จากการสำรวจตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครโดยแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก พบว่า ในไตรมาส 1 ปี 2561 ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอในย่านใจกลางธุรกิจหรือซีบีดีของกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้น 3.1% เมื่อเทียบกับปีก่อน สร้างสถิติค่าเช่าที่สูงที่สุดเท่าที่เคยมีมาในประวัติศาสตร์และยังมีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานระดับเกรดเอในย่านซีบีดีอยู่ในระดับต่ำกว่า 1,000 บาทต่อตารางเมตรเล็กน้อย และจากรายงานฉบับล่าสุดเรื่องตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ของแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่า เกษร ทาวเวอร์สร้างสถิติค่าเช่าสูงที่สุดคือ 1,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

ทั้งนี้จากข้อมูลที่ Positioning ได้รับ จะพบว่า 2 บริษัทแพลตฟอร์มรายใหญ่ ได้เลือกเกษร ทาวเวอร์จัดตั้งสำนักงาน คือ เฟซบุ๊ก ประเทศไทย และไลน์ ประเทศไทย ซึ่งรายหลังนั้นนอกจากเช่า 2 ชั้นแล้ว ยังเพิ่มอีก 1 ชั้น เพื่อรองรับกับจำนวนพนักงานที่เพิ่มขึ้น โดยให้เหตุผลถึงการเลือก เกษร ทาวเวอร์ว่า เพื่อตอบโจทย์คนทำงานยุคมิลเลนเนียล ที่ต้องการทำงานในออฟิศ อยู่ใจกลางเมือง ใกล้แหล่งแฮงเอาท์

***ไตรมาส 1 ใช้ 65,000 ตารางเมตร

ด้านปริมาณการใช้พื้นที่สำนักงานในช่วงไตรมาส 1 ปีนี้ พบว่า มีจำนวนทั้งสิ้น 65,000 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นถึง 15.1% ต่อปี ซึ่งมีสาเหตุหลักมาจากอาคารสำนักงานที่เจ้าของใช้พื้นที่เองได้สร้างแล้วเสร็จ ได้แก่ กรุงศรี เพลินจิต ทาวเวอร์ บนถนนเพลินจิต และอาคารแห่งใหม่ของไทยรัฐ บนถนนวิภาวดี

ขณะที่อัตราพื้นที่ว่างโดยรวมทั้งตลาดลดลงเหลือเพียง 7.3% และเป็นที่คาดว่าจะคงอยู่ในระดับต่ำอย่างต่อเนื่องไปอีก 3-4 ปี

สำหรับพื้นที่สำนักงานใหม่ ปัจจุบันมีพื้นที่ราว 750,000 ตารางเมตรที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งรวมถึงเฟสแรกของโครงการวัน แบงค็อก และเดอะ ปาร์ค โดยทั้งสองโครงการตั้งอยู่บนถนนพระราม 4 มีกำหนดการสร้างแล้วเสร็จภายในปี 2565

แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี คาดการณ์ว่าความต้องการที่เพิ่มสูงขึ้นจะสมดุลกับปริมาณพื้นที่ใหม่ที่จะเพิ่มเข้ามาในอีก 3 ปีข้างหน้า

ปี 2565 พื้นที่เพิ่ม 2 ล้านตารางเมตร

ทิศทางของตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไปนั้นค่อนข้างจะคาดเดาได้ยาก มีแนวโน้มว่าจะมีพื้นที่สำนักงานใหม่อีกราว 2 ล้านตารางเมตรอยู่ระหว่างการวางแผนพัฒนาบนที่ดินหลายแปลง ซึ่งผู้พัฒนาโครงการได้ซื้อที่ดินไปแล้วแต่ยังไม่ได้มีการก่อสร้างเกิดขึ้น

คำถามก็คือตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไป จะมีพื้นที่สำนักงานที่จะแล้วเสร็จในแต่ละปีเท่าใด และเราจะได้คำตอบก็ต่อเมื่อมีการเริ่มก่อสร้างโครงการตามที่ผู้พัฒนาวางแผนไว้

Co-working Space คู่แข่งสำคัญ

ในปีนี้จะมีผู้ให้บริการโคเวิร์กกิ้ง สเปซ (Co-working Space) จากต่างชาติ 4 ราย เปิดให้บริการในอาคารสำนักงานระดับเกรดเอในย่านซีบีดีของกรุงเทพฯ

“เป็นเทรนด์ทั่วโลกที่บางบริษัทเลือกที่จะใช้พื้นที่โคเวิร์กกิ้ง สเปซ มากกว่าทำสัญญาเช่าระยะยาวและเสียค่าใช้จ่ายในการตกแต่งสำนักงาน โคเวิร์กกิ้ง สเปซนั้นไม่ได้มีกลุ่มเป้าหมายเพียงแค่กลุ่มสตาร์ทอัพ (Start-up) เท่านั้น และผู้ให้บริการโคเวิร์กกิ้ง สเปซจะเข้ามาแข่งขันกับเจ้าของพื้นที่สำนักงานที่มีสัญญาเช่าแบบทั่วไป” วรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ ผู้อานวยการแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว

ถึงแม้จะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว (disruptive change) เกิดขึ้นในตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า แต่ซีบีอาร์อีคาดว่าการใช้พื้นที่สำนักงานในปี 2561 จะยังคงมีปริมาณที่ใกล้เคียงกับปี 2560

จับตา 5 สำนักงานปี 61

อาคารสำนักงานใหม่ที่จะแล้วเสร็จในปี 2561 ที่น่าจับตามอง ได้แก่

• สิงห์ คอมเพล็กซ์ บริเวณแยกอโศก-เพชรบุรี พื้นที่รวม 60,000 ตารางเมตร

• เอ็มเอส สยาม ทาวเวอร์ ตรงหัวมุมถนนพระราม 3 ตัดกับถนนวงแหวนอุตสาหกรรม พื้นที่รวม 40,000 ตารางเมตร
• ที วัน บริเวณสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสทองหล่อ พื้นที่รวม 22,000 ตารางเมตร
• ลาดพร้าว ฮิลส์ บริเวณสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินลาดพร้าว พื้นที่ 6,000 ตารางเมตร

• ซัมเมอร์ ฮับ บริเวณสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสพระโขนง พื้นที่ 5,000 ตารางเมตร