ไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ กลายเป็นโจทย์ใหม่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สำหรับบริษัทที่ต้องการสร้างการเติบโตให้กับธุรกิจในระยะยาว เป็นเทรนด์ที่เริ่มปรากฏตัวให้เห็นในต่างประเทศ ทั้งในอเมริกาและประเทศเพื่อนบ้านอย่างสิงคโปร์มาได้สัก 4-5 ปี
รูปแบบของไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ส่วนใหญ่จะเน้นพื้นที่เปิดโล่ง (Open Space) เพราะคนส่วนใหญ่ต้องการสถานที่ที่ให้ความรู้สึกพักผ่อนใกล้ๆ บ้าน เพื่อเปลี่ยนบรรยากาศจากชีวิตที่ต้องอยู่ในอาคารตลอด 5 วันทำงาน
คนไทยเองก็หนีไม่พ้นความต้องการนี้เช่นกัน ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากผู้บริโภคมีการเรียนรู้ เปิดกว้างมากขึ้นผ่านสื่อต่างๆ โดยเฉพาะสื่ออินเทอร์เน็ต ทำให้ความต้องการเปลี่ยนไป ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายเหล่านี้ให้ทัน
แต่อีกด้านเป็นการดิ้นรนของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องปรับเปลี่ยนตัวเองหากต้องการทำธุรกิจอย่างยั่งยืนในวงการนี้ต่อไป
จากการพัฒนาโครงการยุคเดิมๆ แค่ตึกแถวหน้าตาธรรมดา มีตลาดสดใกล้ๆ ให้คนที่อยู่อาศัยได้มีที่จับจ่ายซื้อสินค้าได้บ้าง ที่เคยพัฒนาออกมาแล้วขายได้ ก็ต้องมีการตกแต่งหน้าตาให้มีดีไซน์มากขึ้น
การเปลี่ยนแปลงรูปแบบโครงการเห็นได้ชัดหลังช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ ก่อนหน้านั้นโครงการต่างๆ แม้แต่โครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ก็ไม่มีการเปลี่ยนแปลงรูปแบบบ้าน แต่หลังวิกฤตทุกโครงการต้องมีคอนเซ็ปต์ และตกแต่งรูปแบบให้ชัดเจน เพราะความต้องการของผู้บริโภคที่เปิดกว้างมากขึ้นเป็นแรงกดดันที่ทำให้ผู้ประกอบการต้องพัฒนาโปรดักส์ใหม่
ทำให้ยุคนี้จากตึกแถวรูปแบบเดิมที่เน้นเพียงแค่ประโยชน์ใช้งาน หรือโครงการที่อยู่อาศัยที่ขึ้นมาโดดๆ โดยไม่มีองค์ประกอบของความเป็นชุมชน ก็มีสิทธิ์กลายเป็นโครงการร้างได้ง่ายๆ ขณะที่โครงการที่ได้รับการตอบรับดีส่วนใหญ่ จะมาพร้อมกับองค์ประกอบที่มีความเป็นไลฟ์สไตล์มากขึ้น อย่างน้อย ๆ ก็ต้องมี Neighborhood Mall เล็กๆ เพื่อให้เป็นจุดศูนย์รวมของคนในชุมชน
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์บางรายถึงกลับเปลี่ยนหรือขยายแนวธุรกิจไปสู่การเป็นผู้พัฒนาไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ด้วยอีกรูปแบบหนึ่ง ตั้งแต่รายใหญ่อย่างแลนด์แอนด์เฮาส์ ที่มีไลฟ์เซ็นเตอร์บริเวณตึกคิวเฮาส์ตรงแยกลุมพินี กลุ่มสยามฟิวเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่เดินหน้าพัฒนาไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์อย่างสนุกสนาน หรือแม้กระทั่งรายที่มีที่ดินไม่มากอย่างอารียา พร็อพเพอร์ตี้ ก็ใช้วิธีดึงกลุ่มเซ็นทรัลเข้ามาช่วยสร้างศูนย์เพื่อรองรับและเป็นจุดขายให้โครงการ
จากการสำรวจไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน สามารถสรุปเหตุผลที่มาของไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ได้ดังนี้
I. เป็นการสร้างชุมชนขยายเมืองใหม่
ปัจจัยแรกที่ทำให้ไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์พัฒนาขึ้นได้ คือผลจากการขยายตัวของเมืองที่กระจายไปสู่บริเวณรอบนอกมากขึ้น เมื่อมีที่อยู่อาศัยมีชุมชน โดยปกติก็จะมีศูนย์การค้ารูปแบบต่างๆ ทั้งห้างสรรพสินค้า ไฮเปอร์มาร์เก็ต ดิสเคาน์สโตร์ หรือแม้แต่ค้าปลีกขนาดย่อมอย่างเทสโก้ เอ็กเพรส หรือเซเว่น ที่ตามไปเปิดเพื่อรองรับการใช้จ่ายของคนในชุมชนอยู่แล้ว
แต่ถ้าผู้ประกอบการต้องการสร้างแม่เหล็กให้กับทำเลนั้น การสร้างไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ดีๆ สักแห่งก็จะช่วยเพิ่มทั้งมูลค่าที่ดินและทำให้ทำเลนั้นน่าอยู่มากขึ้น เช่น กรณีของเดอะคริสตัลของเค.อี.แลนด์
รูปแบบของไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์เป็นได้ทั้งแหล่งช้อปปิ้งใกล้บ้าน หรือ Neighborhood Mall แต่ประเด็นที่ลืมไม่ได้ในการเป็นไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์จริงๆ คือจะต้องมีพื้นที่เพียงพอที่จะตกแต่งให้ได้บรรยากาศ ซึ่งทำให้การลงทุนสูง
ส่วนผู้ประกอบที่มีที่ดินจำกัด ไม่มีที่พอที่จะพัฒนาไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ควบคู่ไปกับการพัฒนาที่อยู่อาศัย หลายรายจึงเลือกพัฒนาโครงการตามแนวรถไฟฟ้าหรือใกล้แหล่งที่มีศูนย์การค้าเพื่อสร้างจุดขายให้กับโครงการ ขณะที่บางรายมีพื้นที่แต่ขาดความเชี่ยวชาญในการพัฒนาศูนย์ก็ใช้วิธีจับมือกับกลุ่มที่มีความเชี่ยวชาญพัฒนาร่วมกันได้ เหมือนกรณีของอารียา พร็อพเพอร์ตี้ ที่เลือกกลุ่มเซ็นทรัลเข้ามาพัฒนาศูนย์ใกล้ๆ โครงการ
II. เป็นสูตรสร้างรายได้ระยะยาว
ถ้าแยกประเภทของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การสร้างโครงการบ้านเพื่อขาย จัดว่าเป็นแค่ระดับประถม เหมือนกับที่เห็นได้ทั่วไปในอดีต ใครมีที่ดินก็สร้างบ้านขายได้ ขายหมดแล้วก็จบกันไป ซึ่งอาจจะเหมาะกับผู้ประกอบการรายย่อย
แต่สำหรับบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ โดยเฉพาะที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ถ้ามีแค่การหารายได้ระยะสั้นเพียงอย่างเดียว จะต้องเหนื่อยมากกับการหาที่ดินแปลงใหม่เพื่อพัฒนาอยู่เสมอ ทั้งยากในการหาที่ดินทำเลดีๆ และต้องปวดหัวกับราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้การคิดรูปแบบโครงการ และการตั้งราคาที่เหมาะกับกำลังซื้อของตลาดอีกด้วย
ในอดีตสูตรการสร้างรายได้ระยะยาวอาจจะทำได้โดยการทำเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ แต่ปัจจุบันการพัฒนาไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ดีๆ สักแห่งอินเทรนด์กว่ามาก เพราะนอกจากช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มให้ที่ดิน ยังทำให้มีรายได้ระยะยาวซึ่งมีแต่แนวโน้มเพิ่มขึ้นตามระยะเวลา แถมถ้าศูนย์ติดตลาดแบรนด์ของบริษัทก็จะเป็นที่รู้จักในตลาดกว้างกว่าการทำแค่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เป็นไหนๆ
บริษัทพัฒนาที่ดินที่คิดจะปรับโครงสร้างรายได้บริษัท มาทำโครงการที่เก็บเกี่ยวรายได้ระยะยาวก็ไม่ใช่เรื่องยากเกินไป เพียงแต่ต้องปรับเปลี่ยนวิธีคิดและศึกษาเพิ่มเติมด้านการบริหารพื้นที่ค้าปลีก และติดตามความเคลื่อนไหวและพฤติกรรมของผู้บริโภคในแง่มุมอื่นเพิ่มขึ้น นอกเหนือจากความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเพียงอย่างเดียว
III. เป็นการฟื้นพื้นที่เก่าในเมือง
เมืองก็มีอายุไม่ต่างจากศูนย์การค้า คน และสินค้าต่างๆ เมื่อพื้นที่เก่าๆ เสื่อมโทรมลงก็ต้องปรับปรุงพัฒนาขึ้นมาใหม่ ถ้าไม่เชื่อลองนึกดูว่าทำไมชื่อสยามสแควร์ยังคงอยู่ไม่เคยตายไปจากการเป็นแหล่งไลฟ์สไตล์เบอร์หนึ่งของวัยรุ่น ทั้งที่เป็นย่านเก่าแก่แต่ที่นี่ถูกพัฒนาด้วยผู้ค้าหน้าใหม่ซึ่งกลายเป็นแม่เหล็กดึงวัยรุ่นกลุ่มใหม่เข้ามาอยู่เสมอ
ความที่ผู้บริโภคมีความต้องการหลากหลาย ชอบค้นหาสิ่งแปลกใหม่ จึงเป็นหน้าที่ของไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ที่จะเข้ามาแทนที่ส่วนเก่าที่เสื่อมลง เช่น การรีโนเวตพื้นที่เซ็นเตอร์พ้อยท์บริเวณสยามสแควร์ตามแผนของทีซีซีแลนด์ แคปปิตอล ก็ใส่ความเป็นไลฟ์สไตล์ด้วยการเพิ่มพื้นที่คนเดิน และปรับให้เข้ากับไลฟ์สไตล์ของกลุ่มวัยรุ่นในย่านนั้นด้วยสไตล์ทันสมัย เน้นความโปร่ง และไม่แออัดทึมทึบ ซึ่งคาดว่าเซ็นเตอร์พ้อยท์จะกลายเป็นศูนย์ช้อปปิ้งแบบเปิดที่น่าจะทันสมัยที่สุดในกรุงเทพฯ หลังปรับปรุงเสร็จ
ตัวอย่างจากเซ็นทรัลเวิลด์ที่เข้าไปแทนที่เวิลด์เทรดเซ็นเตอร์ ก็เป็นการเข้ามาด้วยรูปแบบของการนำไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์เข้าไปผสมกับห้างสรรพสินค้า แทนที่ศูนย์การค้าแบบเดิมที่ไม่มีแม่เหล็กพอที่จะดึงคนเข้าไปหล่อเลี้ยงศูนย์ การตกแต่งของเซ็นทรัลเวิลด์เน้นพื้นที่เปิดโล่งมากขึ้น และพยายามผสมแสงรวมทั้งความเป็นธรรมชาติเข้าไปในอาคารให้มากที่สุด เพื่อให้ตรงกับความต้องการของคนยุคนี้ แต่อาจจะติดปัญหาอยู่ที่พื้นที่เปิดโล่งที่มีอยู่มากบริเวณด้านหน้าเจออุปสรรคของฝุ่นควันรถจากท้องถนนทำให้ใช้งานได้ไม่เต็มที่ตามวัตถุประสงค์
แต่รูปแบบที่พยายามนำเสนอก็เป็นการยืนยันว่าสำหรับศูนย์การค้ายุคนี้ หากใส่ความเป็นไลฟ์สไตล์ได้เท่าไร ก็จะเป็นตัวเลือกที่ผู้บริโภคพอใจมากกว่าการเดินห้างสรรพสินค้า ที่ต้องเจอแต่พื้นที่วางสินค้าและไม่มีที่ให้พักผ่อนเดินหรือนั่งเล่นสบายๆ
IV. เป็นโจทย์ให้ค้าปลีกปรับตัว
ค้าปลีกที่ว่า เริ่มตั้งแต่ห้างสรรพสินค้า Specialty Store และกลุ่มดิสเคาน์สโตร์ ไฮเปอร์มาร์เก็ต และซูเปอร์มาร์เก็ต
กลุ่มห้างสรรพสินค้าที่มีการปรับตัวมานาน ได้แก่ กลุ่มเซ็นทรัล ซึ่งพยายามแยก Specialty Store ในเครือได้แก่ Homework B2S Powerbuy Supersport รวมทั้งท็อปส์ ซูเปอร์มาร์เก็ต ที่ปรับตัวเจาะเข้าตอบไลฟ์สไตล์คนเมืองที่ทำงานตามตึกด้วยท็อปส์ ซิตี้ มาร์เก็ต และกลายเป็นท็อปส์ มาร์เก็ต สำหรับกลุ่มชุมชนของกลุ่มผู้มีรายได้สูงและชุมชนที่มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่จำนวนมาก ส่วนท็อปส์ ซูเปอร์มาร์เก็ต ก็ขยายไปตามชุมชนที่ขยายไปตามการเติบโตของเมืองไทยสบายๆ
เซ็นทรัลพยายามสร้างแบรนด์เหล่านี้ให้แข็งแกร่งมานานไม่น้อยกว่า 3 ปีก่อนหน้านี้ ด้วยวิสัยทัศน์ของผู้บริหารที่มองว่า อนาคตร้านค้าเหล่านี้จะสามารถออกเปิดนอกร่มเงาห้างเซ็นทรัลแบบ Stand Alone หรือไม่ก็เข้าไปเปิดร่วมกับศูนย์การค้าที่ไหนก็ได้
Homework ซึ่งเป็นแบรนด์ในกลุ่ม Specialty Store ของเซ็นทรัล ก็ได้ส่วนผสมของไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์เข้ามาผสมจนกลายเป็นสูตรในการขยายสาขาแบบ Stand Alone โดยแทนที่จะมีแค่โฮมเวิร์คร้านเดียว ยังดึงพันธมิตรของแบรนด์ในกลุ่มเฟอร์นิเจอร์และสินค้าเกี่ยวกับการตกแต่งบ้าน ไปจนถึงวัสดุก่อสร้าง เข้ามาเป็นตัวช่วยกันสร้างทราฟฟิกได้อย่างน่าสนใจ โดยเริ่มทดลองสาขาแรกที่พัทยาเมื่อประมาณ 2 ปีที่แล้ว ก่อนจะใช้เป็นรูปแบบสำหรับปรับปรุงสาขาเดิมและขยายสาขาต่อๆ ไปในอนาคตด้วย
ประโยชน์ของการสร้างไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ดีๆ สักแห่ง ให้ประโยชน์ต่อที่ดิน ชุมชน และเป็นอะไรได้ตั้งหลายด้าน เหตุผลเท่านี้ก็เพียงพอแล้วที่ทำให้เราได้เห็นไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์เกิดขึ้นมากมายในยุคปัจจุบัน
ความหมายของไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์
เป็นแหล่งช้อปปิ้งรูปแบบใหม่ที่เน้นเรื่องของบรรยากาศ ส่วนใหญ่คนต้องการมาเพื่อพักผ่อนหรือใช้เวลาในยามว่าง ซึ่งจะทำให้เกิดการใช้จ่ายตามมาจากบริการที่มีอยู่ในศูนย์ และต่างจากศูนย์การค้าซึ่งคนส่วนใหญ่ไปด้วยเป้าหมายที่ต้องซื้อสินค้าหรือทำอะไรสักอย่าง
องค์ประกอบของความเป็นไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์
-ต้องให้ความรู้สึกของการพักผ่อน มีความเป็นรีสอร์ต หรือใกล้ชิดกับธรรมชาติมากกว่า
-มีธีมของการตกแต่งและมีดีไซน์
-มีพื้นที่เปิดโล่ง ไม่แออัด ที่ขาดไม่ได้ในการเป็นไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์จริงๆ คือจะต้องมีพื้นที่เพียงพอที่จะตกแต่งให้ได้บรรยากาศ ซึ่งจะทำให้การลงทุนสูงขึ้น
-ร้านค้าที่เป็นเครือข่าย (Chain) ต้องมีการตกแต่งที่พิเศษกว่าที่อื่นๆ เพื่อสร้างความรู้แตกต่างจากช้อปปิ้งเซ็นเตอร์
-ต้องมี Anchor ที่เป็นแรงดึงดูด ร้านค้าในกลุ่มนี้ส่วนใหญ่เป็นร้านที่สร้างแบรนด์จนมีภาพลักษณ์ทันสมัยมีสไตล์ของตัวเองจนใครๆ ก็อยากดึงมาเป็นพันธมิตร เช่น Greyhound Caf?, iBerry, iStudio, Starbucks เป็นต้น
-มีร้านค้าที่เข้ากับการใช้ชีวิต มาแล้วสามารถเลือกใช้บริการได้ โดยเฉพาะร้านประเภทกิน ดื่ม และ Relax โดยผู้ใช้บริการไม่จำเป็นต้องคิดมาก่อนเหมือนศูนย์การค้าว่าจะมาเพื่อซื้อสินค้าหรือทำอะไรอย่างไรอย่างหนึ่ง แต่เป็นแบบมาก่อนแล้วการใช้จ่ายจะตามมา
-ถ้าเป็นไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์สำหรับกลุ่มครอบครัว ต้องมีร้านค้าที่ตอบสนองได้ครบทั้งกลุ่มพ่อแม่และเด็ก
-ศูนย์ 1 แห่ง สามารถรองรับคนในรัศมีตั้งแต่ 1-5 กิโลเมตร ไม่ใช่ทำขึ้นเพื่อรองรับโครงการเพียงแห่งเดียว
-การใช้จ่ายต่อหัวของผู้มาใช้บริการไม่สูง แต่มีความถี่ในการมาบ่อยกว่าไปศูนย์การค้า
-จอดรถเป็นลานกว้าง จากที่จอดเดินเข้าศูนย์ได้ง่าย
