เรื่อง : Thanatkit
ทั้งดีมานด์จากการลงทุนของต่างชาติที่เข้ามาเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานมากขึ้น บวกกับการเติบโตของธุรกิจของไทย ส่งผลให้อาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะเกรดเอที่อยู่ในย่านใจกลางธุรกิจ (CBD) เป็นที่ต้องการเพิ่มขึ้น
หากมองย้อนกลับไป 10 ปีที่ผ่านมา จะพบว่าอัตราว่างเฉลี่ยของพื้นที่เช่าสำนักงานอยู่ที่ประมาณไม่เกิน 10% ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับที่ต่ำแล้ว แต่ในปัจจุบันพบว่าอัตราว่างกลับน้อยลงไปอีก คือมีอัตราว่างเพียง 7-8% เท่านั้น และยังมีแนวโน้มที่จะลดลงอย่างต่อเนื่อง ยิ่งอุปทานในตลาดมีอยู่อย่างจำกัดทำให้อัตราว่างของอาคารสำนักงานมีน้อยลง
ถึงจะมีความต้องการที่เพิ่มมากขึ้นแต่ในมุมมองของ ธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด กลับเห็นสถานการณ์ดังกล่าวจะคงอยู่อีกไม่นานนักเนื่องจากในปัจจุบันมีการเปิดตัวเมกะโปรเจกต์มากมาย
โดยเฉพาะบริเวณถนนพระรามที่ 4 ที่จะมีอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 3 โครงการ ที่เป็นของ “เจ้าสัวเบียร์ช้าง” ทั้งหมดเลย ได้แก่ “สามย่านมิตรทาวน์” คาดเปิดตัวปลายปี 2562, “วัน แบงคอก” คาดเปิดเฟสแรกปี 2565 มีกำหนดเสร็จสมบูรณ์ทั้งโครงการในปี 2568 และ “เดอะ ปาร์ค” เฟสแรกประมาณปลายปี 2562 ทั้งโครงการจะเสร็จสมบูรณ์ประมาณปี 2566
ทั้ง 3 โครงการนี้ คาดว่าจะมีพื้นที่เช่ารวมประมาณ 350,000 ตารางเมตร หรือคิดเป็นประมาณ 30% ของพื้นที่เช่าสำนักงานเกรดเอ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ โดยแต่ละโครงการจะถูกสร้างเสร็จในเวลาที่ไล่เลี่ยกัน ซึ่งจะส่งผลให้อุปสงค์ในตลาดอาคารสำนักงานจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในอีก 3-4 ปีข้างหน้า นั่นจะส่งผลกระทบให้ตัวเลขอัตราว่างของพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานอาจสูงขึ้นมากกว่า 10% เป็นครั้งแรกในรอบ 10 ปี
แต่อย่างไรก็ตาม ตัวเลขของอัตราการว่างของอาคารสำนักงานเกรดเอที่มีอัตราเฉลี่ยสิบกว่า เป็นตัวเลขระดับค่าเฉลี่ยมาตรฐานที่เมื่อเปรียบเทียบกับตัวเลขของทั้งภูมิภาคเอเชีย จากการสำรวจของ Cushman & Wakefield ซึ่งเป็นบริษัทพันธมิตรของเน็กซัสฯ พบว่า อัตราว่างของพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานเกรดเอ ในย่านธุรกิจของไตรมาสที่ 2 ยังคงอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกัน และอัตราว่างของกรุงเทพฯ อยู่ในเกณฑ์ที่น่าพอใจเมื่อเทียบกับประเทศในเอเชีย ไม่ว่าจะเป็น สิงคโปร์ ฮ่องกง เซี่ยงไฮ้ หรือแม้กระทั่งปักกิ่ง
ยิ่งเมื่อพิจารณาด้านราคาค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอในกรุงเทพฯ พบว่าในไตรมาสที่ 3 อัตราค่าเช่าของอาคารสำนักงานเกรดเอ ทั้งในและนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจนั้น ยังคงสร้างสถิติสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่อง
โดยที่ค่าเช่าสูงสุดในปัจจุบันอยู่ที่ 1,500 บาท/ตารางเมตร/เดือน และราคาเฉลี่ยที่ 980 บาท/ตารางเมตร/เดือน นอกจากนี้ยังพบว่า อายุเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรดเอ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจจะอยู่ที่ประมาณ 17 ปี
ดังนั้นบางอาคารเริ่มมีแผนปรับปรุงอาคารที่ชัดเจน หรือมีแผนสร้างอาคารใหม่ทดแทนของเดิมเพื่อเพิ่มศักยภาพและยกระดับอาคารให้ตอบสนองกับความต้องการที่เปลี่ยนไปในปัจจุบันทั้งนี้เพราะอายุของอาคารสำนักงาน จะส่งผลต่อราคาค่าเช่าด้วย
โดยพบว่าอาคารสำนักงานใหม่ที่อายุไม่เกิน 5 ปี สามารถทำราคาค่าเช่าเฉลี่ยได้สูงถึง 1,200 บาท/ตารางเมตร/เดือน ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มปรับปรุงพื้นที่เพื่อให้ได้ค่าเช่าที่สูงขึ้น โดยเฉพาะอาคารเกรดบี ในย่านสีลม ซึ่งในอนาคตคาดว่าในย่านสีลมจะมีการพัฒนาอาคารสำนักงานเกรดเอให้เห็นเพิ่มมากขึ้นจากปัจจุบัน.
