สัญญาณเตือนตลาด “ออฟฟิศ” เริ่มมีให้เห็นตั้งแต่สิ้นปี 2563 เมื่ออัตราการเช่าพื้นที่ร่วงลงต่ำกว่า 90% และยังทรุดจนถึงปี 2567 “ไนท์แฟรงค์” ฟันธงปีนี้วิกฤตของจริง จากซัพพลายใหม่ที่จะโถมเข้าตลาดถึง 650,000 ตร.ม. จับตา “วัน แบงค็อก” ดึงลูกค้าย้ายตึก แนะนำอาคารสำนักงานเก่าเกรดบีและเกรดซีควร “รีโนเวต” ใหญ่เพื่อยื้อลูกค้าเก่าเช่าต่อเนื่อง
“ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย” บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ออกรายงานวิจัยตลาด “ออฟฟิศ” ในกรุงเทพฯ พบว่าในปี 2566 มีซัพพลายออฟฟิศสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นอีก 300,000 ตร.ม. ถือว่าเป็นสถิติที่สูงมากและทำให้เกิดภาวะ ‘ดีมานด์โตไม่ทันซัพพลาย’ ส่งผลต่ออัตราการเช่าพื้นที่และราคาค่าเช่า
ณ ไตรมาส 4 ปี 2566 ตลาดอาคารสำนักงานมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยเพียง 78% ลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 1.9% pts แม้แต่ตลาดอาคารสำนักงานเกรดเอยังได้รับผลกระทบจากภาวะซัพพลายล้นตลาด โดยปี 2566 ออฟฟิศเกรดเอมีอัตราการเช่าพื้นที่เพียง 81% ลดลงแรงถึง 6.6% pts จากปีก่อนหน้า
ด้านค่าเช่าตลาดอาคารสำนักงานปี 2566 เฉลี่ยทั้งตลาดอยู่ที่ 816 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้นเพียง 0.7% จากปีก่อนหน้า เทียบกับค่าเฉลี่ยในรอบ 10 ปี ตลาดออฟฟิศมักจะขึ้นค่าเช่าได้ปีละ 3.1% เห็นได้ว่าการขึ้นค่าเช่าชะลอตัวลงมากจากภาวะซัพพลายสูงกว่าดีมานด์
ซัพพลายทะลักอีก 650,000 ตร.ม. จับตา “วัน แบงค็อก”
ปีที่แล้วถือว่าซัพพลายเข้าตลาดสูง แต่ปี 2567 จะสูงยิ่งกว่า โดยไนท์แฟรงค์ประเมินว่าปีนี้จะมีซัพพลายพื้นที่สำนักงานสร้างเสร็จอีก 650,000 ตร.ม. มากกว่าซัพพลายของปีก่อนเกินเท่าตัว
โดยธรรมชาติของผู้เช่าอาคารมักจะพิจารณาย้ายไปยังตึกใหม่ที่มีองค์ประกอบและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ดีขึ้น เช่น ระบบปรับอากาศ ระบบลิฟต์ องค์ประกอบเป็นอาคารเขียวรักษ์สิ่งแวดล้อม เป็นต้น การมีซัพพลายใหม่ในตลาดเพิ่มสูงขึ้นมากในภาวะที่ดีมานด์ใหม่ไม่ได้สูงตาม จึงสะเทือนอาคารสำนักงานเก่าที่ต้องรักษาลูกค้าไว้ให้ได้
“ซัพพลายใหม่ทำให้อัตราการเช่าของหลายตึกออฟฟิศตกลงเหลือไม่ถึง 90% สภาวะไม่เหมือนที่เคยเป็นมา ทุกวันนี้เมื่อไหร่ก็ตามที่มีผู้เช่าหมดสัญญา ทางเจ้าของตึกต้องทำทุกทางเพื่อดึงไว้ให้ได้ ส่วนการหาผู้เช่าใหม่ยิ่งต้องแข่งขันชนิดที่มีคนพูดกันว่า ‘ขอแค่เดินย่างเท้าเข้ามา ถ้าให้ราคาไม่น่าเกลียดมากก็ขอให้รีบเซ็นสัญญารับลูกค้าไว้’” ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหาร หัวหน้าแผนกอาคารสำนักงาน ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าว
หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ในกลุ่มอาคารสำนักงานที่จะสร้างความเปลี่ยนแปลงในตลาดคือ “วัน แบงค็อก” ด้วยการสร้างโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ในทำเลติดรถไฟฟ้าและสวนสาธารณะลุมพินี ทำให้ผู้เช่าหลายรายสนใจ โดยช่วงกลางปีนี้ วัน แบงค็อกจะประเดิมเปิดตึกแรก ‘Tower 4’ ที่มีพื้นที่เช่า 96,000 ตร.ม. ปัจจุบันตึกดังกล่าวทำสัญญาเช่าได้แล้ว 60-70%
“ตลาดออฟฟิศแข่งกันสูงมาก แม้แต่ในกลุ่มตึกเกรดเอยังมีการให้ส่วนลดจากราคาตั้งไป 5-10% หรือให้โปรโมชันหนัก เช่น ฟรีค่าเช่ากันเกือบ 1 ปีก็มีแล้ว” ปัญญากล่าว
เกรดบี-เกรดซีต้อง “รีโนเวต”
ปกติตลาดออฟฟิศเกรดเอจะเป็นตลาดที่แข็งแกร่งที่สุด สามารถเรียกค่าเช่าได้สูง และมีอัตราการเช่าสูงเกิน 90% มาตลอด แต่ในภาวะตลาดซัพพลายล้นถึงขนาดที่ออฟฟิศเกรดเอยังสะเทือน ออฟฟิศเกรดบีและซีจะทำอย่างไร?
ตลาดเกรดบีและซีส่วนใหญ่มักจะเป็นตึกเก่า บางอาคารมีอายุเกิน 30 ปี ปัญญามองว่าตึกเหล่านี้ยังมีทางรอดแต่ต้องมีการลงทุนรีโนเวตให้เข้ากับเทรนด์ความต้องการสมัยใหม่ เช่น เปลี่ยนระบบลิฟต์ให้ทันสมัย มีสกายวอล์กเพื่อเชื่อมต่อสู่สถานีรถไฟฟ้า ปรับปรุงระบบปรับอากาศ เพิ่มระบบไฟฟ้าให้สว่างมากขึ้น ตกแต่งล็อบบี้ให้เข้ากับยุค ปรับเปลี่ยนพื้นที่บางส่วนเป็นร้านค้า-ฟิตเนส-สถานที่แฮงเอาต์เพื่อตอบโจทย์คนยุคใหม่ เพิ่มฟังก์ชันด้านสิ่งแวดล้อม เป็นต้น
“การพัฒนาเหล่านี้ประเด็นหลักคือทำเพื่อให้ลูกค้าเก่ายังต่อสัญญา การหาลูกค้าใหม่ในเวลานี้ยังเป็นเรื่องรอง” ปัญญาระบุ “การลงทุนรีโนเวตครั้งนี้คือการ ‘reborn’ ทำให้ตึกได้เกิดใหม่อีกครั้ง”
- “วัน แบงค็อก” เคาะเปิด “ออฟฟิศ” อาคารแรกกลางปี 2567 พร้อมโชว์ศักยภาพ “สมาร์ท ซิตี้” ระดับโลก
- พรีวิวคอนเซ็ปต์ “Central Park” ส่วนรีเทลและออฟฟิศใน “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” แลนด์มาร์กใหม่กรุงเทพฯ
ปัญญาชี้ให้เห็นด้วยว่าในตลาดไม่ได้มีแค่ลูกค้ากลุ่มที่ต้องการเช่าแต่ตึกเกรดเอ ยังมีลูกค้ามากมายที่ต้องการเช่าตึกเกรดบีและซีเพราะราคาที่ถูกกว่าตึกเกรดเอ เหมาะกับกลุ่มบริษัทขนาดกลางถึงเล็กที่ต้องใช้จ่ายอย่างเหมาะสม แต่พวกเขาเองก็ต้องการตึกที่มีฟาซิลิตี้พร้อมเช่นกัน เพื่อดึงดูดให้คนทำงานต้องการมาร่วมงานกับบริษัท
จากการประเมินของไนท์แฟรงค์ รอบปี 2565-2571 จะมีซัพพลายอาคารสำนักงานเข้าตลาดรวมถึง 1.5 ล้านตร.ม. เห็นได้ว่าตลาดออฟฟิศน่าจะยังต้องแข่งขันกันดุเดือดไปอีกไม่ต่ำกว่า 5 ปีแน่นอน
