“ผมว่าอสังหาริมทรัพย์เหมือนกับธุรกิจต้องคำสาป หากว่าเศรษฐกิจเริ่มไม่ดี อสังหาริมทรัพย์มักจะเป็นด่านแรกที่แบงก์จะมองก่อนเลยว่าต้องระวังก่อนใครเพื่อน แต่พอเศรษฐกิจดีมากๆ อสังหาริมทรัพย์ก็จะเป็นธุรกิจแรกๆ ด้วยเช่นกันที่แบงก์จะปล่อยสินเชื่อได้ง่ายที่สุด”
อนุพงศ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ เอพี 1 ใน 8 ยักษ์ใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ของไทยพูดประโยคนี้หลังจากที่มีข่าวคราวการล้มครืนของวาณิชธนกิจสหรัฐอเมริกาอายุ 158 ปีอย่าง Lehman Brothers และ American International Group หรือ AIG บริษัทประกันภัยที่เคยขึ้นชื่อว่าใหญ่ที่สุดในโลก จนรัฐบาลสหรัฐอเมริกาต้องออกนโยบายทางการเงินเพื่อโอบอุ้มเอาไว้อย่างเร่งด่วน เพราะเกรงกลัวผลกระทบลุกลามออกไปในวงกว้าง
อนุพงศ์ ยอมรับว่า เขาได้รับคำถามจากบรรดาคนรู้จักและสื่อมวลชนมากพอสมควรว่า ผลกระทบที่เกิดขึ้นจากกรณีของ Lehman Brothers และ AIG จะส่งผลต่อธุรกิจไทยอย่างไร โดยเฉพาะกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มักจะอ่อนไหวได้ง่ายเสมอกับข่าวคราวเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน
เขากำลังมองว่าหลายคนกำลัง “ตระหนก” จนเกินไป และเชื่อว่าสิ่งนี้จะไม่เกิดขึ้นกับคนที่คลุกคลีกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง รวมถึงนักการเงินที่เข้าใจถึงสภาพโดยรวมของเศรษฐกิจไทยในปัจจุบันได้ดี
ไม่หนักหนาอย่างที่คิด
ในรอบหลายเดือนที่ผ่านมา ทั้งอนุพงศ์จากเอพี รวมถึงผู้บริหารรายอื่นๆ ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ อาทิ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กลุ่มทุนที่เคยเจ็บป่วยจากเศรษฐกิจต้มยำกุ้งเมื่อปี 2540 และกลับมาเติบโตได้อีกครั้งในฐานะของบริษัทผลิตคอนโดมิเนียมรายใหญ่ของไทย และบุคคลในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ต่างให้ความเห็นไปในทางเดียวกันว่า ในปีนี้อสังหาริมทรัพย์ไทยจะไม่ตกต่ำอย่างที่คิด แม้เศรษฐกิจจะชะลอตัวก็ตามที
จนกระทั่งวันนี้กรณีของ Lehman Brothers และ AIG ก็ยังไม่ส่งผลต่อภาพรวมของธุรกิจขายบ้านในไทยมากนัก
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA ซึ่งทำสำรวจตลาดบ้านในไทย และคลุกคลีกับการประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ เคยให้ความเห็นในเรื่องนี้ว่า การถือหุ้นของ Lehman กับ AIG ในอสังหาริมทรัพย์ไทย ส่วนใหญ่เป็นอาคารสำนักงาน และเป็นที่เปิดเผยชัดเจนว่า หากนำมูลค่ารวมกันแล้วก็มีราวๆ 7 พันล้านบาท ซึ่งไม่ได้ส่งผลกระทบกับระบบเศรษฐกิจโดยรวม เพราะมูลค่าไม่มากนัก
“เราต้องยอมรับว่า การถือครองทรัพย์สินในไทยทั้งของ Lehman Brothers และ AIG นั้นส่วนใหญ่เป็นออฟฟิศ Lehman อาจจะต่างกันกับ AIG ตรงที่ AIG เป็นบริษัทไทย ซึ่งมีความสามารถในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้แบบ 100% ส่วน Lehman ที่เป็นบริษัทต่างชาติ กฎหมายระบุไว้ว่าต่างด้าวให้ถือครองได้ไม่เกิน 49% อยู่แล้ว รวมถึงการซื้อคอนโดได้ไม่เกิน 49% หรือถือสัญญาเช่าระยะยาวด้วย ถ้าเราไปดู Asset ของ Lehman เราจะพบว่าเขาถือครองอาคารหลายๆ แห่ง ในฐานะของการเป็น Lease Hold และเป็นเจ้าของในบางส่วน” อนุพงศ์ให้ความเห็นแบบเดียวกันกับดร.โสภณไม่ผิดเพี้ยน
ก่อนจะทิ้งท้ายว่า
“ก็ต้องกลับมาถามว่า จะมีผลอะไร? ผมว่ามันไม่ได้มีค่าอะไรขนาดนั้น”
อสังหาฯ กังวลอะไร?
ว่ากันว่า หากมองในมุมของผลกระทบอสังหาริมทรัพย์ต่อกรณีของทั้ง Lehman และ AIG แล้วจะพบว่าออฟฟิศส่วนใหญ่ที่ Lehman ถือครองอยู่นั้น เป็นอาคารสำนักงาน ซึ่งล้วนแล้วแต่มีผู้เช่าเต็มอยู่แล้ว และผู้เช่าส่วนใหญ่แทบจะไม่ทราบด้วยซ้ำว่าตึกที่ตนเช่าอยู่มีทั้ง Lehman และ AIG เป็นเจ้าของอยู่ส่วนหนึ่ง แต่หากมองในแง่ของ AIG อาจจะมีผลมากกว่า อย่างไรก็ตาม นักวิเคราะห์ก็มองอย่างตรงไปตรงมาว่า ถ้าตึกมีคุณภาพ การขายก็ไม่ยาก แถมตึกที่ AIG ถือสิทธิ์อยู่นั้น AIG ยังเป็นทั้งเจ้าของและเช่าเองเสียส่วนใหญ่ ซึ่งหากมองแล้วก็ไม่ได้ส่งผลอะไร หาก AIG จะขายก็ไม่ยากเย็น ประเมินจากการมีผู้เช่าเต็ม ซึ่งก็ขายได้ไม่ยาก ตัดปัญหาที่หลายคนกังวลไปได้ในทันที
แต่สิ่งที่นักธุรกิจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังกังวลอย่างแท้จริงกลับเป็นอารมณ์และบรรยากาศในการซื้อขายที่เป็นผลกระทบในทางอ้อมกับการดำเนินธุรกิจ และเรื่องของ Funding Company ขนาดใหญ่ที่ต่างเทขายหุ้นกันระนาวในช่วงรอบปีที่ผ่านมา ความสามารถในการทำธุรกิจของกลุ่มทุนอื่นๆ ที่ใหญ่กว่าทั้ง Lehman และ AIG โดยเฉพาะกับประเทศไทย ซึ่งระบบเศรษฐกิจไม่ได้อิสระอย่างเพียงพอ และยังต้องพึ่งพากับต่างประเทศอย่างปฏิเสธไม่ได้
“เมื่อมีการประชุมผู้ถือหุ้นทีไรก็มักจะเห็นว่ามีสัดส่วนของการถือหุ้นผู้ถือหุ้นต่างชาติไม่น้อย ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกันกับอีกหลายๆ บริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ผมไม่ได้ว่าทั้ง Lehman และ AIG ไม่ได้มีผลกระทบเสียเลย แต่ผมว่าความน่ากลัวจาก Fund ใหญ่ๆ ในโลกนี้ และการถือหุ้นของต่างชาติในบริษัทใหญ่ๆ ก็ยังมีเหมือนกัน นั่นน่ากลัวกว่าด้วยซ้ำไป” อนุพงศ์ให้ความเห็น
ถึงอย่างไรก็ตาม อนุพงศ์ ถือเป็นตัวละครบทหนึ่งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เคยผ่านบทเรียนของการล้มครืนของเศรษฐกิจต้มยำกุ้งเมื่อหลายปีก่อน เขามองว่าปัจจุบันเมืองไทย เหมือนมีความโชคดีบนความโชคร้าย
ไทยโชคร้ายที่รอบหลายปีที่ผ่านมา ไม่ได้เป็น Star และไม่ใช่ Destination ที่คนเข้ามากอบโกยในการลงทุนมากนัก หากไม่เกิดติดขัดเพราะปัญหาทางการเมือง เขาเชื่อว่าบริษัทไทยจะขยายมากกว่านี้ และธุรกิจต่างๆ จะกู้หนี้ยืมสินมากกว่าที่ควรจะเป็น สัดส่วนของหนี้สินต่อทุนของบริษัทจะมาก และถ้าเมืองไทยเป็น Star เขาก็มั่นใจว่าคนไทยจะเห็นการกู้เงินจากนอกเข้ามามากกว่านี้หลายเท่าแน่นอน
ปลายปี 2547 เป็นปีที่ประเทศไทยเริ่มได้เห็นสัญญาณภาวะของราคาน้ำมันเริ่มแพง และการเมืองเริ่มไม่นิ่ง เหมือน 4 ปีก่อนหน้า เหตุการณ์ดังกล่าวหลายคนเชื่อว่าส่งผลชัดเจนกับความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อเงินกู้ของธนาคาร ซึ่งเริ่มไม่ระมัดระวังอย่างที่ควร
โดยช่วงก่อนหน้านั้น อสังหาริมทรัพย์ในยุคที่ธนาคารไม่ระมัดระวังตัว มีผู้เล่นหน้าใหม่เกิดขึ้นในตลาดมากมาย รายย่อยและรายกลางในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เริ่มมีท่อต่อตรง กู้เงินมาทำธุรกิจได้ง่ายขึ้น แม้กระทั่งลูกหลานคนรวยที่อยากจะทำอสังหาริมทรัพย์ ก็สามารถกู้เงินจากธนาคารได้ง่าย ข่าวคราวอสังหาริมทรัพย์มีแทบไม่เว้นแต่ละวัน ส่วนผู้เล่นรายเก่าที่เคยหายก็กลับมาเกิดใหม่ได้มากขึ้น
จนกระทั่งผลกระทบทั้งราคาน้ำมัน ตลอดจนความผันผวนของตลาดทุน ตลาดเงิน และการเมืองที่ไม่นิ่งผลักดันให้ธนาคารต้องหันมาระมัดระวังตัวมากกว่าที่เคย แม้สัดส่วนของทุนกับหนี้สินที่ต่ำ ก็ไม่ได้เป็นประเด็นที่จะทำให้ธนาคารปล่อยเงินกู้ให้กับเจ้าของธุรกิจอย่างไม่ลืมหูลืมตา นักวิเคราะห์ยังมองว่า ในช่วงนั้นจนถึงปัจจุบัน จะเริ่มเห็นว่าธนาคารมักใช้ประสบการณ์ของนักลงทุน ตลอดจนรายได้ที่ก่อให้เกิดกำไร มาบวกเป็นความเสี่ยงในการปล่อยกู้ มาใช้ประกอบการตัดสินใจปล่อยกู้ นอกเหนือจากเรื่องของทุนและหนี้สินเพียงอย่างเดียว
และนี่คือความโชคดีบนความโชคร้าย ที่กลายเป็นผลดีกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างที่เห็นในวันนี้
ยังไปได้สวย
นักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนเจ้าของบริษัทรับสร้างบ้านแล้วขาย ต่างเชื่อว่า หากหักลบเอากรณีของภาวะเศรษฐกิจโลกที่ไทยอิงอยู่ และไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้แล้ว เรื่องอัตราการว่างงานและจีดีพี หรือรายได้ต่อหัวต่อคนต่อปี ถือเป็นเรื่องใหญ่ที่จะส่งผลต่ออารมณ์ในการซื้อขายบ้านมากที่สุด
จากประสบการณ์ในยุควิกฤติต้มยำกุ้ง สะท้อนให้เห็นถึงภาวะการว่างงานที่สูง และจีดีพีต่ำ ทำให้ยอดของการซื้อบ้านลดลง เพราะความสามารถในการซื้อของคนโดยทั่วไปลดลงอย่างเห็นได้ชัด การว่างงานหมายถึงไม่มีรายได้ การที่รายได้ต่อหัวต่ำ นั่นหมายถึงการไม่มีเงินจะซื้อบ้าน
นอกเหนือจากนี้ ภาพของการปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านสำหรับรายย่อยของธนาคาร ชี้ให้เห็นว่า สุขภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังแข็งแรงอยู่พอสมควร
“ลองไปเช็กสุขภาพของการกู้เงินในไทยที่มีคุณภาพก็พบว่า NPL ไม่ได้โตขึ้น เพราะคุณภาพของผู้กู้ยังดีอยู่ สังเกตได้จากภาวะแวดล้อมได้ง่ายๆ เช่น ดูว่าแบงก์ยังแข่งปล่อยกู้ไหม และอัตราการกู้ของรายย่อยนั้นต่ำกว่าอัตราการกู้ของ Corporate ไหม เราจะพบว่า ทุกวันนี้การกู้ของรายย่อยนั้นแบงค์ให้สินเชื่อที่ MLR -0.5 ด้วยซ้ำไป ถ้าเราจำกันได้ ก่อนปี 1977 นั้น แบงก์ปล่อยกู้ MLR +2 ซึ่งเป็นสิ่งที่ดีมาก” อนุพงศ์บอก
การเปลี่ยนภาพลักษณ์ของธนาคารจากเป็นสถานที่รับฝากเงินเหมือนเช่นก่อนหน้ามาเป็น Retail Business ทำให้ธนาคารพยายามที่จะหารายได้จากธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่อง หนึ่งในนั้นคือหารายได้จากสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้าน
ในช่วงก่อนผลกระทบซับไพรม์จะลุกลามไปทั่วโลก ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ประกาศใช้การตรวจสอบเครดิตบูโรของผู้กู้ซื้อบ้าน โดยในขณะนั้น ผู้ประกอบการออกมาพูดกันมากไม่น้อยว่า ผู้ประกอบการพยายามอยากให้ธนาคารลดเงื่อนไขการกู้ให้กับรายย่อย เพราะมียอดของการไม่อนุมัติวงเงินกู้ซื้อบ้านมาก
แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่าการตัดสินใจในครั้งนั้น ได้ทำให้สุขภาพของการซื้อบ้านของคนไทยสะท้อนความเป็นจริง มากกว่าการกู้ซื้อบ้านเพื่อเก็งกำไร ซื้อกลายเป็นเป็น “Gray” ของธุรกิจนี้
การที่ธนาคารเพิ่มเงื่อนไขกับการตรวจสอบความสามารถในการจ่ายค่าบ้านที่เข้มงวดทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่เจ็บตัว เช่นเดียวกันกับธนาคารได้ดอกเบี้ยจากผู้ที่มีความสามารถในการจ่ายอย่างต่อเนื่องหรือลูกหนี้ชั้นดี
“ผมว่าตลาดไม่ได้ตาย แม้จะไม่โต และเป็นช่วงของการพิสูจน์กึ๋นของคนในธุรกิจนี้ หากใครมีศักยภาพก็จะอยู่รอดได้ ท้ายที่สุดแล้ว รายใหญ่จะอยู่ได้ก็ต่อเมื่อระมัดระวังและรอบคอบ เพราะการที่ Lehman และ AIG ล้ม ได้แสดงให้เห็นแล้วว่าไม่ว่าจะใหญ่แค่ไหนก็ล้มได้ แต่รายเล็กจะอยู่ได้ ในกรณีที่เขามีเงินมีที่อยู่แล้ว และหาความเฉพาะ โดดเด่นในตัวเองได้เจอ ส่วนรายใหญ่ที่ล้มก็ไม่ถึงกับตาย จะเหมือนกับหนก่อนหน้า เขาจะนิ่งไปสักพัก และกลับมาอีกครั้งเมื่อเศรษฐกิจฟื้น ทุกอย่างดีขึ้น รายย่อยก็จะกลับมา มักจะเป็นแบบนี้เสมอ” อนุพงศ์ทิ้งท้ายเอาไว้ให้เห็นภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยว่าจะไม่ถูกผลกระทบอะไรมากนัก ยกเว้นว่าเศรษฐกิจโลกจะล้มครืนไปทั้งกระดาน
แค่ Lehman และ AIG ล้ม ยังไม่หนักหนากับอสังหาริมทรัพย์ไทย ใครๆ ก็ว่าแบบนั้น
ข้อมูลจากแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมฉบับที่ 9 (พ.ศ. 2545-2549) ระบุเอาไว้ว่า อัตราความต้องการบ้านหรือที่อยู่อาศัยเฉพาะในกรุงเทพฯ เพียงอย่างเดียว จะมีมากถึง 1.2 แสนในทุกๆ ปี ด้านศูนย์วิจัยกสิกรไทยระบุตัวเลขคาดการณ์ความต้องการที่อยู่อาศัยของคนในกรุงเทพฯ ราว 9 หมื่นยูนิตต่อปี ล่าสุดสำนักงานเศรษฐกิจการคลังระบุตัวเลขความต้องการบ้านหลังใหม่เฉพาะในกรุงเทพฯ เพียงอย่างเดียวมากถึง 1 แสนยูนิต พิจารณาแล้วจะพบว่า คนกรุงเทพฯ ต้องการบ้านหลังใหม่เพิ่มขึ้นเฉลี่ยแล้ว 1 แสนหลังต่อปี สะท้อนให้เห็นการอยู่รอดของธุรกิจบ้านโดยรวมได้ดี โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ที่เป็นศูนย์กลางของธุรกิจค้าบ้านของไทย
