“สยามสแควร์” ได้ชื่อว่าเป็นศูนย์กลางของวัยรุ่น และมีเสน่ห์ที่สุด ด้วยการผสมผสานของธุรกิจอันหลากหลาย มีทั้งโลกของแฟชั่น อาหาร พื้นที่โฆษณา โรงเรียนกวดวิชา สังคมเด็กแนว หรือในแวดวงทางการธุรกิจการตลาด ที่นี่คือสนามทดลองสินค้า และกิจกรรมการตลาดสุดมันส์ ล้วนเป็นภาพลักษณ์ที่ยังเจิดจ้าในวิถีคนเมืองอย่างไม่เสื่อมคลาย
สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ได้พัฒนาพื้นที่สยามสแควร์ขึ้นในรูปแบบเชิงพาณิชย์เมื่อประมาณสี่สิบปีก่อน เพื่อหารายได้จากค่าเช่าเซ้งของผู้ประกอบการ โดยมีการกำหนดระยะเวลาเช่าเซ้งตั้งแต่ 3-15 ปี ตามแต่ละจุดในพื้นที่ ซึ่งพื้นที่ใดหมดสัญญาก็ต้องทบทวนว่าจะให้ผู้เช่ารายเดิมเช่าต่อ หรือเปิดประมูลให้ผู้เช่ารายใหม่เข้าแทน
ผังการใช้ประโยชน์ของที่ดินบริเวณสยามสแควร์ในพื้นที่ขนาด 63 ไร่ ถือเป็นรูปแบบของศูนย์การค้าแนวราบ ซึ่งประกอบด้วยสิ่งปลูกสร้างสำคัญๆ ได้แก่ อาคารพาณิชย์ 3 ชั้น จำนวน 610 คูหา มีโรงภาพยนตร์ 3 แห่ง โรงแรมโนโวเทล ลานเซ็นเตอร์พ้อยท์ และมีลานจอดรถรอบๆ อาคารพาณิชย์ที่รายล้อมไปรอบๆ พื้นที่
โดยในปี 2551 นี้ ถือเป็นช่วงจังหวะที่สัญญาเช่าพื้นที่ในหลายๆ จุดจะหมดสัญญาลง ได้กลายจุดเปลี่ยนแปลงสำคัญที่สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ ได้ออกมาประกาศว่า นับจากนี้เป็นต้นไป “สยามสแควร์กำลังจะพลิกโฉม” ไปสู่รูปแบบการพัฒนาครั้งใหม่
จุดเปลี่ยนครั้งใหญ่
สามารถกล่าวได้ว่า นับตั้งแต่สยามสแควร์ได้ถูกพัฒนาขึ้นด้วย Positioning ช้อปปิ้งมอลล์กลางแจ้งเมื่อปี 2513 การเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นในปี 2551 จากนี้เป็นต้นไป ถือเป็นการพลิกโฉม ครั้งใหญ่ของที่ดินผืนนี้ที่ยังไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน
ปฏิเสธไม่ได้ว่า วาระของการหมดสัญญาเช่าของพื้นที่หลายๆ จุดในพื้นที่สยามสแควร์ โดยเฉพาะพื้นที่ 1 ไร่เศษของลานเซ็นเตอร์พ้อยท์ระหว่างซอย 3 และซอย 4 ถือเป็นจุดเริ่มต้นครั้งสำคัญของการเปลี่ยนแปลง เพราะการประกาศไม่ต่อสัญญาใหม่ให้กับผู้เช่ารายเดิม คือ บริษัท พรไพลิน จำกัด และเปิดซองประมูลให้เอกชนรายอื่นๆ มาร่วมพัฒนา นับเป็นการตัดสินใจของสำนักจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ ที่ต้องการเปลี่ยนแปลงพื้นที่นี้ในรูปลักษณ์ใหม่
สำนักจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ ไม่ได้เพิ่งเริ่มคิดในวันนี้ เพราะหากพิจารณาถึงเอกสารที่ รศ.ดร.บุญสม เลิศหิรัญวงศ์ รองอธิการบดี จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กำกับดูแลสำนักงานจัดการทรัพย์สิน หยิบขึ้นมาอธิบายจะพบว่า แนวทางในการพัฒนาที่ดินบริเวณสยามสแควร์จำนวน 63 ไร่นั้น ได้มีร่างเป็นแผนและได้ข้อสรุปที่ชัดเจนตั้งแต่ปี 2547 แล้วว่า จะวางผังแม่บทของสยามสแควร์ ให้เป็น Walking Street Mall แห่งแรกของเมืองไทย ที่มีคอนเซ็ปต์ให้ความสำคัญกับคนเดินเท้า ด้วยความสุขในการเดินช้อปปิ้งกับภูมิทัศน์ที่ร่มรื่น ไม่มีรถรถวิ่งผ่านในพื้นที่ และมีสิ่งปลูกสร้างที่ทันสมัยเจริญตา ลบภาพความเสื่อมโทรมในพื้นที่
ดังนั้น เมื่อพื้นที่หลายๆ จุดในสยามสแควร์เริ่มทยอยหมดสัญญาเช่าลง ในปี 2551 นี้ สำนักจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ จึงเริ่มดำเนินตามผังแม่บทใหม่ โดยเริ่มจากพื้นที่เซ็นเตอร์พ้อยท์ เป็นจุดแรก ด้วยการเปิดประมูลให้เอกชนรายใหม่เข้ามาพัฒนาพื้นที่ เพื่อต้องการพัฒนาตามเป้าประสงค์ของผังแม่บท
บิ๊กนายทุน กับ ภาพลักษณ์ใหม่
การประมูลพื้นที่เซ็นเตอร์พ้อยท์ ได้เริ่มขึ้นตั้งแต่กลางปี 2550 โดยแทบไม่น่าเชื่อเลยว่า พื้นที่ขนาดเพียง 1 ไร่เศษนี้จะกลายเป็นขุมทรัพย์ที่ถูกล่าด้วยกลุ่มทุนระดับใหญ่ที่สุดของประเทศถึง 6 รายใหญ่ เข้าร่วมชิงดำยื่นซองประมูล ซึ่งได้แก่ 1.กลุ่มพันธุ์ทิพย์ พลาซา ของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี 2.กลุ่มสยามพิวรรธน์ ร่วมกับ เอ็มบีเค 3.กลุ่มธนายง 4.กลุ่มซีพี 5.กลุ่มสยามฟิวเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และ 6.กลุ่มพรไพลิน ผู้เช่ารายเดิม
การเข้ามาร่วมชิงชัยปักธงรบของบิ๊กนักธุรกิจรายใหญ่ครั้งนี้ พิสูจน์ได้ชัดว่า ที่ดินผืนนี้มีมูลค่าที่ยิ่งใหญ่ขนาดไหน!
ผลการตัดสินผู้ชนะการประมูล คือ กลุ่มเจ้าสัวเจริญ ซึ่งใช้บริษัท ทิพย์พัฒน อาร์เขต จำกัด บริษัทที่ทำธุรกิจพันธุ์ทิพย์ พลาซา มาเป็นหอกนำ ด้วยการเสนอโมเดล Gate Way of Sime ในรูปแบบของ “ดิจิตอล ซิตี้” มาเป็นจุดขาย (อ่านเรื่องดิจิตอล เซ็นเตอร์พ้อยท์ ประกอบ)
การใช้โมเดลเทคโนโยลีไอทีเป็นเรือธง นั้นถือเป็นเรื่องโดดเด่น โดยจุฬาฯ มองว่าเป็นเรื่องที่เข้ากับไลฟ์สไตล์ของวัยรุ่นได้เป็นอย่างดี เพราะทุกวันนี้เด็กสนใจเรื่องไอทีมากเป็นพิเศษ และยิ่งบริษัท ทิพย์พัฒน อาร์เขต จำกัด มีประสบการณ์ด้านการธุรกิจไอทีเป็นอย่างดี จากการบริหารพันธุ์ทิพย์ พลาซา จึงถือเป็นจุดที่มีน้ำหนักมากในการตัดสินให้เจ้าสัวเจริญชนะการประมูลครั้งนี้
หากวิเคราะห์ถึงผลการตัดสิน แม้สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ จะยืนยันว่า ดิจิตอล ซิตี้ ของเจริญนั้น เป็นโมเดลที่ตอบโจทย์เงื่อนไขทีโออาร์ได้ดีที่สุด ในประเด็นของแนวคิดในการพัฒนาพื้นที่ให้มีประโยชน์สูงสุด และมีความแตกต่างที่โดดเด่น ไม่ซ้ำซ้อนกับธุรกิจเดิมในย่านมาบุญครองและสยามสแควร์ แต่ที่คนอดไม่ได้ นั่นคือ เงินทุนของเจริญที่เพียบพร้อม และพละกำลังในการก่อสร้าง ล้วนมีศักยภาพที่แข็งแรง
ยิ่งเปรียบเทียบกับกลุ่มนายทุนอื่นๆ อย่าง กลุ่มสยามพิวรรธน์ เจ้าของสยามเซ็นเตอร์ ซึ่งถือเป็นนักธุรกิจในพื้นที่แท้ๆ และการประมูลครั้งนี้ ได้ให้ข้อเสนอผลตอบแทนสูงกว่าทุกๆ ราย ที่สำคัญมากกว่ากลุ่มเจริญเสียอีก แต่โมเดลของสยามพิวรรธน์ที่ชูจุดขาย อาคารรีเทลขายสินค้า ที่เน้นความโปร่งแสง มีกระจกรอบด้าน กลายเป็นโปรเจกต์ที่ธรรมดาสำหรับคณะกรรมการตัดสิน โดยจุฬาฯ มองว่า “ก็ดีแต่ไม่มีอะไรแปลกใหม่” เป็นรูปแบบที่คล้ายๆ กับผู้ประมูลรายอื่นๆ ที่เสนอโมเดลมาในลักษณะเดียวกัน
แม้งานนี้ ชฎาทิพ จูตระกูล แม่ทัพสยามพิวรรธน์ จะหวังลึกๆ ว่า โปรเจกต์เซ็นเตอร์พ้อยท์จะเป็นจิ๊กซอว์ตัวสำคัญในการต่อเชื่อมธุรกิจศูนย์การค้าให้เกิดมูลค่าต่อเนื่องในทุกเซ็กเมนต์ แต่สุดท้ายงานนี้ต้องผิดหวัง
อย่างไรก็ตาม ลึกๆ แล้วการที่จุฬาฯ เลือกเจ้าสัวเจริญนั้น จุดหมายสำคัญที่นอกเหนือจากความแปลกใหม่ของโมเดลดิจิตอล ซิตี้ จุฬาฯ เองมีความต้องการที่หานายทุนใหม่ๆ เข้ามาในสยามสแควร์ ดังได้เห็นจากการตัดสินใจเลือกแบรนด์ชั้นนำอย่างโตโยต้า และทรู ให้สัญญาเช่าเข้ามาสร้างอาคารแห่งใหม่ ในช่วงปีเศษๆ ที่ผ่านมา
ฉะนั้น การที่จุฬาฯ จะเลือกเจ้าสัวเจริญย่อมไม่น่าแปลกใจ เพราะภาพของเศรษฐีแถวหน้าของประเทศ มาร่วมพัฒนาในพื้นที่ ถือเป็นโอกาส และอนาคตของการร่วมกันพัฒนาในโปรเจกต์อื่นๆ ต่อไปได้อีก
ขณะเดียวกัน นายทุนอย่างเจ้าสัวย่อมมีเป้าหมายลึกๆ โครงการเซ็นเตอร์พ้อยท์จะเป็นจิ๊กซอว์ตัวใหม่ที่เข้าไปแทรกอยู่ในพื้นที่ปทุมวัน แม้รายได้ที่เกิดขึ้นจากการพัฒนาโครงการจะมีไม่มาก แต่เรื่องแบรนดิ้งในแบรนด์ของเจริญย่อมมีนัยที่ยิ่งใหญ่กว่า
สยามสแควร์ในวันนี้ จึงมีภาพของนายทุนใหญ่และแบรนด์ใหญ่ อย่าง เจ้าสัวเจริญ โตโยต้า และทรู ซึ่งเป็นนัยที่กำลังบอกว่า จุฬาฯ ต้องการให้นายทุนยักษ์ใหญ่เหล่านี้เติมเต็ม สู่ความเป็นสถานที่อันน่าลงทุน นั่นหมายถึงรายได้ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
สยามสแควร์ ในอนาคต
การเริ่มต้นพัฒนาเชิงพาณิชย์ในจุดของเซ็นเตอร์พ้อยท์ รศ.มานพ พงศทัต อาจารย์ประจำภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย หนึ่งในคณะกรรมตัดสินการประมูลเซ็นเตอร์พ้อยท์ เปรียบเปรยว่า ถ้ามองจากผืนที่ดินสยามสแควร์ เป็นร่างกายของคน จะเห็นได้ว่าเซ็นเตอร์พ้อยท์ คือ หัวใจของสยามสแควร์ ซึ่งอยู่ตรงกลางของพื้นที่
เมื่อจุฬาฯได้พัฒนาเซ็นเตอร์พ้อยท์แล้ว ก็เหมือนได้สร้างหัวใจใหม่ได้แล้ว ก็ต้องเส้นเลือดอื่นๆ และร่างกายส่วนอื่นให้แข็งแรง
โครงการต่อๆ ไป คือ โครงการอาคารจอดรถขนาด 10 ชั้นที่จุฬาฯ จะดำเนินการเองเริ่มก่อสร้างในปี 2551 บริเวณหลังโรงแรมโนโวเทลในปัจจุบัน โดยจะทำเป็นอาคารจอดรถรองรับได้มากถึง 800 คัน และพื้นที่รีเทลให้ร้านค้ามาเช่าบางส่วน
นอกจากนี้ จุฬาฯ ยังมีแผนที่จะพัฒนาอาคารจอดรถในลักษณะเดียวกันบริเวณโรงหนังสกาลา เพื่อรองรับปริมาณที่จะเข้ามาจากฝั่งมาบุญครอง ภายหลังจากโครงการจอดรถบริเวณหลังโนโวเทลเสร็จสิ้นลง
เป้าหมายสำคัญของการพัฒนาอาคารจอดรถครั้งนี้ จุฬาฯ ต้องการสร้าง Positioning ให้เป็น Walking Street Mall อย่างแท้จริง โดยจะดึงพื้นที่จอดรถไปไว้บริเวณส่วนหัว และท้ายของผังพื้นที่ เพื่อสะดวกในการสัญจรไปมา และไม่ให้มีรถวิ่งผ่านในพื้นที่
ไม่เพียงแค่นั้น จุฬาฯ จะปรับภูมิทัศน์ทางเดินรอบสยามสแควร์ โดยเริ่มตั้งแต่ช่วงถนนอังรีดูนังต์ มาถึงบริเวณสยาม ซอย 7 ให้ร่มรื่นด้วยการตกแต่งของต้นไม้นานาชนิด
ขณะเดียวกัน แผนสำคัญอีกจุดหนึ่งที่กำลังเสนอให้ผู้ประมูลเซ็นเตอร์ได้ร่วมทำ คือ ทางเดินยกระดับ หรือสกายวอล์ก ที่ต่อเชื่อมจากทางเดินบริเวณรถไฟฟ้าจากราชประสงค์เข้าสู่สยามสแควร์ เป็นเหมือนเส้นเลือดที่จะหล่อเลี้ยงให้สยามสแควร์มีชีวิตชีวามากขึ้น
“เป็นไปตามมาสเตอร์แพลนคล้ายกับช้อปปิ้งมอลล์อื่นๆ ทั่วโลก ที่เอารถยนต์ออกก่อน ใส่ธรรมชาติเข้าไปให้ร่มรื่น มีสกายวอล์กเพื่อต่อเชื่อมในการเดินไปถึงด้านหน้าและด้านหลังของพื้นที่”
ภายในสยามสแควร์ในอนาคต จะมีโรงแรมขนาด 3 ดาวครึ่ง 25 ชั้น 400 ห้อง บริเวณร้าน สุกี้แคนตันติดกับอาคารจอดรถแห่งใหม่ที่จุฬาฯ จะสร้างขึ้น เพื่อรองรับทัวร์ต่างชาติ ซึ่งถือเป็นแผนระยะยาวที่จุฬาฯ จะดำเนินการขึ้นแน่นอน
ดังนั้น จะเห็นชัดว่า ผังแม่บทของสยามสแควร์จะพัฒนาในรูปแบบใหม่ ยังต่อเชื่อมถึงโครงการรอบด้าน ทั้งโครงการจัตุรัสจามจุรี ตลาดสามย่าน ที่พัฒนาขึ้นให้เป็นเมืองน่าอยู่และน่าลงทุนในเชิงพาณิชย์
รศ.มานพ พงศทัต ชี้ว่า ในอนาคตเมื่อโครงการพัฒนาในสยามสแควร์เสร็จสมบูรณ์ จะเห็นช้อปปิ้งมอลล์รูปแบบใหม่ แต่ยังมีกลิ่นอายของสิ่งปลูกสร้างเก่าๆ เช่น โรงภาพยนตร์ลิโดแลสยาม ซึ่งจุฬาฯ อยากจะคงรักษาไว้ แม้จะมีแนวคิดให้รื้อและสร้างไซส์โรงหนังให้เล็กลงก็ตาม
“การเปลี่ยนแปลงในสยามสแควร์ ถือเป็นพลวัตรตามสภาพสังคมปัจจุบัน ที่นี่ในอนาคตอาจไม่ใช่แหล่งของวัยรุ่น เพราะปัจจุบันมีแหล่งใหม่ๆ เกิดขึ้นทุกวัน แต่ที่สยามสแควร์อาจจะกลายเป็นแหล่งของคนทำงาน คนรุ่นใหม่ ที่มีวิถีชีวิตหรือทำงานอยู่ในละแวกนี้”
…การพลิกโฉมของพื้นที่สยามสแควร์นับจากนี้ จึงเป็นเรื่องที่ติดตามไม่น้อย ว่าเสน่ห์ของสยามสแควร์ยังโชติช่วงชัชชวาลต่อไปอีกนานเท่านานหรือไม่…
