หลายสำนักชี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์นับจากนี้ส่อเค้าหดตัว ตกต่ำ แม้ไม่เท่าวิกฤตปี 40 แต่ผลพวงจากซับไพรม์อเมริกาและเศรษฐกิจดาวน์ทั่วโลกจะส่งผลทั้งคนซื้อ และคนสร้าง แถมยังอึมครึม ไม่รู้จะเจ็บสั้น เจ็บยาว และรุนแรงแค่ไหน
ตัวเลขหด กำไรหาย
ศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจไทย มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย เปิดเผยผลสำรวจภาคการผลิต ภาคบริการ และภาคการค้าใน 17 กลุ่มอุตสาหกรรม พร้อมฟันธงว่า “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” กำลังมีแววเริ่มเจ็บ หลังพบว่ายอดขายบ้านในไตรมาส 4 ของปีนี้เพียงปีเดียว มีสัดส่วนจะลดลงถึง 7.85% อีกทั้งบริษัทสร้างบ้านหรือ Developer ทั้งหลายยังขาดสภาพคล่องในการดำเนินธุรกิจชนิดที่ติดลบถึง 34% เลยทีเดียว
บริษัทหลักทรัพย์เอเชีย พลัส ออกมาเปิดเผยยอดขายบ้านของบริษัทจดทะเบียนขนาดใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ประเทศไทยทั้ง 14 แห่ง เริ่มส่งสัญญาณแล้วว่ายอดขายลดลงติดต่อกันถึงสองไตรมาส คิดเป็นมูลค่ากว่า 3 หมื่นล้านบาทต่อไตรมาสสะท้อนให้เห็นว่ามาตรการด้านภาษีที่ภาครัฐออกมากระตุ้นให้คนซื้อบ้านนั้นไม่ได้สร้างแรงจูงใจในการซื้อที่อยู่อาศัยมากนัก เพราะผู้บริโภคมีความกังวลว่าตนจะผ่อนชำระค่างวดไม่ไหว และเริ่มคิดถึงรายได้ในอนาคตที่อาจจะไม่ครอบคลุมหากมีการซื้อบ้านหลังใหม่เกิดขึ้น
“แบงก์ระวัง” ต้นเหตุบ้านไม่เกิด
นักวิเคราะห์เชื่อว่า ประเด็นสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯ มาจากกำลังซื้อของคนทั่วไปลดลง อันเป็นผลมาจากภาพรวมของเศรษฐกิจและการเมือง อัตราการว่างงานที่เพิ่มสูงขึ้น บวกกับอัตราการเติบโตของจีดีพี ซึ่งเป็นที่รู้กันว่ามักจะส่งผลต่อยอดขายของบ้าน คนว่างงานและรายได้ต่อหัวที่ลดลงทำให้คนไม่มีเงินจะซื้อและผ่อนบ้าน รวมถึงความมั่นใจของผู้บริโภคที่ลดการใช้จ่าย ระมัดระวังการควักเงินในกระเป๋าออกมาใช้
ไม่เว้นแม้กระทั่งความเข้มงวดของการปล่อยสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ต่างๆ เพื่อป้องกันหนี้เสียที่จะเกิดขึ้นจากการปล่อยกู้ และเป็นการระมัดระวังในการทำธุรกิจของแบงก์ในยามที่เศรษฐกิจเอาแน่เอานอนไม่ได้
ยอดการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมาสูงลิ่วเป็น 25% จากเดิมเคยอยู่ที่ไม่ถึง 20% อีกทั้งหลายธนาคารยังเพิ่มเพดานรายได้ขั้นต่ำของลูกค้าที่จะสามารถกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่ม เช่น ธนาคารกสิกรไทย ได้ปรับเพิ่มรายได้ขั้นต่ำของผู้กู้จากเดิม 10,000 บาทต่อเดือนเป็น 15,000 เดือน
ผู้บริหารของ อารียา พร็อพเพอร์ตี้ ออกมาเปิดเผยตัวเลขว่าจำนวนลูกค้าที่ผ่อนดาวน์บ้านไปได้ในระยะหนึ่งแล้วกู้ไม่ผ่าน และอาจจะต้องทิ้งเงินดาวน์บ้าน เพื่อทิ้งภาระเอาไว้เบื้องหลัง น่าจะมีมากถึง 10-20% เลยทีเดียว
ดิ้นเพื่อรอด
เมื่อแบงก์เริ่มเข้มงวด คนกู้ไม่ผ่าน หรือรายได้ลดจนผ่อนไม่ได้ ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายรายเริ่มขยับตัว ดิ้นรนเพื่อป้องกันความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นกับธุรกิจขายบ้านกันอย่างเต็มที่ทั้งการลดแลก แจก แถม ทำโปรโมชั่นปลูกบ้านพร้อมอยู่ และบวกค่าเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าเข้าไปในค่าบ้าน เพื่อให้ผู้กู้สามารถกู้เงินครอบคลุมโดยไม่ต้องเป็นภาระในการหาเงินมาตกแต่งบ้านในอนาคต เป็นการปลดภาระให้ลูกค้าไปได้อีกเปราะ
ล่าสุด ผู้ประกอบการเริ่มรัดเข็มขัดและเตรียมเงินสดไว้ในมือกันมากขึ้น โดยจะเบิกเงินที่ได้รับการอนุมัติวงเงินกู้จากสถาบันการเงินแบบเต็มจำนวน และยอมรับภาระดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น เพื่อให้บริษัทมีกระแสเงินสดในมือมากที่สุด หวังใช้ป้องกันความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจของตน
ผลสำรวจดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย 146 บริษัทในไตรมาส 3 ของปี 2551 พบว่าดัชนีความเชื่อมั่นของคนสร้างบ้านเองลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเหลือแค่ 43.8 จากเดิมที่เคยสูง 45 ในไตรมาสก่อนหน้า และต่ำสุดในรอบ 4 ไตรมาสเลยทีเดียว
เมื่อไม่นานมานี้ ขรรค์ ประจวบเหมาะ กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ธนาคารอาจจะต้องลดดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อให้ลูกค้าสามารถผ่อนได้เช่นเดิม โดยจากเดิมที่ใช้ดอกเบี้ยแบบลอยตัว MMR 7.5% อาจจะต้องหันมาใช้ MRR -2 เพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ให้หดตัวไปยิ่งกว่านี้
เช่นเดียวกันกับกระทรวงการคลังได้ยื่นมติต่อที่ประชุมคณะรัฐมนตรีเพื่อพิจารณายืดมาตรการลดภาษีอสังหาริมทรัพย์ออกไปอีก 1 ปีนับจากเดือนมีนาคมปี 2552 หลังจากเมื่อ 4 มีนาคมปีนี้ ได้มีการลดภาษีธุรกิจเฉพาะที่เก็บจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จาก 3% เหลือแค่ 0.1% อีกทั้งยังลดค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์ ประเภทห้องชุด บ้านที่อยู่อาศัย จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดจำนองที่ดินไปแล้วจาก 1% เป็น 00.1%
ประมาณการกันว่าในปี 2552 ยอดเปิดตัวโครงการทุกประเภทจะลดลง ขณะที่ต้นทุนเรื่องราคาเหล็ก น้ำมัน ค่าแรงงาน และปัญหาอัตราเงินเฟ้อ ทำให้ราคาบ้านไม่ลดลงอย่างที่คิด เนื่องจากส่งผลต่อต้นทุนการผลิตของอสังหาฯ โดยตรง
ความร้อนแรงของตลาดบ้านไทยจะชะลอลงในปี 52 อย่างเห็นได้ชัด ส่วนปรากฏการณ์อื่นๆ ยังไม่มีใครคาดเดาว่าจะส่งผลอย่างไร และยาวนานแค่ไหน ในบรรดา Developer ต่างก็เตือนกันเองว่าให้พักการ “รุก” ไปบ้างและให้หันมา “ตั้งการ์ดรับ” แทน
คนอสังหาฯ ปวดใจ
•ยอดขาย 14 บริษัทอสังหาริมทรัพยในตลาดหลักทรัพย์ไทยลดลง 2 ไตรมาสซ้อน ลดลงเฉลี่ย 3 หมื่นบ้านต่อไตรมาส
•อารียา พร็อพเพอร์ตี้ พบลูกค้ากู้ไม่ผ่าน ทิ้งเงินดาวน์ 10-20%
•ธนาคารพาณิชย์เริ่มปรับเพิ่มรายได้ขั้นต่ำของลูกค้าที่ต้องการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่ม
•ยอดปฏิเสธการขอกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยพุ่งสูง 25%
•คาดการณ์กันว่ายอดการเปิดตัวบ้านในปี 52 จะลดลง 10%
•กำลังซื้อคนหดหาย จีดีพีต่ำ ว่างงานสูง หดซื้อบ้าน หรือทิ้งดาวน์ไม่ผ่อนต่อ
ตั้งการ์ดรับ
•แบ่ง Segment กลุ่มสินค้าให้ดี ก่อนสร้างบ้านต้องคิดจะขายใคร
•ลดไซท์ของโครงการให้ลง
•ให้ความสำคัญเรื่องหนี้ต่อทุน ไม่เกิน 1:1
•รักษาสภาพคล่อง
•มองหากลยุทธ์การตลาดกระตุ้นการซื้อบ้าน และช่วยเหลือให้ลูกค้าสามารถผ่อนได้
•ประกาศความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า เพราะความเชื่อมั่นเป็นสิ่งสำคัญในธุรกิจบ้าน
