ปิดดีลเพซ ขาย ตึก “มหานคร” ให้คิง เพาเวอร์ มูลค่า 1.4 หมื่นล้าน


11-04-2018 07:15:14

หลังจากตกเป็นกระแสข่าวถึงความพยายามในการแก้ปัญหาสภาพคล่อง หลังจากได้ทุ่มลงทุนในโปรเจกต์ระดับหรูหลายโครงการ ในที่สุด เพซ ดีเวลลอปเมนท์ ได้ตัดขายโครงการมหานคร มูลค่า 14,000 ล้านบาท ให้กับ “คิง เพาเวอร์” ประกอบไปด้วย ที่ดิน โรงแรม อาคาร จุดชมวิว และค้าปลีก

โดยที่เพซเหลือไว้เพียงร้านดีลแอนด์เดลลูก้า และอสังหา 4 โครงการในมือ

นับเป็นความพยายามของเพซ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สุดหรู อย่างโครงการมหานคร อาคารสูงที่สุดในประเทศไทย ที่ต้องประสบปัญหขาดสภาพคล่อง จนต้องหาหนทางขายทรัพย์สินในมือเพื่อมาใช้หนี้ให้กับธนาคารไทยพาณิชย์ที่เป็นเจ้าหนี้รายใหญ่

เปิดเส้นทางวิบาก เพซ ดีเวลลอปเมนท์

ปี 2547 เพซ วางจุดขายของการเป็นผู้ประกอบอสังหาฯ มุ่งเน้นโครงการขนาดใหญ่ ระดับลักชัวรีถึงซูเปอร์ลักชัวรี เริ่มพัฒนาโครงการแรกในปี 2547 คอนโดมิเนียม ไฟคัส เลน ภายใต้บริษัทชินคาร่า จำกัด

ปี 2552 เปลี่ยนชื่อเป็น เพซ ดีเวลลอปเมนท์ และเปิดขายโครงการ ศาลาแดง เรสซิเดนเซส คอนโดมิเนียมหรู มูลค่าโครงการ 2,500 ล้านบาท และเปิดสำนักงานขายโครงการมหานคร โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ มูลค่าโครงการ 22,000 ล้านบาท

ประกอบไปด้วยห้องชุดสุดหรูเดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน เรสซิเดนเซส, โรงแรม เดอะ บางกอก เอดิชั่น จุดชมวิวบนอาคารมหานคร (มหานคร อ็อบเซอร์เวชั่นเด็ค) รวมถึงศูนย์การค้า

ปี 2556 เปิดตัวโครงการมหาสมุทร วิลล่า ที่หัวหิน มูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท วิลล่า ยังเป็นปีที่เพซได้เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เมื่อ 7 สิงหาคม 2556

ปี 2558 เปิดขายโครงการนิมิต หลังสวน คอนโดหรู 187 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 8,000 ล้านบาท และได้ซื้อธุรกิจร้านอาหารและเครื่องดื่ม แบรนด์ดังดีลแอนด์เดลูก้าในราคา 140 ล้านเหรียญสหรัฐ นอกจากนี้ ยังได้เปิดขายโครงการ โครงการวินด์เซล นราธิวาส คอนโดหรู มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท

เจอปัญหาหมุนเงินไม่ทัน

แต่ละโครงการที่เพซพัฒนาล้วนเป็นโครงการขนาดใหญ่และเป็นโครงการระดับบนที่การขายไม่ได้เร็วนัก สวนทางกับเงินลงทุนที่ต้องใส่เข้าไปเพื่อให้การก่อสร้างแล้วเสร็จส่งมอบได้ และการที่เพซเข้าไปซื้อดีลแอนด์เดลูก้าซึ่งเป็นธุรกิจอาหาร แม้ว่าจะขายดีแต่ธุรกิจนี้จะต้องมีเงินสำรองสำหรับลงทุนซื้อของในทุกๆ วันจึงนำเงินออกมาใช้ได้น้อย

ในช่วงที่เพซต้องการเม็ดเงินที่ได้จากการโอนมาเพื่อชำระหนี้ งานก่อสร้างกลับล่าช้าไม่เป็นไปตามแผน ทำให้เพซเจอมรสุมหนี้ก้อนโต จนทำให้มีความพยายามขายทรัพย์สินที่มีอยู่ในมือ เพื่อนำเงินมาใช้ชำระหนี้ และประคองธุรกิจไม่ให้ซวนเซเพราะปัญหาขาดสภาพคล่อง

เจ้าหนี้รายใหญ่ของเพซ คือ ธนาคารไทยพาณิชย์ ให้สินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ 12,000 ล้านบาท และบริษัทยังได้ออกตั๋ว B/E หุ้นกู้รวมประมาณ 6,500 ล้านบาท ตามงบการเงินปี 2560 เพซมีทรัพย์สินรวม 32,422 ล้านบาท มีหนี้สิน 30,160 ล้านบาท 

จากหนี้สินที่สูงแต่กระแสเงินสดจากการดำเนินงานติดลบมาโดยตลอด ทำให้เพซขาดทุนอย่างต่อเนื่อง จนทำให้ขาดทุนสะสมเกือบ 3,000 ล้านบาท ด้วยฐานะการเงินดังกล่าวทำให้เป็นอุปสรรคในการขอก่อหนี้เพิ่มเติม และอาจจะกลายเป็นปัญหาขาดสภาพคล่องตามมา

หาผู้ร่วมทุนไม่สำเร็จ

ดังนั้นจึงทำให้เพซต้องเร่งแก้ไขปัญหาด้านสภาพคล่องให้เร็วที่สุด ซึ่งเมื่อปีช่วงต้นปี 2560 เพซได้ประกาศดึงกลุ่มผู้ร่วมทุนรายใหม่เข้ามา คือ อพอลโล เอเชีย สปรินท์ โฮลดิ้ง คอมปานี ลิมิเต็ด และโกลด์แมน แซคส์ อินเสน์เม้นท์ส โฮลดิ้งส์ (เอเชีย) ลิมิเต็ด มูลค่า 8,441 ล้านบาท แลกกับการเข้าไปถือหุ้นในบริษัทย่อยคือบริษัท เพซ โปรเจ็ค วันจำกัด และบริษัท เพซ โปรเจ็คทรี จำกัด

แต่คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (...) พบว่ามีข้อตกลงที่เพซทำไว้กับผู้ลงทุนรายใหม่ 2 กลุ่ม คือ การซื้อหุ้นบุริมสิทธิคืนในช่วงเดือน ส.. ปี 2561 มูลค่า 3,039 ล้านบาท จนเป็นที่มาของการสั่งให้ชี้แจง และทางเพซต้องยกเลิกข้อตกลงดังกล่าวไปในที่สุด

แสนสิริยกเลิกดีลซื้อโครงการ

หลังจากนั้น เพซแก้ปัญหาด้วยการแบ่งขายสินทรัพย์ที่สร้างมาให้กับผู้ประกอบการที่พร้อมกว่าอย่างบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ประกอบด้วย โครงการนิมิต หลังสวน ทั้ง 100% จำนวน 179 ยูนิต และที่พักอาศัยโครงการเดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน เรสซิเดนเซส บางกอก ในโครงการมหานคร ที่เหลือทั้งหมด 53 ห้องชุด จากทั้งหมด 209 ยูนิต เพื่อนำเงินมาชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงิน

แต่เมื่อ 6 กุมภาพันธ์ที่ผ่านมา แสนสิริ ได้แจ้งยกเลิกเอ็มโอยูเสนอราคาซื้อสินทรัพย์ดังกล่าว โดยระบุว่า หลังจากขยายเวลาการตรวจสอบทรัพย์สินที่จะซื้อจะขาย ครั้งที่ 2 แต่การตรวจสอบทรัพย์สินของบริษัท ยังไม่ได้รับข้อมูลที่เพียงพอต่อการพิจารณาราคาซื้อขายและความเสี่ยงที่เกี่ยวข้อง จึงแจ้งยกเลิกการเสนอราคาเพื่อซื้อทรัพย์สินดังกล่าว

ขายที่ดินในญี่ปุ่น

ในวันเดียวกัน เพซได้แจ้งถึงการอนุมัติขายที่ดินในตำบลนิเซโกะ จังหวัดฮอกไกโด ญี่ปุ่น เนื้อที่ 87 ไร่ 3 งาน 33.295 ตารางวา ในราคา 2,050 ล้านเยน หรือ 594.65 ล้านบาท ให้บริษัท Richforest International Investments หลังจากบริษัทเพซได้ซื้อที่ดินดังกล่าวเมื่อปี 2559 ในราคา 529 ล้านบาท เงินที่ได้ครั้งนี้จะนำไปชำระคืนเงินกู้ยืมระยะสั้นและระยะยาว

จากดีลตัดขายทรัพย์สินบางส่วนให้แก่บริษัทแสนสิริที่ล้มไป ก็มีกระแสข่าวการเจรจากับกลุ่มคิง เพาเวอร์ ในการขายโรงแรมเดอะบางกอก เอดิชั่น รวมถึง อ็อบเซอร์เวชั่น เด็ค จุดชมวิวบรดาดฟ้า เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพทางการเงิน และเป็นกลุ่มที่มีสายสัมพันธ์ที่ดีกับธนาคารไทยพาณิชย์ ที่มีความเป็นไปได้ว่าจะสามารถเข้ามาช่วยประคับประคองไม่ให้เพซล้ม เพื่อไม่ให้ส่งผลกระทบต่อไทยพาณิชย์

อย่างไรก็ตาม กระแสข่าวนี้ไม่ได้รับการยืนยัน เนื่องจากกลุ่มคิง เพาเวอร์ แม้จะมีเงินทุนมหาศาล แต่ก็ไม่ใช่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาให้มีกำไรจึงเป็นเรื่องยาก นอกจากนี้คิง เพาเวอร์ยังมีธุรกิจโรงแรมอยู่ในมือ อาจต้องการโรงแรม เดอะ บางกอก เอดิชั่น จำนวน 155 ยูนิตภายในโครงการมหานครมาบริหาร แต่เชื่อว่าเพซจะไม่ขายแค่โรงแรมเพียงอย่างเดียว จะต้องขายพ่วงทรัพย์สินอื่นๆ ด้วย

แต่แล้วราคาหุ้นของเพซในวันที่ 5 และ 9 เม.. ปรับตัวขึ้นอย่างผิดปกติ พบว่ามาจาก บริษัท คิง เพาเวอร์ ได้จัดตั้งบริษัทใหม่ ภายใต้ชื่อว่า บริษัท คิง เพาเวอร์ มหานคร จำกัด เมื่อวันที่ 27 มี.. 2561 ด้วยทุนจดทะเบียน 1 ล้านบาท และมีกรรมการบริษัท คือ นายอัยยวัฒน์ ศรีวัฒนประภา แต่ก็ยังไม่ได้รับการยืนยันจากเพซ

ในที่สุดข่าวลือก็เป็นจริง เมื่อเพซได้แจ้งกับตลาดหลักทรัพย์ฯ ถึงที่ประชุมคณะกรรมการ เมื่อวันที่ 28 มี.2561 ได้อนุมัติให้บริษัท จำหน่ายทรัพย์สินมูลค่ารวมจำนวนไม่เกิน 14,000 ล้านบาท ให้แก่ บริษัท คิง เพาเวอร์ มหานคร จำกัด

ทรัพย์สินที่ขายประกอบไปด้วย 1.บริษัท เพซ โปรเจ็ค วัน จำกัด (“PP1”) ซึ่งทำธุรกิจโรงแรม และบริษัท เพซ โปรเจ็ค ทรี จำกัด (“PP3”) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท

โดยทรัพย์สินที่ PP1 และ PP3 จะจำหน่าย ประกอบไปด้วยที่ดิน โรงแรม อาคารจุดชมวิว อาคารรีเทลคิวบ์ ประติมากรรม ภาพวาด ใบอนุญาตต่างๆ รวมถึงสัญญาต่างๆ ที่เกี่ยวข้องในการประกอบธุรกิจของ PP1 (โรงแรม) และ PP3 (อาคารจุดชมวิวและอาคารรีเทลคิวบ์) ในโครงการมหานคร คิดเป็นมูลค่ารวมไม่เกิน 12,617 ล้านบาท

2.จำหน่ายที่ดินซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมระหว่าง PP1 บริษัท เพซ โปรเจ็ค ทู จำกัด (“PP2”) PP3 และ บริษัท เพซ เรียล เอสเตท จำกัด (PRE) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท คิดเป็นมูลค่าไม่เกิน 183 ล้านบาท

จาการเข้าทำรายการครั้งนี้ เพซได้รับค่าตอบแทนสำหรับการจัดหา บริหารและดำเนินการให้เกิดรายการ เป็นมูลค่า 1,200 ล้านบาท

พร้อมกันนี้ยังได้อนุมัติให้บริษัทเข้าซื้อหุ้นที่อพอลโล เอเชีย สปริ้นท์ คอมปานี ลิมิเต็ด (อพอลโล) และโกลด์แมน แซคส์ อินเวสเมนท์ส โฮลดิ้งส์ (เอเชีย) ลิมิเต็ด (โกลด์แมน) ถืออยู่ใน PP1 และ PP3 ร้อยละ 49 และร้อยละ 48.72 ของหุ้นที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมดของบริษัทตามลำดับ รวมเป็นเงินจานวนไม่เกิน 320 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือไม่เกิน 10,000 ล้านบาท

นับเป็นการปิดดีล การแก้ปัญหาสภาพคล่องของเพซ ทำให้อาคารมหานคร รวมถึงโรงแรม จุดชมวิวต้องตกไปอยู่ในมือของคิง เพาเวอร์ บิ๊กธุรกิจที่คว้าโครงการมาอยู่ในมือได้สำเร็จ


อ่านข่าวเกี่ยวเนื่อง

ติดตามทุกข่าวสารได้ผ่านช่องทาง LINE
Add friend ที่ @Positioningmag
เพิ่มเพื่อน

ติดตามผ่านช่องทาง Twitter