Thanatkit
“เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้” บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้คำนิยามภาพรวมคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปี 2018 ยังสามารถ “ไปต่อได้เรื่อยๆ” ส่วนปี 2019 เริ่มมีการปรับตัวเพื่อตอบสนอง “เรียลดีมานด์”
ปี 2018 มีคอนโดเกิดใหม่ 60,900 หน่วย
ภาพรวมของปีนี้ยังมี “คอนโดมิเนียม” ฝุดขึ้นมาเรื่อยๆ โดยคิดเป็นสัดส่วนดีเวลล็อปเปอร์รายใหญ่ 70% และรายย่อย 30% ด้วยจำนวนตัวเลขคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นใหม่ทั้งหมด 60,900 หน่วย จาก 138 โครงการ
ทำเลที่นิยมในการพัฒนาโครงการอันดับหนึ่งยังคงเป็นพญาไท รัชดา และ พหลโยธิน (21,100หน่วย, 35%) ตามมาด้วย พระโขนง สวนหลวง (13,500 หน่วย, 22%) และ ธนบุรี เพชรเกษม (8,500 หน่วย, 14%) ตามลำดับ
ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาทั้ง 3 ทำเลนี้ก็มีอัตราการเพิ่มของคอนโมมิเนียมมากที่สุด คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 65-70% เลยทีเดียว สาเหตุที่ทำให้ทำเลเหล่านี้เติบโตอย่างก้าวกระโดด มาจากกระแสการอยู่อาศัยคอนโดใกล้รถไฟฟ้าที่มีมาอย่างต่อเนื่อง และในทำเลเหล่านี้ก็ยังคงหาที่ดินที่จะพัฒนา ได้มากกว่าทำเลที่อยู่ในใจกลางเมือง ที่ส่วนใหญ่มักจะไม่อยากขายกันแล้ว
“ตลาดไฮเอนด์” สร้างเยอะสุด
เซ็กเมนต์ที่เกิดขึ้นเยอะสุด คือ “ตลาดไฮเอนด์” คิดเป็นสัดส่วนถึง 41% โดยกลุ่มนี้จะมี ที่มีระดับราคาอยู่ที่ 110,000 -190,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาต่อหน่วย 4-8 ล้านบาท ตามมาด้วยตลาดระดับกลาง (mid market) 27% ราคา 75,000 – 110,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาต่อหน่วย 2.5- 6 ล้านบาท และตลาดซิตี้คอนโด 21% ราคาต่ำกว่า 75,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาต่อหน่วยต่ำกว่า 2.5 ล้านบาท
นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด แสดงความเห็นว่า
“การที่เซ็กเมนต์ไฮเอนด์เกิดขึ้นเยอะมาก เป็นเพราะราคาที่ดินทั้งในกลางเมืองปรับตัวสูงขึ้นมาก ทำให้ดีเวลล็อปเปอร์ต้องหันมาพัฒนาในเซ็นเมนต์ที่สูงมากขึ้น ซึ่งความเป็นจริงหากมองเข้าไปฐานเงินเดือนของคนกรุงเทพฯ ราคาที่เหมาะสมที่สุดคือต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งควรจะเป็นสัดส่วนที่เยอะสุดถึงจะถูก ไม่อย่างนั้นในอนาคตการซื้อคอนโดมิเนียมสักห้องจะเป็นเรื่องที่ยากมาก ของคนที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ”
แต่ถึงจะมีเน้นเปิดคอนโดมิเนียมหรู ภาพรวมของยอดขายคอนโดมิเนียมในตลาดกรุงเทพฯ รวมทั้งสิ้นจำนวน 52,000 หน่วย โดยแบ่งเป็นห้องชุดที่เปิดใหม่ในปี 2018 จำนวน 31,800 หน่วย (คิดเป็นยอดขายเฉลี่ยของห้องชุดที่เปิดใหม่อยู่ที่ 52%) และห้องชุดที่เปิดขายก่อนปี 2018 มียอดขายเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 20,300 หน่วย
ทั้งนี้จากยอดขายที่เพิ่มขึ้นทั้งคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในปีนี้และที่เปิดมาก่อนหน้านี้ทำให้อัตราขายรวมในตลาดอยู่ที่ 90% และยังคงมีห้องชุดเหลือขายในตลาดอยู่อีก 62,700 หน่วย
ราคาปรับขึ้นเฉลี่ย 7.6% อนาคตมีแนวโน้มลดลง
แน่นอนเมื่อราคาที่ดินซึ่งถือเป็นต้นทุนหลัก ที่มีผลต่อการตั้งราคาขายมากที่สุดปรับตัวขึ้น ราคาขายต่อหน่อยย่อมปรับขึ้นตาม “เน็กซัส” พบว่า ในปี 2018 ราคาขายคอนโดมิเนียมเฉลี่ยในตลาดปรับตัวสูงขึ้น 7.6% จาก 130,600 บาทต่อตารางเมตร เป็น 140,600 บาทต่อตารางเมตร
โดยตลาดใจกลางเมืองปรับตัวเพิ่มสูงสุดอยู่ที่ 10% ไปอยู่ที่ 231,000 บาทต่อตารางเมตร ตลาดรอบใจกลางเมือง 7% ไปอยู่ในระดับราคา 113,200 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ตลาดรอบนอกปรับราคาเพิ่มเฉลี่ยเพียง 1% เป็น 73,500 บาทต่อตารางเมตร เท่านั้น
อย่างไรก็ตาม ยังมีข่าวดีสำหรับผู้ที่คิดจะซื้อคอนโดมิเนียมในอนาคตอยู่บ้าง เพราะแนวโน้มการปรับตัวขึ้นของราคา เริ่มเห็นการปรับในอัตราที่ลดลงบ้าง ซึ่งก็น่าจะเกิดจากการที่ผู้ประกอบการเริ่มเห็นแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงมากในตลาดในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
เช่นในปี 2018 ทำเลหลังสวนปทุมวัน ราคาปรับขึ้นเพียง 3% หรือในโซนธนบุรี เพชรเกษมเองซึ่งเป็นทำเลที่มีขอบเขตค่อนข้างกว้างมาก ราคาก็ปรับเพิ่มเพียง 1% ซึ่งในระยะยาวจะทำให้ผู้บริโภค มีความสามารถในการจ่ายดีขึ้น
8 แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2019
สำหรับการคาดการณ์แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2019 “เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้” ได้สรุปออกเป็น 5 ข้อดังนี้
1.คอนโดมิเนียมเกิดใหม่ น่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 53,000 หน่วย ในขณะที่ความต้องการยังคงอยู่ในช่วงระหว่าง 50,000-55,000 หน่วย จากตัวเลขประมาณการดังกล่าว ทำให้คาดเดาล่วงหน้าได้ว่า อัตราการขายรวมและห้องเหลือในตลาด ก็น่าจะอยู่ในปริมาณใกล้เคียงกับตัวเลขปีนี้
2.ในช่วง 2-3 ปีต่อจากนี้รูปแบบของการพัฒนาสินค้า จะมีการปรับให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายย่อยมากขึ้น เช่น คอนโดสำหรับคนรักการออกกำลังกาย, สำหรับผู้สูงอายุ, คนรักสัตว์, สำหรับผู้หญิง หรือคนที่ไม่มีลูก เป็นต้น
3.ทำเลการพัฒนาโครงการนั้น มีปัจจัยเรื่องภาพลวงตาของทำเลการอยู่อาศัย (Illusion of location) เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งในการพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัย พร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัย ยังคงเป็นทำเลยอดนิยมสำหรับผู้ประกอบการ ที่มองหาที่ดินเพื่อเข้ามาพัฒนาโครงการ
เพราะเป็นที่ถูกอกถูกใจของผู้บริโภค ที่ชอบบรรยากาศที่เต็มไปด้วยร้านอาหารชื่อดัง ร้านกาแฟสไตล์ชิคๆ รวมถึงคอมมูนิตี้มอลล์ขนาดเล็ก ซึ่งเป็นเสน่ห์เฉพาะตัวของทำเลนี้ ทำให้ราคาขายพุ่งขึ้นไปเฉลี่ย 300,000 – 400,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาของกลุ่มซูเปอร์ลักชัวรี ในปีนี้ราคาอาจพุ่งไปแตะ 500,000 บาท ต่อตารางเมตร ด้วยซ้ำ
“เน็กซัส” ให้ความเห็นว่า ราคาที่เกิดขึ้นแพงเกินกว่าที่ควรเป็น โดยราคาที่เหมาะสมควรจะอยู่ไม่เกิน 300,000 บาทต่อตารางเมตร ไม่อย่างนั้นในอนาคตทำเลเหล่านี้จะขายออกได้ยากและขายได้ช้าลง เพราะดีมานด์ของคนพอจะจ่ายไหวในราคานี้ได้ถูกใช้ไปบ้างแล้ว ที่เหลืออาจจะมีอยู่บ้างแต่คงไม่มากเมื่อเทียบกับจำนวนห้องที่เหลืออยู่
4.กลับกันในทำเลอย่าง ติวานนท์ ที่ดีเวลล็อปเปอร์หลายรายยังคงห้องที่เหลือขายอยู่ ในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า ราคาคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วในบริเวณนี้จะน่าสนใจ เพราะเป็นคอนโดที่ราคาจับต้องได้มากที่สุดในตลาด
5.คอนโดมิเนียมให้เช่าสิทธิระยะยาว ในทำเลที่ดีก็จะมีออกมาในตลาดเพิ่มขึ้น เพราะด้วยราคาที่ดินปรับเพิ่มสูงขึ้น เจ้าของที่ดินใจกลางเมืองส่วนใหญ่ก็มักไม่อยากจะขายและปรับไปให้เช่าระยะยาวแทน ซึ่งข้อดีของคอนโดประเภทนี้ จะมีราคาที่ถูกกว่าเมื่อเทียบกับที่ดินแบบขายขาด
ในระยะหลังจึงมักจะเห็นเจ้าของที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นของหน่วยงานราชการหรือเอกชน เริ่มเอาที่ดินในมือออกมาประมูลให้เช่าสิทธิระยะยาวมากขึ้น เช่น ที่ของการรถไฟตรงมักกะสัน หรือในซอยมหาเล็กหลวง นอกจากนี้จะเห็นโครงการในลักษณะ mixed used เปิดตัวมากขึ้นเช่นกัน
“ในมุมมองของเน็กซัส สัดส่วนของห้องชุดที่ดีเวลล็อปเปอร์ควรจะพัฒนา น่าจะเพิ่มสัดส่วนไปที่กลุ่มซิตี้คอนโด และตลาดระดับกลาง (mid market) ที่เป็นประชากรกลุ่มใหญ่ของกรุงเทพฯ มากขึ้น เพื่อจะได้ตอบสนองกับความต้องการอยู่อาศัยจริง ซึ่งจะเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพและยั่งยืนมากกว่าตลาดต่างชาติเพื่อการลงทุน”
6.ตลาดการลงทุนจากต่างชาติที่เป็นที่จับตามอง ในปี 2019 คาดว่าจะได้เห็นการลงทุนอย่างต่อเนื่อง โดยสัดส่วนจำนวนห้องชุดที่นักลงทุนจากจีน ญี่ปุ่น และบางส่วนจากฮ่องกงและสิงคโปร์ ที่เข้ามาลงทุนน่าจะเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ 30% จาก 26% (15,820 หน่วย ใน 24 โครงการ ในปี 2018)
นอกจากนี้นักลงทุนรายย่อยจากประเทศจีนก็น่าจะยังคงเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยอย่างต่อเนื่องในทำเลที่ขยายออกไปจากทำเลเดิม ตลาดฮ่องกง สิงคโปร์ และไต้หวัน ก็น่าจะยังรักษาระดับการลงทุนที่ไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมา ในขณะที่ตลาด CLMV เป็นตลาดใหม่ที่น่าจับตามองเป็นอย่างมาก
7.การปรับตัวของราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ในช่วง 1-3 ปีข้างหน้านั้น ราคาจะปรับตัวขึ้นในอัตราที่ลดลง ด้วยราคาที่ดินไม่ได้กระโดดสูงขึ้นแล้ว ดังนั้นดีเวลล็อปเปอร์ก็น่าจะพัฒนาโครงการในราคาที่ไม่ต้องปรับตัวสูงขึ้นมากนัก จึงคาดการณ์ว่าราคาคอนโดมิเนียมจะปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ยอยู่ในระดับ 6-7% ต่อปี
8.จากนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่องการเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนการให้กู้ยืมเงินเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น จะส่งผลต่อการพัฒนาสินค้าในตลาดที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียม
โดยบ้านอาจจะมีการขายระหว่างก่อสร้างมากขึ้น เพื่อให้ผู้ซื้อได้ผ่อนชำระเงินดาวน์บางส่วนก่อน คอนโดมิเนียมก็อาจจะต้องเน้นขายช่วงพรีเซลมากขึ้น ที่มีระยะเวลาการผ่อนยาวขึ้น และท้ายที่สุด เศรษฐกิจและการเมืองที่กำลังจะมีการเปลี่ยนแปลงจากการเลือกตั้งก็น่าจะมีผลต่อทิศทางของตลาดเช่นกัน.
