการเปิดโครงการใหม่และยอดขายใหม่ ส่วนฉะเชิงเทราทำยอดขายดีขึ้นเล็กน้อย

• REIC คาดตลาดอสังหาฯ 3 จังหวัด EEC ปี 2563 หดตัวกว่า 60% บริษัทชะลอเปิดใหม่

เข้าสู่ช่วงสถานการณ์โรคระบาด COVID-19 ในเดือนมีนาคม-เมษายน 2563 นายกสมาคมฯ ทั้ง 3 จังหวัดกล่าวตรงกันว่า ทั้งยอดเข้าชมโครงการและยอดขายลดลงมาก โดยมีศักดิ์ประเมินว่าในชลบุรี ยอดขายอสังหาฯ ช่วงดังกล่าวลดลงไป 20-30%

ความต้องการฟื้นแล้ว…แต่ลูกค้ากู้ไม่ผ่าน

มาถึงเดือนพฤษภาคม ลูกค้าเริ่มกลับมาเยี่ยมชมโครงการและเกิดยอดจองซื้อเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ปัญหาสำคัญคือ จองได้แต่โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ เนื่องจากธนาคารไม่ปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน แม้แต่รายที่เคยพรีแอพพรูฟกับธนาคารไว้เมื่อเดือนมีนาคม เมื่อกลับมาทำเรื่องกู้จริงกลับไม่ผ่าน

“บางรายพรีแอพพรูฟไว้เดือนมีนาคม พอเข้าเมษายนกู้ไม่ผ่านแล้ว เพราะภาคธุรกิจโรงแรม ท่องเที่ยว พนักงานฝ่ายผลิตของโรงงาน จะถูกตัดออกจากลิสต์อนุมัติให้กู้ของธนาคารเลย ทำให้ลูกค้าที่เคยกู้ได้กลับกู้ไม่ได้ แม้แต่ลูกค้าอยู่ในธุรกิจพลังงานซึ่งน่าจะเป็นลูกค้าชั้นดีกลับกลายเป็นถูกลดเครดิตเหมือนกัน” เปรมสรณ์กล่าวถึงสถานการณ์ที่พลิกผันของกลุ่มลูกค้าในชั่วข้ามเดือน

ด้านวัชระกล่าวตรงกันว่า ความต้องการในตลาดกลับมาแล้ว โดยในฉะเชิงเทราปรากฏว่ากลุ่มคอนโดมิเนียมคึกคักขึ้นมาก แต่ติดที่อัตราปฏิเสธสินเชื่อซึ่งขึ้นมาสูงถึง 30% แล้ว ทำให้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้

การลดเครดิตกู้เงินของพนักงานในธุรกิจโรงงานผลิต เป็นเรื่องที่อาจจะพอเข้าใจได้เมื่อมองในมุมของธนาคาร จากสถานการณ์ที่มีศักดิ์ฉายภาพว่า โรงงานหลายแห่งในนิคมอุตสาหกรรมภาคตะวันออกจำเป็นต้องลดวันเข้ากะทำงานในช่วงที่ผ่านมา พนักงานได้ทำงานเพียง 3-4 วันต่อสัปดาห์ ไม่ต้องพูดถึงการทำโอทีที่ปกติเป็นแหล่งรายได้สำคัญ ทำให้พนักงานเข้าถึงการซื้อบ้านยากขึ้น

ผลกระทบต่อพนักงานโรงงานกลายเป็นผลต่อเนื่องกับอสังหาฯ ชลบุรี เพราะพนักงานโรงงานคือลูกค้าถึง 80% ในพื้นที่ และลูกค้ากลุ่มนี้มักจะซื้อสินค้าทาวน์เฮาส์ในราคา 2 ล้านบวกลบ ทำให้ตั้งแต่หลังการระบาดของไวรัสโคโรนา อสังหาฯ กลุ่มราคาแถวๆ 2 ล้านบาทยังไม่ฟื้นกลับมาเลย

วอนรัฐบาลช่วยออกมาตรการหนุน

น้ำเสียงของผู้ประกอบการอสังหาฯ ภาคตะวันออกค่อนข้างจะ ‘เข้าตาจน’ เมื่อ REIC คาดการณ์ว่าอัตราดูดซับจะลดลงไปเกือบครึ่งเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ทำให้ทั้งสามมองว่า รัฐบาลควรจะมีมาตรการออกมาช่วยกระตุ้น

“เราคิดว่าถ้าต่อจากนี้เราผลักดันทิศทางเดิมๆ เราคงจะหมดน้ำยาเพราะอัตราดูดซับแย่ ผมว่าเราต้องมีเงื่อนไขกติกาพิเศษจากรัฐมาช่วย” มีศักดิ์กล่าว โดยเขายกตัวอย่างมาตรการบ้านดีมีดาวน์ รัฐช่วยจ่ายค่าผ่อนดาวน์ให้ 50,000 บาท มองว่าเป็นเงื่อนไขที่ได้ผลเมื่อช่วงปลายปี 2562 สำหรับเขตพื้นที่ชลบุรี และควรนำกลับมาใหม่อีกครั้งโดยอาจจะเพิ่มส่วนลดให้เป็น 100,000 บาทเพื่อช่วยจูงใจ

ด้านเปรมศรณ์กล่าวว่า ขณะนี้ผู้ประกอบการช่วยเต็มที่เพื่อให้ลูกค้ากู้ผ่าน โดยมีการลดราคาให้บ้าง 2-3% เป็นกรณีพิเศษเพื่อให้สินเชื่อผ่าน แต่ก็มองว่าหากรัฐบาลยื่นมือเข้ามาช่วยน่าจะเป็นปัจจัยบวก เช่น ลดภาษีธุรกิจเฉพาะ (ปกติภาษีธุรกิจเฉพาะจะเก็บจากรายได้การขายอสังหาฯ ที่ถือครองไม่ถึง 5 ปีในอัตราร้อยละ 3.3) หรือช่วยเหลือต้นทุนผู้ประกอบการโดยเลื่อนเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไปก่อน

ฝั่งวัชระ นายกสมาคมอสังหาฯ ฉะเชิงเทรา ยังมองเชิงบวกว่ามาตรการของรัฐที่มีขณะนี้ คือ มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองลงเหลืออย่างละ 0.01% สำหรับอสังหาฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทที่จะสิ้นสุด 24 ธ.ค. 63 น่าจะเป็นปัจจัยบวกได้ในช่วงครึ่งปีหลัง

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดรายงานวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ทั้ง 3 จังหวัด คือ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ในช่วงครึ่งปีหลัง 2562 โดยมีข้อมูลแยกรายจังหวัดดังนี้

“ชลบุรี”

• ซัพพลายรวมอยู่ที่ 50,655 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.8% HoH เหลือขาย 44,385 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.0% HoH
• อัตราดูดซับเฉลี่ย 2.1% ต่อเดือน ลดลงจากช่วง H1/62 ที่มีอัตราดูดซับ 2.9% ต่อเดือน
• หากแยกอัตราดูดซับตามระดับราคาพบว่า ลดลงจากช่วง H1/62 ทั้งหมด แต่กลุ่มที่ยังอยู่ในเกณฑ์สูงกว่าหรือเท่ากับอัตราเฉลี่ยคืออสังหาฯ ราคา 1-3 ล้านบาท และกลุ่ม 7.5-10 ล้านบาท

• หากแยกอัตราดูดซับตามทำเล พบว่ากลุ่มที่ทำได้ดีกว่าอัตราเฉลี่ยคือพื้นที่ บางแสน-หนองมน-บางพระ, ศรีราชา-อัสสัมชัญ, นิคมฯอมตะนคร-บายพาส และหาดจอมเทียน ส่วนพื้นที่ที่ขายได้ช้าที่สุดคือ พัทยา-เขาพระตำหนัก, นิคมฯสหพัฒน์-ปิ่นทอง และแหลมฉบัง
• คาดการณ์ปี 2563 จะมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดทั้งสิ้น 6,689 หน่วย ลดลงราว 61.4% จากปีก่อนหน้า และอัตราดูดซับน่าจะลดลงมาเหลือ 1.1-1.3% ต่อเดือน หรือลงมาเกือบครึ่งหนึ่งจากปี 2562

“ระยอง”

• ซัพพลายรวมอยู่ที่ 21,634 หน่วย เพิ่มขึ้น 25.6% HoH เหลือขาย 18,048 หน่วย เพิ่มขึ้น 20.4% HoH
• อัตราดูดซับเฉลี่ย 2.8% ต่อเดือน เพิ่มขึ้นจากช่วง H1/62 ที่มีอัตราดูดซับ 2.2% ต่อเดือน
• หากแยกอัตราดูดซับตามระดับราคาพบว่า ทุกกลุ่มราคาทรงตัวหรือเพิ่มขึ้นจากช่วง H1/62 แต่กลุ่มที่ยังอยู่ในเกณฑ์สูงกว่าอัตราดูดซับเฉลี่ยคืออสังหาฯ ราคา 1.5-3 ล้านบาท

• หากแยกอัตราดูดซับตามทำเล พบว่ากลุ่มที่ทำได้ดีกว่าอัตราเฉลี่ยคือ พื้นที่นิคมฯมาบตาพุด และ นิคมฯเหมราช ส่วนพื้นที่ที่ขายได้ช้าที่สุดคือ อ.แกลง, นิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น และบ้านฉาง-อู่ตะเภา
• คาดการณ์ปี 2563 ครึ่งปีแรกน่าจะมีการเปิดตัวใหม่ 1,145 หน่วย ครึ่งปีหลังน่าจะมี 1,955 หน่วย รวมแล้วเปิดตัวใหม่ 3,100 หน่วย เทียบกับปี 2562 คาดว่าจะมีการเปิดตัวลดลง 60.2% และอัตราดูดซับลดลงทั้งหมด กลุ่มโครงการแนวราบลดเหลือ 1.0-1.2% ต่อเดือน ส่วนคอนโดฯ ลดเหลือ 1.8% ต่อเดือน

“ฉะเชิงเทรา”

• ซัพพลายรวมอยู่ที่ 6,491 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.5% HoH เหลือขาย 5,660 หน่วย ลดลง -1.5% HoH
• อัตราดูดซับเฉลี่ย 2.1% ต่อเดือน เพิ่มขึ้นจากช่วง H1/62 ที่มีอัตราดูดซับ 1.7% ต่อเดือน
• หากแยกอัตราดูดซับตามระดับราคาพบว่า กลุ่มราคาส่วนใหญ่ทำยอดขายได้ดีขึ้นเมื่อเทียบกับช่วง H1/62 โดยกลุ่มที่ทำยอดขายในเกณฑ์สูงกว่าอัตราดูดซับเฉลี่ยคืออสังหาฯ ตลาดแมสราคา 1-3 ล้านบาท และบ้านหรูราคา 7.5-10 ล้านบาท

• หากแยกอัตราดูดซับตามทำเล พบว่ากลุ่มที่ทำได้ดีกว่าอัตราเฉลี่ยคือพื้นที่ บ้านโพธิ์ และ บางปะกง ส่วนพื้นที่ที่ขายได้ช้าคือ บางน้ำเปรี้ยว, คลองหลวงแพ่ง, แปลงยาว และในเมืองฉะเชิงเทรา
• คาดการณ์ปี 2563 น่าจะมีการเปิดตัวใหม่รวม 841 หน่วย เทียบกับปี 2562 คาดว่าจะมีการเปิดตัวลดลง 60% และอัตราดูดซับแบ่งเป็นกลุ่มบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด น่าจะลดเหลือ 0.9-1.2% ต่อเดือน ส่วนคอนโดฯ น่าจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 1.0% ต่อเดือน ขณะที่อาคารพาณิชย์ขายดีขึ้นเป็น 2.0% ต่อเดือน

โดยสรุปแล้ว สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ชลบุรีเมื่อช่วงครึ่งปีหลัง 2562 อยู่ในสถานการณ์ขาลงอยู่แล้ว ส่วนระยองเป็นจังหวัดที่ตลาดบูม มีซัพพลายใหม่เพิ่มขึ้นมากและขายได้มากขึ้นเช่นกัน ขณะที่ฉะเชิงเทรามียอดขายสูงขึ้นเล็กน้อย แต่เมื่อมาถึงปี 2563 หลังเผชิญวิกฤตโรคระบาด REIC เชื่อว่าทั้ง 3 จังหวัดจะมียอดขายต่ำลง และผู้ประกอบการจะระมัดระวัง เปิดโครงการใหม่น้อยลงเพื่อลดซัพพลายให้สอดคล้องกับดีมานด์

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยข้อมูลจากการสำรวจตลาดอสังหาฯ ปี 2562 และการคาดการณ์ปี 2563 ของพื้นที่ เขตโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ประกอบด้วย จ.ชลบุรี จ.ระยอง และ จ.ฉะเชิงเทรา

โดยปี 2562 นั้นพบว่า พื้นที่ EEC มีการออกใบอนุญาตจัดสรรเพื่อพัฒนาโครงการบ้านหรือคอนโดมิเนียมรวม 21,814 หน่วย เพิ่มขึ้นถึง 22.6% เทียบปีก่อนหน้า การออกใบอนุญาตก่อสร้างรวม 41,494 หน่วย เพิ่มขึ้น 35% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 9.99 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.9% ขณะที่จำนวนหน่วยโอนจะลดลงเล็กน้อยที่ -0.3% เหลือ 50,675 หน่วย

สะท้อนให้เห็นว่า ผู้ประกอบการมีความสนใจพื้นที่ EEC เป็นอย่างสูง โดยดร.วิชัยชี้ว่า พื้นที่ อ.สัตหีบ ซึ่งจะเป็น “เมืองการบินภาคตะวันออก” เป็นพื้นที่ที่ได้รับความสนใจมากที่สุดในปี 2562

ปี 2563 คาดการณ์ตลาดอสังหาฯ EEC หดทุกด้าน

สำหรับปี 2563 ดร.วิชัย มองว่าสถานการณ์การระบาดของไวรัส COVID-19 จะส่งผลต่อกำลังซื้อ อาจมีการปลดแรงงาน ประกอบกับภัยแล้งมีผลต่อรายได้เกษตรกร ทำให้คาดว่าตลาดอสังหาฯ ในเขต EEC ปีนี้จะหดตัวลงทุกๆ ด้านทั้งฝั่งอุปทานและอุปสงค์ ดังนี้ (รายงานการคาดการณ์แบบ base case)

1)จำนวนการออกใบอนุญาตจัดสรร -17.8% เหลือ 17,938 หน่วย

2)จำนวนการออกใบอนุญาตก่อสร้าง -15.3% เหลือ 35,166 หน่วย

3)จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ -11.9% เหลือ 44,657 หน่วย

4)มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ -21.5% เหลือ 7.84 หมื่นล้านบาท

ดีมานด์โครงการแนวราบลดลง

ถ้าหากแยกข้อมูลตามประเภทอสังหาฯ โครงการแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ REIC ประเมินว่า ฝั่งซัพพลายใหม่ ดูจากการออกใบอนุญาตก่อสร้าง น่าจะลดลงเล็กน้อยที่ -4.1% เหลือจำนวน 28,609 หน่วย

แต่ฝั่งอุปสงค์นั้นลดลงมาก โดยคาดว่าจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงที่ -15.2% เหลือ 31,124 หน่วย ในขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์นั้นน่าจะลดลงยิ่งกว่ามาก โดยคาดว่ามูลค่าการโอนโครงการแนวราบใน EEC จะลดลงที่ -28% เหลือ 4.99 หมื่นล้านบาท

ปกติโครงการแนวราบนั้นจะพัฒนาแบบสร้างเสร็จพร้อมโอน หรือสามารถก่อสร้างเสร็จและโอนได้เร็วภายใน 3-4 เดือน ทำให้มูลค่าการโอนมักจะสะท้อนยอดขายในปีนั้นๆ จึงอนุมานได้ว่าปีนี้การขายจะชะลอตัว และผู้บริโภคจะต้องการซื้อสินค้าที่ราคาต่ำลงด้วย

คอนโดฯ ใหม่ลดฮวบเกือบครึ่ง

ด้านอุปสงค์และอุปทานคอนโดฯ REIC ประเมินว่าซัพพลายใหม่จะลดลงมากตามสภาวะตลาด โดยคาดว่าจะมีการออกใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดฯ ลดลงที่ -43.7% เหลือเพียง 6,557 หน่วย

ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ นั้นคาดว่าจะลดลงไม่มากนัก โดยจำนวนหน่วยการโอนคาดว่าจะลดลงที่ -3% เหลือ 13,533 หน่วย แต่มูลค่าการโอนจะลดลงมากกว่าคือลดลงที่ -6.7% เหลือ 2.86 หมื่นล้านบาท

ยุวดี จิราธิวัฒน์ กรรมการ บริษัท เซ็นทรัล ดีเอฟเอส จำกัด กล่าวเชื่อมั่นว่า สนามบินนานาชาติอู่ตะเภาฯ จะเติบโตตามยุทธศาสตร์ประเทศไทยที่ส่งเสริมเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ถือเป็นสนามบินที่สำคัญในภูมิภาค สามารถรองรับผู้โดยสารได้ปีละ 3 ล้านคน 

โครงการนี้เป็นความร่วมมือของ 2 บิ๊กธุรกิจระดับโลกคือกลุ่มเซ็นทรัลและบริษัท ดีเอฟเอส เวนเจอร์ สิงคโปร์ จำกัด โดยชนะประมูลสัมปทานกิจการโครงการร้านค้าและบริการ (Retail and Services)

กลุ่มเซ็นทรัลมีประสบการณ์ในธุรกิจค้าปลีกกว่า 72 ปี ปัจจุบันขยายธุรกิจครอบคลุมหลายกลุ่มโดยมีจำนวนมากกว่า 3,700 สาขาในไทย และต่างประเทศอีก 17 ประเทศทั่วโลก 

ส่วนกลุ่มดีเอฟเอส เวนเจอร์ สิงคโปร์ ทำธุรกิจค้าปลีกท่องเที่ยวระดับลักชัวรี่มานานกว่า 59 ปี ทั้งยังเป็นผู้บริหารดิวตี้ฟรีและพื้นที่รีเทลในสนามบินและร้านปลอดอากรในเมืองใหญ่รายหนึ่งของโลก โดยดำเนินธุรกิจใน 13 ประเทศ รวม 4 ทวีป อาทิ ท่าอากาศยานนานาชาติชางงี ประเทศสิงคโปร์ ท่าอากาศยานนานาชาติซานฟรานซิสโก และท่าอากาศยานนานาชาติลอสแอนเจลิส ประเทศสหรัฐอเมริกา

โดยเซ็นทรัล ดีเอฟเอส จะเป็นผู้บริหารพื้นที่ ประกอบด้วยร้านอาหารและเครื่องดื่ม ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในเครือเซ็นทรัล เช่น Auntie Anne’s, KFC, Segafredo, Mr. Cup T, Amazon, Coffee World, New York Deli, Drinks & Quick Bites และศูนย์อาหาร Eatery Gardens ร้านขายสินค้าแบรนด์ดัง อาทิ Central DFS Shop ที่มีสินค้าไทย สินค้าแฟชั่น เครื่องสำอาง, สินค้าสำหรับเดินทางที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์นักท่องเที่ยว, ร้าน Thai Favourites รวมผลิตภัณฑ์อาหารไทยและขนมไทยขึ้นชื่อ, B2S, Boots, ร้านขายของที่ระลึก รวมถึงเคาน์เตอร์แลกเปลี่ยนเงินตราและร้านจำหน่ายซิมสมาร์ทโฟน

“กระบวนการมีขั้นตอนชัดเจน มีความโปร่งใส สามารถตรวจสอบได้ เพราะเป็นมาตรฐานการประมูลของกองทัพเรือ เซ็นทรัลจึงมีความตั้งใจอยากเข้ามาพัฒนา ผลักดันพื้นที่เชิงพาณิชย์ในสนามบินอู่ตะเภาให้เป็นประตูสู่ภาคตะวันออก ดึงดูดนักท่องเที่ยวและนักธุรกิจต่างชาติและชาวไทยให้เข้ามาสัมผัสประสบการณ์ที่แตกต่างและน่าประทับใจ” ยุวดีกล่าว

พลเรือโท ลือชัย ศรีเอี่ยมกูล ผู้อำนวยการการ ท่าอากาศยานอู่ตะเภา กล่าวว่า รัฐบาลมีนโยบายพัฒนาสนามบินนานาชาติอู่ตะเภาฯ ให้เป็นสนามบินเชิงพาณิชย์แห่งที่ 3 ของประเทศ เพื่อรองรับการเติบโตของอุตสาหกรรมการบินทั้งในและระหว่างประเทศ จึงทำการก่อสร้างอาคารที่พักผู้โดยสารหลังที่ 2 เพื่อเพิ่มศักยภาพในการรองรับผู้โดยสารได้มากขึ้น จึงจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกแก่ผู้โดยสาร โดยเปิดประมูลให้สิทธินิติบุคคลไทยในการประกอบกิจการร้านค้าและบริการ (Retail and Services) 

ผลการประมูลได้ให้สิทธิ บริษัท เซ็นทรัล ดีเอฟเอส จำกัด วางแผนลงทุนและพัฒนาพื้นที่ 1,400.5 ตร.ม. เพื่อประกอบกิจการในอาคารที่พักผู้โดยสารหลังที่ 2 

สถิติเดือนมกราคม–พฤษภาคม 2562 มี 16 สายการบิน 32 เส้นทางการบินจาก 4 ประเทศ ได้แก่ จีน รัสเซีย มาเลเซีย และอังกฤษ มีผู้โดยสารรวมกว่า 1 ล้านคน ประกอบด้วยผู้โดยสารในประเทศ 45% ผู้โดยสารระหว่างประเทศ 55% (สัญชาติรัสเซีย 50%, จีน 40%, คาซัค 3% มาเลเซีย 3%) โดยนักท่องเที่ยวรัสเซียส่วนใหญ่เป็นนักท่องเที่ยวที่เดินทางมากับบริษัททัวร์ สำหรับผู้เดินทางภายในประเทศเป็นผู้เดินทางท่องเที่ยวแบบอิสระ (Foreign Individual Tourism) คาดปีนี้จะมีนักท่องเที่ยวมากกว่า 2 ล้านคน

กลุ่มเซ็นทรัลตั้งใจจะพัฒนาและช่วยเพิ่มรายได้ของวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SME) ในพื้นที่ภาคตะวันออก พร้อมยกระดับคุณภาพชีวิตของชุมชนอีกด้วย เพื่อให้สนามบินนานาชาติอู่ตะเภา เป็นศูนย์กลางท่องเที่ยว และระบบโลจิสติกส์ เนื่องจากอยู่ห่างเมืองพัทยา เพียง 30 กิโลเมตร และใกล้นิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งในจังหวัดระยอง และชลบุรี 

กองทัพเรือคาดหวังจะให้ “อู่ตะเภา” ก้าวสู่การเป็นสนามบินนานาชาติที่ดีที่สุดอีกแห่งหนึ่งของประเทศไทย.

เนื่องจากจำเลยทั้ง 7 คน ร่วมกันเสนอข่าวบิดเบือนจากความเป็นจริงว่า “‘ซีพี’ ยึดที่รัฐ 4 พันไร่ ฮือต้าน ธนารักษ์ประเคนที่ดินบางน้ำเปรี้ยวขึ้นเมืองใหม่” ซึ่งในข้อเท็จจริง โจทก์ไม่มีความเกี่ยวข้องกับที่ดิน 4,000 ไร่ ในตำบลโยธะกา อำเภอบางน้ำเปรี้ยว จังหวัดฉะเชิงเทรา แต่อย่างใด ทั้งนี้ การเสนอข่าวดังกล่าวเป็นเหตุให้โจทก์เสื่อมเสียชื่อเสียง ถูกดูหมิ่น ถูกเกลียดชัง จากสังคมและประชาชนทั่วไป กระทบต่อภาพลักษณ์องค์กรและธุรกิจ จึงได้ยื่นฟ้องต่อศาล

ทั้งนี้ศาลแพ่งกรุงเทพใต้ ได้รับสำนวนฟ้องไว้แล้ว เมื่อวันที่ 11 ธันวาคม 2561 เป็นคดีหมายเลขดำที่ พ.3328/2561 นัดชี้สองสถาน วันที่ 14 มีนาคม 2562 เวลา 9:00 น.