สยามฟิวเจอร์ฯ ปลุกกระแสศูนย์การค้าเพื่อไลฟ์สไตล์

จากความสำเร็จของ “เจ อะเวนิว” ซอยทองหล่อ กับรางวัลชนะเลิศด้านการออกแบบ Small New Centers จาก ICSC International Design and Development Awards ครั้งที่ 30 ส่งผลให้ชื่อเสียงของสยามฟิวเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์เป็นที่รู้จักในวงกว้าง ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกแบบศูนย์การค้าเปิด หรือรูปแบบที่รู้จักกันในชื่อไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์

6-7 ปีก่อน คำว่าศูนย์การค้าแบบเปิดหรือ Open Air Mall ดูจะเป็นเรื่องที่ไม่ได้รับความนิยม จนกระทั่งมีการพัฒนาศูนย์การค้าแบบเปิดภายใต้ชื่อ “Lifestyle Center” ขึ้น จนเป็นคอมมูนิตี้มอลล์กลายเป็นเทรนด์ให้คนพูดถึงจนดึงดูดให้คนไม่เคยเห็นต้องไปลองเดินดู ซึ่งเป็นผลงานของสยามฟิวเจอร์ฯ ที่ทุกวันนี้เป็นกรณีศึกษาและเป็นต้นแบบแห่งความสำเร็จของรูปแบบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกรูปแบบที่นักลงทุนให้ความสนใจ

นพพร วิฑูรชาติ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดห้องทำงานบนชั้น 5 เอสพละนาด ให้สัมภาษณ์กับ POSITIONING ถึงยุคเริ่มต้นและยุคเฟื่องฟูของศูนย์การค้าสมัยใหม่ ที่เขาเป็นผู้บุกเบิกและเป็นเจ้าตลาดในทุกวันนี้

มีการวิเคราะห์ว่า ปัจจัยเร่งให้ไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์เกิดขึ้นมากมาย ก็คือไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภค โดยมีเวลาเป็นปัจจัยหลัก การมีสถานที่ที่ตอบโจทย์ได้ในแง่ของการประหยัดเวลาเดินทาง ไปมาสะดวก มีสินค้าที่จำเป็นให้ครบ มีที่จอดรถสบาย ๆ หรือเป็นที่ที่มีบรรยากาศผ่อนคลายเหมาะกับการเปลี่ยนบรรยากาศหรือไปเดินเล่น เท่านี้ก็เพียงพอแล้วที่ทำให้ไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ได้รับการตอบรับจากผู้บริโภค

เรื่องจริงที่คล้ายคลึงกับการเกิดขึ้นของไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ในไทย ในอีกซีกโลกหนึ่งที่สหรัฐฯ ก็มีปรากฏการณ์ไม่ต่างกัน แต่มีให้เห็นตั้งแต่ 3 ปีก่อน CNN.com เคยเสนอข่าวไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ถล่มเมือง ด้วยพาดหัวว่า “Not a mall, it’s a lifestyle center”

เนื้อข่าวกล่าวถึงการปรับโฉมห้างแบบบ้านๆ หรือ Suburban Mall ที่ถูกปรับจากม้านั่งพลาสติกแข็งไปเป็นเก้าอี้ไม้ และมีการปรับหลังคาให้เปิดโล่งเพื่อนำแสงธรรมชาติเข้ามาแทนที่แสงไฟจากหลอดนีออน บริเวณรอบถูกตกแต่งใหม่ ทั้งน้ำพุสวยงาม บันไดวน ที่เข้ามาแทนที่บันไดเลื่อนและการใช้ลิฟต์แบบศูนย์การค้าเดิม

ปัจจุบันไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ เกิดขึ้นแทบทุกหัวระแหงในอเมริกา จาก จำนวนเพียง 30 แห่งเมื่อ 6 ปีก่อน ปัจจุบันมีจำนวนเพิ่มอีกหลายร้อยแห่ง และลามถึงเมืองไทยอย่างสมบูรณ์แล้วในวันนี้ โดยมีโครงการ “เจ อะเวนิว” ของสยามฟิวเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ เป็นโครงการนำร่อง ให้ ไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ เป็นที่รู้จักของคนไทย

ไลฟ์สไตล์ในแบบสยามฟิวเจอร์

ปัจจุบันสยามฟิวเจอร์ได้ชื่อว่าเป็นบริษัทที่มีความโดดเด่นด้านไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์มากที่สุดในตลาดที่เป็นตัวแทนจากกลุ่มนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่ง นพพร เล่าว่า เขาติดตามเทรนด์และนำโนว์ฮาวที่เกิดขึ้นในต่างประเทศมาปรับใช้

เริ่มจากบรรยากาศของศูนย์ การดีไซน์ศูนย์จึงต้องออกแบบสถาปัตยกรรมที่ฉีกแนวแตกต่างจากศูนย์ดั้งเดิมให้มากที่สุด จากนั้นจึงพิจารณาองค์ประกอบของสิ่งที่เข้ามาอยู่ภายใน สินค้าและบริการต้องเป็นสิ่ง “จำเป็น” สำหรับชีวิตประจำวันของผู้บริโภค เช่น ร้านอาหาร ร้านขายยา ซูเปอร์มาร์เก็ต และอาจมีสินค้าแฟชั่นประกอบบ้างแต่ไม่ใช่สาระสำคัญอะไร นอกจากนี้ยังต้องตั้งอยู่ใกล้กับแหล่งชุมชนด้วย

ที่แตกต่างจากศูนย์เดิมมากๆ คือการให้ความสำคัญกับต้นไม้และความเป็นธรรมชาติ

“แทนที่จะมีบันไดเลื่อนก็เป็นสะพานไม้ เป็นบันได เก้าอี้ก็ต้องไม้ และต้องมีพื้นที่สำหรับทำกิจกรรมเล็กๆ ไลฟ์สไตล์ แบรนด์ ต้นไม้ แสงธรรมชาติ ลานกิจกรรม ของตกแต่งน้ำพุ ม้านั่ง บันไดวน และลานจอดรถติดพื้นเดินเข้าศูนย์ได้เร็วที่สุด เหล่านี้เป็นอะไรที่ขาดไม่ได้ และ Wow Factor ที่ต้องมีแน่ๆ คือ Welled-Design กับ Stylish Shop ไม่อย่างนั้นศูนย์จะกร่อยและหาดีไซน์ไม่เจอ”

รูปแบบอาจจะเป็นสิ่งที่ต้องคิดใหม่ แต่สำหรับรูปแบบการลงทุน นพพร ถือว่าเป็นผู้เชี่ยวชาญการลงทุนศูนย์แบบเปิดหรือแนวไลฟ์สไตล์ วิธีการของสยามฟิวเจอร์จะเปิดให้พันธมิตรเซ้งระยะยาว ทำให้ค่าเช่าต่อตารางเมตรต่ำกว่าศูนย์การค้าทั่วไป

สิ่งหนึ่งที่นพพรมีต่างจากผู้พัฒนาศูนย์หรือแม้แต่ผู้พัฒนาที่ดินรายอื่นก็คือ การมีพันธมิตรที่ช่วยลดความเสี่ยงในการขายพื้นที่ศูนย์อย่าง วิชา พูลวรลักษณ์ ซึ่งมีธุรกิจเอ็นเตอร์เทนเมนท์ในเครือหลากหลาย ที่พร้อมจะจัดสรร โรงภาพยนตร์ โบว์ลิ่ง ฟิตเนส หรือแม้แต่ฟาสต์ฟู้ดอย่างแมคโดนัลด์มาลงในบางศูนย์ได้ตามความเหมาะสม

เป็นคู่พันธมิตรลงตัวที่มาเติมเต็มซึ่งกันและกัน กลุ่มเมเจอร์ของค่ายวิชา มาช่วยเติมเต็มในเรื่องของโรงภาพยนตร์ โบว์ลิ่ง ฟิตเนส ในขณะที่ เมเจอร์ ก็มีพื้นที่ของสยามฟิวเจอร์ ที่ขยายตัวต่อเนื่องรองรับกับธุรกิจดังกล่าวเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

แม้จะเป็นพันธมิตรที่ดี แต่สยามฟิวเจอร์ก็ไม่ได้ผูกติดอยู่กับพันธมิตรรายเดียว และพร้อมจะอ้าแขนรับพันธมิตรอื่นอยู่เสมอ แม้กระทั่งกลุ่มไฮเปอร์มาร์เก็ต และดิสเคาน์สโตร์ อย่างบิ๊กซี เทสโก้โลตัส คาร์ฟูร์ อินเดกซ์ ซึ่งด้านหนึ่งเป็นเกราะคุ้มกันความเสี่ยงทางธุรกิจ แต่อีกด้านก็เป็นเทรนด์ที่เริ่มจูนเข้าหากันได้ เพราะแบรนด์ค้าปลีกเหล่านี้ก็มีการปรับตัวเองเข้าหาความเป็นไลฟ์สไตล์ด้วยเช่นกัน

การทำธุรกิจด้วยความระมัดระวัง ทั้งการใส่ใจในรูปแบบและการผูกมิตรเรียงราย ทำให้สยามฟิวเจอร์เนื้อหอมถึงขั้นมีเจ้าของที่ดินหลายรายมารุมจีบให้ไปช่วยพัฒนาศูนย์บนพื้นที่ตัวเองเพราะอยากมีไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์สักแห่งไว้รอบรับโครงการของตัวเอง

“บางแห่งเร็วเกินไปและไม่คุ้มที่จะลงทุน เพราะศูนย์ควรสนองตอบหมู่บ้านหรือชุมชนที่มีคนเข้าไปอยู่แล้วสัก 3-4 ปี และศูนย์ฯหนึ่งไม่ใช่รองรับแค่หมู่บ้านสองหมู่บ้าน แต่อย่างน้อยต้องรอบรับชุมชนอย่างน้อย 2 หมื่นครอบครัว

จะมีไลฟ์สไตล์ทุกถนนในกรุงเทพฯ

นพพรประมาณการณ์ขนาดพื้นที่ค้าปลีกในไทยทั่วประเทศว่า อันดับ 1 น่าจะเป็นเทสโก้ โลตัส ตามมาด้วยบิ๊กซี อันดับ 3 คือ เซ็นทรัล กรุ๊ป อันดับ 4 คือ เดอะมอลล์ กรุ๊ป และอันดับ 5 ใกล้เคียงกันคือสยามฟิวเจอร์ฯ และคาร์ฟูร์

การติด 1 ใน 5 สำหรับสยามฟิวเจอร์ สำหรับนพพร ถือว่า “เกินความคาดหมาย” จากคำพูดนี้ดูเหมือนว่าเขาไม่คิดว่าจะเทียบกับค้าปลีกยักษ์ใหญ่ของไทยและข้ามชาติได้ แต่แนวโน้มการเติบโตของไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ อาจจะทำให้สยามฟิวเจอร์ยังคงขยายตัวต่อเนื่อง และอาจจะต้องขยับอันดับของตัวเองขึ้นไปอีกในอนาคต โดยเฉพาะหาก พ.ร.บ.ค้าปลีก ออกมาสกัดการเติบโตของกลุ่มดิสเคาน์สโตร์และไฮเปอร์มาร์เก็ต รวมถึงกลุ่มห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ แต่การเป็นไลฟ์สไตล์ที่สามารถปรับเปลี่ยนรูปแบบและขนาดได้ ทำให้สยามฟิวเจอร์ค่อนข้างได้เปรียบในการขยายตลาดไม่น้อยทีเดียว

ในความเห็นของนพพรเอง ก็สอดคล้องไปในแนวเดียวกัน เขาเชื่อว่า ศูนย์ฯ สำหรับชุมชนเมืองยังมีแนวโน้มเกิดขึ้นได้อีกมาก จากการขยายตัวของจำนวนคอนโดมิเนียมในเมืองที่เกิดขึ้นมากมายตั้งแต่ 2-3 ที่ผ่านมา เช่นเดียวกับศูนย์นอกเมืองที่ความเจริญขยายตัวมากขึ้นทุกวัน ขณะที่สยามฟิวเจอร์ก็ยังมีความพร้อมที่จะเดินเครื่องเต็มที่

“เราจะไปทุกถนนสายหลัก รามอินทรา ลาดพร้าว เกษตร-นวมินทร์ ศรีนครินทร์ สาทร ชัยพฤกษ์ ราชพฤกษ์ บรมราชนนี ภายใน 2 ปี สยามฟิวเจอร์ฯ จะมีศูนย์ฯ เพิ่มอีก 15 แห่ง จะมีพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มขึ้นเป็นกว่า 500,000 ตารางเมตร จากปัจจุบันมี 300,000 กว่าตารางเมตร”

การเพิ่มพื้นที่มากกว่า 200,000 ตารางเมตรภายในระยะเวลาเพียง 2 ปี นับเป็นความเคลื่อนไหวที่รุนแรงไม่น้อย มิหนำซ้ำ Strategic Location ที่สยามฟิวเจอร์มุ่งหน้าปักธงนั้น ล้วนแล้วแต่เป็น Prime Area ที่ใครๆ ต่างหมายปอง และแทบทุกสาขาของสยามฟิวเจอร์ฯ จะต้องปรากฏให้เห็นด้านหน้าถนนสายหลักหรือถนนสายรอง เท่านั้น

ที่สำคัญ นพพรยืนยันว่า แม้จะขยายไปกี่แห่งหรือจะมีคู่แข่งเกิดขึ้นมากแค่ไหน แนวทางในการทำศูนย์การค้าของเขาก็จะ “ไม่ซ้ำ” แบบเดิม

“ผมไม่กลัวว่าใครจะก๊อบปี้ อยากได้ก็เอาไป เพราะศูนย์ใหม่เราก็ต้องหน้าตาไม่เหมือนกับที่เคยทำเพื่อประสบการณ์ใหม่ๆ ทั้งของเราเองและผู้บริโภค”

นับเป็นความเชื่อมั่นอย่างแรงกล้าของนพพร วิฑูรชาติ ที่มีความสำเร็จของศูนย์การค้าแบบเปิดนับ 10 แห่งการันตี ถ้าแผนขยายศูนย์เติบโตไปไม่มีสะดุดไม่เกิน 2 ปี เราคงได้เห็นไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ได้บนถนนทุกสายในกรุงเทพฯ

เจ อะเวนิว เริ่มต้นจาก“แม่บ้านญี่ปุ่น”

“แม่บ้านญี่ปุ่น รวมตัวอยู่ย่านสุขุมวิท กำลังซื้อสูง ถ้ารู้จักคัดร้านค้าที่เหมาะกับกลุ่มเป้าหมาย…ทำไมจะดึงกำลังซื้อกลุ่มนี้ไม่ได้”
เป็นไอเดียเริ่มต้นของนพพร สำหรับการพัฒนาโครงการ เจ อะเวนิว ที่ทองหล่อ ซึ่งนอกจากจะทำให้เป็นไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ที่ตอบโจทย์แม่บ้านญี่ปุ่น ได้ด้วยการคัดสรรร้านค้าระดับพรีเมียม อาทิ วิลล่ามาร์เก็ต เกรย์ฮาวด์คาเฟ่ โอโตยะ มาเธอร์แคร์ แล้ว ยังสร้างกระแสให้กลุ่มคนที่มีไลฟ์สไตล์จากย่านต่างๆ ต้องแวะเวียนไปใช้บริการ รวมทั้งได้กลุ่มคนที่อาศัยนอกเมืองก็ไม่พลาดที่จะใช้ช่วงวันหยุดเสาร์อาทิตย์เข้ามาใช้บริการ

พื้นที่ค้าปลีกเพียง 7,000 ตารางเมตร ที่จอดรถ 200 คันบนลานกว้าง ไม่ต้องวนหาเหมือนศูนย์การค้า ทำให้เข้าถึงง่าย รวดเร็วสมใจผู้บริโภคยุคใหม่

ทั้งหมดนี้คือความสำเร็จที่ทำให้สยามฟิวเจอร์ก้าวไปอีกไกลด้วยรูปแบบของไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์อีกหลายต่อหลายโครงการ จึงต้องขอขอบคุณแม่บ้านญี่ปุ่นไว้ ณ ที่นี้

จากจุดเริ่มต้นที่ต้องการลูกค้าเป้าหมายที่กลุ่มแม่บ้านญี่ปุ่น ซึ่งอาศัยอยู่ในย่านสุขุมวิท เป็นจำนวนมาก ชื่อของ “เจ อเวนิว” ก็มาจากกลุ่มเป้าหมายดังกล่าว

“ภาพลวงตาอาจจะเห็นว่าลูกค้าไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์เป็นกลุ่มวัยรุ่น แต่จริงเป็นผู้หญิงกว่า 70% อายุตั้งแต่ 18-35 ปี ส่วนใหญ่เป็นวัยทำงานและแม่บ้านยุคใหม่ ผู้หญิงตัดสินใจซื้อเองรวมทั้งซื้อเผื่อครอบครัว แต่วัยรุ่นอาจเห็นมาเดินเยอะ แต่ส่วนใหญ่ไม่ได้ซื้ออะไรเป็นชิ้นเป็นอัน”

เหตุผลของนพพร เป็นเหตุผลเดียวกับที่เขาเลือกทีมที่มีหน้าที่ออกแบบศูนย์ฯ เป็นผู้หญิงล้วนๆ 6 คน เพื่อเข้าถึงความต้องการของผู้หญิงด้วยกันนั่นเอง

เมื่อเปรียบเทียบความถี่ในการใช้บริการไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์จะมีความถี่ในการมาใช้เฉลี่ย 2 ครั้งต่อสัปดาห์ ใช้จ่าย 250-500 บาทต่อครั้ง ซึ่งสูงกว่าศูนย์การค้าปิดแบบเดิมที่มีการมาใช้เฉลี่ยเดือนละ 2-3 ครั้งและมีค่าใช้จ่ายเฉลี่ย 1-2 พันบาทต่อครั้ง ซึ่งให้ผลลัพธ์ไม่ต่างกัน แต่ความถี่ของจำนวนครั้งที่มาย่อมแสดงให้เห็นความพอใจที่มีมากกว่าในการมาใช้บริการ

ร้านต้อง Relas&Leisure ไม่ใช่ฟาสต์ฟู้ด

ความสำเร็จของ “เจ อะเวนิว” ที่มาจากการเริ่มต้นด้วยการมีทาร์เก็ตกรุ๊ปชัดเจน แต่ที่เอสพละนาด และวิลล่า พหลโยธิน สยามฟิวเจอร์ สร้างจุดขายด้วยคอนเซ็ปต์ของการเป็น “ร้านแรก”

วิลล่า พหลโยธิน เป็นสาขาแรกที่เกรย์ฮาวด์คาเฟ่มาเปิดสาขาแรกนอกโซนสุขุมวิท ส่วนเอสพละนาดมีร้านอาหารประเภทร้านแรกเข้ามาเป็นตัวดึงความสนใจให้กับศูนย์หลายต่อหลายร้าน

นพพร บอกถึงเกณฑ์สำคัญในการเลือกร้านต่างๆ สำหรับไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ ว่า

“หากเป็นร้านอาหาร ต้องมีระดับดู Relax & Leisure ไม่ใช้ฟาสต์ฟู้ด หากเป็นร้านขายอุปกรณ์ไอทีต่างๆ ต้องสะท้อนถึงไลฟ์สไตล์ ขณะที่ร้านแฟชั่นซึ่งไม่ได้ให้น้ำหนักมากนักก็จะเป็นแฟชั่นระดับกลางๆ ไม่ใช่ Luxury Brand”

นพพร บอกว่า เขาโชคดีที่มีพันธมิตรกลุ่มญี่ปุ่นเหนียวแน่นมาตั้งแต่ 15 ปีก่อน ตั้งแต่สมัยเปิดจัสโก้สาขามีนบุรี จนกระทั่งมาถึงเซยู ทำให้เขามีจำนวนคู่ค้าแดนปลาดิบเพิ่มมากขึ้น และหลายร้านที่เขาคิดว่าสามารถเลือกมาเป็น Anchor ให้กับศูนย์ได้

“ผมเป็นคนดึงร้านอาหารญี่ปุ่นโอโตยะ มาเปิดที่เจ อะเวนิว เป็นที่แรก ร้านขายทาโกะยากิกินดาโก ก็ดึงมาเปิดที่เอสพละนาดเป็นที่แรกเหมือนกัน”

ร้านค้าที่จัดเป็นกลุ่มแม่เหล็กที่สามารถเข้าไปอยู่ในลิสต์รายชื่ออันดับต้นๆ ได้ นอกจากที่กล่าวมาแล้ว ก็ยังมี ไอเบอร์รี่ สตาร์บัคส์ ไอสตูดิโอ รวมทั้งร้านดาวรุ่งที่เพิ่งเปิดกิจการได้ไม่นาน อย่าง พิซซ่า พิซซ่า บาย ญาณี และร้านอาหาร YUU สไตล์ปิ้งย่างแบบญี่ปุ่นที่กลายเป็นเป้าหมายของบรรดาไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ไปแล้ว

ในขณะที่ไลฟ์สไตล์มีร้านค้าเป้าหมาย ตัวร้านค้าเองบางรายก็มีนโยบายที่จะเกาะกระแสไลฟ์สไตล์ในการขยายธุรกิจเช่นกัน ตัวอย่างเช่น สตาร์บัคส์ ซึ่ง สุมนพินทุ์ โชติกะพุกกะณะ ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาดและสื่อสารองค์กร บอกว่า สตาร์บัคส์มีแผนที่จะไปเปิดสาขาในทุกๆ ศูนย์ที่เป็นไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ของสยามฟิวเจอร์ เพราะคอนเซ็ปต์การเป็น Third Place สอดคล้องกับคอนเซ็ปต์ของไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ และเป็นแผนธุรกิจของบริษัทที่ต้องการเจาะเข้าไปหาชุมชนที่มีศักยภาพและมีไลฟ์สไตล์เช่นกัน

ถึงตอนนี้คงรู้กันแล้วว่า สำหรับไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ ถ้าไม่มีข้อยกเว้นแบรนด์ฟาสต์ฟู้ดทั้งหลายคงยากที่จะได้พื้นที่ไปครอง

‘เกรย์ฮาวด์คาเฟ่’ การันตี ‘ไลฟ์สไตล์’

ปริมาณงานเพิ่มขึ้นมากมาย เพราะอยู่ระหว่างขยายสาขาเพิ่มขึ้นอีกหลายแห่ง ทำให้การติดต่อกับร้านค้าถูกแบ่งไปให้ทีมงาน Business Development ยกเว้นกรณีของเกรย์ฮาวคาเฟ่ ที่นพพรยังคงต้องติดต่อด้วยตัวเอง และวันสัมภาษณ์ เขาก็เพิ่งกลับจากการพบปะกับภาณุ อิงควัต และพรศิริ โรจน์เมธา 2 คู่หูธุรกิจเจ้าของเกรย์ฮาวคาเฟ่ ที่ตอบตกลงเปิดร้านที่ห้างสรรพสินค้าเอสพละนาด และมีแนวโน้มว่าจะมาเปิด เมเจอร์ อะเวนิว รัชโยธิน ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างด้วย หลังจากที่เขาเพียรจีบอยู่นาน

นพพร เล่าว่า เกรย์ฮาวด์คาเฟ่ ถือเป็นจิ๊กซอว์ตัวแรกๆ ที่มีส่วนทำให้เจ อะเวนิว เป็นไลฟ์สไตล์ได้สมบูรณ์ ด้วยความเป็นร้านที่มีดีไซน์และความเป็นไลฟ์สไตล์ชัดเจนในตัวเองตั้งแต่เริ่ม รวมทั้งเป็นร้านที่มี Positioning ชัดเจนว่าจะเปิดเรียงรายอยู่แถบสุขุมวิทเท่านั้น และถ้าตกลงเซ็นสัญญากับเอสพละนาด และเมเจอร์ อะเวนิว ก็จะทำให้เกรย์ฮาวด์คาเฟ่มีสาขาที่เปิดกับสยามฟิวเจอร์ ถึง 4 สาขา จากทั้งหมด 7 สาขา

“คุณภาณุแนะว่า ถ้ามีสะพานลอยเชื่อมจาก SCB Park เข้ามาในศูนย์เราจะดีมาก” คำแนะนำนี้เองที่ทำให้นพพร ค่อนข้างมั่นใจว่าจะได้เกรย์ฮาวด์คาเฟ่มาเป็นลูกค้า

รูปแบบของศูนย์การค้า
1. แบ่งตามลักษณะของโครงสร้าง
ศูนย์การค้าแบบเปิด
ศูนย์การค้าแบบปิด
2. แบ่งตามสถานที่ตั้ง ซึ่งแบบที่ 1-2 จะมี Department Store เป็นแม่เหล็กหลัก
Urban Mall
Regional Mall
Community Mall
3. แบ่งตามขนาด (จากเล็กไปใหญ่) ลักษณะชุมชน แบรนด์และพฤติกรรมของนักช้อป
Convenience Center
Neibourhood Shopping Center
Lifestyle Center
Power Center

ผลสำรวจดังกล่าวแสดงส่วนแบ่งการตลาดผู้ครอบครองพื้นที่ค้าปลีกเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ หรือ Bma (Bangkok Metropolitan Area) ดังนี้
เซ็นทรัลพัฒนา 23%
เดอะมอลล์ กรุ๊ป 11%
ฟิวเจอร์ พาร์ค รังสิต 8%
สยามพารากอน 5%
ซีคอน สแควร์ 5%
สยามฟิวเจอร์ฯ 5%
แฟชั่น ไอร์แลนด์ 4%
เสรี เซ็นเตอร์ 3%
มาบุญครอง 3%
อื่นๆ 33%